保利_无锡保利花园营销执行方案及开盘前工作计划_122PPT
保利地产营销策划方案word
保利地产营销策划方案word一、项目背景和目标保利地产作为中国房地产领域的知名品牌，一直以来致力于打造高品质、高端的房地产项目。
在当前竞争激烈的市场环境中，保利地产需要制定一项全面的营销策划方案，以吸引更多的目标客户并提高销售效益。
本文将为保利地产制定一套切实可行的营销策划方案，以实现以下目标：1. 提高品牌知名度和美誉度；2. 吸引目标客户群体，增加客户粘性；3. 提高销售量和销售额；4. 加强市场竞争力，稳定市场份额。
二、目标市场及目标客户1. 目标市场保利地产的目标市场是在中国主要城市和一线城市的高消费群体。
这些城市具有较高的人口密度、较高的经济实力和较高的消费水平。
此外，保利地产还将重点关注一些新兴城市，享有较高发展潜力的地区。
2. 目标客户保利地产的目标客户主要包括：- 高净值客户：包括企业家、高级职业人士、高级管理人员等；- 度假房产投资者：有较强的置业投资需求；- 优质家庭：有稳定收入和良好的家庭背景；- 学区房购房群体：重视子女教育资源的家庭；- 养老房购房群体：年龄介于50-65岁的退休群体。
三、营销策略1. 品牌塑造通过积极推广保利地产的优秀品质和服务，提高品牌的知名度和美誉度。
具体措施包括：- 提升品牌形象：通过广告、宣传片、户外广告等方式，突出品牌特色，并展示保利地产的高品质项目；- 加强品牌传播：与媒体合作、利用社交媒体平台、举办品牌推广活动等方式，增加品牌曝光度；- 建立品牌定位：明确保利地产的市场定位和目标客户群体，确保品牌形象与目标客户相匹配。
2. 定位和差异化竞争保利地产通过不同的产品定位和差异化竞争，满足不同客户的需求，并提高市场竞争力。
具体措施包括：- 分类产品定位：根据客户需求和购房动机，开发不同类型的产品，如高端住宅、商业综合体、度假项目等；- 强调产品差异化：通过创新设计、周边配套等方面，使产品在同类竞争中脱颖而出，并满足不同客户群体的需求。
3. 渠道建设建立多元化的销售渠道，提高销售能力和效益。
某地产_无锡某地产花园营销执行方案及开盘前工作计划_122PPT
与本项目竞争关系最大，主推 山居文化和节能住宅，现房销 售，以三房为主，面积在130-
140平米。
7400 （二期）
起价：7000 均价：7500
最高价： 10000
沿梁溪河的景观高层单价在 8000以上，二期推出沿鸿桥路 两幢高层，价格在7400左右
6800
起价：6746 均价：6800
3
0
0
9
8200
16
6900
13
7000
4
87
2008
5
58
7200 7250
7
8500
15
7100
10
7000
6
8600
37
6400
14
6000
6
34
7150
6
7500
10
6800
3
6800
7
9
7150
27
7400
5
6800
4
6300
8
8
7100
9
7500
12
6800
2
6000
自08年以来，以上项目的销售量呈递减趋势，量价齐跌趋势明显。
17
可比典型项目营销经验及启示－现场展示策略
例证：山语银城
现场展示能让潜在客户提前感知在社区生活中的场景，对房 地产项目前期销售有着重要的作用。如山语银城在销售前期 便完成、并有效利用这些展示成为了销售的主要道具。
足够以及充分的现场展示设置，一方面显示发展商的实力， 同时也是告知客户——这是未来生活的展现，给予客户信心， 从而推动其购买。
注： 绿色建筑、节能住宅，一直是银城的开发特色，并获得了多项 国家级、省部级荣誉。 是我们重点关注的同区域项目。
保利地产世联定价策略 PPT
B1 B2
A1 A2 B1 B2
C′ 一楼
竞争对手的户型分析（三房）
岳泰7＃ A＋ B户型 （126㎡）
欧洲城 3＃K1户型 三房两厅 （124-140 ㎡ ）
为开盘滞销户型 为拼合户型，一套房多个产权，且 有浪费空间。
三房两厅分为组合户型和非组合户 型，其中124-140㎡的三房两厅为 非组合户型，销售情况较为乐观， 110-128㎡的组合三房两厅由两个 房号组合，销售率较低。
二期鸟瞰图 二期各栋面积统计
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
本报告是严格保密的。
9
