关于项目的市场定位与产品定位35
产品定位的概念及其与市场定位的区别
产品定位的概念及其与市场定位的区别在当前市场中，有很多的人对产品定位与市场定位不加区别，认为两者是同一个概念，其实两者还是有一定区别的，具体说来，目标市场定位（简称市场定位），是指企业对目标消费者或目标消费者市场的选择；而产品定位，是指企业对用什么样的产品来满足目标消费者或目标消费市场的需求。
从理论上讲，应该先进行市场定位，然后才进行产品定位。
产品定位是对目标市场的选择与企业产品结合的过程，也即是将市场定位企业化、产品化的工作。
进行产品定位有以下的好处：1.确定本企业产品特色，以区别于竞争者。
如健力宝定位于运动型饮料。
2.针对本企业产品特色，有机地进行市场营销组合。
如果已经采用“优质”定位的企业就必须生产优质产品，高价销售，通过高级经销商和高质量的报刊作广告。
3.发挥企业产品及其他资源优势。
产品定位的分类（一）功效定位所谓功效定位，就是根据特定产品的功效来确定它的市场位置。
功效定位的着眼点是产品的功效。
一个产品可能具有多方面的功效。
即使是主要功效，也可能不止一个。
广告文案撰稿人必须认真思考这样一个问题：突出产品的哪一方面的功效，才能在市场上占据最为有利的位置？瑞士雷达表，既有走时准确的好处，又有外表美观的优点，还有永不磨损的长处。
广告文案撰稿人经过反复的思索，在一则广告文案中只是突出产品的一个方面的特点，那就是永不磨损。
因为他们知道，凭借这一点，雷达表可以占据最为有利的市场位置。
事实证明，他们的判断和做法都是正确的。
（二）品质定位所谓品质定位，就是根据特定产品的品质来确定它的市场位置。
品质定位的着眼点是产品的品质。
我们说，消费者需求量比较大的产品，不可能是独家生产和独家销售的。
而总是存在着大羹的不同品牌的同类产品。
进行品质定位，就应当突出特定产品品质方面的无可取代性，以此去占领对于该产品来说最有利的市场位置。
当然，这需要产品确有可称道的品质才行。
无锡“小天鹅”洗衣机，凭连续5000次无故障运行在同类产品中独占鳌头，这就为产品的品质定位奠定了坚实的基础。
商业项目市场分析与产品定位报告
（3）君悦商业广场
大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕， 1-3层 均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方 面是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的 开发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广 场的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力 较高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一 ；
业综合体，约6万平米，包括了乐购及其他的一些商业业态； 销售较成功，招商不成功：项目的销售还算比较成功，但是前期招商
和经营不成功，目前最大的困惑是没有消费人群；
该项目存在的问题： 区域商业人群少； 该项目入市时机不成熟； 业态设置不合理，业态混乱； 招商不成功，对后期产生更大影响，后期推广存在问题。
商业项目市场分析与产品定位报告
项
目
遇
区域商业基础差
到
的
项最
区域人气不足，人流量少
大
目难
营
题
写
生活方式中心
造 什
作
强调餐饮与娱乐
么 样
思
注重舒适与休闲
的 消
费
路
业
态
餐饮是宜兴成活率最环 高的业态 境
框
能
否
餐饮、娱乐是成长性 高的行业
架
被
市
宜兴缺乏吃喝玩乐于 一体的综合性商业
推
场
接
导
受
如
吸引区域外客源
二、项目宗地分析
