产权酒店丶分时度假酒店及酒店式公寓
分时度假及产权酒店销售辨析及产权酒店营销思路FileDownload
分时度假的点数的概念
¨ 点 数 点数制俱乐部用来测度房产价值的工具，点数多少与 淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关。这种模式，相当于在 度假地引入了一种新的流通手段。
国际上对分时度假的有关定义
将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年 的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位 的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年～40年）每 年在这一住宿单元中住宿一周的权利。
国际上流传较广的两个定义：
美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义是：“所 有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用 权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者 获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权， 并且这一协约有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。
二、分时度假的定义
分时度假（Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership），最初是指 人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的 产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、 分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人 家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用 权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用 权实行交换。
《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive） 中被定义为：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价 格付款之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限 要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经 建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。
产权式酒店和分时度假酒店模式的深入研究
产权式酒店和分时度假酒店模式研究第一部分分时度假酒店1.概述分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。
并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
也可委托酒店管理公司提供专业服务。
分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。
投资人购买的是分割物业未来若干时间的使用权而非产权。
2.国外分时度假的经营模式目前国际上分时度假酒店的经营模式如下：开发商——小业主：签署客房使用权分时度假合同；开发商——酒店管理公司：签署酒店管理协议；酒店管理公司——物业管理公司：签署物业管理合同；酒店管理公司——分时度假公司：签署分时度假系统使用合同；开发商——物业管理公司：签署物业管理委托合同；小业主——物业管理公司：签署委托经营及服务合同；“酒店管理公司”可由开发商自己组建成立，自营；亦可聘请知名酒店管理公司经营，若聘请国际酒店管理公司，其最重要原则不直接面对小业主签署任何协议，作出任何回报承诺保证；也可以直接由物业管理公司全权负责日常的管理运营，物业公司只是不负责具体的营销活动，这样可以省去酒店管理公司部分。
酒店管理公司的合作模式：品牌授权管理（但在国内由于相关法规缺失和市场不规范，此种管理模式不存在。
）收费方式：技术服务费、基本管理费、奖励管理费等因品牌、管理公司、项目不同，均有所差异。
3.法律规定：1994年欧盟《欧盟分时度假合同指令》、美国《佛罗里达州2004年法令集》第721章、以及德国2002年《民法典》第481条等，都对分时度假做了定义和立法；但据了解，1）国务院自1998年起就明令禁止一切形式的非法集资与投资返利；目前中国国内尚无相关法律规定和监管机构，而且，之前也有国外分时度假公司到国内来进行分时度假销售的，之后也被政府、公安机关等勒令禁止，因此，分时度假产品暂不适合在中国发展。
产权式酒店与分时度假酒店概念辨析
施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。
关键词：1年以内使用权、3年以上合同有效期
产权式酒店与分时度假酒店的区别
出售时权酒店的出售对象是房间的住宿权，即物业使用权，用时间单位计量；
而产权酒店的出售对象是酒店产权，即物业所有权，开发商是将酒店物业分割成为独立的产 权单位出售的；
购买目的不同：
i)
ii)
时权酒店的消费者以单个家庭为主，主要目的是居住和交换，不能视为房地产投资；
而产权酒店的购买者以企业为主，是一种公司的投资方式，投资房产以获取分红；
产权式酒店概念
酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房 委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 产权式酒店实际上为酒店起到了一个组合投资的作用：
i) ii) iii) 投资者获得的是明确界定的产权而非集资形式的债务关系 其产权除了单独界定的酒店中某间客房外，还包括酒店统一提供的各种配套服务设施的享用权 投资者不承担酒店经营的风险
