广州大学城项目市场定位分析报告2010年1月
广州大学城中心区城市设计深化及控制性详细
大学城中心区（小谷围综合发展机会展文化共享区）城市设计深化及控制性详细规划文本1 项目背景广州大学城的发展为提升广东省和广州市的高等教育水平，促进经济和城市发展提供了重要机会。
建设广州大学城的目标之一是引导广州中心城市的“南拓”。
为了保护现有的城市结构并作为分散大都市区政策的一部分，城市未来将向拥有广阔发展空间的东面和南面发展。
广州的南面现状主要为农田、村庄和丘陵，将发展为新的会展区、生物岛、大学城、广州新城和一定数量的基于知识经济和信息社会的工业区。
其中广州大学城的规划建设将是广州大都市区南拓发展轴的重要组成部分。
新的广州大学城坐落在小谷围岛及其南岸地区，总面积43.3平方公里（其中小谷围岛约18平方公里）。
大学城的发展应作为珠江三角洲整体的一部分，充分利用其特有的气候环境特征和现有自然风景。
广州大学城发展的另一个重要元素是通过主要的区域高速公路和新建的交通系统，加强中心区和南岸发展区的可达性。
在这些发展的背景之下，大学城必将强有力的促进广东省知识经济发展。
广州大学城总体规划广州大学城的规划是基于各种组织原则和规划概念，包括：“TOD（交通引导发展）”的概念，“组团生长”的结构概念，“网络组织”的功能概念，“生态优先”的设计概念和“数字化”虚拟城市的概念。
这些概念把广州大学城的空间结构组织成等级清晰的系统，形成了大学城发展的框架。
1交通引导发展规划中有重要意义的是发展一个综合的交通系统，这个系统联系了多种交通方式，形成了城市交通向外延伸的网络。
地铁线从广州中央商务区向南延伸，从小谷围岛中心通过，是联系大学城和广州城市南拓轴的主要的交通基础设施。
主要的区域公路位于岛的东部和西部，服务于往返城市的车流，联系着通往各个大学校区的一系列环路。
沿着内环路，是一条轻轨铁路系统，在几个换乘的节点与地下公共交通连接。
放射性的道路和支路则进一步完整了交通的网络，构成一个有着清晰的层次结构的交通系统。
2 组团生长作为“特殊功能的城”，广州大学城的功能布局围绕7个大学组团组织，其中的5个在小谷围岛。
广州大学城总体规划(doc 18页)(正式版)
广州大学城概念规划咨询设计单位：广州市城市规划勘测设计研究院城市规划研究所广州大学城建设的目的和意义一、有利于广州科教体系的完善广州大学城项目的提出，最直观的依据是源于现实的挑战：高校扩招——用地不足——外迁的可能与现实趋向。
广州大学城项目的建设，更是主动、积极地因应发展的需求：从趋势与规划看，广州的高教科研事业应有也必将有大的发展，需要先行考虑发展的需求。
通过广州大学城的建设，还能够进一步促进大学在城市中的合理布局，促进城市知识化进程和城市的知识密集区域（知识产业区域）的成立，提升和强化广州作为华南教育与研究中心、华南知识产业中心的地位，从而进一步明确广州中心城市的地位。
二、有利于新型办学和教育模式的探索广州大学城的建设，不仅为大学发展提供空间、用地与设施的支持，而且力图通过营造利于创新的校际网络，创造资源共享、服务体系社会化（后勤服务社会化）、文化多元化的大学发展新模式，并在开发、建设、经营、管理、税收、人口管理等各方面探索建立特殊体制、实施特殊政策、建设特殊区域，为全国高教改革寻求新的模式。
总体鸟瞰图三、有利于促进学、研、产结合，推动大学成果产业化广州大学城顺应产、学、研紧密结合的当代大学基本发展趋向，借鉴国际先进经验，能够进一步发挥大学作为高技术产业摇篮的作用，促进高教对经济、技术发展的积极意义，为学、研、产的结合特别是大学成果的产业化创造空间环境。
四、有利于拉动城市向南部发展，完善城市空间结构广州大学城的建设顺应广州城市“南拓”的趋势，成为城市空间南拓的一个增长点，通过城市空间格局的优化，提升城市空间档次，促进城市的整体发展，推进大广州城市新格局的形成。
总体鸟瞰图五、有利于培育高新技术产业发展，促进地区经济跃升充分发挥大学的社会功能，通过促进大学产业集群特别是高技术产业的发展，使广州的高技术产业无论是规模、还是层次，均进入全国的前列，从而促进广州城市产业升级，提升产业竞争力。
选址基地建设条件分析评价一、地理区位纵观全国已建或将建大学城的城市，它们多为较大区域的中心城市，多分布在我国东部尤其沿海地区，经济发达且具有好的文化教育基础，由此可大略看出大学城这种具有新的组织模式的高教产业集聚区的区位指向。
广州大学城项目市场定位分析报告
