开发间接费与期间费用在会计核算时的区别
房地产开发成本费用项目以及核算项
房地产开发成本费用项目及核算内容1 、开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。
成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费2、各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。
(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。
(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“ 通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金 ( 或墙改专项基金 ) 、教师住宅基金 ( 或中小学教师住宅补贴费) 、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费 ( 含支付社会中介服务机构的市场调研费) ，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水( 含地下排水管、沟开挖铺设费用 ) 、供电、道路 (含按规定应交的占道费、道路挖掘费 ) 等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用 (包括开工前垃圾清运费 )(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
房地产开发成本费用项目及核算内容
房地产开发成本和期间费用科目规范一、开发产品成本核算（一)成本项目一般包括下列六项:1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费(二）各成本项目的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费（1）土地征用费:①土地出让金②土地转让费③土地开发费用④缴纳的契税、耕地占用税（2) 拆迁补偿费:①建筑物拆迁补偿支出②安置动迁支出③农作物补偿④危房补偿(3) 七通一平费：大市政配套费红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费,管线铺设费另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费（4）土地闲置费：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费.2、前期工程费(1) 项目前期报批报建费：①墙改专项基金②水泥基金③人防工程建设费④规划管理费⑤招投标管理费(2）规划设计费：①总体规划设计、单体设计费②管线设计费③改造设计费④可行性研究费⑤市场调研费⑥制图晒图费⑦规划设计模型制作费⑧方案评审费（3) 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（4) “三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。
(5）临时设施费:工地甲方临时办公室，临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
临时设施内的资产，如空调、电视机,家具等不属于临时设施费.（6）预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
（7）其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等.3、基础设施费（1）道路工程费:开发项目内道路铺设费。
开发间接费用中人员划分及时间节点问题
土地增值税中开发间接费的确认及划分房地产开发项目已全部竣工并完成销售，符合国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中应进行土地增值税清算的条件。
据该公司财务人员认为，由于集团在考核项目财务指标时，将开发间接费用与三项期间费用合并考核，出于核算便利，他们就把大量的期间费用归集计入开发间接费用。
因此，开发间接费用中包含管理层的工资福利、办公折旧以及销售中介费用等。
对于房地产开发成本和房地产开发费用如何划分，企业往往难以判断，特别是房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用，两者容易混淆。
由于房地产开发费用有比例限制，因此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本，这是不正确的。
如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。
首先看一下相关税收政策：1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
2、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十六条的规定：审核开发间接费用时应当重点关注是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
3.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条规定：开发间接费，是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
综上所述,开发间接费列支时房产企业应注意以下几点：（1）列支范围：一般计入开发间接费的仅为工程部人员发生的费用，其它部门如前期、预算等部门的费用不得列支;（2）且并不是工程部发生的所有的费用都可以在开发间接费用中列支,例如人员社保费用、差旅费、工会经费、教育经费等均不在列支范围。
土地增值税清算中应准确划分开发间接费用与房地产开发费用
指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管 理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为 房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产 品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。 为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”科目， 然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成 本。
1、对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费 用，不能在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税 调整。 2、对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装 修费支出应作为“建安费”科目核算，根据具体情况将计 入开发间接费的样板间的装修费用调整到建安费科目核 算，与销售精装修商品房核算一致。 3、对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为 固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其 折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。 所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以 扣除。 （二）周转房摊销 该科目是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销 费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁 户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房 屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费 等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。 （三）管理人员工资及福利费 管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资 及福利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合 同，但是否列支规划部、采购部、预算部、保安部等部门
