对查封房产提出执行异议的相关法律依据
最高法院法官论执行异议之诉案件的-裁判标准
最高法院法官论执行异议之诉案件的裁判标准肖利波律师2017/11/22 08:49最高法院法官论执行异议之诉案件的裁判标准作者王毓莹，法学博士，最高人民法院民一庭法官案外人对执行标的是否具有实体权利以及实体权利是否足以阻却执行，为该类诉讼审理和认定的核心问题。
但是目前来讲，《民事诉讼法》、执行司法解释、民诉法司法解释等对此均未作明确规定。
在审判实践中，下列几类情况，因为法律规定较为模糊，审判实践中亦经常出现，争议较大：（一）以不动产为执行标的的执行异议之诉的实体权利认定。
审判实践中，主要表现为以房屋为执行标的的执行案件。
该类案件在执行异议之诉纠纷案件中所占比重是最大的，而因涉及房产纠纷，往往又具有很强的政策性、民生性，审理难度更大。
主要在以下几个问题上存在争议：1、借名买房中执行异议之诉的处理。
实践中，由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，存在借名买房的情况。
在案外人借用被执行人的名义购买房屋并办理登记的情形下，法院对登记在被执行人名下的房屋进行查封后，案外人提出执行异议之诉的，应当如何处理，存在争议。
一种意见认为，根据物权变动登记生效和公示公信原则，案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人，因此，对案外人停止执行的请求应当不予支持。
另一种意见认为，在借名买房的情况下，案外人对房屋享有事实上的所有权，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权，即使案外人对于因限购、逃避债务、规避税收、获取贷款等原因而借名登记具有过错，但其所应承担的只是行政管理上的责任，而不致在私法上丧失对房屋的所有权。
因此，对案外人主张被执行人名下的房屋归其所有，并要求停止执行的，应予支持。
我们倾向于第一种意见。
理由是：第一，在借名买房情形中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。
借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。
6个要点：如何理解《执行异议复议》第29条的规定？
6个要点：如何理解《执⾏异议复议》第29条的规定？本⽂作者：李明君⽂章来源：法务之家李明君，⾃由法务⼯作者，曾在法院⼯作近三⼗年，主要从事民事审判和执⾏⼯作。
《关于⼈民法院办理执⾏异议和复议案件若⼲问题的规定》第⼆⼗九规定：“⾦钱债权执⾏中，买受⼈对登记在被执⾏的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执⾏的，⼈民法院应予⽀持：（⼀）在⼈民法院查封之前已签订合法有效的书⾯买卖合同；（⼆）所购商品房系⽤于居住且买受⼈名下⽆其他⽤于居住的房屋；（三）已⽀付的价款超过合同约定总价款的百分之五⼗。
”专栏执⾏异议与执⾏异议之诉法律⽂书作者：法律名家讲堂¥14910⼈已购查看正确全⾯地理解《执⾏异议复议》第⼆⼗九条的规定，应从以下⼏个⽅⾯把握：⼀、房地产开发企业出售的商品房必须是合法的房产，若其在⽆商品房预售许可证的情况下，与买受⼈所签订的商品房买卖合同不能对抗⼈民法院的查封效⼒。
《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼆条规定：“出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
”买受⼈与房地产开发企业双⽅都不遵守法律的规定，在房产地开发企业没有商品房预售许可证明的情况下双⽅还签订商品房买卖合同，导致合同⽆法办理登记备案，因此才会出现⼈民法院查封讼争⽹点时⽆法知道该⽹点是否已经由房地产开发企业出售的情况，对此后果，只能由买受⼈和房地产开发企业承担，⽽不能由申请查封⼈承担。
参考案例：最⾼⼈民法院（2013）民申字第675号民事判决书（《孙海涛因与华镇名、吉林市轩宇房地产开发有限责任公司执⾏异议之诉纠纷案》）。
⼆、买受⼈将⾃⼰原有的房屋转让给他⼈，然⽽再向房地产开发企业购买房屋，不属于《执⾏异议复议》第⼆⼗九条规定的“所购商品房系⽤于居住且买受⼈名下⽆其他⽤于居住的房屋”的情形。
案外人执行异议起诉状
案外人执行异议起诉状尊敬的法院：我是案外人×××（姓名），现就（案号）执行案件中，提出异议并向贵院起诉，请予以审理和裁决。
具体事项如下：一、案外人背景介绍我是与本案无关的第三方，不涉及原告与被告之间的法律关系。
在本案执行过程中，我受到了不当的执行行为的影响，因此有必要对此提出异议，并要求法院予以处理。
二、异议原因及请求1. 异议原因：在本案执行过程中，执行法官未按照法定程序和法律规定进行执行，致使本案执行的结果对我产生了直接不利的影响。
