房地产经济学第四章
房地产经济学
2002
31356.78
33.95 7790.92 22.81 94104.01 18.50 34975.75 17.10
2003
35696.48
13.84 10153.80 30.33 117525.99 24.89 41464.06 18.55
2004
39784.66
11.45 13158.25 29.59 140451.39 19.51 42464.87 2.41
（2）董藩，丁宏，陶斐斐：《房地产经济学》（清华大学出版
社，2012年），(三第)201-211页。
3. 房地产周期循环的原因参阅
董藩，丁宏，陶斐斐：《房地产经济学》（清华大学出版社，
2012年），第216-220页。
4. 我国的房地产周期参阅
高波：《现代房地产经济学导论》（南京大学出版社，2010年），
2002 26808.29 23702.3
2003 33717.63 29778.9
2004 38231.64 33819.9
2005 55486.22 49587.8
商品房
35.24 19.46 28.03 20.25 19.62 25.77 13.39 45.13
住宅
商品房
住宅
37.67 20.05 27.48 20.33 18.88 25.64 13.57 46.62
住宅
6.21 16.86 -1.90
15
房地产经济学© 2017 SUFE
2006－2008年我国房地产供给端指标
房地产开发企业购置 购置土地面积增 房地产开发企业投资 房地产投资完成额 房屋建筑施工面积 施工面积增 房屋建筑竣工面积 竣工面积增长率
最新整理房地产经纪人《经纪实务》第四章讲义
房地产经纪人《经纪实务》第四章讲义年房地产经纪人《经纪实务》第四章讲义点击查看更多关于房地产经纪人真题及答案>>第四章房地产开发一、房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
(包括：开发投资决策，取得土地，项目立项，规划设计，土地开发，房屋建造，竣工验收，商品房销售，交付使用。
)特点：开民位置的固定性;开发市场的区域性;开发过程的时序性;受法规政策的影响;开民资金的巨大性;开发周期的较长性(单项开发一般需2-3年，综合性一般需4-5年，大规模项目需10年以上);开民投资的高风险和高回报性;开发投资的保值增值性。
(保值增值性体现在：A由于土地的稀缺性，资源有限，致使土地价值不断上升。
B一块生地开发成熟地，随着基础设施的建设和环境的改善会使土地的价值大幅提高。
C随着经济的发展，人民生活水平的提高，房地产需求量的增加，房产价格总体也呈上升直争势。
D当通货膨胀、银行存款利率下调较低时，投资房地产具有明显的保值增值作用。
)按开发对象分：土地开发，房屋开发，房地产综合开发按开发主体分：独资开发，合资开发，合资合作和个体投资开发按开发区域分：新区开发，旧区开发按开发规模分：单项开发，成片开发房地产开发的程序：投资机会的选择，决策分析，前期工作，建设和租售四个阶段。
每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，其中有些是交叉进行的。
(例如，在项目可行性研究期间，投资融资活动就着手进行了;在工程建设初期阶段，工程投资达到项目投资额的一定比例时，商品房预售就可以开始了。
)二、房地产开发企业：是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
按经营管理对象分：专门从事土地和城市基础设施开发;专门从事地上建筑物开发建设;进行土地和地上建筑物综合开发。
按注册资金来源分：外资、内资。
按企业所有制分：公有制，非公有制按开发经营范围分：全国性，区域性按企业功能分：专营，兼营，项目房地产开发企业的设立：具备以下条件1、有自己的名称和组织机构，2、有固定的场所，3、有符合国务院规定的注册资本，4、有足够的专业技术人员，5法律、行政法规规定的其他条件。
《房地产经济学》复习提纲
《不动产经济学》总复习题第二章1、分别说一下政府在资本主义制度、社会主义制度下的作用。
（P9）在一种“纯粹”的市场经济或资本主义社会，政府仅仅提供国防需要和用以保护个人权利的司法体系，以及培育竞争市场。
在一种“纯粹”的计划经济或社会主义社会中，政府掌握大部分资源，充当了人民的托管人角色。
政府按照其对公民需求的理解进行商品和服务的生产和分配。
2、资本主义原理有哪些？（P10）3、名词解释：完全竞争市场和非完全竞争市场（P14）完全竞争市场： 非完全竞争市场：4、阐述需求规律和供给规律。
（P15-16）第三章1、主张政府要干预经济的理由有哪些？(P27-28)2、名词解释：不动产长期趋势和短期趋势（P34）不动产长期趋势：通过回顾美国经济史，直到20世纪40年代，不动产建设活动存在着强烈的波动，平均来说，一个经历了繁荣、栓退、萧条和复苏四个阶段循环历时18年的周期就被称为不动产长周期。
不动产长期趋势受人口、年龄结构、结婚率、收入水平、建筑成本、税负和交通模式逐渐变化的影响。
不动产短期趋势：自从20世纪40年代以来，不动产长周期被一种可能在3-6年中经历所有四个阶段的较短的不动产周期替代。
这种新的周期及其上升和下降，被称为不动产短周期。
不动产短期趋势受抵押贷款的成本和可得性以及国名经济和地方经济现有状况的强烈影响。
3、阐述政府对抗经济问题的两个主要的工具（P35-38）？？？首先是财政政策，它是指政府通过税收政策与财政支出等手段，扼制衰退、失业和通货膨胀。
在财政政策之外，政府还可以采用货币政策，增加或减少货币的供给，阻止衰退、失业和通货膨胀。