1、地块基本情况 地块平整，临街面大，使得沿永安路、人民
路的商业价值较大； 南地块靠近人民路方向，进深逐渐加大，可以 布置中庭广场等，以便进一步增加项目的商业价 值。
2、地块周边状况
东侧：广电局、实验小学，形象好，人民 路带来商业人流。
策划方案的项目定位与市场定位
策划方案的项目定位与市场定位一、项目定位的重要性项目定位是指明一个项目的定位和发展方向，包括项目的目标、优势和特点等。
良好的项目定位可以使项目更加有针对性和竞争力，有助于项目的顺利推进和成功实施。
二、项目定位的元素1. 项目目标：明确项目的长期和短期目标，确定项目的追求方向和核心竞争力。
2. 项目定位优势：分析项目所具备的竞争优势，找出项目的独到之处，以吸引目标受众和投资者。
3. 项目特点：识别项目的特点和特色，通过独特的产品或服务，提供给消费者与众不同的体验。
三、市场定位的重要性市场定位是指确定目标市场，并制定相应的营销策略，以满足市场需求和客户期望。
合理的市场定位可以有效提升产品的竞争力和市场占有率。
四、市场定位的步骤1. 目标市场的选择：分析市场情况，找出目标受众，并确定最有潜力的市场细分。
2. 竞争对手的分析：了解竞争对手的产品特点和市场份额，制定差异化的市场策略以获取竞争优势。
3. 核心竞争优势的策略定位：根据目标市场的需求和竞争对手的差异来确定产品的核心竞争优势，进而制定相应的产品定位策略。
五、项目定位与市场定位的关系项目定位和市场定位是相互关联的，项目定位为市场定位提供了产品和服务的基础，而市场定位则为项目定位提供了发展方向和目标市场。
六、如何进行项目定位1. 定义项目的核心目标和愿景：明确项目的长期目标和愿景，使整个项目围绕这一目标展开。
2. 确定项目的差异化优势：分析项目所具备的优势和特点，明确项目与竞争对手的差异化，使项目在市场中脱颖而出。
3. 设定项目的发展策略：根据项目的特点和差异化优势，制定相应的发展策略，包括产品开发、市场推广、渠道拓展等。
七、如何进行市场定位1. 确定目标市场：通过市场调查和细分分析，找出目标受众和最有潜力的市场细分。
2. 定义目标受众需求：深入了解目标受众的需求和偏好，明确产品定位所要满足的需求。
3. 制定差异化的市场策略：根据目标市场和竞争对手的情况，制定差异化的市场策略，以提升产品的竞争力。
市场定位、产品定位及品牌定位最全
市场定位、产品定位和品牌定位（史上最全）第一部分：差别和联系■差别市场定位定的是在从事花费活动时所追求的相像的需乞降利益的集体，即什么样的人；产品定位定的是知足这一相像性需乞降利益的产品，即什么样的的产品；品牌定位定的是与拥有相像需乞降利益的集体拥有激烈共识的、在其心智中据有差别于竞争敌手的独到的观点，即什么样的诉求；■联系定位的一般次序是先市场定位、后有产品定位、最后是品牌定位，但在实质应用中，因可观条件的因素，三者的次序可能会调整。
第二部分：怎样分别进行定位■市场定位（花费者市场）一、定位理论（STP ）：下边简述主要步骤市场细分第一确定细分层次：普通化营销、细分营销、补缺营销、当地化营销仍是定制营销，而后依照细分变量将花费者分为若干集体单元（细分市场），察看这些花费者细分市场能否体现不一样的需求或产品反应，一般经过鉴别偏好的方式来划分；细分变量包含地理变量、人口变量、态度变量和心理变量，但常常这类细分工作量大且是无效的，因为细分的集体单元不必定拥有相像的需求，如年青、中等收入的购车者，他们的购车需求是不一样的，所以在引入细分变量时要对行业拥有深入的认识。