风险评估与应对措施
加强技术研发和合作，引进先进技 术，提高项目产品的技术含量和竞 争力。
制定财务预警机制，加强财务管理 和监控，及时发现和解决财务风险 问题。
市场风险
技术风险
管理风险
财务风险
对目标市场进行深入分析，了解市 场需求和竞争状况，及时掌握市场 变化，调整市场策略。
建立完善的管理机制和流程，加强 团队建设和培训，提高项目管理的 效率和执行力。
政策法规
遵守相关政策法规，合理规划项 目，确保项目合法合规。
04
项目产品定位
建筑类型
以住宅、商业、教育设施为主，适当配置 休闲、娱乐等公共设施。
户型设计
根据目标客户群的需求，设计不同户型以 满足不同需求。
装修标准
提供不同装修标准，满足客户个性化需求 。
配套设施
配备完善的生活配套设施，如超市、餐厅 、医疗中心等。
机遇识别
抓住广州大学城内学生和教职工的需求，以及周边地区的发展机遇，本项目有望取得更大的市场份额 。
03
项目定位分析
项目定位策略
01
目标客户群
以大学生、教职员工、周边居民 为主。
竞争环境
分析竞争对手的优劣势，扬长避 短，打造差异化竞争优势。
03
02
土地资源
充分利用土地资源，以规划建设 适应市场需求的高品质建筑。
3
广州大学城的建设旨在提高广州的高等教育水 平，促进科研成果转化，提升城市综合竞争力 。
项目地理位置
广州大学城位于广州市南部，距离市中心约30公里，距离广 州市白云国际机场约40公里。
广州大学城周边有多条高速公路、铁路和城市轨道交通线路 贯穿，交通便利。
项目周边环境
广州大学城调研报告
广州大学城调研报告广州大学城是广州市番禺区的一处大型高等教育聚集区，自部分学院于2004年开始迁入以来，目前已集中了大约20所高等学府。
随着南方地区高等教育规模的扩大以及大批年轻人的涌入，广州大学城越来越成为了一个人才聚集和培养的重要地区。
为了更好地了解该聚集区的发展现状和未来前景，我们进行了一次广州大学城的实地调研。
一、广州大学城的基础设施建设广州大学城地理位置优越，交通便利，基础设施良好，为学生和教职工的生活提供了便利。
大学城内有多个大型购物中心、餐饮店、娱乐设施等，为学生提供充足的物质生活条件。
同时，大学城内还配备了健身房、游泳馆、体育馆等，为学生提供了充足的锻炼空间和健康生活的基础设施。
值得一提的是，广州大学城内还构建了一套完善的公共交通体系，为学生和教职工的出行提供了方便。
学生们可以通过地铁、公交、自行车等多种方式前往学校和周边商圈，以及广州市内其他任何地方。
二、广州大学城的学术氛围广州大学城内有众多高校，这些高校雄厚的师资力量、严格的学术氛围和优质的教育资源为该区域带来了浓厚的学术氛围。
在大学城内，我们很容易发现这种学术氛围。
学生们总会在学校里、公共图书馆里、咖啡店里、甚至公园里专注地阅读书籍或谈论学术话题。
广州大学城的学术氛围激励着学生们遵循自己的兴趣和热爱，在学术方面不断探索和深入研究，深受广大学生和教职工的追捧。
三、广州大学城的发展前景尽管广州大学城已经初步形成了一个高等教育聚集区，但它还有很大的发展潜力。
未来几年，广州市政府将在广州大学城内引进更多的高等学府和研究机构。
近年来，广州市政府加大了扶持高等教育的力度，向大学城内的高校提供了更多的政策支持和经济投入。
这些举措令广大学生和教职工对广州大学城的未来充满信心，我们相信广州大学城将会继续成为一个人才集聚和培育的重要地区。
四、结语总之，广州大学城是一个高等教育的重要聚集区，拥有良好的基础设施、浓厚的学术氛围和广阔的发展前景。
我们相信，在广州市政府的支持下，未来几年广州大学城将会更加繁荣发展，并为广大学生和教职工带来更多的机遇和福利。
广州大学城概念规划
广州大学城概念规划（四方案图文对比）广州大学城概念规划咨询技术文件(摘要)第一条规划研究原则1．本次规划研究应紧密结合广州市的社会、经济状况（尤其是产业发展状况），探讨广州大学城在未来发展中所面临的问题与挑战并确定相应的发展策略。
2．本次规划研究应面向新世纪，立足高起点、高标准，体现当今世界教育科技的发展趋势，体现为大学服务的良好社会功能。
3．大学城作为一个教育园区既要具有相对独立完整性，又要与城市总体发展相协调，体现大学园区的开放性及对城市发展的辐射带动作用。
4．大学城的总体布局要有利于学科交叉、优势互补、资源共享，有利于提高教学科研水平和高质量人才培养，同时要适应高校深化改革和高教事业可持续发展的要求，留有充分的发展空间，适应分期开发的需要。
