业主委员会的成立程序

业主委员会的成立程序

楼主imlong 发表于搜房网- 上海业主论坛- 贝越·流明新苑

业主委员会的成立程序

业主委员会属于物业管理的范畴，而且是物业管理中最重要的角色。鉴于业主委员会的特殊性，本章单独表述。

一.业主委员会与物业管理委员会

这两个概念尚无法律上的定义。在很多人看来，两者并无区别。从已经成立的业主委员会、物业管理委员会的成立过程来看，物业管理委员会是业主委员会成立之前的一个过渡性组织机构。

业主委员会作为小区公共财产全体共有人——全体业主的代表，只能由第一次业主大会选举产生。召开第一次业主大会并不困难，难在开发商不愿意召开第一次业主大会，因为，若召开第一次业主大会，业主委员会将是真正由业主选举产生的业主委员会，这样的业主委员会一定不是一个可以任由开发商或物业管理公司摆布的业主委员会。据居律师所知，在北京市，召开过第一次业主大会的商品房开发商小区一个也没有。即使成立了业主委员会的小区，也没有召开过第一次业主大会，业主委员会并不是真正由业主选举产生的委员会。这样的业主委员会，口口声声为业主争取了多少多少权益，其实，早已与开发商、物业管理公司陈仓暗渡。

物业管理委员会一般是在这样的背景下产生的：开发商、物业管理公司为了避免因与业主签订《物业管理委托合同》而成为业主的矛头所指，便想办法不与业主签订《物业管理委托合同》，而与一个说起来是代表全体业主、实际上主要是由开发商和物业管理公司安插的人员组成的一个组织签订《物业管理委托合同》。由于这个组织毕竟不是由第一次业主大会选举产生的，称之为“业主委员会”，明显不切合实际，所以，这个组织的名称就叫做“物业管理委员会”。“物业管理委员会”这个名称，对开发商和物业管理公司来说有这样一个好处：虽然名称不叫做“业主委员会”，但能使人觉得就是“业主委员会”，这样，在需要时可以让物业管理委员会像业主委员会那样对业主发号施令，不需要时，也可以让物业管理委员会什么也不是。

并不是所有的物业管理委员会委员都是开发商和物业管理公司安插的。在居律师接触的物业管理委员会中，不乏真心为维护业主权益而努力的主任和委员。不过，居律师要对这些主任和委员朋友们说：当你们为维护业主的权利而努力时，比如，你们以为物业管理委员会当然能代表小区的全体业主而对开发商或物业管理公司提起诉讼时，法官若问你：有什么证据证明物业管理委员会代表全体业主？全体业主将哪些权利授予给了物业管理委员会？你是回答不上来的。物业管理委员会有哪些权限，法律没有规定，开发商制定的《公约》或《章程》里规定的“职权”全都是空的，所谓的“职权”，其实全都是“义务”和“责任”。物业管理委员会什么“权”都没有。物业管理委员会如此，业主委员会也是如此。

二.业主委员会与居民委员会、社区管理委员会

在住房商品化之前，社区管理是居民委员会(包括家属委员会，下同)的管理。由于大多数居民对房屋和土地没有财产上的权利，只是在此居住的居民。因而，在“居民”这一概念之上建立起来的社区管理组织则，被称之为“居民委员会”。居民委员会对社区的房屋和土地也没有任何财产权利可言。居民委员会使用的财产、活动经费、人员工资等只能通过政府扶持和企事业单位的赞助来解决。居民委员会也就几乎成了政府的附属机构。居民委员会对社区的管

理也就带有行政管理的色彩，主要管“人”，而不是管“物”。

在住房商品化之后，城市居民对住房的需求通过市场途径解决：一方面，通过购买商品房来满足自己的住房需求；另一方面，通过公房改革购买公管住房和单位建造的住房。无论是购买商品房，还是购买公管住房或单位建造的住房，房屋使用人不仅仅是在此居住的居民，更是他所居住的房屋和土地的主人——即业主。在“业主”这一概念之上建立起来的社区管理组织，则被称之为“业主委员会”。“业主委员会”的概念便应运而生。在住房商品化之后，社区管理就是业主委员会对社区的管理，是业主委员会对社区的物业——房屋和土地的管理。业主委员会是管“物”，而不是管“人”。随着住房商品化的比例逐步扩大，居民委员会必将为业主委员会所取代而逐步淡出历史的舞台。

在某些大城市，由数个居民委员会组成“社区管理委员会”，居民委员会成了社区管理委员会的下属机构。“社区管理委员会”现在只存在于旧住宅小区。所谓旧住宅小区，是指主要由公管住房(即房管局或房管所管理的住房)、单位(机关、国营企事业单位、党派团体等)的职工住房、少量私有住房和办公用房组成的居住小区。社区管理委员会，没有获得法律的承认，没有其法律上的地位。实际上，对旧住宅小区的管理仍然是居民委员会按照《居民委员会组织法》进行管理。社区管理委员会由于没有法律上的地位，这一级组织随时都有可能被撤销。就社区管理成本来说，社区管理委员会，是无谓地增加一批“干部”、占用一块房产、养活一批人员。就合法性来说，社区管理委员会没有其存在的法律依据，其凌驾于居民委员会之上，侵犯了《居民委员会组织法》赋予居民委员会的法定权利。

三.业主委员会的性质

首先，业主委员会是财产主体，而不是政治主体。业主委员会是小区公共财产全体共有人——全体业主的代表，其权利是来自于全体业主的授权而不是来自于其他人或法律的授权。业主委员会的任务就是管理业主的财产即小区公共财产。

其次，业主委员会不以营利为目的。虽然业主委员会是财产权利主体，但是，业主委员会不是企业，不以营利为目的。任何营利性质的行为，比如借贷、提供担保、投资等，都是与业主委员会的这一性质相违背的。

地方政府主管部门制定的规范性文件一般将业主委员会定性为“业主的自治组织”。居律师反对这一定性。所谓“自治”是自我管理，是对“人”的管理。业主委员会的任务不是管“人”，而是管“物”——小区的公共财产。将业主委员会定性为“业主的自治组织”是沿袭《居民委员会组织法》对居民委员会的定性。居民委员会无可管理的财产，只能管“人”，《居民委员会组织法》将居民委员会定性为“自治组织”是正确的。业主委员会与居民委员会有着本质区别，用法律对居民委员会的定性来定性业主委员会必然是生搬硬套。

业主委员会的性质有待于法律做出规定。《物业管理条例》对业主委员会的定义是“业主大会的执行机构”，没有对业主委员会的性质做出规定。业主委员会仍然处于“名不正，言不顺”的尴尬境地。给予业主委员会定性和法律地位的将是《中华人民共和国业主委员会组织法》。有人已经向全国人大常务委员会提出了《物业管理法》的立法建议。全国人大常务委员会也已受理立项。这诚然是一件可喜可贺的事情。但是，居律师认为：业主委员会是物业管理的核心，没有业主委员会的法律定性和法律地位，物业管理仍将一如既往地喧宾夺主，所以，制定《中华人民共和国业主委员会组织法》才是当务之急。

四.业主委员会的成立程序

开发商或物业管理公司一般是不愿意看到一个真正由业主选举产生、代表业主的利益、对业主负责的业主委员会出现的。在某些开发商和物业管理公司看来，除了房屋是业主的以外，小区的一切都是他家的地盘，在他家的地盘上得由他说了算。