相对竞争对手而言，本项目2、3房相对稀 缺，且面积紧凑
二期一批单位各楼栋户型分布情况
二期一批单位户型配比
竞争对手的供给Байду номын сангаас况
区域内紧凑型两房和三房相对较少，本项目具 有一定的户型差异化优势； 竞争项目的户型均偏大，本项目具备走低总价 和低首付的价格策略。
保利花园二期定价策略
报告结构
1
定价的背景
2
定价的策略
3
核心均价的推导
4
营销执行安排
目标
解题思路
项目背景
项目分析
客户分析
核心均价
价格策略
宏观大势
竞争项目分析 经典案例分析
营销执行安排
下阶段营销工作重点 蓄客期强势推广
定价的背景
• 定价目标 • 项目价值分析 • VIP客户需求分析
开发商目标沟通
产品主力户型分析－四房
户型分析 87％的高得房率，一梯两户，居住舒适度高； •户型方正、实用、空间紧凑 •大开间、短进深 •动静分区、布局合理、南北通透 •占二期户型16％，仅18套，为二期的明星产品 客户分析 选择三房的VIP客户占22％的比重，客户比较认可 本项目的居住环境及发展前景； 该类客户经济实力较强，比较注重项目的品牌及 服务。 办卡情况 VIP客户中22％的客户选择4房，而本产品仅18套， 需把园林展示做到位，无需太多的促销策略；
保利花园销售培训之城市综合体策划方案
保利花园销售培训课件之城市综合体世联地产保利项目组2008.5.8城市综合体，从来都是城市的宠儿综合体定义综合体定义：综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
城市综合体的特征巨大的升值潜力巨大的社会效应功能高度复合性业态高度集约性内外部联系完整性土地使用均衡性高度可达性…………深圳万象城北京国贸中心日本六本目美国洛克菲勒中心香港太古广场嘉禾影城室内真冰场品牌店OLE 超市REEL 女性百货深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的一站式购物中心1：深圳万象城国贸中心北京CBD。
3：香港太古广场由甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶 级公寓构成的太古广场是香港最顶级的综合体物业v太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙 (荃湾)两条地铁线的交汇点，向北可拥览浩瀚的 海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的 环境。
v太古广场位于香港核心地带，香港公园、香港 政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文 化协会等都近在咫尺，占尽地利优势； v太古广场总占地三十二万平方呎，停车位有 500多个，于1990年落成，包括四座大楼及一个 购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括 有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、 购物商场和会议中心等。
3：香港太古广场太古广场购物中心集百货、餐饮、娱乐、休闲、 文化于一体，已成为香港人吃喝玩乐的生活消费模式最佳典范各式品牌店：v香港西武、连卡佛、马莎 百货 vA/T、Versace、D & G、 Hermès、Gucci、登喜路 v香港唱片、环宇影音中心 v屈臣氏 v集雅堂、世界画廊、万宝 龙、高登眼镜、亚历山大 v星巴克、北京楼、锦江春 v花旗、汇丰、揸打 vUA金钟电影院经营业态：v百货公司 v女士时装/男士时装 v童装/玩具 v皮革制品/皮鞋/手 袋 v运动用品 v护理/美容 v珠宝/钟表/饰物 v书籍/音乐/电子用 品 v艺术品/家居布置/ 礼品 v电影院 v食肆 v银行/服务商场业态特点及布局：v国际品牌专卖店为主、主力核心店为国 际品牌百货店； v除百货店外，全部采用室内街； v优越的共享空间。
保利花园信心开活动执行草案完整版
保利花园信心开活动执行草案HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】保利花园2009活动营销系列信心携手,浪漫花园爱在2009开年启动派对执行草案保利集团20余年来一直致力于建设社会文化、拯救民族文化遗产，斥巨资为国家购回圆明园国宝的壮举曾一度传为佳话。
