房地产及其描述_学习笔记
【理论与方法】第二章 房地产及其描述
【理论与⽅法】第⼆章 房地产及其描述第⼆章 房地产及其描述 考试⽬的 本部分的考试⽬的是测查应试⼈员对作为估价对象的房地产的含义、特性、种类及其状况描述的了解、熟悉和掌握程度。
第⼀节 房地产的含义 ⼀、房地产的定义 ⼟地、建筑物和其他相关定着物，实物、权益和区位的结合体。
⼆、⼟地、建筑物和其他相关定着物的含义（熟悉） 1.⼟地的含义 ⼟地的地表范围——该宗⼟地在地表上的“边界”所围合的区域（平⾯概念）； ⼟地的地上空间范围——以飞机的飞⾏⾼度为限（⽴体概念）； ⼟地的地下空间范围——以⼈类的能⼒所及为限。
政府出让建设⽤地使⽤权的⼟地，其地表范围通常是根据界址点坐标的平⾯界址图或建设⽤地红线图，由⼟地管理部门或规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝⼟界桩或界⽯并放线来确认，形状为封闭多边形，⾯积⼤⼩依⽔平投影⾯积计算。
（与测量知识印证） 2.建筑物的含义 ⼴义建筑物包括房屋和构筑物，狭义主要指房屋。
房地产估价中⼀般将建筑物作⼴义理解。
房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮⾬、保温隔热、抵御他⼈或野兽侵扰等作⽤，供⼈们在其内部进⾏⽣活和⽣产活动的建筑空间。
（房屋与构筑物的区别：房屋有内部空间，构筑物没有内部空间，或者⼈们只在其外部活动）。
构筑物如⽔塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、⽔坝等。
3.其他相关定着物的含义（熟悉） 附着或结合在⼟地或建筑物上不可分离的部分，⼟地或建筑物的从物。
三、房地产实物、权益和区位的含义 1.房地产实物的含义（考点在相关知识部分） 房地产中看得见、摸得着的部分，如，⼟地形状、地形、地势、地质、⼟壤、平整程度等，建筑物外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。
认识房地产实物，需要测绘、建筑、设备等专业知识。
房地产实物是有形的实体、实体的质量、实体组合完成的功能。
以⼀幢房屋为例，其有形的实体，如结构，是砖⽊的、砖混的、钢筋混凝⼟结构或者钢结构的；实体的质量，如优良⼯程，合格⼯程；组合完成的功能，如空间布局如何，户型如何。
房地产基础知识大全
房地产基础知识大全一、房地产的概念房地产，简单来说，就是房产和地产的总称。
房产指的是在土地上建造的各种房屋，包括住宅、商铺、写字楼、厂房等；地产则是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。
房地产具有位置的固定性和不可移动性，这是其与其他商品最显著的区别之一。
由于房地产的不可移动性，使得其价格受到地理位置、周边环境等因素的极大影响。
二、房地产的分类（一）按用途分类1、住宅房地产：这是最常见的类型，包括普通住宅、别墅、公寓等，主要用于居住。
2、商业房地产：如商场、写字楼、酒店等，用于商业经营活动。
3、工业房地产：包括工厂、仓库等，用于工业生产和仓储。
4、农业房地产：如农场、养殖场等，用于农业生产。
（二）按开发程度分类1、生地：指未进行开发或只进行了初步开发的土地。
2、毛地：指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。
3、熟地：指已完成三通一平（通水、通电、通路、平整土地）或七通一平（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）等开发工作，具备建设条件的土地。
（三）按产权性质分类1、商品房：由房地产开发企业开发建设并出售的房屋，具有完整的产权。
2、经济适用房：政府为解决中低收入家庭住房问题而建设的保障性住房，购买和出售有一定的限制。
3、公房：也称公有住房，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。
4、小产权房：指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
三、房地产市场（一）房地产市场的参与者1、开发商：负责房地产项目的开发和建设。
2、购房者：包括个人购房者和企业购房者。
3、政府：通过制定政策和法规来调控房地产市场。
4、金融机构：为房地产开发和购房提供资金支持，如银行、信托公司等。
5、中介机构：包括房地产经纪公司、评估公司等，提供交易服务和专业评估。
（二）房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系受到多种因素的影响，如经济发展水平、人口增长、政策法规、利率水平等。