主要异议原因如下：（1）执行过程中对我财产的非法查封。
根据我对相关法律的了解，在执行过程中，法院只能查封涉案当事人的财产，而不能对与案件无关的第三方财产进行查封。
然而，在本案执行中，法院错误地查封了我名下的房产，严重损害了我的合法权益。
（2）执行过程中的滥用强制措施。
在执行过程中，法院未经充分的调查和审定，便迅速采取了高额罚款和强制拘留等强制措施，给我带来了巨大的不良后果。
这些措施在本案中是毫无依据和必要性的，严重侵犯了我的人身自由和财产权益。
2. 请求：鉴于以上异议原因，我在此向贵院请求：（1）撤销对我名下房产的查封决定，恢复我对房产的正常使用和处置权；（2）撤销对我的高额罚款和强制拘留等措施，恢复我的人身自由；（3）对执行法官的错误执行行为进行调查和追责，保障我和其他公民的合法权益。
三、证据材料为了支持本异议起诉状的内容，我已准备了以下证据材料：1. 异议事实的相关证据：（1）房产证明及产权证明文件复印件；（2）过程记录、通知书、决定书等执行文书复印件。
2. 相关法律法规文件：（1）《中华人民共和国民事诉讼法》；（2）《中华人民共和国执行与执行异议程序法》。
四、诉讼请求基于上述事实和理由，我特此提起异议起诉，请贵院作出以下裁决：1. 宣判本案执行过程中对我名下房产的非法查封决定无效，恢复我的房产权益；2. 宣判本案执行过程中对我的高额罚款和强制拘留等措施无效，恢复我的人身自由；3. 要求贵院对执行法官的错误执行行为进行调查并依法追责，保障公民的合法权益。
江苏省高级人民法院关于印发《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》的通知
江苏省高级人民法院关于印发《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》的通知文章属性•【制定机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2017.12.27•【字号】苏高法电[2017] 873号•【施行日期】2017.12.27•【效力等级】地方司法文件•【时效性】失效•【主题分类】执行程序正文江苏省高级人民法院关于印发《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》的通知苏高法电[2017] 873号各市中级人民法院，徐州铁路运输法院，各基层人民法院，本院各部门：为规范全省法院案外人执行异议及执行异议之诉案件的审查办理工作，统一审判尺度，经调查研究及反复征求意见，制定了《江苏省高级人民法院关于执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》。
现印发给你们，供全省法院参考。
执行中遇到的问题，请及时报送我院。
江苏省高级人民法院2017年12月27日江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法解释》）、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》（以下简称《民诉执行解释》）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）、《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》（以下简称《变更追加规定》）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）等法律及司法解释的规定，就案外人执行异议及执行异议之诉案件的审理，制定本指南（一），供全省各级法院参考。
一、审理执行异议及异议之诉案件应当坚持的基本原则（一）效率优先原则。
执行异议案件及执行异议之诉案件均衍生于执行程序。
执行异议案件审查应坚持效率优先，兼顾公平的审查原则。
房屋买卖合同的执行异议之诉（最高法院指导案例）
房屋买卖合同的执⾏异议之诉（最⾼法院指导案例）指导案例156号：王岩岩诉徐意君、北京市⾦陛房地产发展有限责任公司案外⼈执⾏异议之诉案（最⾼⼈民法院审判委员会讨论通过2021年2⽉19⽇发布）指导案例156号 【关键词】 民事/案外⼈执⾏异议之诉/排除强制执⾏/选择适⽤ 【裁判要点】 《最⾼⼈民法院关于⼈民法院办理执⾏异议和复议案件若⼲问题的规定》第⼆⼗⼋条规定了不动产买受⼈排除⾦钱债权执⾏的权利，第⼆⼗九条规定了消费者购房⼈排除⾦钱债权执⾏的权利。
案外⼈对登记在被执⾏的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执⾏的，可以选择适⽤第⼆⼗⼋条或者第⼆⼗九条规定；案外⼈主张适⽤第⼆⼗⼋条规定的，⼈民法院应予审查。
