上海徐家汇商圈调查报告
上海徐家汇永新坊购物中心案例深度研究分析报告
永新坊
人性化建筑规划理
建筑规划-外立面设计
沿街加内街的商业步行街
给商铺提供了最大的展示
空间。
一条宽约15米的休闲步行 街让市民在购物之余，尽 享良好的空间。
地下一层引入自然光，增
永新坊
建筑规划-外部交通
公共交通：
公交车703路，205路，923 路，732路，15路，93路等。
轨道交通：
地铁1号线，徐家汇站距离 500米。
永新坊 次级商圈现有商业（1公里内）
区域环境——所处商圈
由于项目周边为上海知名的棚户区——虹镇老街 ，低档商业密度极高，因此商业环境不是非常理 想。
周边缺少与本商业构成强烈竞争关系的大型高档 综合商业。
永新坊
圈定商业辐射圈，确定主要消费人群
区域环境——消费层级
目标消费群体是：以永新城业主及住户为 主，兼顾提供周边2公里范围内约10万居 民及徐家汇商圈消费人群。
区位 板域于 块环上永境—海新—市坊地徐理位汇置区内徐汇
徐汇 区
永新坊
永新 城
永新坊 选址在徐家汇人流密集的天钥桥路
区域环境——地理位置
①② ③ ④
①天钥桥路辛耕路主 出入口 ②辛耕路次入口 ③辛耕路主出入口
永新坊 核心商圈现有商业（500米内）
区域环境——所处商圈
项目周边商业包括徐家汇商圈的大型商业、天钥桥路和宛平南路 商圈商业以中高档百货为主。 沿街商铺以经营中档服装、餐饮为主。 由于本社区商业定位中高档，并以服务社区为主， 因此周边商业与本商业竞争关系不强。
商业定位是：满足上述消费群体的基本生 活所需。
3级商圈： 核心商圈——500米（支撑项目40～ 55%消费） 次级商圈——1公里（支撑项目25～ 45%消费） 辐射商圈——2公里（支撑项目15～ 35%消费）
徐汇 调研报告
徐汇调研报告1. 引言徐汇区是上海市的一个中心城区，作为上海的核心区域之一，徐汇区具有重要的经济、文化和教育资源。
本次调研旨在分析徐汇区的发展现状、特点以及未来的发展动向，为政府和相关企业提供参考意见。
2. 徐汇区的发展概况2.1 经济发展徐汇区拥有众多的外资企业和高新技术公司，吸引了大量的人才和资本流入。
据统计，徐汇区的GDP在过去五年内年均增长率为6.8%。
该区域的经济结构也在不断优化，服务业和高端制造业的比重逐渐增加。
2.2 文化建设徐汇区拥有丰富的文化资源，有许多历史建筑和文化遗址，如徐家汇天主教堂、滨江戏院等。
此外，徐汇区还有多个艺术和表演场所，例如徐汇艺术中心和徐汇演艺中心，为居民提供了丰富的文化娱乐活动。
2.3 教育发展徐汇区是上海市的教育重地，拥有众多高校和中小学，如上海交通大学、徐汇中学等。
这些学府的高质量教育资源吸引了许多学生和家长选择在徐汇区居住。
同时，徐汇还积极推进教育创新和科技研发，打造了一批国内领先的教育机构。
3. 徐汇区的特点3.1 多元化的产业结构徐汇区的产业结构多元化，涵盖金融、服务、制造等多个行业。
金融业是徐汇区的支柱产业之一，拥有多家银行和金融机构的总部或分支机构。
此外，徐汇区还有许多创新的企业和创业孵化器，为创业者提供了良好的发展平台。
3.2 绿色发展与生态保护徐汇区非常注重生态环境的保护，大力推进绿色发展。
该区域有多个大型公园和绿地，如徐家汇公园、衡山公园等，提供了居民休闲娱乐的场所。
同时，徐汇区还积极推进生态建设，加大对环境保护和绿色科技的投入。
3.3 便捷的交通网络徐汇区交通便利，拥有完善的地铁和公交网络。
多条地铁线路穿越该区，方便居民出行和商业物流。
此外，徐汇区还鼓励绿色出行，推广自行车和共享单车，减少对机动车的依赖。
4. 徐汇区未来的发展动向4.1 创新科技发展徐汇区将进一步推进创新科技发展，培育更多的创新创业企业。
政府将加大对科技研发和创新项目的支持力度，提供更多的政策和资源，吸引更多优秀的科技人才和项目落地。
上海主要商圈和商场调查报告
一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。
