2017房地产市场调研精品分析报告
年底动工，目前未认筹，开盘时间未定；
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楼盘详情
龙卧居 太阳城
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太阳城
太阳城一期2#楼、3#楼已售罄； 二期5#-9#楼共5栋楼，分三批次开盘，一批次8#楼、9#楼于2017.4.21 号开盘；二批次6#、7#楼2017.6.18开盘，除7#楼剩余约20套四室房源， 其余基本售罄；三批次5#楼刚挖地基，还未推售； 太阳城销售均价3600元/㎡。
南乐县市场调研报告
日期：2017年8月
目录
CONTENTS
NO.1 市场概况 NO.2 楼盘详情 NO.3 市场总结
项目分布
在售项目 规划项目 仓颉小镇 书画小镇 龙昌苑
农贸市场
兴粮嘉苑 瑜达苑 中央新城
目前南乐县在售项目9个，规划项目4个；
泰隆新村 文昌苑 新城国际 太阳城 书香苑 龙卧居
在建
中档 中低档
合计
楼盘详情
龙卧居 泰隆新村
占地70亩，建筑面积30万㎡； 一期13栋楼，7万㎡，共计654套房源，现已基 本售罄； 二期规划11栋小高层，约7万㎡，面积122-165 ㎡； N
泰隆新村
二期交2万抵3万认筹排号，开盘日期不定；
楼盘详情
龙卧居 兴粮嘉苑
兴粮嘉苑为粮食局直属片区，主要为团购用房；
商业模式
零售 零售 批发+零售 批发+零售 零售 批发+零售
建筑面积
5万㎡ 15万㎡ 20万㎡ 5万㎡ 12万㎡ 7万㎡ 64万㎡
营业面积
5万㎡ 15万㎡ 15万㎡ 5万㎡ 10万㎡ 7万㎡
开业时间
2010年 2005年 2013.12.31 2018.5.1 2018.10 2018.5.1
在营
中低档 中档 中档
N
龙卧居
占地20.18亩，建筑面积4.72万㎡，项目共有7栋（3栋11层小高
层约110套，4栋17层小高层约200套，共计约310套）
2017年7月底开盘，但是未出价格，预计均价3200元/㎡； 目前已基本售罄，剩余3套顶层及一层；
楼盘详情
龙卧居 农贸市场
农贸市场位于县城北部，位置较偏，但是规划业
在售住宅项目7个：①中央新城、②泰隆新
村、③兴粮嘉苑、④太阳城、⑤龙卧居、⑥ 龙昌苑、⑦文昌苑； 在售商业项目2个：瑜达苑、农贸市场； 规划中项目4个：书画小镇、仓颉小镇、新 城国际、书香苑。
市场概况
2017年下半年泰隆新村及城投旗下项目 文昌苑二期开始投入施工，目前户型已经 向市场释放，但是暂不排号，开盘日期不 定； 太阳城二期及兴粮嘉苑基本售罄； 龙昌苑二期基本售罄，三期2017年底加推， 目前只有户型面积，价格及开盘日期不定； 2017年下半年南乐县新增四个项目，县城 西部三个：新城国际、书画小镇、仓颉小 镇；县城南部一个：书香苑；
态全面，且为准现房，2018年5月份交房； 占地120亩，建筑面积7万㎡；
销售均价4500元/㎡，优势位置商铺已经销售完
毕，剩余部分内铺还未销售； 双层连卖，面积150㎡及200㎡；
N
农贸市场
南乐商圈
北环农贸市场
老菜市场
正 大 家 居 广 场
步行街
新天地购物中心
南乐Байду номын сангаас圈
状态
档次
中档
名称
新天地购物中心 兴华路步行街 正大家居广场 中央新城商业 瑜达国贸 北环农贸市场
楼盘详情
龙卧居
龙卧居主打退台墅式花园洋房，以居住体验及居 住舒适为主卖点； 2017年5月份售楼处开放，7月份开盘； 目前一期剩余房源为4室及5室大房源，三室房源 剩余不多； N
龙卧居
一期以团购的名义进行销售，销售均价3500元/ ㎡；
楼盘详情
龙卧居 龙昌苑
龙昌苑一期、二期以基本售罄，三期2017年年底 动工； 二期47套房源开盘当天接近售罄，开盘价格 2700-3200元/㎡； 三期两栋楼7#、8#楼，18层小高层，约3万㎡； 面积120-140㎡，一梯三户及两梯四户；
2017年中国房地产行业市场调研投资分析报告