5．大学城总体布局要处理好资源共享、后勤社会化与各校区相对独立完整之间的关系。
做到既有利于资源的集约、高效利用，又使大学城内的各个大学校区相对独立完整。
6．大学城要从营造高效的生态环境的角度出发，充分尊重基地的自然环境，组织多层次的、有机的生态系统。
7．本次规划应深化大学城的文化内涵，在继承广州传统地域文化的基础上力图有新的拓展、新的文化价值取向，使之成为广州文化建设的新标志。
第二条规划研究条件1．广州大学城现状东南部用地为生态农业保护区，北部为国际生物岛，西南侧为南村工业园用地（调整为研发生产基地）。
大学城总体布局应充分考虑它们与大学城之间的优势互补关系，并通过本次规划研究界定大学城的建设用地范围和规模。
2．广州大学城用地范围内包含新造、南村两镇建成区及数条自然村。
本次规划应对村镇在大学城内的布局进行研究，提出它们或搬迁、或合并、或保留等措施，并应考虑与新造、南村的社会经济发展相结合，走可持续发展的道路。
3．大学城用地范围内已确定的道路为：东侧京珠高速公路（红线80M，线型已定），西侧规划快速路（走向定，座标未定），南侧金山大道（红线60M，已建成）及金山大道延长线（红线60M，走向定，座标未定）。
治理孤岛——广州大学城“城中村”改造调查
对农村 、农民 问题 的和谐观 、 可持续发展观与人性化的管
理 决策使然 ，也是政府与村 民博奔 的结 果。不 少人认 为 ， 建设 广＿１ 的高起点 的大学城 ， 』惟一 、 ｝ 为何不让村民全部迁出 ，
结果还保 留 ４ “ 中村 ”的尾 巴呢？我们通过调查研究 个 城 分析认 为 ，南亭 、北亭 、穗 石 、贝岗 ４ 个保 留区得 以在大 学城 一期建设 中成 为保 留村 ，原因有以下三点 ：第 一 ，番
的形成 、生命周期及其管理模式 。
形成
广州 大学 城 （ 区 ）行 属番 禺 区新 造镇 小 谷 围岛 ， 北 总面积 ２ ．５ ０１ 平方公里 ，分布有 南亭村 、北亭村 、穗石村 、 贝岗村 、郭 朗村 、练溪村 ６个行政村 ，总人 口 １，９ ， ２８９人
禺区是广 州 城市发展 战略 中 “ 优” 南拓 ”的中心区 ， １ 北 、“ 早在上世纪末 ，小谷围岛所在的番禺新造镇已被规 划为未
阶段地进行 ，不能奢望在短期内完成 ，因此 ４个保留区保
总规划 范 围约 ４．平方 公里 ，其 中可建设 用地面积 约 ３ ３ ３ ５
平方公 里 ，分为小谷 围岛 （ 北区 ）和 南区。２ ０ 年 １ ０１ ２月
２ ４日九届四十 八次省长 办公会 议审议 通过 《 州大学城 广 发 展规 划 》 ０３年 １月广 州大 学城 建 设 正 式启 动 。从 ，２ ０ ２０ ０ ４年开始 １ 所 高校陆续进驻 小谷 围 ， ０ 现有大学城医院 、 岭南印象园 、广东科 学中心 、广州大学城体 育中心 、四大
商业中心等 配套设施 。
留为大学城二期建设内容 ；第二 ，大学城这 ４个保 留村文 物最为集中 ，因此改造方案需要慎重规划 ；第三 ，虽然大 学城初期建设 完成 ，但 大学城作为一个孤 岛 ，初 期需要 ４
广州大学城旅业分析广州大学城旅业出租屋分析
北亭村旅业出租房分析一、北亭村旅业出租屋现状分析：1、新增旅店数量多，客源少：自2011年二季度起，大学城新增在建房是原有的一倍有余，大学城旅业出租屋需求却无增长，致使客源分化并集中于某些优势地段（村口、路边）。
2、成本高企，投资压力大：随着大学城旅业08年繁荣后，旧屋目前租金已上涨（300以上），新建房的租金又高（450元以上），但客源总量不变，分到每个旅店入住的人却大幅度减少。
物价上涨、成本上涨，但收入却大幅减少。
客户对房屋设施的要求也逐渐提高，致使相应装饰投入加大。
3、价格混乱，市场乱象：尤其是新的投资者，盲目投入，由于前期成本高，客源少，为减少亏损，不惜以低价吸引客户，导致老店原有客源流失严重，且价格压低，恶性循环，市场越做越萎缩。
老店房屋和设备都较新店残旧，更难留住客户。
4、外部政策环境恶劣，狭缝中求生存：自2011年九月起，以小谷围派出所为首的借维护治安、加强管理为名，打压旅业出租屋，不但无休止地搞突击检查，既不让做日租，连灯箱招牌都不能放，甚至连大门都要关闭不能常开，还假借名目，三番五次以安装设备、门禁、视频等名目逼旅业老板掏腰包，而且每次都是一千至几千元，甚至有警情都不能打110，必须打指定的报警电话34720110，不但做不了生意，反而还要出钱。