太平洋百货徐汇店在徐家汇商业中心，以年轻人为关键消费群体。商场布局为，B1：超市食品馆；F1：仕女名品馆、化妆品、女鞋；F2：少女流行馆、女鞋；F3：少淑衣饰馆；F4：名嫒亲子馆、淑女装；F5：运动文教馆；F6：绅士精品馆；F7：家居生活馆；F8：家电餐饮馆。太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一，太平洋百货SOGO创建于1988年11月，为一个综合型百货事业体。
（A级）南京西路商圈
上海国际化程度和高级品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也所以由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈高端地位，离不开几大顶级休闲广场坐镇。
梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高级品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来定位是中高级商场，现要改造升级为高级商场，现在已经有国际品牌GUCCI入驻。
三楼：DKNY、DIESEL、ZUMA、GF FERRE、ANTEPRIMA、LAGERFELD、DIANE von FURSTENBERG、SERGIO ROSSI、MULBERRY、BROOKS BROTHERS、MISS SIXTY、BCBGMAXAZRIA、LAUREL、S.T.DUPONT、KATE SPADE、PAL ZILERI、TOMMY HILFIGER、MMISSONI、ANYA HINDMARCH、JIL SANDER、STELLA McCARINEY、JEAN PAUL GAULTIER、ANNA SUI、I.T。
上海商圈及商业项目考察报告(34页)-文档资料
■ 物业简述：物业为1954年开业，
1993年扩建，为自有物业，共6层，面 积约9500平方，2019年销售额为5.77亿 元。
■ 经营亮点：在商圈内成功实现错位
经营，主打VIP营销，VIP卡基本折后在 享9折，忘带卡可申领临时vip卡，积分 可送折让券；毛衫占销售较高，年销售
主要特征为多样性，差异性。
■ 主要物业：
＊ 百货商场：东方商厦、太平洋百货、 汇金、六百、中兴、汇联、 ＊ 购物中心：美罗城、港汇广场 ＊ 专业市场：太平洋数码广场、百脑汇、 宜家
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1.2 徐家汇商圈全景
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1.3 港汇广场
■ 定位：定位为中高档购物中心，以
上10层+地下3层，其中负一、二层为易 初莲花超市
■ 经营亮点：主力店以快时尚品牌为
主，5层整层为餐饮区，具有各种展厅、
主题餐厅，高级行政俱乐部，各项商业
及服务配套设施齐全。
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二、陈列、装修设计篇
正大广场
购物广场入口设计活动展示墙，方便顾 客迅速获得资讯
购物中心引进丝芙兰化妆品店铺，进而取代化 妆品专柜的设置。
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正大广场
餐饮区可自选品牌较多，走道设 计宽阔，灯带具有流畅、统一的时尚 美感，但是个人认为整体照明亮度仍 然需要提高，营造明亮、大气的环境。 正大广场
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第一八百佰伴
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上海徐家汇商圈分析
业态多样主要是指徐家汇商圈中的商业设施的经营业态各异，包括百货商场、专业市场、特 色商业街、shopping mall、卖场、地铁商业街等等，零售商业的大部分业态都可以在这里 找到。
2.2 错位经营
