江西萍乡绿茵广场项目市场调研及定位报告_73页_城市综合体_市场调查研究_发展战略

萍乡绿茵广场项目市场调研及定位报告发展商：萍乡巨龙房地产开发有限公司策划：深圳市富智商业管理顾问有限公司二OO九年十月十日目录第一章调研缘起一、调研特征二、调研目的三、调研区域四、调研时间第二章萍乡社会经济发展概况一、萍乡城市概况二、萍乡经济发展特点三、萍乡人口情况四、安源区概况第三章萍乡房地产市场发展概况一、宏观政策对萍乡房地产市场的影响二、萍乡房地产发展现状三、萍乡房地产发展趋势分析与预测第四章萍乡市区零售商业形态及发展概况分析一、商业物业发展概况及主要商圈格局二、主要商业业态现状及分析三、典型商业街区调查分析四、典型商服物业调查分析第五章商户与消费者调查问卷分析一、萍乡商户调查及分析二、萍乡消费者调查及分析三、深度访谈第六章市场整体分析结论第七章项目开发定位建议一、项目基本概况1、项目区位、物业概况2、项目商圈人流与车流调查及分析二、项目swot分析1、项目优势分析2、项目劣势分析3、项目机会分析4、项目威胁分析三、项目定位1、商业定位原则2、项目市场定位3、项目具体定位4、项目租金定位5、招商与销售关联建议6、商铺交付装修条件建议7、招商进度模拟时间节点第八章项目经营发展战略建议第一章调研缘起一、调研特征商业是人们日常生活关系最为紧密的经济形式，在商业发展的过程中，将会牵涉到很多的因素，有宏观经济、社会环境、居民消费等方面的因素。

商业地产的发展则更加的复杂、多变，牵涉到更多的因素，因此，在开发商业项目时，必须对项目所处的宏观环境、微观环境以及项目自身的条件等方面有比较全面、细致的了解，从而做到在充分了解的基础上，更好的把握市场、准确的定位市场，才能取得商业开发的成功。

二、调研目的1、了解萍乡城市基本概况；2、了解萍乡市场消费习性及消费能力；3、了解萍乡零售市场概况、商业环境及特征；4、为项目定位提供市场论证。

三、调研区域调研区域主要集中在安源区，本项目所在商圈。

四、调研时间调研时间：2009年9月24日——2009年9月30日整理撰写：2009年10月1日——2009年10月5日资料补充：2009年10月6日——2009年10月9日提交汇报：2009年10月10日——2009年10月11日第二章萍乡社会经济发展概况一、城市概况1.地理位置：萍乡市位于江西省西部，东与本省宜春市、南与吉安市、西与湖南省株洲市、北与湖南省浏阳市接壤。

地处东经113°35′-114°17′，北纬27°20′-28°0′之间。

萍乡市江西和华东的"西大门",在赣西经济发展格局中处于中心位置,素有“湘赣通衡”、“吴楚咽喉”之称。

萍乡处于长株潭经济圈的辐射核心区域，同时接受泛珠三角经济区和闽东南经济区的辐射。

境内沪昆铁路横穿市内腹地与京广、京九两大动脉相连，随着沪昆铁路电气化改造工程的完成，中国第一条设计时速200公里/小时的铁路干线将成为连接长江三角洲和珠江三角洲的重要通道。

319和320国道呈十字型在市区交汇通过，沪昆高速、萍洪高速贯穿全境。

市中心城区距湖南长沙黄花机场仅120公里，具有优越的区位地理条件。

2．自然及旅游资源：萍乡自然资源丰富，历史上就以矿产资源丰富而著称。

已探明的矿藏有煤、铁、锰、铜、石灰石、高岭土、粉石英、瓷土等矿产资源丰富，煤炭远景储量达8.52亿吨，铁矿储量6760万吨，优质石灰石67亿吨。

萍乡以煤立市,1898年清邮政大臣盛宣怀在安源创办萍乡煤矿，1908年又创办了当时中国第一个股份合资企业――汉冶萍公司，修筑了株萍（至安源）铁路，萍乡煤矿为该公司重要组成部分，是江南最早采用西法机器生产、运输、洗煤、炼焦的煤矿，1916年就产原煤95万吨、焦炭25万吨，被誉为“江南煤都”。