本来就难以为继的现状，还要在伤口上撒盐，刀口子上割肉。
如豺狼虎豹般凶狠，如厉鬼水蛭般吸血。
以法为公者寡，以权谋私者众。
5、卫生环境脏乱差，商业环境冷淡清：自2011年9月起，北亭村就成了大工地，没有一个晴天不尘土飞扬，没有一个阴雨天不泥泞坑洼，没有一个夜晚和清晨不嘈音扰民，却没有一次看到城管来现场执法，清理现场，就算有也一阵风后，拔地而起。
有眼睛的人都不想走北亭大街，有大脑的人都不会来北亭村逛街消费了。
试问，哪一家旅业可以独善其身，不为所动的？试问北亭村民，环境那么差，没人来消费，做再多的房子给谁住呢？二、我店收支分析：三、我店现状分析：1、优势：经营时间较长，知名度较高；租金较新房低（租金314元/间/月，就这个位置和目前的市场环境来看，其实也算不上有优势了。
广州大学城
广州大学城（Higher Education Mega Center，简称HEMC）位于中国广州市番禺区的小谷围岛，面积17.9平方公里，计划入驻20万大学生，规划城市人口约35万人。
大学城总体规划建设于2003年1月正式启动，19个月后一期工程正式完工。
2004年9月1日，第一批进驻大学城的10所广东高校新生陆续进驻大学城，分别是：中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广州大学、广东外语外贸大学、广州中医药大学、广东药学院、广东工业大学、广州美术学院、星海音乐学院。
广州大学城(Guangzhou Higher Education Mega Center)位于广州市番禺区新造镇小谷围岛及其南岸地区，是国家一流的大学园区，华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心，学、研、产一体化发展的城市新区，面向21世纪适应市场经济体制和广州国际化区域中心城市地位、生态化和信息化的大学园区。
广州大学城定位为中国一流的大学园区，华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心，学、研、产一体化发展的城市新区，适应市场经济体制和广州国际化区域中心城市地位、生态化和信息化的大学园区。
地理位置广州大学城位于东经113度40分，北纬23度06分，地址在广东省广州市番禺区。
自然气候广州地处北温带与热带过渡区，横跨北回归线，年平均温度22℃，最热月（七月）平均气温28.5℃，最冷月（一月）平均气温13.3℃，极端最低温度0℃，最高温度39.1℃。
南亚热带季风气侯，气候宜人，是全国年平均温差最小的大城市之一，具有温暖多雨、光热充足、夏季长、霜期短等特征。
全年水热同期，雨量充沛，利于植物生长，为花团锦簇的“花城”广州提供了极好的条件。
年均降雨量为1982.7毫米，平均相对湿度为68%。
4至6月为雨季，8至9月天气炎热，多台风，10至12月气温适中，是旅游的最佳季节。
旅游景区[1]建设广州大学城是广东省委、省政府推动高等教育实现跨越式发展、增强经济发展后劲的重要举措。
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09年再改、 09年再改、高端销售压力加大 年再改
首置
套数 总可售 90㎡以下 套数 43792 15746 36% 65150 28% 占比 30% 38%
首改
90-124㎡ 套数 56278 16759 30% 87311 38% 占比 39% 41%
再改
125-180㎡ 套数 28047 6475 23% 48633 21% 占比 19% 16%
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08年前经济稳定增长，但目前经济环境下增长将放缓 年前经济稳定增长， 年前经济稳定增长
城镇居民人均可支配收入情况
15 15 13 16 15 15 14
地区GDP总量及增速 总量及增速 地区
8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
500 400 300
441
448
10 8
261
10
6 4 2 0
04年底
05年底
06年底
07年底
08年8月底
注：存货去化期=当年可售存货/近三个月的月均销售 数据来源：广州市国土局、 数据来源：广州市国土局、相关机构市场监测数据