【相关法条】 《最⾼⼈民法院关于⼈民法院办理执⾏异议和复议案件若⼲问题的规定》第28条、第29条 【基本案情】2007年，徐意君因商品房委托代理销售合同纠纷⼀案将北京市⾦陛房地产发展有限责任公司（以下简称⾦陛公司）诉⾄北京市第⼆中级⼈民法院（以下简称北京⼆中院）。
北京⼆中院经审理判决解除徐意君与⾦陛公司所签《协议书》，⾦陛公司返还徐意君预付款、资⾦占⽤费、违约⾦、利息等。
判决后双⽅未提起上诉，该判决已⽣效。
后因⾦陛公司未主动履⾏判决，徐意君于2009年向北京⼆中院申请执⾏。
北京⼆中院裁定查封了涉案房屋。
涉案房屋被查封后，王岩岩以与⾦陛公司签订合法有效《商品房买卖合同》，⽀付了全部购房款，已合法占有房屋且⾮因⾃⼰原因未办理过户⼿续等理由向北京⼆中院提出执⾏异议，请求依法中⽌对该房屋的执⾏。
北京⼆中院驳回了王岩岩的异议请求。
王岩岩不服该裁定，向北京⼆中院提起案外⼈执⾏异议之诉。
王岩岩再审请求称，仅需符合《最⾼⼈民法院关于⼈民法院办理执⾏异议和复议案件若⼲问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第⼆⼗⼋条或第⼆⼗九条中任⼀条款的规定，法院即应⽀持其执⾏异议。
⼆审判决错误适⽤了第⼆⼗九条进⾏裁判，⽽没有适⽤第⼆⼗⼋条，存在法律适⽤错误。
房屋已被查封的还能起诉主张权属吗
房屋已被查封的还能起诉主张权属吗？
律师解答：不能。
房屋已经被查封的，不能再起诉主张权属，只能提执行异议。
判决书节选：
本院认为：根据原告提交的证据显示，原告向被告购置了-1层121号车位，被告按《商品房买卖合同》约定及附图向原告交付了该车位，现原告亦主张被告办理该车位的产权证。
而根据相关部门的复函显示，原告购置及现使用的车位现实测地址应为天源路194号X号车位，且已被高级人民法院等多个法院查封。
《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼〞，《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法>执行程序假设干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条〔即现第二百二十七条〕的规
定，向执行法院提出异议〞，《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的假设干意见》第十七条第二款规定：“当事人、案外人、利害关系人对财产保全、先予执行的实施行为提出异议的，由执行局根据异议事项的性质按照民事诉讼法第二百零二条或者第二百零四条〔即现第二百二十五条及第二百二十七条〕的规定进行审查〞。
涉案房屋现处于查封的状态，原告在本案中对涉案房屋的权属提出主张，即对上述司法查封行为提出异议。
依据上述法律规定，原告应当依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利，不得在异议程序终结前另行提起普通民事诉讼，故原告的起诉应予驳回。
房产解封执行异议申请书
房产解封执行异议申请书《房产解封执行异议申请书》尊敬的法院：您好！我方在此就涉及房产解封执行异议一事，向贵院提出申请。
一、案情概述申请人与被申请人之间存在一起房产纠纷案件，具体情况如下：（此处简要描述案件事实及法律关系）二、异议理由根据相关法律法规及事实，我方提出以下异议：1. 被申请人在本案中涉及的房产并非其唯一住房，不属于法律规定的不能执行的范围。
2. 依据我国《民事诉讼法》第二百四十三条的规定，申请执行人对被执行人的财产享有抵押权、质权或者其他权利的，可以依法优先受偿。
我方作为申请执行人，对被申请人的房产享有合法的抵押权，应优先受偿。
3. 被申请人在本案中存在逃避债务的行为，其名下的房产可能涉及其他纠纷，应当依法予以查封。
4. 依据我国《民事诉讼法》第二百四十六条的规定，申请执行人提出执行异议的，应当依法予以审查。
我方特此提出执行异议，请求贵院对被申请人的房产进行解封。
三、申请请求1. 解除对被申请人名下涉及的房产的查封措施。
2. 确认我方作为申请执行人对被申请人的房产享有优先受偿权。
3. 裁定被申请人支付本案的执行款项及其他相关费用。
四、证据材料1. 申请人与被申请人之间的房产买卖合同及相关协议。
2. 申请执行人对被申请人房产享有抵押权的法律文件。
3. 被申请人逃避债务的相关证据材料。
4. 其他支持我方异议的相关证据材料。
五、联系方式联系人：________联系电话：________通讯地址：________特此申请！申请人：（签名或盖章）日期：____年__月__日。
江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）