房地产基础知识
房地产基础知识
一、房地产的基本概念
1.房地产：房地产指的是建筑物及其房屋、土地、林木、水资源等固定不动产的总称。
2.不动产：不动产指的是土地、房屋、林木等固定不动的财产，是房地产的重要组成部分。
3.地产中介：地产中介是一家特殊的中介机构，专门从事房地产买卖及物业管理服务，它们为消费者提供了更安全、便捷和专业的服务。
二、房地产发展现状
1.城市地价不断攀升：因为流动性很大，城市地价不断攀升，社会资金的大量投入，导致房屋价格大幅上涨。
2.建筑行业迅速发展：随着城市发展，建筑行业也迅速发展起来，新建住宅、商铺、商务楼宇迅速增多，给房地产市场带来巨大利润。
3.高端房企囊括大量市场份额：因为高档小区、高层住宅、休闲度假别墅等高端房地产项目有着更高的租金收益率，所以高端房企得到了大量投资者的投资，并囊括大量市场份额。
第8讲 第二章房地产及其描述
建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资入股等方式取得的建设用地使用权。
建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权（air rights）。
《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。
例如，国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让，比如同一块土地地下l0m至地上80m的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20m至地下40m的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。
更常见、更典型的是“没有分摊的土地面积”的建设用地使用权，如，一个地面为公共绿地或者公园的地下商场，一个建造在公共道路、公共汽车停车场或者火车站上的商场、写字楼等。
与此相似，取得一定范围内的空间的建设用地使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者用它作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有了独立的经济价值。
例如，建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，将其屋顶出售给他人加盖房屋，或者作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外墙面出售或者出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，等等。
宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
房地产拓展开发测算学习笔记干货2021
一、基础认知篇1.占地面积和容积率：由挂地公告（控规）中准确提供，是一切测算的首要条件和基础，由占地面积和容积率可迅速得出计容面积和基本的可售面积，结合预计房价，可迅速得出销售额（货值）概数。
2.有票地价和无票地价：有票地价与无票地价差别较大，主要表现为增值税及附加、土地增值税、所得税的缴纳，同样的土地报价，实际无票地价是有票地价的约1.7倍。
3.楼面价：楼面价=亩均土地价格÷（666.67×容积率）=亩均土地价格×0.0015÷容积率。
楼面价结合建安成本和销管财费用能快速的推断项目利润空间。
4.限高、建筑密度：由挂地公告（控规）中准确提供，是强排方案的重要参考依据，结合日照、绿地率、防火间距、退线要求等出具强排方案。
限高和建筑密度基本确定了产品业态比例。
5.基座面积、环境面积：基座面积=（地上各业态建筑面积÷层数）×1.05。
环境面积=占地面积-基座面积。
6.计容面积、建筑面积、销售面积：计容面积=地上总建筑面积=占地面积×容积率=销售面积+配套面积。
建筑面积=地上建筑面积（计容面积）+地下建筑面积=可售面积+配套面积+地下人防（计容面积×8%）+地下非人防（非人防车位数×36.5平方）。
根据城市规划管理技术规定，居住用地项目、公共管理与公共服务设施用地项目、商业服务业设施用地项目，按地上总建筑面积的8%配建 6 级以上（含）防空地下室。
7.车位数：车位数=地上车位数（户数×10%）+地下车位数（人防车位数+非人防车位数）。
人防车位数=计容面积×8%÷36.5平方。
非人防车位数=户数×车位配建标准-地上车位数-人防车位数8.车位去化率：车位去化率重点考虑区位及公共配套车位的数量。