“保利花园”作为保利集团在中国投资开发的第18座保利花园，承袭了保利集团16年文化社区建设经验，以文化地产为旗帜，打造齐鲁和谐人居。
保利花园项目自从入市以来，市场反应良好，但在整体知名度及影响力方面有所欠缺。
基于目前的宣传推广形势，特策划保利花园之“2009，我们结婚吧！”活动，希望以此引爆市场强烈关注度，扩大影响力，增强项目案场人气，最大化的挖掘刚性需求的年轻消费群体，促进婚房的销售，同时进一步丰富保利花园的项目文化，创造多层面的良好效益。
构想如下，请项目有关领导参阅。
（一）活动主题：信心携手,浪漫花园,——爱在2009（二）活动目的：1、通过系列公关活动，制造新闻热点，引爆市场强烈关注、扩大影响力。
2、树立项目年轻、充满活力、具有品质感的大盘形象，传播保利品质生活文化。
3、提升案场人气，强势蓄客；促进本阶段婚房销售并带动全年热销。
4、向市民展示央企保利文化、责任品牌形象，提高品牌名誉度。
（三）活动概述：利用三八妇女节节点，结合婚房的营销策略；以“爱在2009”为主题，以感情共鸣实现群体召唤，使公众持续关注，不断渗透项目产品信息。
活动step1：花园之约在三八节之前，派送鲜花和邀请卡，提高项目的美誉度，为现场派对做有效传播，聚集人气，传达购置新房优惠信息。
活动step2：真爱派对契合之际和婚房主题在案场进行婚纱走秀和试穿拍照爱情游戏互动等吸引年轻客户；完美爱情讲堂，国际钻石，化妆品，手表，等女性用品品牌现场展示，赠送拍婚纱摄影的客户附有情侣照的杯子等礼品，现场情侣DIY，让客户对项目持续关注。
房地产营销方案销售策划方案活动PPT通用模板
阶段营销策略
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阶段营销策略
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第三单元
阶段推广策略
阶段推广策略
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阶段推广策略
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80%
100%
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阶段营销目标
单击添加小标题
100%
单击此处添加副标题内容
90%
80%
70%
50%
88%
60%
50%
40%
添加小标题
添加小标题
30%
20%
10%
0%
阶段营销目标
添加标题
0
2
4
6
8
10
12
14
添加标题
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第二单元
阶段营销策略
1 添加标题 2 添加标题 3 添加标题
10000+
添加标题
80000+
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第四单元
阶段执行计划
这是可以编辑修 改为己用的PPT 通用模板， 文字 是您思想的提炼
阶段执行计划
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第五单元
销售策略和保障
营销策略和保障
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营销策略和保障
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保利花园(花园前组团)营销策划执行案(DOC38页)
保利花园“花园前”组团营销策划执行案保利地产营销中心二00四年三月二十二日目录一、营销推广情势基础。
4 （一）、广州市房地产市态分析。
4 （二）、本案竞争环境分析判断。
5二、本案产品素质分析。
61、31号楼/32号楼产品分析。
62、 33号楼产品分析。
8三、营销推广的难点与必须面对的问题。
91、本案部分大户型的推售问题。
92、产品质素的提升存在不足。
103、推售技术层面的难题。
10四、目标客户定位。
111、目标客户群体。