4、经济衰退的时候政府如何去刺激经济的增长？（P35）第四章1、名词解释：联邦存款保险公司（P49）联邦基金利率（P54）联邦存款保险公司：简称FDIC，是一家联邦机构，有银行资金紫竹并完全由美国政府信誉做担保。
如果一家银行或贷款机构破产了，FDIC将付给保了险的存款人最高可达10万美元的赔付，以弥补它们的损失。
2024版房地产经济学基础概论
2024版房地产经济学基础概论2.1 房地产经济学定义2.2 房地产市场的特点2.3 房地产经济学的研究范畴第三章：房地产市场分析3.1 市场供需分析3.2 价格决定机制3.3 市场周期与波动第四章：房地产投资分析4.1 投资特性与风险4.2 投资回报分析4.3 投资组合与策略第五章：房地产金融5.1 房地产融资方式5.2 房地产信贷市场5.3 房地产信托与基金第六章：房地产开发流程6.1 土地获取与规划6.2 设计与施工6.3 销售与运营第七章：房地产法律与政策7.1 房地产法律法规概述7.2 房地产政策影响7.3 房地产税收政策第八章：房地产估价方法8.1 估价原则与方法8.2 市场比较法8.3 成本法与收益法第九章：房地产经济周期与宏观经济9.1 经济周期对房地产的影响9.2 宏观经济政策与房地产9.3 国际视角下的房地产经济第十章：房地产经济学案例研究10.1 国内外房地产案例分析10.2 案例中的经济学原理10.3 案例启示与应用第十一章：课程总结与展望11.1 课程知识回顾11.2 房地产经济学发展趋势11.3 未来研究方向与挑战第十二章：附录12.1 参考文献12.2 术语解释12.3 相关法规与政策链接第十三章：课程评估与反馈13.1 课程评估标准13.2 学生反馈机制13.3 教学改进建议第十四章：签字与认证14.1 学生签字栏14.2 课程完成时间14.3 课程认证机构合同编号______第一章：引言1.1 课程概述本课程旨在为学生提供房地产经济学的基础知识，涵盖房地产的市场分析、投资、金融、开发流程以及相关法律法规等多个方面。
1.2 教学目标课程目标是使学生能够理解房地产市场的运作机制，掌握房地产投资分析的基本技能，并熟悉房地产相关的法律政策。
1.3 课程结构与安排课程分为理论教学和实践案例分析两部分，每周安排____课时，共____周。
第二章：房地产经济学基础2.1 房地产经济学定义房地产经济学是研究房地产资源配置、市场交易和价格形成等经济活动的学科。
中级经济师房地产第四章讲义
第四章房地产投资项目经济评价【内容框架】第一节房地产投资概述第二节资金的时间价值及等值计算第三节房地产投资项目的现金流量第四节房地产投资项目经济评价指标和方法第一节房地产投资概述【知识点】房地产开发投资与置业投资【例题】（2014年真题）张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是（）。
A.出售型房地产开发投资B.经营型房地产开发投资C.购买型房地产置业投资D.租赁型房地产置业投资『正确答案』C『答案解析』本题考查房地产投资的形式。
本题中所描述的情况属于购买型房地产置业投资。
【例题】（2013年真题）下列房地产项目中，属于购买型置业投资项目的是（）。
A.购置土地用于建造商品房出售B.购买房地产用于出租C.购置土地用于建造商品房出租D.租赁房地产用于转租『正确答案』B『答案解析』本题考查房地产投资的形式。
AC属于开发投资，D属于租赁型置业投资，B属于购买型置业投资。
投资形式的多样性经营方式的多样性投资变现的复杂性房地产市场不完全及信息不对称、不充分，需要较长时间去了解、收集信息，延长交易和购买过程房地产价值大，要经过多次讨价还价在权益让渡过程中，需要办理相关法律手续，经过一定的法律程序投资价值的附加性（外部性）房地产的投资价值不仅取决于自身，还深受其他因素影响投资区域的差异性—投资收益的个别性同一项目，会因投资者的不同而实际投资收益不同投资过程的综合性多部分多环节的配合协调投资预期的不确定性影响因素复杂多变投资决策的专业性需要专业知识【例题】（2012年真题）同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。
这体现了房地产投资具有（）的特点。
A.投资品种多样性B.投资价值附加性C.投资区域差异性D.投资收益个别性『正确答案』D『答案解析』本题考查房地产投资的特点。
投资收益的个别性：在一定时期内，房地产投资收益既有在客观因素影响下的客观收益，又有在主观因素影响下的实际收益。
在同一区域范围内同类型的房地产投资，因投资者不同，实际投资收益有所不同。
房地产经济学第四章房地产供求关系知识点
房地产经济学第四章房地产供求关系知识点房地产经济学第四章房地产供求关系一. 选择1.房产地的需求是指（C）A 不愿意购买但有能力购买 B愿意购买但没有能力购买C 愿意购买且有能力购买D 不愿意购买也没有能力购买2.房地产需求的影响因素不包括（C）A 房地产价格B 居民收入水平和消费结构C 土地所有权的归属 D投资者对未来的预期3.房地产需求曲线的方向是（D）A 左上B 左下C 右上D 右下4.中国实行土地公有制，在市场上转让的是土地的（B）A 所有权B 使用权C 租赁权D 收益权5.房地产供给曲线的方向是（C）A 左上B 左下C 右上D 右下6.下列说法正确的是（D）A 房地产市场的供求平衡是指房地产商品供给价格与需求价格相一致B 房地产市场的供求平衡是指房地产商品供给数量与需求数量相一致C 房地产市场的供求平衡是指房地产商品供给数量与需求价格相一致D 房地产市场的供求平衡是指房地产商品供给数量与需求数量相一致,且供给价格与需求价格相一致7.同时影响房地产市场供给和需求的因素是（A）A 房地产价格B 居民收入水平和消费结构C 房地产开发成本 D城市土地的供给数量8.房地产需求的累心不包括（B）A 生产性需求B 他住性需求C 自住性需求D 投资性需求9.在短时期内，房地产供给弹性系数的大小为（B）A ＞1B 0＜＜1C =0D =110.一般来说，房地产的供给弹性——，需求弹性——（C）A 大小B 大大C 小大D 小小二、填空1.房地产需求的特点包括需求的区域性、需求的层次性和需求的连续性和间断性2.房地产市场的供求平衡是指房地产商品的供给价格和需求价格相一致，且供给数量和需求数量相一致时的房地产经济运行状态。