2017年中国房地产行业市场调研投资分析报告目录第一节行业回顾：基本面处于小周期景气高点 (6)一、成交整体表现：一二线城市热度显著，销售结构中改善性需求占比提升 (6)二、库存与房价：高库存持续缓解，城市去库存进程分化 (10)三、土地投资：量跌价涨，二线城市升温显著，关注部分城市地价过高 (16)四、政策面：因城施策、局部收紧，但不改整体宽松态势 (20)第二节房企综述：全方位强者愈强，合作占比上升是新特点 (22)一、销售：强者愈强，梯队间差距拉大 (22)二、投资：温和补充库存，聚焦二线城市 (27)三、结算：少数股东损益占比迅速提升 (30)四、盈利：毛利率略有企稳，净利率仍在下降 (33)五、财务：股权+债权融资双增长，边际改善幅度较大 (34)第三节投资建议：筑墙积粮，静待时机成熟 (38)一、主流地产股需继续等待投资机会 (38)二、未来可积极关注优质转型标的 (39)图表目录图表 1：全国商品房销售面积及同比数据（年度） (6)图表 2：全国商品房销售面积及同比数据（季度） (7)图表 3：全国商品房销售面积及同比数据（月度） (7)图表 4：各线城市商品房销售同比数据 (8)图表 5：64城市一手房成交数据及同比数据 (8)图表 6：18城市一手房及二手房成交同比数据 (8)图表 7：15年25城市90平以下户型成交占比变化（%） (9)图表 8：15年25城市90-120平户型成交占比变化（%） (9)图表 9：2015年主要城市代表项目的套均面积以及平均套总价 (10)图表 10：36城市商品住宅库存以及去化周期 (11)图表 11：四大一线城市商品住宅库存以及去化周期 (11)图表 12：17个二线线城市商品住宅库存以及去化周期 (11)图表 13：15个三线线城市商品住宅库存以及去化周期 (12)图表 14：016年3月末各线城市去化周期（6月移动平均） (12)图表 15：一线以及重点二线去化周期10个月以下，但三四线则在20个月以上 (13)图表 16：百城房价环比数据 (14)图表 17：百城房价同比数据 (14)图表 18：各线城市房价环比数据 (14)图表 19：各线城市房价同比数据 (15)图表 20：81城市新开工以及土地去化周期 (15)图表 21：300城市供给/成交宅地建面（万平米） (16)图表 22：300城市宅地成交建面以及出让金情况（年度） (17)图表 23：300城市宅地出让金以及同比数据（季度） (17)图表 24：各线城市土地出让金占比情况 (18)图表 25：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 (18)图表 26：各线城市土地市场溢价率 (18)图表 27：主要城市地价房价比 (19)图表 28：本来小周期主要政策概览 (20)图表 29：14家规模房企销售面积和金额情况 (22)图表 30：14家规模房企销售均价情况 (22)图表 31：行业集中度进一步提升 (23)图表 32：不同梯队房企差距进一步拉大 (23)图表 33：各梯队房企进入门槛（销售金额，亿元） (23)图表 34：2014年50房企重点项目销售面积城市分布 (24)图表 35：2015年50房企重点项目销售面积城市分布 (24)图表 36：50房企2014-15年项目面积段销售占比 (25)图表 37：50房企2014-15年项目面积段销售占比分城市 (25)图表 38：部分规模房企2016年销售计划及一季度完成情况 (26)图表 39：规模房企存货情况（亿元） (26)图表 40：规模房企存货/经营性现金流流入（2015年） (26)图表 41：13家房企拿地建面与销售建面 (27)图表 42：13家房企拿地金额与销售金额 (27)图表 43：13家房企拿地楼面价及其占销售均价 (28)图表 44：主流房企拿地楼面价分城市比较 (28)图表 45：主流房企拿地城市分布（按建面） (29)图表 46：主流房企拿地城市分布（按地价） (29)图表 47：11家房企新开工面积 (30)图表 48：11家房企新开工面积同比与全国比较 (30)图表 49：营业收入同比变化情况 (31)图表 50：净利润（含少数股东损益）同比变化情况 (31)图表 51：地产板块预收账款情况 (32)图表 