112、目标客户群消费形态分析。
12五、形象定位与塑造。
141、案名选择：花园前。
142、形象定位策略。
143、形象内涵。
154、形象解构。
165、形象塑造计划。
17六、价格定位。
18七、“花园前”推售计划与销售安排。
20 （一）推售整体思路。
20 （二）、推售计划及销售目标（2004年4月——12月）。
20八、推售计划及销售安排。
211、业主员工内部认购期：（4月1日～4月15日）。
212、内部认购期（4月16日～5月7日）。
213、公开发售日（5月8日）。
224、强销期（5月9日～5月31日）。
225、续销期（6月1日～12月30日）。
22九、“花园前”广告策略及费用预算。
231、广告策略性阶段划分。
232、花园前五一档期的广告推广发布计划。
243、广告主题表现与执行计划。
25十、活动跟进。
281、活动进行的指导思想。
282、童子军招募报名、保利童子军开营仪式及开盘仪式。
28 十一、媒体炒作与操作计划。
30 十二、售点建设。
31 十三、“花园前”推广预算与销售绩效控制标准。
32 十四、附件。
32附表一：开盘日抽奖活动流程 (32)附表二：开盘日抽奖活动流程图 (35)附表三：场地人流控制图 (36)附表四：内部认购及公开发售流程 (37)一、营销推广情势基础（一）、广州市房地产市态分析◆房地产市场在稳定中前进，价格有所下降2003年商品房上市量和成交量同步增长，全市预售商品房成交登记面积为907万平方米，增长14.09%,其中原八区557万平方米，增长8.37%。
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
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更高目标 建立紫金高 端品牌形象
3
（一）顺利完成销售目标
速度、利润完美结合
14个月销售周期， 实现9.26亿元销售总额
4
（二）提升金洋品牌的价值
提
高端楼盘的开发对于扩大开发商的品牌知名度
高
和提高品牌美誉度有重要影响；
金
洋 品
同时本案也是金洋房产开发的第一个洋房产品
牌
线项目，因此其成功开发对金洋品牌的价值提
数 （单位：套）
首批推出 房源类型
房屋 现状
客户蓄水 周期/意 向客户数
量
首批推出房 源整体均价 （单位:元/
平米）
推出后实际 成交均价 （单位:元/
平米）
备注
1阳
近
光
期
嘉
推
园
出
竞
争2 项 目
万 达 广
情
场
况
11.6万 70万
994/376/210
沿粱溪河 景观房4#、 5#、6#、
7#楼
期房
12个月/ 约700组 交付5000 排号金
重点项目价格走势
10000
8000
6000
4000
2000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
山语银城 瑜璟湾 金色江南 蓉湖山水
单位：元 数据来源：房地产信息网
从上图可以看出08年可比典型项目房价普遍走低，个别项目从准现房到现房价格 不升反跌，成熟社区价格不升反跌，可以从侧面反映，整体市场价格走向不容乐观。
13
可比项目情况分析
（单位:元）
备注
7150
起价：6500 均价：7250
最高价： 8300
与本项目竞争关系最大，主推 山居文化和节能住宅，现房销 售，以三房为主，面积在130-
140平米。
7400 （二期）
起价：7000 均价：7500
最高价： 10000
沿梁溪河的景观高层单价在 8000以上，二期推出沿鸿桥路 两幢高层，价格在7400左右
最高价：
品的项目
7570
可比典型性项目产品线丰富多样（有多层、小高层、高层、别墅等多种产品类型）， 可售房源充足。 而且在相当长的一段时期内与英郡项目存在竞争关系。
10
近期推出竞争性项目情况分析
数据来源：房地产信息网/ 金网络市场部
序楼 号盘
名 称
总建筑面积 （单位：㎡）
总套数/ 首批 推出套数/认购套
价 值
升有着非常重要的作用。
5
（三）重新标定区域价值
1、做领跑者比做追随者，更能在市场中占据主动 做现有标准的领跑者？ 做现有标准的跟随者？ 还是创造新标准，成为新领袖？
只有做领跑者才能在市场营销中占据市场主动权
6
（三）重新标定区域价值
2、实现基础：
开发意识+开发商实力+精准营销＝成为领跑区域发展的领袖