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成交金额经历剧烈调整后， 成交金额经历剧烈调整后，目前情况平稳
房地产市场的趋势 政策面放松； 政策面主要是间接影响； 人口持续增加； 经济稳步增长； 产品线呈分化趋势； ……
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广州市场小结
一、宏观经济形势 经济与人口： 经济与人口：广州市GDP以年均13.8%、常住人口以10万人/年的速度持续增加； 出口： 出口：金融危机爆发后，广州的外贸和进出口受到较大影响，但08年秋交会（成 交金额下降了17%，315亿美元）形势好于预期； 内需： 内需：作为区域中心城市，广州将受惠于积极的财政政策背景下的亚运会前包括 地铁在内的大规模基础设施建设，和内需的启动； 二、房地产市场 总体： 总体：广州市房地产在经历了3年的快速发展和繁荣后，07年底剧烈调整；经过8 个月的调整，量价已经相对平稳；08年住宅成交面积相当于2000年，成交金额相 成交面积相当于2000 成交面积相当于2000年 当于2005 2005年 当于2005年; 片区成交面积： 片区成交面积：中心城区好于郊区，中心老城区好于中心新城区，新兴郊区好于 传统郊区； 产品线： 产品线：首置和首改两条产品线为市场主流，其中首置产品线比重有上升趋势， 首改产品线比重略有下调；再改产品线份额平稳中有下降，高档产品竞争环境恶 劣；
22%
46 30 22
2%
187 124 62
33%
183 162 66
46%
150 125 83
11%
34 18 8
41%
170 134 62
38%
103 140 37
65%
8 9 21
211%
7 18 30
122%
2006
2007
2008
市区（中心老城区、中心新城区） 中心老城区（荔湾、越秀） 郊区新区（萝岗、南沙）
数据来源：广州市统计局（ 十五” 广州市06、 年统计年鉴 年统计年鉴） 数据来源：广州市统计局（《“十五”时期广州市国民经济主要指标完成情况 》、广州市 、07年统计年鉴） 十五
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06、07年土地放量供给，未来住宅竞争压力加大 、 年土地放量供给 年土地放量供给，
GDP总量(亿元) GDP增速 14 13 13 13 13
25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0
人均可支配收入（元） 人均可支配收入增速
13.8%
7051 12
10 8 6 4 2 0
22,469
25 20
8.1%
15 10 5 0
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
数据来源： 数据来源：广州市国土局
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市场表现06～ 年分区域 年度） 年分区域（ 市场表现 ～08年分区域（年度）
0 6 - 0 8 年广州各区销售面积 销售面积 区域 荔湾区 越秀区 海珠区 天河区 白云区 黄埔区 番禺区 花都区 南沙区 萝岗区
2006 2007 2008 36 41 24
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各产品线08年月成交量趋势， 各产品线08年月成交量趋势，及占总量比变化趋势 08年月成交量趋势
各产品线0 8 年1 - 1 0 月月成交套数占总量份额变化趋势
47% 28% 20% 4%
08'01
48% 32% 13% 7%
08'02
45% 41% 14% 4%
> > >
郊区（郊区新区、郊区旧区） 中心新城区（天河、海珠） 郊区旧区（番禺、花都）
郊区旧区（番禺、花都）：大开发商的、高性价比项目销售理想：广雅、天景花园，御宾府
备注：下降/上升比例为08年 月年化销售额同比07年全年销售额。 备注：下降/上升比例为08年1-9月年化销售额同比07年全年销售额。 08 07年全年销售额
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