尽管徐家汇商家众多，但却不杂乱。从定位上来说，各有侧重。目前徐家汇商圈主要形成了 以东方商厦、汇金百货、太平洋百货、上海第六百货、汇联商厦、港汇广场、美罗城、吉买 盛八大商业物业为主体、1000 多个零散的商业点为辅的商业布局，下面以徐家汇商圈一些 比较有影响力的商业项目为例进行分析。错位经营的具体表现在经营档次、经营产品特色、 目标客群以及商场经营细节的方方面面。
徐家汇商圈示意图
1.2 徐家汇商圈发展历史 徐家汇名城的来源于晚明科学家徐光启，因逝世后安葬于此，其后代在此地繁衍生息，所以 命名为“徐家汇”。 十几年前，徐家汇还不算一个市级商业中心，多的是零零散散的小铺子，第六百货已经算是 徐家汇最大的商场了。城镇居民消费能力的增长、政府的市政建设发展使得徐家汇商业功能 逐渐增强，地铁一号线的建设是徐家汇商业发展的一大机遇。十几年的发展使得徐家汇在形
市区商业竞争——竞争对手的挑战不仅来源于原本不起眼的郊区，市中心其他商圈不断提升 功能，资源整合也对徐家汇商圈造成威胁。北部的南京西路、淮海中路等商圈在规模、品牌 方面的影响力与日俱增，目前徐家汇商圈也针对具体情况对商城内的经营做出调整，包括对
一些老化的建筑物外观进行整修、对商城内一些品牌进行更换，以期望提升徐家汇商圈的竞 争力。此外，由于上海市区北部的虹口、杨浦不少地区没有直达徐家汇的公交车，而却有直 达人民广场的公交车也对徐家汇商圈的营业收入有负面影响。
3. 徐家汇商圈竞争力分析
3.1 优势 n 良好的商业基础 凭借着便利的交通、成熟的市政配套、悠久的历史文化和旺盛的人气，徐家汇在人们的心目 中是个既有历史感又有现代感的地方，加之成熟的商业氛围，成了上海的尖沙嘴。 n 便捷的交通体系
上海商圈分析范文
上海商圈分析范文上海是中国最大的经济中心和金融引擎，拥有众多商圈。
商圈是指一个相对集中的区域，聚集了各类零售店、办公楼、餐饮场所和服务设施等，成为城市中心商业活动的核心区域。
下面将对上海的几个典型商圈进行分析。
2.徐家汇商圈徐家汇商圈位于上海市徐汇区，是一个以购物、餐饮和娱乐为主题的商业场所。
商圈内有众多大型购物中心，如港汇广场、徐家汇百货、阳光城等，提供了一站式的购物体验。
商圈还有各类餐厅和小吃摊，琳琅满目的美食选择让人垂涎欲滴。
此外，商圈附近还有上海交通大学和复旦大学等多所高校，吸引了大量年轻人。
因此，徐家汇商圈人流量大且消费能力较强，是品牌商户的首选。
3.长宁路商圈长宁路商圈位于上海市长宁区，是一个交通便利、商店众多的商圈。
商圈内有许多知名的购物中心和百货公司，如来福士广场、南丰城、长宁百联等，为消费者提供了丰富的购物选择和便利的购物环境。
商圈附近还有许多高档住宅小区，居民收入水平较高，消费能力强。
同时，商圈周围还有公园、图书馆等公共设施，为人们提供了休闲和学习的场所。
长宁路商圈以其多元化的购物场所和完善的配套设施而吸引了大量的消费者和商户。
4.淮海中路商圈淮海中路商圈位于上海市黄浦区，是一个以高档奢侈品品牌和时尚购物为主题的商圈。
商圈内有许多知名的购物中心，如巴黎春天、友谊商店、时代广场等，各类奢侈品和国际品牌云集。
此外，商圈附近还有许多高档餐厅和咖啡馆，为消费者提供了高品质的用餐体验。
淮海中路商圈有着极高的消费能力和消费需求，是奢侈品品牌的核心市场之一。
上海地区商圈商场研究分析调查
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编 号 1
区域 淮海中路 南京东路 南京西路 徐家汇
面积 (平方米) 591,600 556,500 529,000 531,600
概况
上海CBD地区的成熟商圈，由百货商场、购物中心 及大量国际品牌的沿街商铺构成 上海最著名的面向大众的零售一条街. 曾经是成熟的办公区域，现已发展成为由高档购物中 心组成的，汇集大量奢侈品牌的高档消费场所 得益于1995年上海一号线地铁的贯通，徐家汇环岛 区吸引了众多国际零售商的青睐，逐渐发展为成熟商 圈 上世纪二十年代发展的传统商业区，然而今年来的发 展及改造并不尽如人意 浦东地区主要的消费中心，并有大量办公楼 新兴的中低档零售一条街，街道两边都建有一定数量 饿购物中心，然而，该地区的大量车流对消费者的动 线有较大影响 上海中档零售商圈，主要满足周边居民的消费需求 上海东部地区发展最快的中档零售商圈之一 以外籍人士为主力消费群的商圈.