市场细分变量以下：地理变量详尽描绘地域东、南、西、北、中部城市规模20 万以下（Ⅱ型小城市）、20 万 -50 万以下（Ⅰ型小城市）、50 万 -100 万以下（中型城市）、100 万 -500 万以下（大型城市）、 500 万 -1000万以下（特大城市）1000 万以上（超大城市）人口密度市里、郊区、县城、乡镇天气热带、亚热带、湿润、严寒人口变量详尽描绘性别男、女年纪学龄前、学龄、青少年（15-24 ）、青年（ 25-39）、中年（ 40-64）、老年（ 65 岁及以上）受教育程度文盲、高中以下、高中、大学毕业、专业学位家庭生命周期年青只身一人、年青已婚、年青已婚无儿女、年青已婚最小儿女 6 岁以下、年青已婚最小儿女6 岁以上、较年长已婚与儿女同住、较年长已婚儿女都超出18 岁、较年长只身一人、其余家庭规模 1 人、 2 人、 3 人、 4 人、 5 人、 6 人及以上年收入低收入、中等收入、高收入职业政府及社会行政人员、管理人员、私营公司主、专业技术人员、职员、自己经营的工业家和商人、餐饮业人员、工人、农民、失业及半失业人员宗教佛教、伊斯兰教、道教、天主教、新教种族汉、回、满、蒙等世代传统的一代、失意的一代、好运的一代、转型的一代、独生代国籍中日美韩等社会等级下基层、上基层、劳动阶层、中层、中上层、次上层、上上层心理变量详尽描绘生活方式文化导向型、运动导向型、户外导向型（喜爱社交应酬）个性被动型、社交型、权利型、野心型行为变量详尽描绘场合特别场合、一般场合利益质量、服务、经济、速度；（理想：物美价廉送货快服务周祥）使用者状况从未用过、从前用过、有可能用、第一次使用、常常使用使用率有时使用、适量使用、屡次使用忠诚度没有、适量、激烈、绝对准备阶段未了解、了解、认识、兴趣、想获得、妄图购置对产品的态度热中、踊跃、不关怀、否认、敌对附件：公司市场细分变量人口变量细节行业我们服务于哪些行业规模我们服务于多大规模的公司地域我们服务于哪些地理地区经营变量细节技术我们应当把要点放在顾客重视的哪些技术上用户和非用户状况我们服务对象应当是高度使用者、中度使用者、轻度使用者仍是未使用者顾客能力我们的服务对象是需要大批服务的顾客仍是需要少许服务的顾客采买职能的组织我们是服务于采买组织高度集中的公司仍是采买组织分别的公司权利机构我们所服务的公司是工程占主导地位、财务占主导地位仍是其余现有关系的性质我们是服务于与我们有坚固关系的公司仍是简单的追求最理想的公司整体采买政策我们是服务于乐于租借的公司、购置服务合同的公司、进行系统采买的公司仍是秘密招标的公司采买标准我们服务于追求质量的公司、重视服务的公司、仍是着重价钱的公司情形因素细节紧迫我们能否应服务于需要迅速和随时交货或供给服务的公司特别应用我们能否应着重产品特定的应用，而不是全部的应用订单规模我们是着重要订单仍是小订单个性细节买卖双方的相像点我们能否应服务于那些人员和价值观和我们公司的人员和价值观相像的人对待风险的态度我们是服务于敢于冒险的公司仍是回避风险的公司忠诚度我们能否应服务于那些对其供给商特别忠诚的公司目标市场进行目标市场的选择，在这个过程中要考虑好多的因素，即目标市场的吸引力、公司的适应性，市场吸引力指标包含：市场容量、市场增添率、竞争强度、赢利能力最有吸引力的市场细分是市场容量巨大、市场增添率较快且竞争强度不太高的公司的适应性包含：资源般配程度市场所位即目标市场选择和进入方式目标市场选择包含：集中在单调的细分市场、有选择的进入、市场专业化、产品专业化和全面覆盖进入方式包含：逐一进入、全面进入传统理论的弊端或难点：难点在于市场细分，或许说细分变量的选择，怎样才是有效的细分？知足一下五个条件：1、可权衡：细分市场的规模、购置力和特征2、足够大：规模和赢利能力3、靠谱近：被靠近和有效服务4、可划分：保证细分市场间的需求是显然不一样的，即关于某一特定的产品的反响是不一样的5、可操作：能明确拟订有效的计划，用于吸引和服务市场综上，市场定位的内容主要包含：1、整体市场剖析2、竞争敌手剖析3、市场细分4、目标市场选择5、经典目标市场和经典目标花费者的特点描绘6、进入目标市场的时间和基本营销策略■产品定位产品定位是对目标市场的选择与公司产品联合的过程，也即是将市场定位公司化、产品化的工作。
