2007年一季度中国房地产形势分析报告

房地产市场形势分析报告（2007年第一季度）<<建筑房地产业要参>>编辑委员会编写2007年4月8日2007年一季度中国房地产形势分析报告摘要2006年宏观政策可谓是疾风骤雨，2007年宏观调控将继续深入。

从各月的重点来看，一月份建设部仅发布了一天的意见稿充分显示了国家对“90平米、70%指标”执行的决心；二月将房地产土地增殖税的清算通知给地产界带来重大震荡；三月“两会”召开，房地产受到前所未有的关注。

此外，各部委及国家金融机构在深入调控方面也进一步发文规范。

2007年前2月房地产开发投资增长有所加速，房地产开发资金结构表现出房地产开发贷款增速有所回落，利用外资高速增长的特点。

在土地市场，土地购置面积继续减少，而土地购置费用小幅度上扬，这反映了土地价格还在继续攀升。

前两个月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积9.4亿平方米，同比增长17.4%。

商品房销售面积达到了5371.47万平方米，销售金额2247.9亿元。

从房价走势来看，07年支撑房价上涨的因素比较突出。

首先，随着人民币升值将拉动房价。

其次，房地产行业洗牌加剧，寡头垄断抬高房价。

第三，在多方压力下，07年银行信贷极有可能宽松。

第四，股市的牛市不仅对投资资金起到分流作用，还可能在股市强力上升下对住房购买力的极大放大作用。

政策导向看，今年房地产宏观调控的方向依旧是解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，重在控制。

在政策落实上中央将会更多的采纳“分地区、问责制”等调控形式，地方政府也会在此轮调控中发挥出主动性。

另一方面，07年房地产的政策还将在：廉租房、节能省地环保型、产权登记、物权法等方面更有作为。

目录摘要 (2)目录 (2)一、全国房地产市场概况 (3)二、发展环境分析 (6)三、房地产投资 (7)四、商品房供求 (10)五、房地产市场综述及预测 (14)一、全国房地产市场概况2006年宏观政策可谓是疾风骤雨，2007年宏观调控将继续深入。

中央经济工作会议提出，2007年经济工作的主要任务之一是“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”，“要在政策落实上狠下工夫，确保中央各项方针政策和工作落到实处”，这是中央发出的执行力度加强的一个值得关注的信号。

在这样的宏观指导下， 2007年一季度，房地产调控政策就接踵而来。

从各月的重点来看，一月份建设部仅发布了一天的意见稿充分显示了国家对“90平米、70%指标”执行的决心；二月将房地产土地增殖税的清算通知给地产界带来重大震荡；三月“两会”召开，房地产受到前所未有的关注。

此外，各部委及国家金融机构在深入调控方面也进一步发文规范。

1、严格遵守“90平米”“70%指标”1月9日，建设部发布一份《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函》，在征求意见稿中，对“90平方米以下”中小套型住宅的面积控制标准进行了调整，大部分地区的中小户型面积标准有所放宽，最高可达90平方米的1.19倍。

但是此意见稿发布仅仅一天，就被建设部以相关内容不符合国家有关要求为由废止。

这场曾令开发商误以为是“对90平米政策的松动信号”的意见征集行动，仅在24小时之内便宣告结束。

过早就夭折的《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》提醒市场那些希望90平方米松动的各界人士，别想随心所欲而逾矩。

2、国税总局通知，土地增值税2月开始清算1月16日，国家税务总局官方网站上发布最新的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，自2月1日起，将对全国房地产企业全面进行土地增值税的清算工作。

《通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

同时规定，对房地产开发项目全部竣工、完成销售的，整体转让未竣工决算房地产开发项目的或是直接转让土地使用权的纳税人应进行土地增值税的清算。

而对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，或者取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

同时，2月国税总局、财政部联合下发了《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税[2007]13号），对于一些企事业单位将自建住房以低于购置或建造成本价格销售给职工是否征收个税，做了明确规定。

3、《物权法》在“两会”上通过在3月“两会”召开期间，房地产问题无论在人大会议还是政协会议上，都得到了广泛的关注。

3月5日温总理政府报告为07年房地产市场宏观调控奠定基调；随后“两会”代表对07年房地产“关键词”的讨论，如廉租屋建设要加强、经济适用房要改进和规范、“双限房”不提及以及节能省地环保型住宅、户均一套中小户型等；再到人大会议审议通过《物权法》的；直至“两会”的闭幕。

两会期间可谓是房地产热点不断，07年房地产调控走势也在一轮轮讨论中开始明朗起来。

首先，在政府报告中温家宝总理对于房地产和土地问题的千字表述引来市场极大关注。

“具有中国特点的住房建设和消费模式”在报告中首次被提出，同时工作报告中提出了4条房地产市场调控要点和5条土地调控要点，“为民生、保资源”的基本原则十分明确。

通过今年的政府工作报告，可以看到温总理一方面肯定了房地产业的作用，但显然，如何“促进房地产业持续健康发展”才是今年政府工作的重点。

据此，可以判断的是，房地产业的宏观调控仍将继续。

其次，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度，进一步完善住房保障制度也在“两会”期间得到极大关注。