开通日期 1994 2000 2000 2005 2003 2007 2009 2007 2007
地铁十号线 地铁十一号线
2010 2010
-1-
上海国内生产总值
国内生产总值的增长率 (1996-2007)
18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 1996 1997 1998
客单价 消费年龄层 现有出租率 租金 (底层或服装租金) 其他费用 交通
-9-
上海商业集中区域: 南京西路 主要商业项目 –353广场
开业日期 业主 估计面积 主要租户 2008年10月 基汇资本 40000平方 ZARA, 马克华菲, G-Shock, GUESS, Lacoste Footwear, Eyedonist, 玩具反斗 城, Moscot, Rebecca, Malboro Classic, Mango 200-500 18-25 60% 30-60元/平方/天
上海徐家汇商圈市场研究分析暨宜山路站地铁商业项目定位报告(上)
类型
宜山路商业已开始向综 合性转变，综合性较高 的购物中心即将投入使 用。
规模
12万㎡单体体量较大， 但相对于区域内零售商 业的匮乏，该体量不存 在激烈的市场竞争。
定位
一站式、综合性、时尚 现代、品质生活等，旨 在提升区域内消费环境 的品质、消费内容的丰 富。
档次
定位中高档，与现有商 户形成强烈反差。 依靠环境、品质、品牌 凝聚消费力。
徐虹北路 凯旋路
古宜路
周
宜山路
边
零
售
分
布
文定路
业态组合界定：建材家居零售+餐饮，组合单一
宜山路商圈现有业态组合单一；受制于建筑形式，区域内餐饮、零售、美容等业态档次均属低端，中高档零售、特色餐 饮、休闲餐饮、休闲食品零售等业态严重缺乏。商业业态现状与宜山路商圈的商业地位存在较大落差，也限制了宜山路商圈能 级的升级。
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PART 1 区域商业市场解读
区域商业发展现状——商业租金
徐虹北路
蒲汇塘路
凯旋路
古宜路
本项目
中山西路
宜山路
文定路
空间划分
蒲汇塘路-文定路 徐虹北路－古宜路 宜山路－凯旋路
底商租金（元/㎡.天）
7.50-15.00 7.00-19.00 8.00-20.00
租金界定：建材商铺高于零售餐饮 ，稳中有升
经营面积㎡ 800
1200
785
10
20
350
0
55
300
500
850
0
面积比例% 16.4% 24.6% 16.1% 0.2%
0.4%
7.2%
0.0%
1.1%
6.2% 10.3% 17.5% 0.0%
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上海徐家汇商圈调查报告
一、商圈新一轮发展的优势和机遇
1(先发优势。
商圈率先成为上海市最成功的城市副中心、市级商业中心、商务中心和公共活动中心，造就了每日人流80万、年零售额50亿元和徐家汇品牌三大先发优势，为商圈发展提供了坚实的基础。
2(综合资源优势。
徐家汇集聚了丰富的历史文化、教育、旅、体育文化、建筑文化、IT产业和生物医药科技等综合资源。
其品位之高雅，内涵之深厚，是上海其他城市副中心所无法比拟的，为商圈提供了长久的发展潜力。
3(世博会带来的机遇。
上海筹办2010年世博会，府投入250亿元人民币的基础设施建设及大量BOT模式的运用，将产生乘数效应。
徐汇如能主动接轨、积极参与，将对商圈发展产生积极助推作用:一是可把更多的业务和投资引入商圈;二是吸引国际组织和跨国企业的地区总部入驻商圈;三是利用优势，大力发展教育产业，构筑商圈的教育产业高地。