项目策划报告之项目定位
7、价格定位
• 价格上主要从单价和总价两个方面进行控制。一般来说，购房 者在购房的过程中会有一个大概的总价计划，明确自身的经济 承受能力。
• 对于本项目首期，主力户型在单价上与高新区的楼盘差8001000元，锁定在2700-2800元/平米；总价锁定在30万之下，与 高新区的楼盘正好差出一个车的价钱。
客户群的需求与项目追求高品质、低价位相当契合。“高品位、 低价位”将成为目标将有可能达到，成就项目的一大产品特质。
目标客户定位
➢ 本案目标客户群：
是追求文化品位的文教工作者、英伦风情生活 方式者、高科技工作者、事业有成的白领阶层 等。
➢ 本案目标客户群的年龄特征：
以30~40岁的中青年消费群为主导层次。
• 商业街：3300 平方米左右，阳光咖啡吧、
露天茶座等； • 餐饮广场和生活超市：1100 平方米左右； • 会所：有游泳池、健身房等各项休闲娱乐设施；
四季花城首期
• 占地约17万平方米，社 区被划分为10个邻里组 团，每个邻里组团都有 1000余平米绿茵、儿童 游乐天地，专属于组团 内160余户人家。
幼儿园等社区教育 大学的教育配套 大学城的教育氛围
智慧城概念的延伸使用
作为项目核心概念的“智慧”，还可以延 伸成为长建开发系列项目的品牌核心，形 成“智慧”系列项目。
如：智慧公馆、智慧心境、智慧心韵、智 慧先锋、智慧心声等等。
备选参考案名
• 学林雅居 • 慧园 • 智雅汇 • 英伦美郡 • 书香早城 • 书香秦渭
项目的四大功能与构成：
① 社区教育功能：以长青藤学村为主要载体，拟与陕师大进行联
合办学，形成具有特色幼儿教育培训和高素质幼儿园为一体的社 区教育中心。
拿地项目建议书的市场定位与产品规划
拿地项目建议书的市场定位与产品规划一、市场定位拿地项目是指房地产开发商通过拿地、筹建、销售等多个环节的组合，将土地转化为可提供居住、商业、办公等功能的房地产项目。
由于拿地项目的成功与否直接关系到开发商的收益和市场声誉，因此，在制定拿地项目的市场定位时，需要综合考虑市场需求、竞争情况和可行性等因素。
1. 调研市场需求在进行市场定位之前，首先需要进行市场调研，了解目标市场的需求情况。
这包括对目标市场的规模、结构、消费特点、消费群体、需求变化趋势等方面的调研。
通过市场调研可以确定目标市场的特点，为后续的市场定位提供依据。
2. 分析竞争情况对于拿地项目来说，市场竞争是不可避免的。
在进行市场定位时，需要分析竞争对手的项目定位、产品特点、品牌优势等方面的情况。
通过对竞争对手的分析，可以确定自身的差异化定位，找到自身的竞争优势。
3. 确定目标市场在了解市场需求和竞争情况之后，需要确定自己的目标市场。
目标市场的确定需要考虑企业的资源和能力，以及市场的潜力和可行性等因素。
同时，要根据目标市场的特点和需求，制定相应的产品规划和营销策略。
二、产品规划1. 产品定位产品定位是指根据市场需求和竞争情况，确定产品在市场中的定位和差异化特点。
在拿地项目的产品定位中，要考虑到目标市场的消费特点、购房需求和竞争对手的产品定位等因素。
通过差异化的产品定位，可以帮助项目在市场中脱颖而出，提高竞争力。
2. 产品特点在确定产品规划时，需要明确产品的特点和卖点。
产品特点可以包括房屋的建筑风格、户型结构、配套设施、品质打造等方面的特点。
通过突出产品的独特之处，能够吸引目标市场的关注，提升产品的价值感和吸引力。
3. 售价策略在制定产品规划时，需要考虑到售价策略。
售价策略涉及到开发商的利润空间和市场竞争情况，可以通过合理定价来吸引购房者的购买意愿。
同时，还需要考虑到产品的品质、特点和地理位置等因素，在确定售价时要符合市场规律和消费者的购房预算。
丽江旅游地产项目商业部分市场分析和定位