3.房地产市场的供给具有一般性和特质性。
三、名词解释1.房地产需求的内涵：房地产需求者在特定的时间内、在一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品的数量。
2.房地产供给的内涵：房地产供给是指房地产商品生产者在特定的时间内，在一定的价格水平上，愿意提供而且能够提供的房地产商品的数量。
房地产经营管理第四章 房地产价格理论
北京市高等教育精品教材立项项目
房地产经营管理
主编 乔志敏 李德峰 副主编 黄兴文 贾宁凤
中国人民大学出版社
房地产经营管理
第四章 房地产价格理论
• 4.1 地租理论
4.1.1 古典经济学的地租理论
地租剩余理论
4.1.2 马克思的地租理论
1 资本主义地租的实质 2 级差地租 3 绝对地租 4 垄断地租 5 建筑地段地租
房地产经营管理
复习思考题
1 沿一条你所在城市有市中心向外延伸的交通线路，调查不同公交站点附 近的场地产价格，看他们之间有无差异，分析可能导致这些差异的原因。 2 收集有关你所在城市近五年环境变化明显地段的房地产价格变化资料， 分析导致价格变化的主要原因，并判断其变化趋势。
3 地租剩余理论和地租边际生产力理论之间有何异同？他们是否可以相容？ 4 如何理解绝对地租和垄断地租？绝对地租的概念是必要的吗？ 5 怎样看待几种不同的土地价格构成模式
RN=LR+Rt=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+LR 式中，RN为房地产纯租金；LR为地租。
年房租表示为：R=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+f×Vt+M+A+K+LR=［1/N+I(Nt+1)/N］V0+f×V0(N-t+1)/N+M+A+K+LR 式中，R为向承租人收取的年房租；f为房屋财产年保险费率；M为年管理费； A为年维修费；K为年税费。
• 4.5.1 影响房地产价格的一般因素
1 社会因素
4 其他因素
影响房地 产价格的 一般因素
3 政治因素
房地产经济学 第四章 房地产市场
指消费者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够购 买的房地产商品或劳务的数量，即房地产市场需求。 指某一时期全社会房地产需求的总量即房地产总需求。
房地产市场供给分析 房地产市场需求分析
房地产市场供给分析
房地产供给类型
土地供给：自然供给、经济供给（短、长期） 住宅供给
住宅存量：指在一定时点上统计的现存的累积房地产再交易总量，不 包括虽已建好但尚未交易的房地产增量。 住宅流量（增量）
指每一时期房地产供给的新增加量，即增量市场产生的房地产增量 指每一段时期内房地产所有特征所提供的无形的消费效用的总和。
房地产供给特点
缺乏弹性：短期、长期供给弹性 层次性：现实供给、储备供给和潜在供给 滞后性
房地产供给影响因素分析 房地产供给弹性分析
供给影响因素分析1
影响土地供给因素
自然供给曲线 经济供给曲线
短期、长期供给曲线
房地产供给曲线
增量房地产供给曲线
短期供给曲线 长期供给曲线
存量房地产供给曲线
土地供给曲线
P
S1 计划指标 S’2 自然供给极限 S2
S1
S’1
0
S
S’ Q1
Q2
Q3 Q4
Q
增量房地产厂商短期供给曲线
P
B
AC’ AC
P*
MC’
A
MC
MC—厂商边际成本曲线 AC—厂商平均成本曲线
影响土地需求因素
城市人口 国民收入 景气预期 投资渠道（投机） 土地制度和财产税制 城市经济形势
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•h
•临街状况
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•i •土地利用限制情
•j •土地产权权属情况
况
•k •建筑物与土地的组合是否得当 房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
（二）影响建筑物价格的个别因素
建筑构造 房屋装修 房屋设备及附属设施 地段、层次、朝向 房屋的损耗和完好程度 规模及高度 用途
地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响
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房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第二节 建筑物价格
一、建筑物价格的构成
建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几 部分组成：
➢ 建筑工程费用 ➢ 设备及安装工程费用 ➢ 其他费用 如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么
土地价格构成：土地价格由纯农地价格、土地用 途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减 值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、 可达性（区位）价值构成。