分时度假酒店概念
美国佛罗里达州《分时度假房产法案》的定义是：“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、 使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和 其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上”，即称之为分时度假 项目。 《欧盟分时度假指令》的定义是：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将 直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设
“产权酒店+分时度假” 奥运村投资可选择新模式
“产权酒店+分时度假” 奥运村投资可选择新模式编者按：今天是奥运年，也是北京2008奥运各项工程正式开土动工的关键一年，作为首次走进中国的奥运盛会，我们将如何实现“新北京、新奥运”的理念，如何让2008北京奥运真正成为成功而富于特色的一届奥林匹克盛会？举办一届成功的奥运会是每一个中国人心中的理想。
上海友择投资咨询有限公司老总张涛作为旅游房产的领先者特意转文发表了自己对奥运运作的一番见解。
奥运村和奥运国家体育馆位于北京奥林匹克公园内，其中奥运村建筑面积约36万平方米，国家体育馆建筑面积约4万平方米，中标方为北京城建投资发展股份有限公司为代表的联合体，负责国家体育馆的投资、建设、运营及移交和奥运村的投资、建设及经营。
选定的奥运村设计方案由北京城建设计研究总院与澳大利亚PTW设计公司联合设计，根据设计方案，未来奥运村将按“喜喜”字分为4个组团，总占地27.5公顷，由双喜字布局体现中国千年传统的吉祥韵味，4个组团由不同的人文景观和建筑小品组成。
为体现“绿色奥运”这一主题，奥运村还将特设一块900米长的湿地，湿地通过净化回收雨水达到节省水资源和净化社区空气的目的，整体绿化面积占社区总面积的40%。
此外，搭建在奥运村中心与北部森林公园之间的“景观通廊”还将连接着奥运村和国家森林公园，以实现奥运会后奥运村与更广义的北京大社区的互动。
建筑单体设计将结合国际住宅设计与城市规划，建两室、三室、四室、五室等多种户型总计1800多套，高度以6层为主，每套平均在200到400平方米，建材全部选用高科技环保材料。
据了解，奥运村将于2005年6月开工，2007年底建成。
预计投资40亿元人民币左右。
采用“产权酒店+分时度假”回收项目投资的总体思路：一、产权酒店与分时度假产权酒店：是指将酒店的住宿单位的产权出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的投资回报。
一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。
度假产业产权式酒店相近业态的概念辨析13(1)
度假产业产权式酒店相近业态的概念辨析分时度假是国际上流行的度假产品形式，但在我国，对这一产品形态的理解仍存在许多歧见，而且由于各种原因，目前还不具备大规模开展的条件。
事实上，分时度假与产权式酒店和酒店式公寓分属不同业态，是不同质的，彼此之间并没有必然的联系，不能混为一谈。
国内现在的产权式酒店大多只是概念的炒作而已，一些开发商动辄将它描绘成无风险、高回报的黄金投资产品是不正确的。
酒店式公寓那么在一些大城市有较多的成功先例，但它属于房产中的高端产品，因而也具有相当的投资风险。
最近几年，有关分时度假的报道越来越多，以它为主题的全国性大型研讨会也已经开了好几次了，国人对开展这一世界先进的旅游业态表现出了超常的热情。
但遗憾的是，这一在国外获得飞速开展、并被实践证明具有强大生命力的度假产品形式，在我国却出现了南橘北枳的结果，有的甚至连其根本的概念都没有搞清楚，张冠李戴，断章取义，使这一本来前景十分广阔的产业在我国一直停留在对概念的混乱争论与炒作上。
一些最先试水的工程更是因为种种原因纷纷陷入困境，或者干脆收了一局部消费者的款项后销声匿迹，使媒体转而对它大加挞伐。
一时间，“分时度假〞四个字甚至成为和传销一样的欺诈行为的代名词。
与此同时，蓬勃开展中的房地产业也开始关注这一新鲜的名词，各种冠以“分时度假〞的物业纷纷登场亮相，乱花渐欲迷人眼。
其实，分时度假只是旅游度假的一种实现形式，它属于旅游业〔确切地说是酒店业〕范畴；而房产商所开发的“产权式酒店〞或者“酒店式公寓〞都是房地产的一种新的物业形态，它们与所谓的分时度假其实并没有必然的联系。
将这三个不同层面、不同内涵、不同目标市场与经营方式的东西混为一谈，生硬地加以嫁接，除了吸引一时的眼球以外，并没有什么新的价值和意义。
本文旨在对这些根本概念进行简单的梳理和廓清，以便我们对这些披着时尚外衣的似是而非的产品能有一个相对理性和正确的判断。
分时度假一、分时度假的起源分时度假起源于20世纪60年代。
分时度假酒店和产权酒店
何谓产权酒店
产权式酒店起源于国外,上世纪90年代中期在我国开始陆续 出现.所谓产权式酒店,是指开发商或者整个酒店的现有产权 人将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者,投资者 再将客房交由专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经 营,投资者除按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外, 还可以取得一定期限的免费入住权.一般而言,业主只需投入 为数不多的首期付款,然后用客房经营收入的分红来进行分期 付款,无需投入后续资金, 或全额,一定期限后取得房屋的所有 权.产权式酒店是一种新兴的经营模式,也是一种新型的融资 方式,开发商希望通过出售客房产权及时回笼资金,扩大经营 规模,分散经营风险；投资者希望以较小的投资获取中长期的、 相对稳定的收益.产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费 方式,符合现代经济资源共享的原则,它将名下房产与酒店经 营相结合,向公众提出了一种既是消费又是投资,既是置业又 是增值的全新概念.将纯消费房产融入投资概念,即产权式酒 店的理念.