主城区去化率按照70%计算，主城区外按照50%计算。
9.开盘时间：按照拿地后5个月开盘铺排销售计划。
房地产及其描述(2)
□ 房屋一般由建筑材料、建筑构配件和建筑设 备组成；构筑物如烟囱、水塔、水井、道路、 桥梁、隧道、水坝等
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第一节 房地产的含义
□ 估价中对相关概念的界定 ■ 建筑物范围最大，包括房屋和构筑物 ■ 房屋和构筑物的区别 人是否直接在里面生产生活，是则为
房屋 是否有门、窗、顶盖，有则为房屋
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第二节 房地产的特性
价值量大
□ 单价高 □ 总价大
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第二节 房地产的特性
用途多样
□也称为用途的竞争、转换及并存的可能性 □ 一宗房地产可以有多种不同的用途
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第二节 房地产的特性
□ 用途不可以随意转换的原因
■ 政府的用途管制——城市规划等 ■ 不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最 高最佳使用原则） ■ 从经济角度来讲，土地利用选择的先后顺序一般是： 商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、 不毛荒地
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8
第一节 房地产的含义
四、房地产的其他名称（了解）
（一）不动产
（二）物业
（三）rea1 estate和rea1 property（后 者包含权利）
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9
第一节 房地产的含义
五、房地产的基本存在形态（了解）
□ 三形态 ■ 土地形态 ■ 建筑物形态 ■ 房地形态
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第一节 房地产的含义
第二章 房地产及其描述
第一节、房地产的含义 第二节、房地产的特性 第三节、房地产的种类 第四节、房地产状况描述
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第一节 房地产的含义
房地产基本知识
房地产基本知识导语：房地产是我们生活中一个重要的领域，涉及到我们居住的环境、投资、财富积累等方面。
了解房地产的基本知识，对每个人来说都是非常有必要的。
本文将为您介绍一些关于房地产的基本知识。
一、房地产的定义与分类房地产是指土地、房屋及其附属设施的总称。
根据用途和所有权形式的不同，房地产可以分为住宅房地产、商业房地产、工业房地产和办公楼等。
1.住宅房地产：住宅房地产是指供居住使用的房屋和相关设施，包括公寓、别墅、联排别墅等。
2.商业房地产：商业房地产是指用于商业经营活动的房屋和相关设施，包括商铺、写字楼、购物中心等。
3.工业房地产：工业房地产是指用于工业生产和加工的建筑物和相关设施，包括工业厂房、仓库等。
4.办公楼：办公楼是指供办公使用的建筑物和相关设施，包括写字楼、商务中心等。
二、房地产的投资形式房地产作为一种重要的投资形式，具有较高的回报潜力和相对较低的风险。
投资者可以通过以下几种方式进行房地产投资。
1.购买物业：购买物业是最常见的房地产投资方式，投资者可以购买住宅、商业或工业用途的物业，并通过出租或转手获得租金或增值收益。
2.参与房地产基金：房地产基金是通过集资方式，由专业基金管理公司或机构向投资者募集资金，进行多元化的房地产投资。
投资者通过购买基金份额来参与房地产市场的投资。
3.债权投资：债权投资是指投资者直接向房地产开发商出借资金，取得债权凭证，并获得固定的利息收益。
4.房地产信托：房地产信托认购者通过购买房地产信托的份额，成为信托受益人，享受来自信托物业的租金或利润分配。
三、房地产市场与调控政策房地产市场的繁荣与否对整个经济发展具有重要影响。
为了保持房地产市场的稳定运行，各国政府常常采用一系列的调控政策。
1.房地产市场的特点：房地产市场具有供求关系、刚性需求和投资属性的特点。
供求关系影响市场价格，刚性需求保证了市场的稳定性，投资属性让房地产成为资产配置的重要组成部分。