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房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
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•地租 •区位地租
•土地资本租金
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房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
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•b
•土地价值
•d
•e
•c′
•d′
•a
•农地价
值
•农
•O
地
•f
•c •市地发展时序或容 许的土地资本积累量
•图4—6 城市土地价值的变动过
程
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
（二）城市不同功能区的环境因素
商业区 住宅区 工业区
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房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
三、影响房地产价格的个别因素
（一）影响土地价格的个别因素
•a
•位置
•b
•面积
•c •地形地势
•d
•地质Biblioteka •e•水文•f•形状
•g
•气候
•不确定性风险 年补偿费
•CBD
•农地地租
•d′ •距CBD的距离
•图4—3 城市土地租金
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
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•地价 •区位价格 •转换成本
•不确定性风险补偿费
•农地开发权价格
•预期增值 •纯农地价格 •CBD
•纯农地价格
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•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
•价 格•p1
•p2 •p3
•p
•sm •ss •s1
•d1 •d
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•O
•m
•土地数量
•图4—2 土地供给随时间变化条件下地价的决定
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
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房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
五、不同类型地价之间的关系
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•9
•7
•投 资 •5 者
•3
•1
•a •b •b •c •土地价
1
2
格
•图4—5 土地价值在市场中的实现过
程
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
04房地产经济学第四章
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2020/11/19
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四章 房地产价格
重点问题
土地价格的构成、类型及其相互关系 建筑物成本和价格 房地产价格 影响房地产价格的因素
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房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
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房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第二节 建筑物价格
三、建筑物折旧
建筑物折旧可能来源于三种情况：
由于长期使用而产生的建筑物实体店老化和损坏， 可以称为建筑物实体损坏；
由于市场变化、生活习惯的改变，原建材、原房 屋布局和结构等不适应人们的新需求而产生的功 能性贬值；
•建筑物出售前的保管、养护等费用
•推销费 建筑物销售有关税费
•销售经营利
润
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第三节 房地产价格
二、房地产价格与房地产租金之间的关系
房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为： RN=LR+Rt=[1/N+I(N-t+1)/N]V0+LR
金、市场（理论）租金
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房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
一、影响房地产价格的一般因素