丽江旅游地产项目商业部分市场分析和定位丽江是一个旅游胜地，拥有独特的自然风光和丰富的人文历史。
因此，丽江的旅游地产项目的商业部分市场分析和定位是非常重要的。
以下是关于丽江旅游地产项目商业部分市场分析和定位的详细内容：一、市场分析1.人口特征：丽江的居民以纳西族为主，纳西族在自然保护和传统文化方面有着独特的优势，因此对丽江的旅游业有着深远的影响。
2.旅游需求：丽江以其独特的自然风光和丰富的人文历史而著名，吸引了大量的国内外游客。
游客对于特色文化、历史古迹、购物和美食等方面有着高需求。
3.竞争对手：丽江的旅游业发展迅速，竞争对手众多。
当前，丽江市场上的旅游地产项目主要以高档度假村和特色民宿为主。
二、市场定位1.目标客户：丽江旅游地产项目的目标客户是来自国内外的高端旅游者。
他们对于独特的文化体验和高品质的服务有着较高的需求。
2.产品定位：丽江旅游地产项目的商业部分应以特色文化、文化体验、购物和美食为核心，打造出独具魅力的商业街区。
3.定位差异化：在竞争激烈的丽江旅游市场中，丽江旅游地产项目应通过差异化的定位来吸引目标客户。
可以结合纳西族的民俗文化和历史建筑特色，打造出独一无二的商业空间。
4.定位服务：丽江旅游地产项目的商业部分应提供高品质的服务和多样化的体验活动，以满足目标客户的需求。
例如，提供特色文化表演、艺术展览、手工艺品制作等活动，让客户在购物的同时享受到独特的文化体验。
三、市场推广策略1.市场调研：在进行市场推广前，丽江旅游地产项目需要进行详细的市场调研，了解目标客户的需求和竞争对手的情况，为制定推广策略提供依据。
2.品牌建设：丽江旅游地产项目应根据定位特点，建立独特的品牌形象。
通过品牌营销和宣传，提高项目的知名度和美誉度。
3.多渠道推广：可以通过传统的广告和宣传渠道，如电视、广播、杂志等，向目标客户进行推广。
同时，也可以利用互联网和社交媒体等新媒体渠道，提高项目的曝光率和传播效果。
4.合作伙伴关系：与当地旅游景点、酒店、旅行社等建立合作伙伴关系，共同推广，实现互利共赢。
项目定位
项目定位一、市场定位：作为一个全新的项目，我们将本着高起点、高标准、高质量的原则进行规划设计和开发建设，把本项目建设成为一个极具现代特色的、布局合理、设计新颖、尽量使之成为各种配套功能较全的小区。
本项目地理位置尚佳。
配套齐全。
虽说在同一区域中资源共享，这并非我们的主打优势，但本项目周边因无大型车辆经过，故做到了“闹中取静”的卖点，试想在繁华热闹的市中心，有一块真正安静利于居住的小区确实十分难得。
本项目周边有等文化教育背景较好的氛围。
有利于在本项目的人文方面挖掘深度。
发展商、投资商的信誉和实力，产品品质有保障。
这对客户有一定影响。
项目规模，以精致小区概念开发，符合静安区目前的自身特点，可以借鉴其他几个成功小区房产开发经验。
项目配套完善，有利于在开发中营造优质地段、高品位休闲生活概念，增强项目附加值。
在今后3~5 年内，市场前景依然看好，承接力较强。
而且，目前整个北京楼市看好，本案在大势前提条件下，有望成功。
目前整个望京区开发的项目虽没有其他几个区的多，但其竞争也是较为激烈。
WT规避：规避劣势和威胁策略：•项目规划初期应考虑解决人们日常生活配套；•引导购房者消费，以优势最大化，劣势最小化以及发展的角度宣传项目；•加大对团购的优惠政策；•加快项目的立项和开发建设，防止政府宏观政策对开发过程干扰；结论：通过本项目SWOT分析，可以看出本项目最大的核心优势就是自然景观，也是制胜市场的刹手锏。
项目当前需要解决的关键点就是加强配套设施的建设，这样势必孵化出多种升值效应，并有效演绎和延展本项目优势最大化和规避项目威胁点，弱化劣势，强化核心优势，也便于对项目价值的提升和销售。
项目的这些优势再结合珍贵地位，健康休闲大众生活的主题营造，可以形成楼盘极强的卖点。