2.调控政策的目标：调控政策的目标通常包括稳定市场价格、保障居民住房需求、防范房地产泡沫及金融风险，促进经济平稳可持续发展等。
房地产及其描述
第二章 房地产及其描述第三节 房地产的种类可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。
对于房地产估价来说，有意义的房地产分类主要有：①按照立法用语的分类；②按照房地产用途的分类；③按照房地产开发程度的分类；④按照房地产实物形态的分类；⑤按照房地产权益状况的分类；⑥按照房地产是否产生收益的分类；⑦按照房地产经营使用方式的分类。
弄清了房地产分类，在某种程度上就了解了估价对象的种类。
一、按立法用语划分的种类（了解）（教材新增内容）中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。
根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。
其中，土地有时特别指集体所有的土地。
房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。
如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。
其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。
二、按用途划分的种类（熟悉）按照房地产的用途，首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类：（1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。
住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。
集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。
（2）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。
（3）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。
（4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。
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基
本
状
况
名称
估价对象的名称，描述如：某小区某楼某单兀某号住宅，某酒店，某项目用地等
坐落
估价对象的具体地点，描述如 ；估价对象位于某市某区某路（大街，大道）某号
范围
说明估价对象仅是房地产还是包括以外的家具，设备，债权债务，特许经营权等其他 财产，描
述如：估价对象仅为土地，不含地上房屋，树木等其他不动产；估价对象包 括房屋及其占用范
围内的土地等
规模
土地面积 m2 建筑面积 m2
营业面积可出
其1 租面积等
对于，旅馆说明客房数或床位数，餐馆说明冋时可容纳用餐人数，剧院说明座位数， 医院说明
床位数，停车场说明车位数，仓库一般说明体积
用途
规划用途 设计用途
登记用途 实际用途
权属
土地所有权 国有 土地 集体土地
土 地
使 用
权
权利 种
类
建设 用地
使用权
出 让 划 拨
租
住 赁
宅基地 使
用权
作价出 资
入股
苴
丿
、
他
土地承包
经营权
权利
人
房屋所有权
实
物
状
况
土 地
实 物
状 况
1四至。描述如：东至 XX，南至XX，西至XX，北至XX
2面积（m2,hm2）。对于房地产开发用地， 通常要说明规划用地面积以及其中建设用地 面积，
代征道路面积，代征绿化用地面积等
3形状。描述如：形状规则，形状不规则，正方形，长方形，狭长等
4地形地势。说明是平地还是坡地，与相邻土地道路的高低关系，自然排水状况，被 洪水淹没
的可能性等。描述如：地势平坦，高低不平，高于或低于路面
5地基。说明承载力和稳定性
6土壤。说明土壤是否受过污染是否为垃圾填埋场，化工厂原址，盐碱地等
7开发程度。三通一平，五通一平，还是七通一平及其具体内容
8其他。临街商业用地要说明临街宽度，临街深度和宽深比。
建 筑
实 物
状 况
1建筑规模。根据建筑物的使用性质说明面积体积等（建筑面积，套内面积，使用面 积，营业
面积，可出租面积等） 旅馆说明客房数，床位数，以及不同标准的客房数
床位数，医院说明床位数，停车场说明车位数，仓库说明体积
2层数和高度。说明总层数总高度（公共建筑及综合性建筑通总高度超过 24米为高层）
3外观。说明外立面风格，并附外观照片来说明
