关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知

关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知各地银监局，各政策性银行，国有商业银行，股份制商业银行、中国邮政储蓄银行、银监会直接监管的信托公司：为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，现就有关事项通知如下：一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。

二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

三、停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》(银监发[2009]25号)第十条中对监管评级2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

四、信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

五、信托公司开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行；应进行项目尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性；应严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；应加强项目管理，密切监控房地产信托贷款或投资情况。

六、各银监局要加强对既有监管规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，按照实质重于形式的原则杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为。

七、各银监局应进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控，对发现的风险苗头要及时予以提示或下发监管意见，并在必要时安排现场检查。

请各银监局将本通知转发给辖内有关银监分局、信托公司及有关金融机构，督促认真遵照执行并总结经验。

如遇重大问题，请及时报告。

凡与本通知不一致的相关规定，以本通知为准。

银监会于2010年2月21日发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（以下简称《通知》），该通知对信托资金投资于房地产信托产品做了一些新的规定和调整，简介如下：一、只有“四证”齐全的房地产开发项目，信托公司才能对其发放贷款《通知》第三条规定，停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发[2009]25号）第十条中即使项目没有施工许可证，也可申请信托贷款的规定。

信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全的条件。

二、信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款《通知》第四条规定信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

地方平台土地储备整理资金主要来源于银行，所以严禁信托资金用于土地收购、前期整理等更多影响的是一些资金链紧张的拿地企业或未缴清地价款的企业。

三、限定结构化信托方式《通知》第二条规定，信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

现行的房地产结构化信托设计方案，往往是优先级由市场公开认购，而劣后级则由融资方或关联方认购，用以增信，保证优先级投资收益。

但要保证市场投资者权益，劣后级是需要一定的量的。

这个量要跟总募集资金以及收益率相匹配，否则一旦产品出现亏损，投入次级单位的关联方资本就不能完全保证优先单位的收益。

但在实际操作中，劣后级的增信作用却往往被架空，成为比例不断被压缩，单纯撬动市场融资的杠杆。

《通知》对优先和劣后受益权配比比例做出限定后，意味着信托赋予地产商过高的杠杆效应势必要回调。

针对结构化信托，银监会于2月5日发布《关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》中要求信托公司不得参与不当关联交易，不得认购劣后级；劣后级受益人不得“为他人代持”，不得“通过内幕信息，不当关联交易牟利”，不得“在确定风险与收益后，将权益向第三方转让”。

四、理财客户需具备合格投资者条件《通知》规定商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户必须达到《信托公司集合资金信托计划管理办法》所称“合格投资者”的条件，即需满足下列条件之一：（一）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；（二）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；（三）个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。

五、信托公司开展房地产信托业务应进行项目尽职调查《通知》第五条规定，信托公司开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行；应进行项目尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性；应严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；应加强项目管理，密切监控房地产信托贷款或投资情况。

继管理层对房产市场的连连出招调控后，监管部门又向房地产信托业务亮出“收紧牌”。

近日，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》明确指出,信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款；同时，还取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策,要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须“四证”齐全。

提高房地产信托门槛《通知》第三条指出,停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发[2009]25号）第十条中对部分房地产开发项目贷款的例外规定,信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

根据银监发[2009]25号第十条的规定，信托公司可以向只取得“三证”的房地产开发项目发放信托贷款，前提条件是信托公司最近一年监管评级为2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的房地产开发项目。

“三证”指的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证并未包括其中。

普益财富信托业研究员赵杨在接受《每日经济新闻》采访时表示，信托公司发放贷款的房地产开发项目，一直都满足“四证”齐全的规定，但由于市场不景气，该标准在去年就放宽一些。

中融信托某研究人士表示，最新规定把那些没有建筑工程施工许可证但计划申请信托贷款的开发项目“拒之门外”，对于一些亟待解决资金困境的地产商而言，可能“雪上加霜”。

同时，《通知》规定，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，据悉，土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

关注房地产信托融资风险《通知》要求，信托公司开展房地产信托业务，应建立房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度，确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性，加强项目管理,密切监控房地产信托贷款或投资情况。

除了对信托公司的要求,《通知》还明确要求各银监局强化对房地产信托融资的监管,加强对信托公司房地产业务的风险监控。

在经历了去年上半年天量信贷后，随着银行体系对地产行业谨慎放贷，房地产商将融资渠道重点转入信托产品。

去年下半年，房地产信托产品开始井喷，风险隐患也在聚积。

上述研究人士指出，“《通知》这些规定，收紧了房地产企业的信托融资渠道。

”业内分析人士指出，银监会收紧房地产信托，禁止资金流向土地储备，主要还是为了防范信托行业风险，毕竟当前我国楼市存在一定泡沫；同时，也为了进一步控制地产行业资金流向，谨防地产行业进一步过热。

此外,银监会要求，商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的,理财客户应符合有关合格投资者的规定；信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的,其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

新闻链接银监会规范结构化信托业务近日，银监会下发了《关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》，进一步规范信托公司开展结构化信托业务。

所谓结构化信托业务，是指信托公司根据投资者不同的风险偏好对信托受益权进行分层配置，使具有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益，并承担相应风险的集合资金信托业务。

信泽金理财顾问分析指出，结构化信托业务是近年来信托行业广泛运用的创新型金融产品模式，在很大程度上体现了信托公司的灵活性。

该通知规定，信托公司结构化信托业务不得有以下行为：利用受托人的专业优势为自身谋取不当利益，损害其他信托当事人的利益；利用受托人地位从事不当关联交易或进行不当利益输送；信托公司股东或实际控制人利用信托业务的结构化设计谋取不当利益等。

另外，结构化信托业务劣后受益人（与优先受益人相对）不得为他人代持劣后受益权，以及通过内幕信息交易、不当关联交易等违法违规行为牟取利益等。

中国人民大学信托与基金研究所某研究员向记者表示，这主要是为保障信托当事人的合法权益。

在收紧信贷、资本市场的地产融资闸口后,屡次扮演地产融资中间商的信托公司也终被纳入监管的重点。

近日,银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(以下简称《通知》),开始收紧房地产信托融资渠道。

在业内人士看来,银监会此次的收紧,也颇下一番功夫。

根据《通知》,此次监管部门不但叫停了土地储备信托,更是对颇受地产商青睐的结构化信托方式进行了严格限定。

而此前,正是藉着2009年房地产信托的特惠政策以及灵活的结构化信托,众房企上演了一幕幕“蛇吞象”式的高杠杆资本融资。

“该来的肯定还是要来,这也是应该有所预料的”,隔了一个春节,新华信托人士再次接受采访时的语气多少有些无奈。

在其看来,节前各信托公司的“言论低调”,并没有将“行动高调”的地产信托成功带离监管层的视线。

彼时,包括新华信托在内的多位信托从业人士被问及2010年业务规划时,纷纷向记者表示“目是前政策敏感期,最好不要过度披露地产信托信息,以免引起监管部门注意”。

对此中海信托人士表示,“银行与股市再融资已经收紧,为了配合一揽子调控政策,信托赋予地产商过高的杠杆效应也势必要回调。

由此,信托公司相关的业务会减少,房企的融资渠道也会更加紧张。

”结构化信托去杠杆化在此次监管规范中,火爆异常的结构化信托业务成了银监会监管的重点狙击对象。

根据通知第二条,“信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的,其优先和劣后受益权配比比例不得高于3∶1”。

所谓结构化信托,是指信托公司根据投资者不同的风险偏好对信托受益权进行分层配置,并按照分层配置中的优先与劣后安排进行收益分配,使具有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益并承担相应风险。