我国房地产业存在的问题及解决对策

东方企业文化·管理新智囊 2010年1月82我国房地产业存在的问题及解决对策何小丽 李 昕（电子科技大学示范性软件学院，成都，610054；树德协进中学，成都，610015）摘 要：自20世纪80年代我国实行房地产业体制改革以来，我国的房地产业得到了快速发展，已经成为国民经济的支柱产业之一。

但是，其中还存在不少问题，本文得出结论：解决我国房地产业存在的诸多问题离不了政府的有效调控。

关键字：房地产业 存在问题 宏观调控中图分类号：F299.233 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2010）01—0082—03一、回顾我国房地产行业的发展历程改革开放后，国家推行了土地制度改革和住房制度改革。

1980年—1987年，国家开始重视建筑行业。

然而在此期间，由于刚刚起步，仅有少数对外开放早的地区，如广州、北京等地的房地产业得到了较快的发展。

1987年—1997年，这个阶段房地产行业的发展不稳定。

1989年，国家整顿宏观经济致使房地产业遭到了很大的打击，1991年，国民经济的稳定发展促进了房地产业的回升；1992年—1993年，房地产业膨胀；1997年，受亚洲金融危机以及国内采取的紧缩的宏观经济政策的影响，房地产业出现了负增长。

1998年以来，房地产业得到了迅速的发展。

2003年至今，房地产行业进入了繁荣时代，此阶段房地产的开发规模迅速扩张，并逐渐成为国民经济的支柱产业之一。

2007年房地产行业增加值为11854.3亿元，年均增长14.7%，高于国民生产总值及第三产业的增速（史东辉，2008）。

二、我国房地产业存在的问题（一）政府出台的一系列政策会影响房地产业 土地制度改革后，土地作为特殊商品开始流通，这就涉及到了作为让渡使用权的经济补偿的土地价格。

在市场经济条件下，国家出台的一系列政策会影响土地价格，会造成房价的大幅度波动。

此外，在土地公有制下，国家拥有可开发土地的完全控制权，控制程度直接决定着房地产的开发规模。

房地产金融政策严重影响着房地产的供给与需求。

供给方面：由于房地产的高资本价值特性使得房地产业的进入门槛较高，许多企业因无法筹集到足够的资本而被挡在了房地产市场的门外；需求方面：我们看到近年来房地产的价格居高不下，并不是所有个人和企业都有能力从事各种类型的房地产投资和消费。

但是，如果金融政策过于宽松，则会引发一系列的问题：消费者需求欲望更加强烈，违约风险增加，银行收不回贷款等等，这些会影响房地产业的健康发展，进而影响经济的发展。

（二）需求远远大于供给导致住房价格过高经济的迅速发展使人们的生活水平有了很大的提高，人们对住房条件有了更高的要求。

伴随着城市化进程的加快，大量农民工涌入城市，使得城镇居民的人口急剧上升。

近年来，高校实行扩招政策，每年有大量的毕业生留在城市。

此外，大量国内外的投资者进军房地产业，所有的这些都加剧了对房地产的需求。

我国人均占有耕地少，国家实行严格的耕地保护政策，而有些房产商趁机收购土地，囤积起来，导致房价上涨。

2009年全国不少地方都出现了“地王”[1]，都是国资背景的企业。

（三）我国的收入分配不均而租赁市场又不完善 我国的收入机制还不完善，自2000年以来，我国的基尼系数超过了“警戒线0.4”， 同时我国租赁市场存在着发育滞后、规模较小、管理无序等问题，由于缺乏法律法规的规范，绝大多数住宅租赁行为在私下里进行，这不但给租赁双方带来经济纠纷的隐患，也给城市人口的管理带来难题。

政府应该将整套流程制定下来并公布于众，鼓励中低收入群体租房的目标才有可能落实。

（四）经济适用房实施有困难而价格昂贵的房地产空置率高国家于2004年开始推行经济适用房政策，但是，运作过程中出现了许多问题。

首先，经济适用房房号的取得体现出不公平，很容易造成暗箱操作。

其次，不同地区的金融政策不同，有些真正需求的人很难承担高房价的负担。

再次，在我国市场机制不完善、信用制度不健全、权力监督不到位的情况下，经济适用房很容易造成寻租行为，产生黑市交易、行贿受贿等腐败行为。

经济适用房并没有发挥明显的作用。

开发商作为经济人，在进行项目投资时首东方企业文化·管理新智囊 2010年1月83选利润高的项目，低收入者的住房问题根本不在他们的考虑范围之内。

但是价格昂贵的房地产可能由于市场需求小，造成发地产积压、空置率高、土地浪费等现象。

据报道，2008年北京商品房空置率高居全国首位，为16.64%，高出全国平均水平0.75倍[2]。

（五）开发商融资渠道窄且商业银行监管机制不完善 大部分开发商资金自有率低，主要依靠从银行贷入大量贷款来维持运作，靠售房所得的利润来偿还贷款。

实际上，开发商是把风险转嫁给了银行。

不仅如此，单靠银行贷款会遇到银行财力的限制，银行一般情况下不愿意发放长期巨额的贷款，而且开发商大量贷款，增加了投资成本，很容易受到利率波动的影响。

金融危机爆发后，金融监管问题摆上日程。

房地产的发展离不了金融行业的支持，离不了金融监管机构的监管。

但是，目前我国的各项制度还不完善，个人诚信系统尚未建立，这给商业银行对贷款人的监管带来了很大的困难。

三、解决对策科学发展观强调关注民生，当前住房问题已经严重影响到了民生，面对着高房价，中低收入阶层人们的生活质量受到了严重的影响。

为了维持社会的稳定，促进经济的快速发展，政府必须发挥积极作用来解决当前存在的问题。

（一）政府应出台有效政策促进房地产业的发展 国家应该根据房地产市场上的具体情况，制定不同的税收政策，理顺各税种的关系，积极发挥税收在房地产经济中的重要作用。

例如：鉴于社会上的炒房现象已经严重影响到了房地产业的健康发展，国家于2006年6月1日起，对购买住房不足五年转手交易的，销售时要征收营业税，居住超过五年再转手交易的，对售房收入减去购房价格的差额征收营业税。