4建筑结构。指由承重构件组成的体系（分钢结构 /钢筋混凝土结构/砖混结构/砖木结
构/简易结构等等）
5设施设备。说明给水、排水、采暖、通风、与空调、燃气、电梯、电气等设备的配 置情况
（有或无）及性能。
6装饰装修。说明是毛坯还是粗装、精装。对于有装修的还要说明外墙面、内墙面、
顶棚、室内地板、门窗等部位的装修标准和程度，所用材料或饰物的质量，以及装 饰装修的
工程的施工质量
7日照、采光、通风、保温、隔热、防水、隔声
8层高和室内净高。
9空间布局。说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户 型图来说
明。对于住宅要说明户型，对于商业用房特别是临街铺面房要说明面宽 、
进深、宽深比，对于厂房要说明跨度
10竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和设计使用年限。于此还可说明建 筑物已使
用的年限和剩余使用年限
11维护情况和完损情况。基础的稳固性，沉降情况（沉降是否均匀及程度） ，墙、地
面、门窗等的破损状况
12其他。建筑单位，设计师和设计单位，施工企业，工程监理等情况。 对于在建工程
或期房，还要说明其工程进度（如：是基础某层、正负零，还是结构某层、结构封 顶）、预
计竣工日期、交付日期等。
权
状
况
土 地
权 益
状 况
1 土地所有权。说明所有权性质（国有还是集体），对于集体还要说明土地所有权由谁 行使。
描述如：估计对象土地为农民集体所有，由某村集体经济组织（某村居民委员
会、某村小组、某乡镇集体经济组织）代表集体行使所有权
2 土地使用权状况。
说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人
说明单独所有还是共有
3 土地使用管制情况。
说明是建设用地还是农用地、未利用地， 对于房地产开发还要说明规划条件
4 土地利用现状。
说明土地上是否有房屋、林木等地上定着物
5出租或占用情况。
说明有无出租、占用情形，对已出租的要说明承租人，租赁期限及起止日期、 租金水平
等
6他项权利设立情况。
说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利
7其他特殊情况
说明土地所有权是否不明确或归属是否有争议
土地取得手续是否不齐全
是否为临时用地或非法用地，临时用地批准期限多长，是否已经超过
是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形势限制
是否未达到法律法规规定的转让条件
是否属于法律法规规定的不得抵押或不得作为出资的财产
是否拖欠建设工程款
是否已依法公告列入征收征用范围
建筑 实
物 状况
1房屋所有权状况。
说明房屋所有权人、所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权 2出租或占用状
况。
3他项权利设立状况
4其他特殊情况
说明房屋所有权是否不明确或归属是否有争议
房屋建设手续是否不齐全
是否为临时建筑或违法建筑，临时建筑批准使用期限多长，是否已经超过 是否被
依法查封、采取财产保全措施或以其他形势限制
是否未达到法律法规规定的转让条件
是否属于法律法规规定的不得抵押或不得作为出资的财产
是否拖欠建设工程款
是否已依法公告列入征收征用范围
5其他。物业管理情况，包括物业的服务企业，服务费标准管理规约等
区
位
状
况
位
置
1坐落
2方位。描述如；估价对象位于某市东北部（东西南北中） ，某路口西北角或某路某侧
（东西南北）
3与相关场所的距离。描述如：估价对象离市中心多少公里（火车站、机场等主要场 所）
4临街状况。是否临街，临什么样的街，如何临街的 描述如：估价对象一面临街，所临街道是
XX大街
5朝向。
6楼层。描述如：估计对象位于 XX层住宅楼的地上 XX层
交 通
条 件
1道路状况。附近有几条路，到达这些路的距离，各条道路的等级、路面状况、交通 流里
2出入可利用的交通工具。描述如：附近有XX路公车经过，距离汽车站约多少米（步 行约多长
时间），平均每十分钟有一辆公车通过
3交通管制情况：说明受步行街，单行道限制某些车辆通行，限制通行时间，限制行 车速度等
影响情况
4停车方便程度。
5交通收费情况
外部 配
套 设施
1外部基础设施
2外部公共服务设施
周围 环
境 和景
观
1自然环境。环境是否优美，环境卫生状况， 对于住宅，特别需要说明周边有无高压
输电线路，无线电发射塔，垃圾站，公厕等
2人文景观。估价对象所在地区的声誉，居民特征（职业，收入水平，文化水平，宗 教信仰
等），治安状况（犯罪率），相邻房地产的利用状况（用途）等。
3景观。