广州市GDP持续以年均13.8%左右的速度上升，至2007年，人均GDP达70186元（大 于1万美金，该数字包括城乡户籍人口；按常住人口计算约8000美元）； 广州市城镇居民人均可支配收入以年均8.1%的速度持续增长，至2007年，人均可 支配收入22469元； 金融危机爆发后，广州的外贸和进出口受到较大影响，08年秋交会成交金额下降 了17%（315亿美元，5年以来的首次下降）
08'03
38% 14% 3%
08'04
首置
41% 37% 19% 3%
08'05
首改
44% 40% 12% 4%
08'06
再改
43% 36% 15% 6%
08'07
高档
45% 36% 16% 3%
08'08
43% 36% 15% 6%
08'09
38% 36% 18% 8%
08'10
首置和首改两条产品线较为稳定地占据了总体成交中80%以上份额。 首置和首改两条产品线较为稳定地占据了总体成交中80%以上份额。 80%以上份额 首置产品线在总体成交中所占比重有上升趋势，份额由年初的28%提升到36 45%；相应， 28%提升到36首置产品线在总体成交中所占比重有上升趋势，份额由年初的28%提升到36-45% 首改产品线在总体成交中所占比重略有下调，份额由年初47-48%调整为36-40%。 再改产品线在总体成交中份额也由年初20%调整为15%左右。 高档产品则随着市场受个盘影响明显。
高端
180㎡以上 套数 16511 1904 12% 28588 12% 占比 11% 5%
08年1-10 月全市 09年全市
成交 销售率 总可售
09年市场各产品线竞争将加剧 09首置、首改虽然供应量虽增大，但消化速度相对稳定，性价比高的产品 将可保持一定销售收率 高端将面临市场容量不足，供求关系恶劣的情况
304 5 200 100 0 4 3 305 5
0
05年 06年 07年 08年1-9 月
04-06年广州住宅市场整体规模稳定在 900多万平方米；07年随着价格的飙升， 成交规模下降；预计08年住宅成交面积 在600万平方米左右（相当于2000年）， 住宅成交金额预计在450-500亿（相当 于2005年）; 08年批售比快速上升，首次呈现供过 于求的局面; 存货绝对量和消化周期在经历了04～ 06下调之后，开始呈现上升趋势;
800 700 600 500 400 300 200 100 0
98
城镇常住人口（万人） 700 760
人均居住面积（平米/人） 16
15
10万人 年 万人/年 万人
10 5 0
99
00
01
02
03
04
05
06
07
01
02
03
04
05
06
07
广州市人口以年均10万人左右的速度持续增加；人口持续增加，为广州市房 地产市场持续创造新增需求 持续创造新增需求、尤其是首次置业的刚性需求 刚性需求； 持续创造新增需求 刚性需求 广州市人均居住面积由01年的14平方米上升到07年20平方米，7年内上涨了 43%，广州市居住状况稳步改善，改善型需求稳步释放 改善型需求稳步释放； 改善型需求稳步释放
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广州大学城项目市场定位分析报告
2008年11月24日 2008年11月24日
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目录
广州市场情况 项目土地属性分析 目标客户分析： 目标客户分析：来源与需求 安全价格区间 客户来源区域竞争
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PART1 广州市场情况
07 07 07 071 07 08 08 09 10 1 12 01
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繁荣期 （>12个月）
剧烈调整 企稳 相持期 （5个月） （3个月） （>5个月）
广州市场经过“5个月+3个月”的调整，市场的力量明显偏向于买方，但市场容量并没有消失; 市场的力量明显偏向于买方，但市场容量并没有消失; 市场的力量明显偏向于买方 从6月份开始，成交量有效回升并持续 成交量有效回升并持续；广州市场量价已经相对平稳；如果市场成交量持续平 成交量有效回升并持续 稳，则可以预见广州房地产将进入相对的相持阶段 相对的相持阶段； 相对的相持阶段