二、客户群定位核心客户：国际层峰及高端商儒、外籍名流、各界精英、海龟名士、注重区域地理位置，交通，周边环境。
此类人以商业工作、交流、寻求生活便捷舒适为主。
重要客户：世家及豪二代、高端人士、北京市居民。
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位置：市西海岸，北为一规划200亩左右的地块、滨海大道、琼州海峡；南、东面为未开发地块；西面为宽10米的林带。
地块特征：地理位置优越，给人较辟静的感觉，十分适合居住，但是，该地块规模较小，物业管理和小区部环境的塑造都将是一个抗性较大的问题，如何在这两方面作足文章抵消不良抗性将是本案成功销售的重要课题。
占地面积：130亩地形：矩形地块，地质：属填海建筑用地地貌：土地尚未进行平整，目前地块上尚有林木。
七通一平现状：七通一平尚未完成。
二、地块周边环境调查1）地块周围景观:A、自然景观北面与地块隔路相望的是热带海洋公园、大海，往西隔路有10米宽左右的林带与之平行，可见到热带海洋世界的千年塔。
周边视野开阔，远景喜人。
B、人文、历史景观周边为未开发土地，缺乏人文、历史景观。
C、环境、污染情况本项目地块周边为林带及未开发的地块，离滨海大道还隔有一住宅用地地块，滨海大道的汽车噪音对本项目影响较小，但项目周边堆放大量建筑垃圾，将对项目近距离环境造成一定的污染，另外周边的建筑用地如果开发将会带来施工噪音污染，但本项目目前暂时没有噪音污染,总体污染状况较轻。
D、地块交通条件本项目对外交通均较为便利，沿滨海大道可达火车站及秀英港、新港、火车站。
10分钟车程距离可达火车站，30分钟抵达珠江广场。
E、周边市政配套设施周边生活配套较少，为不成熟区域，离商场、超市、菜市场、学校、医院都较远，生活基础设施只能依靠秀英片区。
但本区域的高档休闲、娱乐场所较多，有新国宾馆、美视高尔夫、假日海滩、热带海洋世界、贵族游艇会等娱乐设施。
二、SWOT分析1、地块地产因子分析所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。
1）不同住宅项目所应具备的地产因子房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：2）西海滩项目地块特征：◆地块位于政府大力开发的西海岸旅游度假区，是适应未来城市住宅发展趋势的优质地块；◆地块毗邻琼州海峡，独特的海景资源使得该区域的休闲度假优势较为突出；◆地块周边规划为低容积率的高档物业，视野开阔；◆地块西边是一条10米宽的绿化林带，可以先投资做绿化整改，即可望成为项目的私家花园。
◆地块为缓坡地，适宜作住宅建筑用途；◆地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏，目前市只有28路及1线、2线旅游车可到达。
◆地块靠市区沿海线3公里有部分高档娱乐场所，如贵族游艇会、新国宾馆、美视高尔夫、西秀海滩等；◆地块北侧约300米处为热带海洋世界；◆地块所处为旅游度假区，环境状况良好，；以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块.2、维也纳森林项目S.W.O.T分析2004年，维也纳森林要最具个性特色的姿态面世，这就需要我们对项目现状做到最为清醒和清晰的认知。
1.2004年维也纳森林的S.W.O.T分析◆地块位于政府大力开发的滨海大道边，可依托区域形成规模效应，因此这一地区的购房潜在需求很大，市场前景看好；◆独特的海景资源凸显地块的优势，邻近热带海洋世界、假日海滩。
与市区别墅楼盘形成市场区隔；◆地形方正，居住环境比较安静，可迎合“居家安静”的客户心理，适合营造一个具较高品质的生活社区；◆项目通过市景观样板路——滨海大道可达市中心金贸区，能远离城市的喧嚣干扰，又可享受城市之便利繁华；◆西海岸区域环境较好，空气污染小，地块西边有一块林带，可以作为小区的私家花园来定位。