从影响因素的性质看，一般可分为社会因素、 经济因素和政治因素。
•人口状况
•城市化
•社会因素
•房地产投机
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•社会稳定状况
•图4—8 影响房地产价格的社会因素
由于不动产所处周围环境的改变而导致的效用降 低、市场行情走低等而产生的外部性贬值。
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第二节 建筑物价格
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•市场
•提取 法
•年 龄—寿
命法
•折旧 估算 方法
•分解 法
•图4—7 折旧的估算方法
房地产经济学第四章
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
二、影响房地产价格的区域因素
区域因素是指影响一个城市内部不同功能分 区房地产价格的因素。这些因素一方面取决于城 市不同分区的地理因素，另一方面取决于实现分 区功能对地理环境要素的要求。
（一）城市不同功能分区因素
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第四节 影响房地产价格的因素
•税负
•国民经济水平 和发展趋势
•经济因素
•财政收支及金融环境
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•图4—9 影响房地产价格的经济因素
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•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
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第三节 房地产价格
一、房地产价格的构成
格房 地 产 价
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•
•土 地 •价 格
•建筑 物价格
•“农转非”地 价 •旧城区改造地价
•建筑物生产成本
•建筑物销售成 本
•征地安置费 耕地占用税 •小区内土地开发费 开发单位管理费
•开发投资资本利息 开发投资利 润•土地使用权价格 拆迁安置 •小费区内土地开发费 开发单位管理费 •开发投资资本利息 开发投资利 润•勘察设计费 建筑材料、设备费 •建筑施工费 建设单位管理费 •建设单位向政府部门缴纳的有关税费 •建设单位建筑资本投资利息、利润
第一节 土地价格
六、土地价格的变动
土地价格变动的机理： ➢ 土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息率
是决定地价变动的最直观因素； ➢ 从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，还
可以因为这两个构成部分的变动而变动。
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房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
三、土地价格构成的本质
理论上的土地价格：从理论上讲，土地价格由土 地物质价格和土地资本价格构成。
✓ 土地物质价格的理论构成公式是：
Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s
上式中，Jdw为土地物质价格；Jdj为绝对地价；r 为相邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地 的级别（最差土地为0）；u为土地不同用途的价 格差别系数；d/s为土地供求平衡度系数. Jdw(1+r)n为不考虑土地用途和供求状况时的基础 级差地价。
•土地制度 •及政策
•政治因 素
•房地产 •价格政策
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•土地出让方式、 •出让期限
•行政级别 •及隶属变更
•图4—10 影响房地产价格的政治因素
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
•其他因素
•心理因素 •国际因素 •特殊因素
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其中：RN为房地产纯租金；LR为地租；Rt第t年的 租金；I为市场利率（投资回报率）；N为经济使 用寿命；V0为建筑物的全新重置价格；t为建筑 物正在使用的年序数。
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房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第三节 房地产价格
三、房地产价格的种类
商品房价格与经济适用房价格 标准价与成本价 廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租
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•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
✓ 土地本身的土地资本价格理论构成公式为：
Jdz=Jj×(1-Kx) ×(1-Km)+Jx-Jf