江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）文章属性•【制定机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2019.02.26•【字号】审委会会议纪要〔2019〕1号•【施行日期】2019.02.26•【效力等级】地方司法文件•【时效性】失效•【主题分类】执行程序正文江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）（2019年2月26日江苏省高级人民法院审判委员会第3次全体委员会讨论通过）审委会会议纪要〔2019〕1号2019年2月26日，江苏省高级人民法院召开第3次审判委员会，针对执行程序中案外人就涉不动产执行提出的执行异议及执行异议之诉案件审理中的若干问题进行了专题讨论。
近年来，随着民事诉讼法的修改及相关司法解释的陆续出台，执行程序中案外人提出的执行异议及执行异议之诉案件纠纷日益增多，其中涉及不动产的案件占相当部分。
但由于执行异议之诉属于新的诉讼类型，裁判尺度不统一问题比较突出。
为统一全省法院涉及不动产执行异议之诉案件的裁判尺度，根据《中华人民共和国民法总则》(以下简称《民法总则》)、《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)、《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)、《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)、《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》)、《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(以下简称《民诉法解释》)、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）等法律及司法解释的规定，结合全省法院实际情况，现就不动产执行标的引发的案外人执行异议及执行异议之诉案件的审理制定本指南，供全省各级法院参考。
一、案外人对执行标的主张实体权益引发的执行异议之诉案件的裁判规则案外人以其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权益为由提出执行异议的，应适用《民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，因此提起执行异议之诉的，一般应遵循以下裁判原则：1.审查执行法院是否为执行标的首查封法院，对于具有下列情形的，应裁定驳回起诉：（1）执行法院采取首查封措施，但已丧失处置权的；（2）执行法院既未采取保全措施，也未获得处置权的；（3）执行法院采取轮候保全措施，但未获得处置权的；（4）执行法院为受指定或受委托执行的法院，但对执行标的采取的执行行为系上级法院作出的；（5）执行标的已经执行法院处置，并为执行案件当事人之外的第三人受让，且已执行终结的；（6）执行标的已经执行法院处置，并由执行案件当事人受让，该执行案件已经执行终结的。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
对查封房产提出执行异议的相关法律依据
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。
当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。
当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十六条人民法院自收到申请执行书之日起超过六个月未执行的，申请执行人可以向上一级人民法院申请执行。
上一级人民法院经审查，可以责令原人民法院在一定期限内执行，也可以决定由本院执行或者指令其他人民法院执行。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审
查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百二十八条执行工作由执行员进行。
采取强制执行措施时，执行员应当出示证件。
执行完毕后，应当将执行情况制作笔录，由在场的有关人员签名或者盖章。
人民法院根据需要可以设立执行机构。
第二百三十五条人民检察院有权对民事执行活动实行法律监督。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百二十三条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对
执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。