52：地产板块经营性现金流流出情况 (32)图表 53：少数股东损益占净利润的比重情况 (32)图表 54：地产板块和规模房企毛利率情况 (33)图表 55：地产板块和规模房企净利率情况 (33)图表 56：ROE水平（净利润/所有者权益） (34)图表 57：A股房企定增预案中拟融资规模 (35)图表 58：A股房企成功实施定增实际融资规模 (35)图表 59：A股房企公司债实际融资规模 (35)图表 60：A股房企中票据实际融资规模 (36)图表 61：A股房企开发贷和公司债资金成本 (36)图表 62：A股房企信托贷款平均年化成本 (37)图表 63：货币资金对短期有息负债覆盖率 (37)图表 64：净负债率 (38)图表 65：我国房地产行业基本面量价小周期（2005-2017年E） (39)表格目录表格 1： 2015年度土地出让金TOP20 (19)表格 2： 2016一季度土地出让金TOP20 (20)第一节行业回顾：基本面处于小周期景气高点一、成交整体表现：一二线城市热度显著，销售结构中改善性需求占比提升2015年，在政策支持住房消费，持续定调去库存的背景下，成交迎来了本轮小周期的大幅向上修复，统计局口径的全国商品房销售面积仅次于2013年高点，全年同比增长6.5%，成交市场显著回暖。
2017年中国房地产市场专题分析报告
2017年中国房地产市场专题分析报告目录第一节新房代销行业分析 (5)一、中国新房代销行业历史回顾 (5)二、新房代销行业现状 (6)三、新房代销行业规模预测 (9)四、新房代销行业未来展望 (11)第二节存量房中介行业分析 (13)一、中国存量房中介行业潜力巨大 (13)二、规模企业跑马圈地正当时 (22)第三节地产营销O2O分析 (24)一、地产营销O2O的未来 (24)第四节物业管理发展情况分析 (35)一、中国物业管理行业发展现状 (35)二、物业管理行业未来趋势 (40)附录1：美国房地产中介行业介绍 (44)附录2：美国物业管理行业介绍 (51)图表目录图表1：中国新房代销行业发展史 (5)图表2：香港、台湾、中国三地新房代理行业比较 (6)图表3：代理行业集中度在逐步提升，十强市场占有率提升幅度明显好于行业 (7)图表4：代理佣金费率在逐步下行 (8)图表5：代理公司城市布局已趋于稳定 (8)图表6：十强代销企业的销售规模预测 (9)图表7：世邦魏理仕（CBRE）重大并购历程 (10)图表8：仲量联行（JLL）并购历程 (10)图表9：搜房网电商业务收入增速情况 (12)图表10：世联行电商业务收入增速情况 (12)图表11：搜房卡业务展示 (13)图表12：世联行房联宝团购业务展示 (13)图表13：美国二手房成交约是新房成交的10倍 (14)图表14：英格兰和威尔士区域二手房成交约是新房成交的9倍 (15)图表15：中国主要城市二手房成交面积占新房成交面积比例 (15)图表16：美国和英国存量房换手率一览 (16)图表17：中国一线城市的存量房换手率已超过2.5% (16)图表18：2020年全国二手房成交规模测算 (16)图表19：中介费率与交易信息透明度呈负相关 (18)图表20：各国二手房交易中介费率一览 (19)图表21：香港和英国的二手房套均价明显超过美国 (20)图表22：美国房价与中介费率存在此消彼长的关系 (20)图表23：美国、香港、英国、加拿大地产经纪收入与各国全行业平均收入基本持平 (20)图表24：美国、英国、香港地产中介行业进入门槛一览 (21)图表25：北京市主要二手房中介佣金费率一览 (21)图表26：2020年全国二手房交易佣金规模测算 (22)图表27：链家2015年通过并购实现快速异地扩张 (23)图表28：合富辉煌二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表29：世联行二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表30：易居二手房经纪业务收入与利润情况 (24)图表31：MLS运作模式 (25)图表32：Zestimate展示 (27)图表33：Zillow历年收入规模及增速情况 (27)图表34：公司2014年收入结构分拆 (28)图表35：公司目前仍属于“烧钱”阶段 (28)图表36：大量的市场营销开支占总收入的约50% (29)图表37：技术开发支出也占到总收入的约20% (29)图表38：公司主业房地产经纪订阅人数逐年提升 (30)图表39：Redfin发展轨迹 (31)图表40：Redfin房源搜索平台 (32)图表41：Redfin 3D Walkthrough技术 (32)图表42：经纪公司较线上媒体平台房源信息更完整 (33)图表43：经纪公司较线上媒体平台房源信息更及时 (33)图表44：经纪公司较线上媒体平台房源信息更准确 (34)图表45：Redfin经纪人团队分工明确 (34)图表46：全国物业管理面积规模 (35)图表47：全国物业管理公司数量 (36)图表48：百强企业在管物业面积规模 (36)图表49：百强企业市场份额占比情况 (37)图表50：20核心城市住宅平均物业管理费为2.1元/平米/月 (38)图表51：广州市商业物业管理收费标准 (38)图表52：百强企业各类型物业在管面积占比 (38)图表53：百强企业各类型物业服务收入比例 (39)图表54：2020年中国物管行业规模预测 (39)图表55：中国物业整体行业外包比例 (40)图表56：百强企业基础物业服务外包比例 (41)图表57：2014年百强企业多元经营服务类型收入占比情况 (42)图表58：百强企业多元经营收入增速超过传统业务 (42)图表59：多元经营业务拥有更高的利润率 (42)图表60：百强企业多元经营收入占比逐年提升 (43)图表61：物业服务领域“互联网+”平台 (43)图表62：美国中介行业规模 (44)图表63：美国中介行业规模 (44)图表64：美国存量房销售占比一直维持在80%以上 (45)图表65：美国住房拥有率在七十年代后维持稳定 (46)图表66：买房使用经纪人的比例高达88% (46)图表67：美国中介行业集中度呈现碎片化 (47)图表68：特许经营与直营连锁比较 (48)图表69：美国存量房交易佣金费率 (49)图表70：美国存量房交易佣金分配方式 (50)图表71：NAR会员数量在上世纪70年代激增30万人 (51)图表72：美国综合物业管理公司规模 (51)图表73：美国综合物业管理公司规模 (51)图表74：Service Master的旗下专业公司及收入分拆 (53)图表75：公司整体收入已趋于平稳，每年仅有4~5%增速 (53)图表76：公司主营业务的客户数量增速及续约率也已维持稳定 (53)图表77：各分部EBITDA利润率情况 (54)第一节新房代销行业分析一、中国新房代销行业历史回顾中国新房代理销售行业发展历程总共可以分为四个阶段，分别为 1992～1996 年的形成期，1997～1999 年的发育期，2000～2007 年的成长期和2008 年至今的成熟期：1）形成期（1992～1996 年）： 1992 年，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，要求建立与房地产市场配套的服务体系，并建立房地产中介服务机构；1996年住建部发布《城市房地产中介服务管理规定》，对中介行业开始进行规范管理。
2017年房地产行业市场调研研究报告
2017年房地产行业市场调研研究报告2017年5月出版文本目录1、2017年房地产行业将进入中期结构性调整 (6)1.1、政策风向：宽松拐点难现，信贷流动性趋紧 (6)1.2、平稳市场仍是调控要义 (6)1.3、房地产相关指标预测 (11)2、从商业银行资产配置视角看房地产周期 (13)2.1、从银行的资产负债表看不同部门的资产配置变化 (13)2.2、信贷调整是形成成交拐点的关键 (20)3、中长期仍坚定看好核心城市的房价上涨行情 (22)3.1、人口流向趋势决定地产成长天花板 (22)3.2、核心城市土地供需矛盾激化，实质影响房价预期 (27)4、行业投资分析 (33)4.1、高分红、低估值优势吸引险资增量资金持续与 (34)4.2、国企改革破局，主题机会将贯穿2017年全年 (39)4.3、重视地产壳资源，行业整合催生套利机会 (40)图表目录图表1：出台调控城市政策前后住宅成交同比增速对比 (6)图表2：一线城市政策前后住宅成交同比增速对比 (7)图表3：部分重点城市二手房交易量变化情况 (8)图表4：二手商品住宅/一手商品住宅成交占比 (8)图表5：北京二手房市场成交量价变化情况 (9)图表6：深圳二手房市场成交量价变化情况 (9)图表7：南京二手房市场成交量价变化情况 (9)图表8：杭州二手房市场成交量价变化情况 (10)图表9：百城价格指数环比变化趋势 (11)图表10：中国M2与央行资产负债表变化（以2008年初为基点） (14)图表11：美国M2与美联储资产负债表变化（以2008年初为基点） (14)图表12：我国货币乘数变化情况 (16)图表13：银行资产中发放贷款比重稳定在50%左 (16)图表14：民间固定资产投资持续低迷 (17)图表15：M1、M2剪刀差呈扩大趋势 (18)图表16：新增购房贷款占比变化 (18)图表17：单季度新增房贷同比增速 (19)图表18：住房交易杠杆率变化情况 (20)图表19：房地产调控政策（收紧/放宽）周期梳理 (20)图表20：商品住宅销售累计同比增速与政策出台时点对应关系 (21)图表21：信贷政策在调控收紧周期起到调节器的作用（绿色横条表示成交上行趋势，浅橙色表示成交下行趋势） (22)图表22：流动人口在流入地的家庭规模变化 (23)图表23：流动人口平均在外流动时间 (23)图表24：中国流动人口流向区域分布 (24)图表25：三大经济圈2008-2015年常住人口流入规模 (24)图表26：热点城市常住人口及户籍人口变化趋势 (25)图表27：外来常住人口占比变化趋势 (25)图表28：2015年日本及韩国大城市人口已占据半数全国人口 (26)图表29：韩国所有城市及首尔房屋购买价格对比 (26)图表30：日本所有城市及6大城市住宅土地价格对比 (26)图表31：一线城市住宅土地供应量与住宅成交量对比 (28)图表32：一线城市可售面积及去化月数 (28)图表33：中国城市建设用地结构 (29)图表34：国内外主要城市居住用地占城镇建设用地比例情况 (29)图表35：深圳市住宅土地供应趋 (29)图表36：深圳2016年城市更新单元数量 (30)图表37：各类城市2010-2016年房价及地价涨幅对比 (31)图表38：地价房价涨幅增速差逐年趋势变化 (31)图表39：各类城市地价占比房价变化趋势 (32)图表40：商品住宅占土地出让的比重下降间接导致地价上涨 (32)图表41：2016年三季度以来地产板块走势弱于大盘 (33)图表42：地产板块投资受政策面变化影响较大 (33)图表43：公募基金持仓地产股占比较低 (34)图表44：2016年三季度末险资重仓股行业占比 (35)图表45：保险公司保费收入与日俱增 (36)图表46：万能险保费收入增长明显 (36)图表47：保险资金投资权益类资产的总量资金呈上升趋势 (36)表格1：部分重点城市新房均价走势变化 (11)表格2：商品房销售额指标预测 (12)表格3：商品房销售面积指标预测 (12)表格4：房地产投资、新开工指标预测 (13)表格5：目前市场主要万能险品种利率有所抬高 (37)表格6：保险公司持股地产企业一览 (37)表格7：重点跟踪企业PB及RNAV折价情况 (38)表格8：国企改革所涉及部分房地产上市公司 (39)表格9：热点城市限购限贷政策出台前后对比（红色字体表示政策收紧）2017年1月更新 (41)报告正文1、2017年房地产行业将进入中期结构性调整1.1、政策风向：宽松拐点难现，信贷流动性趋紧2016年四季度以来热点城市差别化信贷及限购措施逐步加码，政府针对楼市调控态度尤为强硬，随着当前经济增长底线下移，房地产驱动效应减弱，站在当前时点展望2017年，我们预计调控常态化背景下地产政策面很难出现宽松拐点，但基于目前各城市政策执行力度较以往更为严厉，预计2017年政策持续大幅加码的空间颇为有限；同时信贷层面的政策预期收紧使得居民住房信贷扩张空间受限，2017年房地产市场在去杠杆趋势下面临中期结构性调整。