全市森林覆盖率达55.4%，植物物种1200余种。

水资源十分丰富，有袁水、萍水、草水、莲江五条河流，地表水径流量为26.46亿立方米/年，水能源可开发量4万千瓦，地下水储量为4亿立方米。

萍乡旅游资源丰富，集历史、文化、自然、人文、宗教与民俗风情为一体,呈全方位立体之势，旅游开发前景非常广阔.萍乡市所属的安源是中国工人运动的发祥地和秋收起义的策源地，是中国革命的摇篮之一。

在这里留下了大量的红色历史遗迹与革命文物,著名的有安源路矿工人俱乐部旧址、总平巷、谈判大楼,张家湾秋收起义军事会议旧址等.解放后，这里建造了安源路矿工人运动纪念馆，市内新建有占地346亩的秋收起义广场。

萍乡自然风光秀丽、人文景观众多，江南三大名山之一的武功山，风光瑰丽，高山草甸更是独特迷人；佛教胜地杨歧山是我国佛教五家七宗之一的杨岐宗发祥地“地下艺术长廊”义龙洞被誉为“天下第一洞”；还有孔庙、宝积寺、横龙洞等诸多名胜古迹。

3．行政区划全市总面积3827平方公里，丘陵、山地和平原各占土地面积的66.4％、27.3％、6.3％。

现辖芦溪、上栗、莲花三县和安源、湘东两区及省级经济开发区萍乡经济开发区；有28个镇、18个乡、7个街道办事处、636个村委会和120个居委会。

4．国民经济初步统计2007年全市生产总值316.28亿元，比上年增长13.9%；财政总收入33.08亿元，比上年增长22.1%；地方一般预算收入达18.03亿元，比上年增长28.3%；规模以上工业增加值120.72亿元，比上年增长30.8%；城镇固定资产投资188.28亿元，比上年增长44.1%；社会消费品零售额90.15亿元，比上年增长17.5%；城市居民人均可支配收入11753元，比上年增长16.4%；农民人均纯收入5053元，比上年增长14.9%；居民消费价格指数104.2%。

二、经济发展特点（一）经济结构优化升级，产业支撑基础坚实有力2007年全市生产总值316.28亿元，同比增长13.9%，比去年增速提高0.8个百分点。

表明我市经济继续在快速增长的通道中稳键运行。

从三次产业看，第一产业28.73亿元，同比增长5.8%；第二产业193.28亿元，同比增长15.0%；第三产业94.27亿元，同比增长14.5%。

经济结构进一步优化，三次产业结构由上年同期的9.9：59.6：30.5调整为9.1：61.1：29.8。

其中二产同比提高了1.5个百分点，工业的主导地位进一步增强。

1、工业支撑力量增强。

我市坚持兴工强市，扎实推进新型工业化，全年工业生产承接了高位平稳增长的好势头。

2007年规模以上工业增加值120.72亿元，同比增长30.8%，同比加快1.7个百分点。

工业生产的快速增长主要体现在：一是轻重工业快速增长。

轻工业完成增加值8.57亿元，同比增长30.7%，重工业完成112.15亿元，同比增长30.7%。

二是各种所有制工业都有较快增长。

其中集体企业完成增加值2.51亿元，同比增长53.3%；股份合作企业完成增加值8.68亿元，同比增长36.0%。

三是支柱产业对工业的支撑作用进一步增强。

煤炭采选及深加工、医药食品制造、建材、冶金、机械五大支柱行业实现工业增加值106.88亿元，同比增长32.7%，拉动规模工业增长28.4个百分点，贡献率为92.1%。