何谓分时度假酒店
所谓分时度假,就是有关机构先与酒店或度假村签订 协议,将客房使用权每年按周划成52份,用锁定且优 惠的价格按份销售给顾客,顾客拥有在一定的期限内 一般为20至40年在这一住所每年住宿一周的权利, 同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒 店其他服务设施的优惠使用权.当消费者购买了某一 处住所后,通过交换系统可以交换到参加这一系统的 世界其他地方同等酒店的使用权.分时度假在20世 纪60年代起源于法国,70年代被引入美国,之后开始 在世界上很多国家流行.
何谓产权酒店
产权式酒店作为一种舶来品,在西方国家的 成熟发展离不开以下条件：一是中产阶级的 成熟壮大,能够拥有庞大的潜在客户群；二 是产权式酒店所在地具有足够的旅游资源； 三是分时度假配套制度的完善.我国的产权 式酒店是在上述条件先天不足的基础上发展 起来的,这使得投资产权式酒店面临诸多的 法律问题
产权式酒店之酒店式公寓和公寓式酒店概述
产权式酒店之酒店式公寓和公寓式酒店概述随着旅游业的发展和全球经济的不断增长，旅游业已经成为全球最重要的服务业之一。
这使得酒店行业也不断发展壮大，出现了一种新的酒店形式——产权式酒店。
产权式酒店是指将酒店房间出售给个人投资者，投资者可以在规定的时间内使用自己的酒店房间，同时也能获得相应的收益，如租金、分红等。
产权式酒店的形式包括酒店式公寓和公寓式酒店。
酒店式公寓是产权式酒店的一种形式。
它是一种结合了酒店和公寓的服务式房屋，与传统酒店不同，酒店式公寓提供的是长期的住宿服务，是专门为那些需要长期居住的人群设计的。
酒店式公寓通常配备齐全的家具和电器，居住者可以像在自己家一样自由地使用这些设施和设备。
与传统的公寓不同，酒店式公寓提供酒店式的服务，包括保安、清洁、换床单、餐饮等。
公寓式酒店是一种以公寓形式出租房间的酒店。
公寓式酒店通常是在市中心或旅游景区等比较繁华的地带建立的，它为旅客和出差人员提供了更为经济实惠的住宿方式。
公寓式酒店通常配备酒店所需的一切设施，包括前台服务、清洁、保安、餐饮等，除此之外，公寓式酒店还提供一些高级服务，如游泳池、健身房、商务中心等。
相对于传统的酒店，产权式酒店有很多的优点。
首先，产权式酒店为投资者提供了一个不错的投资机会，而且相对于传统的酒店投资，产权式酒店投资的风险相对较小。
其次，对于住宿者来说，产权式酒店的服务质量明显高于传统的酒店，而且相对于酒店，产权式酒店更像是一个家，可以让住宿者享受到更为舒适的住宿体验。
总之，产权式酒店的发展无疑是酒店行业的一大趋势。
无论是酒店式公寓还是公寓式酒店，都是为了满足大众对于住宿选择的不同需求而设计的。
同时，对于投资者和住宿者来说，产权式酒店也提供了更好的选择。
随着产权式酒店的不断发展和完善，这种新型的住宿形式将会越来越受到人们的欢迎。
产权酒店与分时度假的区别
产权酒店与分时度假的区别在国内，由于度假地产刚刚起步，国外概念纷纷被引入中国，翻译和理解也各有差异，甚至概念含混、混淆，销售方式、管理方式和回报方式也有很大的差别。
因此，首先有必要澄清这些概念。
一，产权酒店所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。
与普通住宅一样，它是有产权证的。
酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权。
投资者大凡并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权酒店销售的大凡只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。
产权酒店大凡由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。
在开始销售时，大凡发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。
回报有的是不变的，有的是浮动的。
但很少有更长时间的委托经营合同。
产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。
从经营状况看，大凡能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。
二，分时度假酒店作为度假地产的严重组部分，分时度假（TIMESHARE）是将酒店的每个单位（通常是标间或套间）分为一定的时间份额（如：一年５１周），出售每一个时间份额的一定年限的使用权。
消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（大凡为一周）的居住权。
这种居住权的单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假的交换系统”，所有分时度假的产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换。
目前国际上比较成熟的交换系统是RCI和ICI。
为了便当交换，发展到后来就有了点数制的分时度假产品。