2017年中国房地产行业市场投资调研分析报告
2017年中国房地产行业市场投资调研分析报告目录第一节政策进入平静期，房价快速上涨告一段落 (7)一、从全面宽松走向局部收紧 (7)二、预计去化速度呈现N型变化，全年销售面积显著增长 (8)三、房价快速上涨告一段落，未来有可能稳中趋升 (11)四、区分结构问题和总量问题，预计政策保持平稳 (13)五、毛利率周期性恢复，但未来仍面临挑战 (17)六、预计新开工热情旺盛，投资增速继续恢复 (20)七、企业周期节奏感并不相同 (20)第二节大分化，大转型，大整合 (23)一、大分化——区域分化造成企业表现分化 (23)二、大分化——品牌溢价，独特融资渠道和拿地优势共同维护规模优势 (25)三、大转型——探索地产相关领域，结合旧优势和新方向 (26)四、深入地产相关领域起步容易，成功率低 (27)五、去地产化——资源跨界地产无关领域 (28)六、去地产化曾短期提升公司估值，但长期意义存疑 (29)七、大整合——从资金饥渴走向机会饥渴 (29)第三节地产服务：协同跨界，融合创新 (33)一、新房销售服务：800-1600亿市场的新旧接力 (34)二、二手房交易服务：长期稳健成长的市场 (36)三、长租公寓：租赁——持有——出租的轻资产模式 (38)四、跨界协同，整合创新 (39)五、地产服务三强之世联行：依托A股平台，期待新业务形态破局 (41)六、地产服务三强之链家：二手业务领先，多元业务变现 (41)七、地产服务三强之搜房网：从线上到线下 (43)第四节重点公司分析 (44)一、金融街——稀缺资源，慷慨分红 (44)二、招商蛇口——从容深耕一线，坦然坐享资源 (45)三、新城控股——区域转暖，能力优秀 (45)四、嘉宝集团——进入安全边际，等待新业务发展 (46)图表目录图表1：全国首套房平均利率变动 (8)图表2：全国530家银行首套房贷款首付比例 (9)图表3：2012年以来个人住房贷款季度净增加和个人住房贷款的季末平均利率单位：亿元；% (9)图表4：新增个人购房贷款及其占销售比比例 (10)图表5：北京在出台五年限购前后，一手房市场变化 (11)图表6：十大城市商品房可售面积 (12)图表7：2013年四季度以来销售回款同比增速 (12)图表8：百城和一线城市房价同比上涨 (14)图表9：一线/二线/三线房价环比上涨 (14)图表10：中指院监测楼盘开盘价格涨幅 (15)图表11：中指院监测楼盘开盘平均去化率 (16)图表12：A股地产板块毛利率状况 (17)图表13：各大公司销售均价，2011年销售均价=1 (17)图表14：南京住宅类用地成交和溢价率 (19)图表15：合肥住宅类用地成交和溢价率 (19)图表16：房地产开发投资和房屋新开工面积同比增速和预测一览 (20)图表17：荣盛发展的盈利能力和业绩增速 (23)图表18：荣盛发展vs地产板块，销售商品和劳务的现金流入增速 (24)图表19：地产企业切入相关领域的示意图 (27)图表20：2012年以来板块不同排序段的企业增发募集资金和现金分红规模比较 (30)图表21：2012年以来，板块不同排序段的企业增发募资、现金分红和市值比较 (31)图表22：搜房网电商营收（亿元）及占比 (35)图表23：北京二手经纪市场份额 (37)图表24：上海二手经纪市场份额 (38)图表25：2015年地产服务企业GMV估算 (40)图表26：链家理财每月贷款放款 (42)图表27：链家理财月末贷款余额 (42)表格目录表格1：2015 年至今，提高房地产市场景气度的行业调控政策 (7)表格2：2016 年3 月起，遏制需求、扩大供给、规范市场秩序的区域性政策 (7)表格3：房屋库存面积（可售口径）估算单位：亿平方米 (11)表格4：2016 年4 月，2015 年9 月和2012 年6 月，10 大城市住宅（新房和二手）价格比较 (13)表格5：上交所上市公司的2015 年底资金成本披露 (18)表格6：企业周期节奏感评判指标 (21)表格7：不同城市企业周期感打分之一（其中指标1，2，3，5 得分越高节奏感越好，指标4 和6 得分越低节奏感越好） (21)表格8：不同城市企业周期感打分之二（其中指标1，2，3，5 