2019年房地产估价师考前练习试题：《案例分析》(1)
2019年房地产估价案例与分析考试真题与解析
2019年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。
房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。
第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》
2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需实行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向相关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。
拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。
B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。
此期间，商业中心建设按期实行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。
并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。
随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。
在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行实行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。
1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁准确的说法是( )。
A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织相关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成相关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院实行强制拆迁3.按国家相关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。
房地产估价师《案例分析》真题及答案网友版第页房地产估价师考试.doc
2 哈龙的替代技术的选择标准针对某一应用场所选择适当的替代技术，首先要明确选择的标准，亦即衡量产品性能的指标。
哈龙替代品的性能指标有很多，包括物理性能、化学性能等多个方面，但是应用性能主要体现在以下几个方面。
2．1 对大自然的干扰级别对大自然的干扰，分A、B和C 三级。
这是一个宏观指标，定性描述灭火技术与大自然的协调和对大自然的干扰程度。
其中人为地通过化学方法合成的灭火剂对大自然进行干扰的为A级，以某种物理方式对大自然进行干扰的为B级，几乎不对大自然产生干扰的为C级。
2．2 臭氧耗减潜能值ODP（ozone depleting poten tial）以CFC 11为基准，设其ODP值为1. 2．3 全球变暖潜能值GWP（global warning poten tial）用于表示和比较消耗臭氧层物质对全球气候变暖影响能力的大小。
2．4 大气存留时间ALTA（atmospheric lifetime）表示消耗臭氧层物质在大气中的存在寿命，以年为单位。
2．5 灭火效率哈龙替代物的灭火浓度、灭火时间指标综合反映了灭火剂的灭火效率。
2．6 毒性灭火剂的毒性包括灭火剂本身的毒性及灭火剂受热分解产物的毒性两个方面，常以NOAEL（无毒性反应的最高浓度）、LOAEL（出现毒性反应的最低浓度）等表示。
2．7 存贮稳定性包括耐热稳定性和化学稳定性。
2．8 能见度能见度的降低不利于人员的疏散，因此对于有人工作场所，能见度成为关键性指标。
IG01和Inergen为气态储存，在排放时没有雾气生成；FM 200和CO2喷射时有较强烈气化及吸热效应，致使空气冷凝出现浓雾。
2．9 残留物灭火后若有残留物，为防止发生意外事故必须清理干净。
气体灭火剂属清洁灭火剂，灭火后不留痕迹。
2．10 质量与占用空间对于某些特殊应用场所，灭火系统的质量与占用空间成为重要的考虑因素。
2．11 工程造价在保证灭火能力、不破坏环境、确保人员和财产安全的前提下，应尽量减少投资，提高哈龙替代品的性能价格比。
2019年房地产估价师备考案例与分析基础学习阶段章节练习题集
第一章房地产估价文书写作三、简答题1、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？四、阅读理解1、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
<1> 、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。
A、0.03B、0.83C、0.85D、1.25<2> 、采用成本法估价时，可计入建设成本的是（）。
A、办公楼开发费用B、食堂开发费用C、宿舍开发费用D、浴室开发费用<3> 、采用成本法估价时，应（）。
A、按照预算额预算在建工程价值B、按工程已结算额预算在建工程价值C、按综合完成的形象进度预算在建工程价值D、按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值2、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
<1> 、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（）。
A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等<2> 、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（）。
2019年房地产估价师案例分析真题
2019 年房地产估价师案例分析真题
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2019年房地产估价师《案例分析》模拟试题及答案
2019年房地产估价师《案例分析》模拟试题及答案
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。
销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得 1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。
问题：
若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
参考答案：
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。
3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;因为送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
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由于水平有限，购买前请您慎重考虑，最后祝您考试成功！2019年房地产估价师考试专用房地产估价师（评估师）考试题库注意事项：1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。
第I卷（选择题）一、单项选择题1．衡量会计信息质量的标准中，( )是对会计工作的基本要求。
A 客观性B 相关性C 一贯性D 明晰性答案：A解析：A解析: 评价会计信息质量的标准主要有客观性、相关性、可比性、一贯性、及时性、明晰性等。
其中，客观性是对会计工作的基本要求。
2．1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，房改的基本内容可以概括为( )。
A、二改三建B、三改四建C、四改五建D、五改四建答案：B解析： B本题考查的是城镇住房制度改革。
房改的基本内容可以概括为“三改四建”。
参见教材P6。
3．房地产估价机构资质有效期为 ( )年。
A.2B.3C.5D.6答案：B解析： B解析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。
4．《中华人民共和国土地管理法》规定，省级人民政府关于征地的审批，基本农田以外的耕地一次超过( )，需国务院批准。
A.25公顷B.30公顷C.35公顷D.40公顷答案：C5．国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自( )之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。
A.使用土地B.土地使用权出让合同生效C.土地使用权出让金缴纳D.土地使用证取得答案：B解析：B本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。
满1年未动工开发的起止日是自土地的使用权出让合同生效之日计算起至次年同月同日止。
2019年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析试卷及答案-68页文档资料
2019年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析试卷及答案一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2019年2月将该房屋改为商店并经营，于2019年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2019年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2019年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2019年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。
张某认为该估价结果偏低，因2019年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性?（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）（三）2019年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2019年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2019年10月15日。
请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2019年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。
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2019年房地产估价师考前练习试题：《案例分析》
（1）
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地
的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规
划为住宅用地，需实行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将
临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼
带来升值作用，遂向相关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最
终得到批准。
拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。
B
公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。
此期间，商业中心建设按期实行，并于次
年5月完成施工任务，并通过竣工验收。
并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。
随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司
实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。
在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行实行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。
1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?
A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请
C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请
2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆
迁准确的说法是( )。
A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁
B. B房地产开发公司组织相关人员直接强制拆迁
C. A市人民政府责成相关部门强制拆迁
D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁
E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院实行强制拆迁
3.按国家相关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师
A、3
B.4
C.5
D.7
E.9
4、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。
A、被拆迁房屋的性质和面积一般以现场堪查的结果为准。
B.被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
C.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，理应向城市规划行政主管部门申请确认
D.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，理应向城市房地产管理部门申请确认
E.对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，能够向房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，能够委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
5、该商业中心的房屋所有权登记属于( ) 登记。
A、房屋所有权转移登记
B、房屋所有权变更登记中华考试网
C、房屋所有权初始登记
D、房屋所有权注销登记
6、B房地产开发公司与E经贸公司在租赁合同签订后( )日内，办理房屋租赁登记备案手续。
A、30
B、45
C、60
D、90
7、针对E经贸公司的转租行为，下列说法准确的包括 ( )。
A、经B房地产开发公司同意，E经贸公司能够依法将承租的商业中心转租
B、E经贸公司能够将承租的商业中心转租，不必经B房地产开发公司同意
C、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同不随之变更、解除或者终止。
D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
E.该转租合同也必须按照相关部门规定办理登记备案手续
1.B
2.CE
3.C
4.BCE
5.C
6.A
7.ADE。