开发间接费与期间费用 (中税网)
开发间接费与期间费用
尊敬的老师：我公司为某房地产开发项目（工业地产项目）专门成立项目公司进行项目开发建设管理，该项目公司设置了以下工作部门：工程部、材设部、外联部、财务部、行政人事部等相关部门。
项目公司的这些部门均是为项目开发建设服务，请问，这些部门发生的一切费用是否都应在开发成本-开发间接费中核算
专家回复：
如果您公司是房地产开发企业，开发工业地产项目后出售，这些部门发生的一切费用是否都应在“开发成本-开发间接费”核算；如果您公司不是房地产开发企业，该开发工业地产项目完工后由您企业自己使用，则这些部门发生的一切费用是否都应计入“在建工程-开发间接费”，完工后转入固定资产。
企业所得税和土地增值税计算时的主要差异
一、执行所依据的政策原则差异 （1）企业所得税按照季度预缴，年度汇算清缴原则。以企 业所有经营所得为计税对象，税率以 25% 为基础税率。 季度预缴时，房地产企业作为一个特殊行业，在项目完工 前，以开发产品预售收入为基数，适用对应地区的预计毛利率， 预测计算项目毛利额，将该毛利额并入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。 在项目完工年度，企业根据实际结算的计税收入和成本， 计算得出实际毛利额，实际毛利额与该项目累计预计毛利额之 间 的 差 额 ，计 入 当 年 度 企 业 所 得 税 应 纳 税 所 得 额 进 行 汇 算 清缴。 （2）土地增值税实行项目单位清算，清算之前按照各申报 期间取得的项目收入预缴税款，达到清算条件时，依据政策进 行清算。以项目的增值部分为计税对象，税率依据增值率来 确定。 二、成本计算内容及分摊方法差异 （1）在企业所得税年度清缴时，成本包含土地征用拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配 套设施费、开发间接费等 6 大类成本项目。所有成本按照“谁受 益谁承担”的原则，可选用占地面积法、建筑面积法、直接成本 法或预算造价法分配至各成本对象。其中，占地面积法分配土 地成本，建筑面积法分配公共配套设施开发成本；按直接成本 法或预算造价法配借款费用；企业可自行选择其他成本项目的 分配方法。无论采用何种分配方法，均不会在总额上改变所属 期企业所得税列支的成本总额，因此税务机关在核查企业所得 税时关注的点在于成本的归属期，而采用何种方法分摊并不是 最重要的。 与项目相关的借款费用资本化进入项目成本，在项目预缴 企业所得税时，并不直接影响企业所得税应纳税所得额，只有 在项目完成年度进行清算时会影响项目实际毛利。 （2）在土地增值税项目清算时，成本除主要包含上述 6 项成 本项目外，但其中已经资本化的借款费用，应剔除出来，费用化 的财务费用一起列支，不作为加计扣除的成本基数。分摊清算 项目共同负担的扣除项目方法相对简单，且纳税人可自行选 择，保持前后一致并合理即可。纳税人统一受让土地使用权， 但开发、转让是分期分批的，所有项目可扣除金额的确定，可以 按照占用土地面积比例法、建筑面积分摊法、或者税务机关认 可的其他方法分摊。 三、开发间接费的处理差异 （1）在核算时，不能直接归集到某个项目的支出，如项目销 售用房的建造费等计入“开发成本”科目下的二级科目“开发间 接费用”。此类费用还包括管理人员相关职工薪酬、管理用房 折旧费维修费、项目相关办公水电费、劳动者保护费、工程相关 咨询管理费、周转房支出摊销费用等。在计算企业所得税时， 此类费用只要真实发生并取得相关单据，均可以据实扣除。 （2）此类“开发间接费”在计算土地增值税时，作为“销售费 用”处理，从开发成本中剔除出来单列，不能作为计算加计扣除 的成本基数。 四、配套设施支出的处理差异 （1）在会计核算时，配套设施的成本并入其对应的地上开 发产品。最典型的配套设施如地下停车场，应作为该地下停车
房地产成本核算规范
房地产成本核算规范第一章总则1-1 为了加强成本管理, 规范企业房地产生产成本核算, 对旳计算库存商品成本, 便于成本资料旳比较和分析, 根据国家颁布旳有关会计准则、会计制度以及企业董事会和集团企业旳管理规定, 制定本规范。
1-2 企业房地产生产成本核算旳任务是: 建立和完善成本核算基础工作, 合理确定成本计算对象, 对旳归集和分派生产成本及费用, 及时、精确、完整地提供成本核算资料, 以便及时发现成本管理中存在旳问题, 寻求减少成本旳途径。
1-3 各房地产开发企业, 应建立成本核算责任制, 不停完善成本核算基础工作, 改善成本核算措施, 严格按照国家以及集团企业成本管理旳规定, 对旳组织成本核算工作, 并自觉接受集团企业旳监督。
第二章成本核算旳基本程序成本核算旳一般环节:第一步: 根据成本核算对象确实定原则和项目特点, 确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目, 核算和归集生产成本费用。
第三步: 按受益原则和配比原则, 确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间旳分派措施、原则。
第四步: 将归集旳生产成本费用按确定旳措施、原则在各成本核算对象之间进行分派。
第五步: 编制项目生产成本计算表, 计算各成本核算对象旳开发总成本。
第六步: 对旳划分已竣工和在建库存商品之间旳生产成本, 分别结转竣工库存商品成本。
第七步：对旳划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供), 根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应承担旳成本, 对旳结转竣工库存商品旳销售成本。
第八步：编制成本报表, 根据成本核算和管理规定, 总括反应各成本核算对象旳成本状况。
第三章成本核算对象确实定3-1 成本核算对象确实定原则: 应满足成本计算旳需要；便于成本费用旳归集；利于成本旳及时结算；适应成本监控旳规定。
3-2 各单位可根据上述原则, 参照下列条件, 结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、构造类型、装修档次、层高、施工队伍等原因和管理需要等当地实际状况, 确定详细成本核算对象。
第8章期间费用与施工间接费用
8.1 施工间接费用与期间费用的核算
⑤ 根据“职工福利费计提分配表”，计提管理人员福利费420元、工 程保修人员福利费7元。会计分录为： 借：工程施工——间接费用 427 贷：应付职工薪酬 427 ⑥ 本月该施工队行政管理用固定资产折旧费为2000，会计分录为： 借：工程成本——间接费用 2000 贷：累计折旧 2000
全部对外销售产品（或劳务、作业） 本期应分配的间接费用总额
×100%
某产品（或劳务、 产品（或劳务、 该产品（或劳务、作业） 作业）应分配的间 = 本期实际发生的直接费成 × 作业）间接费用 接费用 分配率 本（或人工费）
2. 施工间接费用分配的核算
施工企业根据本企业实际情况和施工间接费用分配的计算方法，计 算出各受益对象应分摊的间接费用额，借记“工程施工—合同成本 (××工程或产品等)”等科目，贷记“工程施工—间接费用”科目。
8.1.1 施工间接费用的组成
施工间接费用分为以下内容： 1)管理人员工资 4)办公费 7)修理费 10)工程保修费 2)职工福利费 5)差旅交通费 8)低值易耗品使用费 11)物料消耗费 3)劳动保护费 6)折旧费 9)保险费 12)其他费用
随着工程数量的变动成反比例的变动，即完成工程数量增加，单位 工程分摊的费用随之减少；反之，完成工程数量减少，单位工程分摊 的费用随之增加。因此，超额完成工程任务，也可降低工程成本。
工程成本会计
Project Cost Accounting
第8章 期间费用与施工间接费用
8.1 施工间接费用与期间费用的核算
施工间接费用是指施工企业所属各施工单位(如工区、工程处、施工 队、项目经理部等)为组织和管理施工生产活动所发生的各项费用。 施工间接费用核算的任务是：正确归集与合理分配施工间接费用， 从而保证工程成本计算的准确性。