◆当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点：◆本区域商业不发达，周边缺少生活配套，无大型的购物场所，居家不便主要的生活配套都依靠金贸区。
◆地理位置偏远，区域壁垒还未打破。
道路虽然通畅，但交通目前相对落后，公交车较少，居住于本区域业主需要有私家车。
◆由于本项目为公司所开发第一个项目，开发商知名度不大，实战经验、品牌号召力均较为薄弱。
◆由于小区总占地面积仅为130亩m2，与该区位的楼盘相比、规模比较小，可做景观的空间不大，小区物业服务项目投资有限，只可能在一定围尽量显示小区特色，向精致方向，而非大气方向发展。
上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。
◆宏观市场整体向好，别墅类物业正处于升温阶段，有效需求较大；◆邻近港奥工业区，可吸引工业区的高级管理阶层。
◆随着省政府的宣传，越来越多的岛外客户到岛置业养老，其中蕴涵了大量的住宅消费能力；◆区域房产开发尚属初期，只要开发商对项目定位准确；规划、景观、宣传做得到位，将会是很大的市场机会；◆火车站的客运开通，市政西海岸带状公园二期的规划将会带动滨海大道沿线的发展，也给本项目带来一定的人气，火车站客运的开通是解决现阶段交通问题最好的一个机会点。
◆随着市政府对西海岸地块的重视，将有更多的开发机会来临，更多的配套设施落成，市政大配套如：火车站、滨海大道绿化工程等设施的不断完善以及西海岸二期绿化规划，对西海岸周边环境的成熟更加有利。
政府的利好政策对于西海岸的进一步开发也是很好的机会。
◆土地低成本获得和中高档物业开发形成的低出高时效应；◆西边的林带可以投资为简单的花园，有更广泛的资源和机会可以借用。
◆项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，在西海岸区域，集中分布了在多家的别墅楼盘，它们体量大，档次跨度大，如长信海景花园一期的社区环境已日惭成熟，二期开发规模更大，黄金海岸花园以一线海景等项目的发展商品牌效应优势，其品牌效应有利于产品市场推广，西海岸等项目的地理位置都较本项目要佳。
而本案是初具规模的别墅住宅小区，发展商没有知名度，在目标客源定位一致的前提下，将对本项目形成直接威胁。
更有湾以更方便的交通，更完善的周边配套给本项目带来极大的冲击。
◆政府对区域的开发进度将直接对本项目的销售乃至利润产生影响。
随着世纪大桥的开通利好消息，将促进海甸岛西北板快的市政配套完善，已有多家发展商看好该时机开始启动。
世纪大桥、金贸区夜景、琼州海峡等更胜一筹的景观和低价格将会分流本区域一定的海景客户。
◆此次调查我们能发现的是，前期开发的楼盘已经吸纳了来本区域选择中、高档别墅物业的购房者，这部分购房者的需求偏向，通过他们能了解到的是同类客户层可能需要的是怎样的物业产品，而我们却很难估标出这群客户层究竟还有多少及偏好。
◆必然会有众多外资房地产企业进军的房地产市场，他们将带来新的理念。
新的规划和新的操作模式，将提升整个房地产市场的整体档次，必将对楼市构成巨大的冲击，更加深了本案销售的竞争性，如新世界花园、宝安江南城等项目。
随着更多新开质优价适的中、高档别墅物业的推出，必将造成客源的分流。
这就要求本案在规划及档次上，要高度重视产品的前瞻性。
同质楼盘的价格竞争是维也纳森林的一个较大威胁。
2.2004年维也纳森林S.W.O.T应对策略在明确本案的优劣势所在后，针对整体市场的大环境及未来一年出现的市场机会点和威胁点，我们通过对上述四项指标的分段组合，建立了项目S.W.O.T的应对策略模型。
这样使明年的整体形势在更加简洁、清晰的同时又具有了大局观。
