房地产经济学讲义PPT课件第5讲 房地产投资与动态效益评价分析

• F=P(1+r/m)m
• 一年终了获得的利息I为
• I=P(1+r/m)m-P
• 则实际利率i为
• i=（P(1+r/m) m –P）/P=(1+r/m) m-1
• i= (1+r/m) m-1 r=m[(1+i)1/m-1]
• m=1 i=r m>1 i>r
• 某人存入银行100元，复利计息 期为半年，半年利率6%，求名义利率和实 际利率。
tn
• 3.F=A(1+i)n-1+ A(1+i)n-2+ A(1+i)n-3+….+A
• =A(1+i)n-1+ (1+i)n-2+ (1+i)n-3+….+1) • =A[(1-(1+i)n)/(1-(1+i))]= A[（(1+i) n –1）/i]-----
等值支付终值公式
• • 4.A=F[i/（(1+i) n –1）]=F(A / F,i,n)----- 等额支
• 资金呆滞是一种损失，是一种没有把握住市场机会的 表现。增强资金的时间价值观念，加强对资金利用的 动态分析是非常重要的：
• 1促使有效地利用资金
• 2有利于正确进行投资决策
• 3有利于促进房产的市场pp化t课件进程
2
（二）资金时间价值计算中有关基本观念
• 1现金流量及其图形表示。
0 12
34
•
n-1 n
第5讲房地产投资与动态效益评价分析(2)
ppt课件
1
一资金时间价值
• （一）资金的时间价值及意义
• 所谓资金的时间价值，就是指资金在扩大再生产及循 环过程中，随着时间变化而产生的资金增值的现象。 资金的时间价值是社会劳动创造价值能力的一种表现 形式，它是一种普遍存在的客观经济现象，只要商品 生产存在，资金就具有时间价值。
• 单利率计算的公式：
• F=P(1+ni)
• 式中，F—本利之和
• P—本金，一笔可以投资或借贷的现款
• i—利率
• n—资金投入（产出）期限内，计算利率的次数。
• 若i为年利率，则n计算单位为年
• 复利指在计息时，不仅计算本金利息，而且计算利息生息，即为前一期中的
利息加到本金中，作为本周期计算利息的本金即利滚利。计算公式：
• 单利法：I=Pni=100×2×6%=12 • 名义利率：r=12/100=12%
• 复利法I=P(1+r/m)m-P=100[(1+6%)2-1]=12.36
• 实际利率：i=12.36/100=12.36% ppt课件
7
• （三）资金时间价值的度量
• 1资金时间价值的度量。
• 资金时间价值的大小不同反映了资金运动过程中增值能力不同， 其基本形式主要有利息、盈利或纯收益等，可用利息、盈利或纯 收益等作为衡量资金时间价值的基本尺度。
• （1）绝对尺度
• 利息或盈利是度量资金时间的绝对价值。将银行存款获得资金增 值叫利息，将资金投入生产过程中获得利润，产生的资金增叫作 盈利。公式：
• 利息额=本利和-借贷资金
• 盈利额（纯收益）=销售收入-总成本费用=产出收益-投入费用
• （2）相对尺度。利率和盈利率是度量资金时间价值的相对尺度。 利率是单位时间内利息与本金之比。盈利率是单位时间内获得的 收益与本金之比。计算公式
0 t1 t2 t3
tn
• F=P(1+i)n
（1）
• (1+i)n为一次支付终值公式系数，计作(F/P,i,n) 。
• 2将（1）整理可以获得一次支付现值公式
• P = F (1+i)-n
（2）
• (1+i)-n为一次支付现值系数。记作(P / F,i,n)。
ppt课件
9
AAA A
0 t1 t2 t3
• F=P（1+i）n
ppt课件
4
• 4资金等值
• 两笔资金处在不同时刻，货币的票面额 不同，但考虑了资金的时间价值后，其 实际资金价值相等，则称这两笔资金等 值。影响资金等值的因素有：资金数量 大小；折现率（利率或报酬率）；资金 运动发生的时点。
ppt课件
5
• 5资金的时值、现值和将来值
• 时值：资金在运动过程中，某一时刻的价值。 把将来一时刻（或某一点）换算成与现在时期 （或较早时期、时点）等值的资金值，这一换 算过程叫做折现（贴现），其换算结果就叫 “现值”。
• 利息率=（利息额/本金）*100%
• 盈利率（收益率）=[盈利率（纯收益）/原投入资金额]*100%
ppt课件
8
（四）资金时间价值的等值计算
• P为现值或本金 • F终值或未来值 • A年金，即连续发生在一定周期期末资金的等额系列值 • i 折现率或利率 • n 计息周期
• 1一次支付公式。
• 公式：
付偿债基金，也称基金存储公式
ppt课件
10
A AA
A
0
t1
t2
t3
tn
• 5.F (1+i)-n =P = A[（(1+i) n –1）/i] ×(1+i)-n
• = A[（1-(1+i)-n）/i]----等额支付现值公式
•
• 6.A=P[i(1+i) n /(1+i) n -1]=P[i /(1-(1+i)-n) ]
• 将来值是指与现值等值的某一未来时期的资金 价值，将来值也称作本利和或终值。
ppt课件
6
• 6名义利率与实际利率
• 名义利率是按单利法计算一年所得利息与本金之比，它忽略了资金的时间价 值。实际利率则考了资金的时间价值它是按照复利表示实际利率一年的计息次数为m来表示，P为本金， I表示利息，F表示本利和，则本利和为
ppt课件
3
• 2利息和利率
• 利息：占用资金（或放弃使用资金）所付出（或得到）的代价（或报酬）。
• 利率：经过一定期限后，所获得地利息额与本金之比。利率根据计息周期地 不同而不同，形式有：年利率、月利率、日利率等等。没有特别指明就是指 年利率。
• 3单利率与复利率计算
• 单利率是在计算利息时，只考虑本金地利息，不把前期中地利息累加到本金 中去，即利息不作为本金地一部分再生息。
• -----等额支付资金回收公式，等额支付资 金还原公式
ppt课件
11
• 例：某房地产项目，借款1000万元，利 率8%，偿还期为5年，问期末偿还总额？
• F=P(1+i)n=P(F/P,i,n)=1000（F/1000，8，5） =1000×1.469=1469
• 某５年期房产债券，年利率12％，若５ 年后得到偿还债款8000元，问期初购券 多少元。