7
第一章 准确把握市场走势 实现最佳业绩
8
（一 ）可比项目分析 1、可比项目情况分析 2、可比项目营销经验及启示
9
可比项目情况分析
数据来源：市场调研部和销售现场内部信息
序楼 号盘
名 称 1山 语 银 城
可 比 典
2
瑜 璟
型
湾
项
目
3金
色
江
南
总建筑面积（单 总套数/已售数/ 建筑类 房屋
位：㎡）
可售数 （单位：套）
型 现状
30万
709/315/35 多层、 现房 小高层
55万
1665/891/776 高层、 现房 小高层
11.6万
1831/1798/33 多层、 现房 小高层、 高层、 联排别 墅
近一年平均 成交均价 （单位:元） 7100-7250
7800-7900
6800-7000
近3个月成 目前报价 交均价 （单位:元）
梯4户
目前受整体市场环境影响，客户观望氛围浓厚，整体市场低糜；提高项目性价比显得尤其重要。 新开盘的同区竞争项目供应量增大，它们的推出将进一步加剧对本项目的竞争威胁，分流地域性 客群。
11
Hale Waihona Puke 可比项目情况分析可比典型项目08年销售量及价格监测
数据来源：房地产信息网
项目
年份
月 份
1
山语银城 销售量（套） 均价（元）
从上图可以看出可比典型项目08年以来成交套数普遍走低，个别项目月成交量出现了
个位数。反映了整体市场成交有进一步萎缩的趋势。
14
1、可比项目情况分析 2、可比项目营销经验及启示
15
可比典型项目营销经验及启示－客户策略
例证：山语银城
背景：南京银城地产首次进入无锡所开发的项目，占地177100平米， 总建247000平米 。开发形式中包括多层及小高层住宅、社区 配套公建会所、商业娱乐设施以及一个12班幼儿园。
6400
14
6000
6
34
7150
6
7500
10
6800
3
6800
7
9
7150
27
7400
5
6800
4
6300
8
8
7100
9
7500
12
6800
2
6000
自08年以来，以上项目的销售量呈递减趋势，量价齐跌趋势明显。
12
可比项目情况分析
可比典型项目08年价格走势：（山语银城、瑜璟湾、金色江南、蓉湖山水）
0
0
瑜璟湾
金色江南
蓉湖山水
销售量（套） 均价（元） 销售量（套） 均价（元） 销售量（套） 均价（元）
8
8600
87
6800
11
7000
2
0
0
11
8600
5
6800
7
7000
3
0
0
9
8200
16
6900
13
7000
4
87
2008
5
58
7200 7250
7
8500
15
7100
10
7000
6
8600
37
可比典型项目08年每月成交套数走势：（山语银城、瑜璟湾、金色江南、蓉湖山水）
区域重点项目成交套数走势
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
2008.1
2008.2
2008.3
2008.4
2008.5
2008.6
2008.7
2008.8
山语银城
瑜璟湾
金色江南 蓉湖山水 单位：套 数据来源：房地产信息网
8000（130 平米以上赠
送车位）
2200/426/140
沿梁青路 1#、2#、 3#、5#、 6#、7#、 10#、11#
期房
4个月左 右/约170 组交2000
意向金
7200
7200 7000
由于房价 含有车位， 客户普遍 反映价格
高
目前客户 对价格非 常敏感， 觉得万达 得价格相 对还是高 了；万达 的户型比 较单一， 除了2梯3 户就是2
6800
起价：6746 均价：6800
最高价： 7600
金色江南还剩最后200套房子 左右，未推出。三房居多，主
推114小三房，
4蓉 湖 山 水
32万
822/779/45
洋房、 现房 小高层、
高层
6700-6850
6300
起价：5898 首推洋房，目前主推高层公寓，
均价：6800 在北塘区是首次推花园洋房产
保利花园营销执行方案及开盘前工作计划 营销中心
2010年4月23日
1
目录 第一章、准确把握市场走势 实现最佳业绩 第二章、准确定位 提纯产品核心竞争力 第三章、精准营销 打造全方位推广通路 第四章、全效渠道运用 实现策略目标 第五章、开盘前工作计划
2
营销目标
基本目标 确保销售成功
进阶目标 收获更大利润