2、农业发展势头良好。

我市在巩固各项支农惠农政策的基础上，进一步加大对农业的补贴力度，进一步激发了农民的生产积极性。

粮食总产量52.27万吨，同比增长3.7%。

全市生猪存栏59.76万头，同比增长3.0%，生猪出栏102.95万头，增长6.8%。

羊出栏20.25万只，家禽出笼769.62万羽，同比分别增长1.7%和3.8%。

（二）三大需求协调发展，拉动经济增长的动力发生积极变化2007年，我市在认真贯彻国家宏观调控政策的同时，着力启动消费市场，努力扩大出口，实现了投资稳定增长、消费加快增长、出口强劲增长的良好发展态势，拉动经济增长的三驾马车正朝着快速、协调的轨道发展。

1、投资高速增长。

2007年全市城镇固定资产投资188.28亿元，同比增长44.1%。

城镇投资的主要特点：一是工业投资增速较快。

在工业化进程加速的推动下，工业投资保持了较快增长，完成投资100.93亿元，同比增长65.8%，占城镇投资的53.6%，其中制造业投资87.44亿元，同比增长55.2%。

二是房地产平稳增长。

房地产开发完成投资17.7亿元，同比增长3.2%。

2、外商投资增长迅速，出口贸易增势强劲。

我市积极适应国际市场变化，努力转变外贸增长方式，实施出口多元化，有效克服了国际贸易摩擦增多、市场竞争加剧等不利因素影响。

全市进出口总额2.46亿美元，同比增长54.4%。

其中出口1.92亿美元，同比增长76.9%。

实际利用外商直接投资加速增长。

实际利用外商投资8494万美元，同比增长33.1%。

3、消费需求有效扩张。

我市积极调整投资和消费的关系，重点扩大消费需求，并切实加强商品流通和市场体系建设，改善消费环境和条件，培育消费热点，消费市场更加活跃。

2007年全市社会消费品零售总额90.15亿元，同比增长17.5%。

拉动消费需求快速增长的主要动力：一是城市市场消费增速加快。

城市市场实现零售额72.93亿元，同比增长18.3%。

二是餐饮业增势依然强劲。

住宿餐饮业实现零售额13.05亿元，同比增长29.9%，比社会消费品零售总额高12.4个百分点。

（三）经济运行质量快速提升，财政增收、居民得益成果突出1、财政收入快速增长。

2007年全市财政总收入33.08亿元，同比增长22.1%，其中，地方财政收入18.03亿元，同比增长28.3%。

财政收入占GDP的比重达10.5％，比上年提高0.26个百分点。

2、城乡居民收入同步快速增长。

2007年城镇居民人均可支配收入11753元，同比增长16.4%。

农民人均纯收入5053元，同比增长14.9%。

社会保障和社会救助体系建设不断推进，济困助学和扶贫工作抓实有效，人民群众的生活和生产条件继续改善。

（四）经济发展的活力不断增强，运行环境进一步改善非公有制经济快速发展。

在鼓励、支持和引导非公有制经济政策支持下和全民创业政策的带动下，非公有制经济快速发展。

从工业领域看，2007年非公制规模以上工业实现增加值88.34亿元，同比增长41%。

非公有制增加值221.95亿元，同比增长19%，占GDP比重为70.2%。

从投资领域看，非国有投资完成163.52亿元，同比增长51.5%，比城镇投资快7.4个百分点，其中，民间投资完成150.63亿元，同比增长52.4%。

三、人口情况2007年末，萍乡市总人口(常住人口)183.97万人，非农业人口约53万，全市人口密度为每平方公里481人。

全市计划生育率为95.45%，人口出生率为13.28‰，死亡率5.95‰，自然增长率7.30‰。

全市从业人员92.78万人，其中城镇从业人员29.52万人,农村从业人员63.26万人。