如果国家能够严格执行营业税，还可以根据市场上的供求情况，合理确定首付比例，就会对炒房等投机机会起到抑制作用。

中国的现实决定了土地政策参与宏观调控具有必然性。

在中国，城市土地属于国有；在农村，国家凭借行政权力实际上控制着集体土地，因此，中国政府直接控制着土地供给量和土地的供给结构（各年度、各地区的土地供应量以及用途等）。

此外，尽管土地价格受到供求数量、人们的预期等市场力量的影响，但是政府仍可以采用政府的价格管制以及土地市场的双轨机制来影响中国城市土地的价格，从某种程度上说，政府的土地政策是土地价格的主导决定力量。

在房地产市场投资过热时，政府可以减少土地供应，可以起到降低投资、减缓经济过热的作用；相反，在房地产市场低迷，经济不景气时，政府应该适当的扩大土地的供给量，来带动当地产市场的发展，刺激经济增长。

在房地产金融政策方面，国家可以通过货币政策和财政政策来进行干预。

例如：国家可以根据房地产市场上的情形，通过调节利率来进行干预，影响开发商的投资规模及消费者的需求数量，因为房地产开发商的开发贷款及消费者的消费贷款数量都会受到利息率的影响。

此外，金融机构还可以调整消费者的首付比例，来稳定房价，促进房地产市场的健康发展。

同时，央行可以调整商业银行的准备金率、再贴现率等来影响商业银行的信贷规模。

例如：2003年央行对商业银行的土地储备贷款、个人住房贷款、开发商贷款等进行了规范；2005年主要从利率和首付方面做出了规范；2006年又对个人按揭贷款首付比例做出了规范[3]。

在房地产产业政策方面，房地产产业政策旨在调整房地产业在国民经济中的比例及结构，同时促进整个国民经济产业的健康发展。

当前，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，它的发展对我国宏观经济的影响不可忽视。

政府要针对我国房地产业的特殊情况来制定具体的产业发展规划和政策，即应该综合考虑社会上各部门的发展趋势，各个地区实际情况差异，房地产业劳动率的提高幅度，投资回报率的提高幅度等问题。

不仅如此，房地产产业政策还应该实现产业各部门在时间和空间上的平衡发展。

在行政政策方面，政府部门如果严格把好每一关，按照规定办事，宏观调控的作用就会更加明显。

比如：在刚开始的投资项目申报时，政府能加强项目审查；在公开竞标、产权登记、质量检验等方面，政府部门能各司其职，进行有效地监管，势必对房地产业的健康发展起到良好的作用。

（二）政府应采取措施力争房地产市场的供求平衡 2009年，全国不少地区的国有企业造就了“地王”，带动了高房价。

从需求方面来看，2008年11月金融危机爆发以来，我国采取了适度宽松的货币政策，人民银行不再控制商业银行的信贷规模。

一方面要增加信贷投放数量，另一方面又要控制风险，在这双重条件的影响下，国有企业成了商业银行信贷的主要对象。

2009年上半年新增信贷7.37万亿元，比2007年上半年与2008年上半年之和还多一倍。

此外，国有企业特殊的考核制度也促使国有企业纷纷投入房地产行业。

为了继续生存下去，不被兼并，不成为被重组的对象，他们就得增加销售收入和扩大资产规模。

鉴于当前出口受阻、内需不旺的的国际形势下，国有控股企业纷纷转向房地产市场，导致了房地产的需求过热。

从供给方面来看，政府减少了土地的供给数量。

考虑到2008东方企业文化·管理新智囊 2010年1月84年底的再建工程数量已达到24亿平方米，参照当时的销售速度，至少需要4年才能销售完；同时考虑到我国适度宽松的货币政策，商业银行把信贷的对象放在了政府的基础设施投资上，2009年1月到8月，土地供给量减少了25.3%，而房地产销售面积和销售金额同比分别增长42.9%和69.9%。

鉴于当前我国房地产市场上存在供求失衡的情况，政府重要的任务是要进行金融风险监管，国有企业融资可能对许多地区的地方财政偿付能力构成威慑，很可能会造成财政问题和金融问题。

政府应该制止地方融资平台的盲目融资行为，通过减少他们的信贷规模，提高房地产行业的进入门槛，来抑制房地产的过高需求，这样不仅可以抑制房价的提高，而且还保护了土地资源。

此外，炒房套利行为是造成高房价的另一原因，政府应该对此进行严查打击，采取有效的监管措施及必要的惩罚措施来抑制投机行为的发生，力争房价的稳定。

（三）干预收入分配及进一步完善房屋租赁市场 市场经济条件下，市场不能平均地分配资源，个人的收入与个人的能力、所处的环境、接受的教育等有密切的关系，这就决定了穷人与富人享受的差异。

当前我国的基尼系数已经超过了“国际警戒线”，政府应该采取有效的措施来缩小这种差距。

根据当前的市场形势，采用不同的税率，劫富济贫。

尽管我国已经对高档房地产消费品的消费、交易征收消费税，对中下层收入的人们实施提供廉租房、经济适用房等政策，但是从当前的效果来看不是很明显。

“经济增长”、“反腐败”、“反贫困”才是解决收入分配不均的硬道理。

在改革的时间里，尽管收入分配差距在扩大，但绝对贫困率也在下降，这是改革能够维持社会稳定的原因之一。