二、商圈新一轮发展的制约因素
1(单一业态结构和狭小地域限制。
10年来，商圈的形成和发展，实际上是以百货零售业执其牛耳的，而单一业态结构牵制了商圈谋求新的发展。
此外，商圈地域狭小引起交通拥堵、土地房产资源稀缺两大制约因素，也影响其发展。
2(新型商业业态的冲击。
近年来，以连锁超市、大卖场、专业店为代表的新型商业业态迅速发展，使商圈内中低档商品在市场中急剧萎缩。
据统计，2002年占商圈销售额95,的八大类商品的中低档市场增长率，除电脑及其配件外，均负增长。
其中，家电音像-54(1,、化妆品-20(3,、服装鞋帽-16,、日用品-37(2,、食品饮料-2(5,、针纺织品-15(3,。
昔日闻名的“错位竞争”，将无位可错。
3(邻区商业中心的兴建，形成商圈消费分流。
随着邻区大型商城的建设，3~5年内上海人均营业面积超过2平方米，而发达国家人均营业面积只有1~1(2平方米。
因此，商圈将受到消费分流影响，现有的辐射半径日益缩短。
又因与商圈毗邻的淮海中路和南京西路商业街，凭借其商务优势所造就的白领集聚效应，构筑起以一线品牌领衔、二三线品牌为主体的品牌结构，同样冲击着商圈的消费人群。
三、商圈新一轮发展的建议
1(政府对商圈的发展要有所为，有所不为。
政府应加强商圈的整体规划，区域功能定位，宏观调控指导和激活市场;要摒弃行审批、微观企业经营策略和插手商品种类调整等。
此外，商圈新一轮发展是一个系统工程，其会经济意义巨大，涉及范围极广。
需要建立府统一指挥机制，协调和整合各类资源，加强徐汇品牌宣传，开展调查研究等。
2(扩大商圈内涵。
商圈业态在以百货业辅之以部分餐饮娱乐业的基础上，要向现代服务业、商务、商业方向发展。
一是打造百货业、零售业核心。
以东方商厦、太平洋百货、港汇广场、六百、汇金、美罗城为核心，继续发挥优势，高举时尚、年轻、高品质的旗帜，在上海乃至全国百货业中保持特色。
二是构筑现代商业链。
发展国内贸易、国际贸易和物流业，鼓励相关企业落户商圈，与原有企业形成互补和乘数放大效应，提高地区经济总量。
三是扩大国际商务领域。
发挥徐汇区深厚历史沉淀的花园洋房优势，积极吸纳国内大企业、国际跨国公司乃至国际组织地区总部或办事处落户商圈，四是扩展现代化服务业。
逐步吸引办公营业占地面积小、知识含量高、涉及金额大、税收较高的国内外设计规划、投资基金、金融保险、信息咨询、行业协会、中介组织等现代化服务业落户商圈。
(确定区域功能定位。
根据区府规划，“大徐家汇商圈”的地理外延占地面 3 积约7平方公里，其城市功能定位是创建世界级城市副中心，为此，商圈功能要体现现代化、多元化和国际化。
将形成:以徐家汇六大商厦及地铁站相连接为核
心的百货业和商务办公区域，以华山路、广元路特色名品店、专业店为主题的商厦区域，衡山路休闲娱乐文化区域，肇嘉浜路大型餐饮和商务办公区域，以交通大学为中心的教育培训区域，宜山路建筑、装潢与家居文化区域，以上海体育场为中心的体育运动和群众体育锻炼、休闲活动区域，以及天平路、宛平路、吴兴路、高安路、兴国路、湖南路等地花园洋房构成的跨国企业、国际组织地区总部的落户区域。
4(打造国际教育培训中心区域。
徐家汇科研院所、高等院校和IT及生物科技企业密集，并已具有一批成人教育和各类培训机构。
为此，抓住上海承办世博会急需各类紧缺人才的契机，探索和实施发展非物质形态经济模式。
通过整合资源，与大专院校、科研院所合作，引进国内外著名品牌培训机构和考试中心，打造国际教育培训中心区域。
5(包装徐家汇品牌。
作为上海市城市副中心的徐家汇地区，涵盖了徐汇区经济发展最活跃、最发达的精华，应加强宣传力度，进一步提高商圈的品牌含金量，使其在全国乃至全球都有知名度，让外省市人士和国外朋友到上海不仅知道南京路、城隍庙，还知道徐家汇。