而且也为我们在推广中能够扬长避短指明了方向。
具体详见下表：项目S.W.O.T重组分析模型维也纳森林优势（Strength）1. 绝佳产品综合质素2. 超常规的营销手段3. 独特的自然环境优势4.劣势 (Weakness)1.规模小2.地理位置偏远3.区域配套差三、项目定位分析1、说明项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。
2、项目市场定位1）地产项目定位之基准◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间；◆政府在城市总体规划上的限制。
2）项目定位从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤0.8。
该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子；◆市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后，正走向全面复；另一方面，虽然本项目区域已有不少数量的中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘规划设计不佳，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，他们的目标客户群大部分都处于观望的状态或在众多的项目中选择最优秀的物业，在这种环境下，维也纳森林必须在这一层面上提升物业档次和形象，才见有更强的竞争力去占据市场。
◆针对部分潜在客户群调查表明，随着“5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外，本区位是最佳的选择，使市场购买力随之日趋健旺，再加上于置业的岛外客户增多，有效需求旺盛。
类似本案这样的海景住宅小区将是他们的首选。
◆维也纳森林现状处于开发初期阶段，项目的推广手法应根据市场竞争情况将项目优势最大化表达出，所以项目推广手法必须通过前面对市房地产市场的调查及对该项目的详细分析，走一条行之有效的营销道路。
因此，本项目地块具备定位为“宽TOWNHOUSE音乐艺术社区”的充要条件。
该项目将定位于以下概念：◆市西海岸旅游度假区的高尚生活圈概念；◆成功人士“5+2”崭新生活模式的概念；◆利用地块的林带资源、海景资源及地势的起伏和结构的处理，做出傲视的海景住宅和生态住宅的概念；◆低容积率、低建筑密度、高绿化率塑造出真正高品质的别墅群的概念；◆音乐主题艺术社区概念◆纯正美式乡村别墅建筑风格的概念。
◆宽TOWNHOUSE概念◆诚信概念将诚信写在楼书中，放在广告里，摆在新闻上，无时无刻将诚信的品牌传达给客户，引导他们只选择西海滩。
但这一概念也是双刃剑，应妥善处理好这一概念的发挥过程。
◆以上概念成为市其他小区模仿的样板概念。
1.塑造“西海岸旅游度假区首个宽TOWNHOUSE音乐艺术家园”的主题形象“首个音乐区”的主题提法，是一种与众不同的概念，能够从众多楼盘引用的主题中脱颖而出，更重要的是带来一个全新的生活方式，一种高品位的生活方式。
（二）西海岸市场形象定位由于项目的目标客户为有艺术品味的置业者，所以项目的形象定位将围绕这一客户群体的特性，营造一个符合这一群体需求的概念化社区，这样方能被他们所认同。
何况概念的提法实际上是提出一种全新的生活方式，成功人士追求生活品质，懂得享受生活，赋予了项目一种生命力。
与其它楼盘所诉求的建筑风格、智能化社区等的楼盘最基本元素（或者可以说一种泛滥的主题）提升到一种更高层次，在市场上塑造一种新的品牌概念，具有极大的竞争力。
也正因为维也纳森林产品是“适度超前”的产品，所以，我们的市场形象定位也应该是“适度超前”的定位。