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开发间接费与期间费用在会计核算时的区别
开发间接费
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。
A 、工程管理费(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费
(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；(7) 工程保险费。
B、营销设施建造费(1)广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；(2)销售环境改造费：
会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；
(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；
C、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。
因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
“开发间接费”科目最少设置“行政管理费” 、“资本化利息” 、“物业基金” 、“营销推广费” 、“其他”五个二级明细科目,各开发项目可作为三级明细科目，“开发间接费-行政管理费”项下需加设“待分摊的行政费” 。
4．1．1.管理费用
4．1．1.1 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用(工资、奖金、社会劳动保险等)、行政费用(办公费、差旅费、通讯费等) ，以及公司的财产费、公司活动费等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用” 及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。
4．1．1.2 下列费用属实质性的“管理费用” ：
♦公司总监级以上的人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；
♦与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；
♦公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；
4．1．1.3 下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其它相应费用科目：
♦直接从事产品销售(或服务提供)的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门(或物业公司的管理处)的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用” ；
♦直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费” ；
4．1．2 营业（销售）费用
4．1．2.1 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产
品的维护保养等费用等；
4．1．2.2 下列费用在“营业费用”项目归集核算：
♦项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持等费用；
♦完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；
♦应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；
♦班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；
♦“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业费用” 。
4．1．3. 下列费用不属于“营业费用” ：
4．1．3.1 项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用“（计入“开发间接费” ）；
4．1．3.2 委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营
业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；4．1．3.3 物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）；
4．1．3.4 开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用” ，可计入“待摊费用” 、或“长期待摊费用” ，在项目结算时分项摊销。
4．1．4. 财务费用4．1．4.1“财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等；4．1．4.2 利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入”开发间接费”；
4．1．5. 开发间接费
4．1．5.1“开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在开盘及开盘前的费用支出。
4．1．5.2 下列费用属于“开发间接费” ：♦竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；♦可资本化利息；
♦按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）；♦固定资产投资方向调节税；
♦项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用；
♦“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质性的“开发间接
费” 。
4．1．5．3与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”核算；
4．1．5．4“开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上
述费用中，项目经理部费用、开盘前的营销推广费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费” ；项目经理部以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费” 。
4．2 费用的划分及分摊4．2．1“财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）：
♦项目或项目中的分区（期）完工前、且累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用（累计资金投入大于销售回笼）之和的借款利息可进行利息资本化；
♦比较各月末的贷款余额及累计资金投入大于销售回笼的未完工项目（或项目中的分期）的净资金占用之和，“累计资金占用之和”大于或等于贷款余额时，将全部利息收支净额资本化；“累计资金占用”小于贷款余额时，将等于累计资金占用平均值的借款部分的利息资本化，利率按平均借款利率计算；
♦非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化利息的确定可相应调整；♦汇兑损益及银行手续费不可以资本化。
4．2．2“ 应付福利费”与“期间费用”及“开发间接费“的划分：♦公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、员工食堂经营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”或“开发间接费”科目；
♦过节费、午（误）餐补助费等以现金方式支付员工的费用，直接计入“管理费用” 中不得在“应付福利费”中开支；
♦若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”为出现借方余额，则每半年一次，将该借方余额转入“管理费用-社会保险费”的科目。