政协会议提案组定下的第1号提案就是《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》。

但与此同时我们也会还有节能省地环保型住宅、户均一套中小户型和产权登记等等。

第三，《物权法》作为此次人大通过的两部法律之一，引起各界人士的高度关注。

物权法的起草工作始于1993年，至今已有13年之久。

2002年12月，物权法草案作为民法草案的一编，与其他部分一起提请九届全国人大常委会进行了初次审议。

至2006年12月24日，全国人大常委会对物权法草案进行了第七次审议。

时至2007年3月，历经13年之久的物权法草案在本次人大会议上通过。

随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。

《物权法》对这些权利进行了明确，主要有：1，70年后住宅用地续期免费；2，业委会可当诉讼主体；3，车库权属按约定处理；4，细化拆迁补偿的数额；5，用水、排水、通行、通风、采光等产生的相邻关系的规定；此外，方案还在担保法的基础上，增加了可以用作担保的财产规定，进一步完善担保制度，以促进融资，发展经济。

最后，随着《物权法》的通过及即将在10月实施，物业税的开征似乎也将被正式提上议程。

目前提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。

4、金融政策控制过剩流动资金入市自1月15日起，央行再次将存款准备金率上调0.5个百分点，大部分存款类金融机构将执行9.5%的法定存款准备金率水平。

在新年伊始央行即出台金融紧缩政策，缩紧银根，控制流动资金过剩，进一步巩固宏观调控的成果。

这一政策的出台不完全是针对房地产市场或者某个市场的，但对于房贷市场来说产生了一定影响：一方面，央行年后两次提高存款准备金率，冻结各银行的部分资金，将直接影响到各家银行可发放贷款的数量，而对于房贷市场来说，可贷金额供给减少而买房者的贷款需求仍有增无减，为此，各银行很可能会提高贷款的审查力度，在某种程度上银行会提高房产贷款的门槛；另一方面，随着准备金的提高，央行的再次加息，再度提高房地产市场投机、投资的成本，甚至对房地产市场产品消费结构发生影响，例如中小户型受重视，高档住宅市场消费更显谨慎。

表1：近期央行出台政策资料整理：<<建筑房地产业要参>>编辑委员会5、督察工作全面展开一季度里各部委联合或者单枪匹马为强化调控在各地的落实，一轮开赴各地的督察、检查小组已经纷纷行动。

1月19日，国土资源部下发通知，将对国家投资的土地开发整理项目实施情况进行一次全面检查。

国土资源部、财政部等八部委4月2日联合发布通知，要求各地以房地产开发项目为切入点，从本月下旬到明年1月，开展房地产市场秩序专项整治。

3月20号“全国房地产市场宏观调控部际联席会议检查组”抽查深圳。

由建设部、监察部、国土资源部、国家发改委等九个部委组成的全国房地产市场宏观调控政策落实情况督察组，即将奔赴上海，督查上海的房地产宏观调控执行得是否到位。

二、发展环境分析3月5日，第十届全国人民代表大会第五次会议上，温家宝总理的政府工作报告中提出今年国内生产总值增长8%左右的目标，并强调要实现经济又好又快发展。

前两个月，全国城镇固定资产投资6535亿元，比去年同期增长23.4%。

其中，国有及国有控股完成投资2946亿元，增长17.9%；房地产开发完成投资1786亿元，增长24.3%。

从产业看，第一、二、三产业分别完成投资31亿元、2656亿元和3848亿元，分别同比增长24.8%、21%和25.1%。

图 1：1994-2007年2月全国固定资产投资情况数据来源：国家统计局2007年1-2月城镇固定资产投资增长放缓。

2007年1-2月城镇固定资产投资同比增长23.4%，增幅略低于2006年的24.5%和上年同期的26.6%，但和2006年12月的13.8%相比有较大提高，说明固定资产投资反弹的可能性非常高。

但同时，房地产投资增长有所加速。

三、房地产开发三、房地产投资1、房地产开发投资1-2月房地产开发投资增长有所加速。

前两月全国房地产开发投资1785.66亿元，同比增长24.3%，略高于2006年的21.8%和上年同期的19.7%，增速比去年同期加快了4.6个百分点。

表 2：2005年至2007年房地产开发投资额及其增长情况数据来源：国家统计局2006年2月份以来，房地产开发投资一直保持较快增速。

总的来看，2006年我国房地产开发投资正处于高速增长阶段，增长相对较为稳定，从1-6月份开始近6个月增长速度在24%左右波动，基本保持平稳上升的态势，2006年1-12月同比增长降至21.8%，而今年1-2月房地产开发投资同比又出现高速增长，再度回升至24.3%，这与去年同期正值我国传统的春节期间，导致同期数据偏小有关。

这也表明虽然国家已采取了一系列紧缩政策，但是房地产行业的热度仍未降低。

不过，考虑到目前的紧缩政策开始对行业产生影响，我们认为将来房地产固定资产投资将呈现温和增长趋势。