得分越高节奏感越好，指标4 和6 得分越低节奏感越好） (22)表格9：近期公司债的发行 (25)表格10：2015 年以来，北京土地成交总价前10 位 (25)表格11：上市公司切入地产相关业务领域 (26)表格12：一些将资源转移到非地产业务领域的企业，和市值表现 (28)表格13：2015 年以来成功实施定向增发的一些公司 (29)表格14：等待发行的定向增发 (29)表格15：内房市值、估值状况和现金分红一览 (32)表格16：线上电商和一二手联动的主要区别 (34)表格17：一些城市已经成为了二手房占主体的市场，城市二手交易量/一手交易量 (36)表格18：不同佣金率及换手率情况下中国二手房交易佣金空间测算 (37)表格19：中国主要的长租公寓 (39)表格20：世联行估值简表 (41)第一节政策进入平静期，房价快速上涨告一段落一、从全面宽松走向局部收紧政策经历了一个从全面宽松到局部收紧的过程。
2017房地产市场调研报告
2017房地产市场调研报告房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析2、区域发展不平衡，南北差异较大。
由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。
目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。
同时，房价也存在较大差异。
如作为全国百强县之一的神木县201X年-201X年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。
201X年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。
但从2014年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。
一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。
消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。
土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。
榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从201X年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。
房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
2017年房地产行业分析报告
2017年房地产行业分析报告2017年6月目录一、下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 (4)1、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% (4)2、热点一二线城市成交量仍将低位运行 (4)3、三四线城市有望持续体现销售韧性 (6)4、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 (7)二、投资和新开工无显著下行风险 (8)1、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10% (8)2、未来三年1500 万套棚改计划提供有力支撑 (9)3、下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 (10)三、行业端政策平稳，信贷端风险较大 (11)1、一二线城市政策加码压力已部分释放，三四线市场政策支持不会主动收紧 (11)2、按揭投放量预计边际上将持续收缩，风险可能出现于年尾 (13)四、本轮调控期内，行业集中度将加速提升 (15)1、龙头房企货源充足，成本优势显著，逆势积极推盘 (17)2、一二线城市供应收缩推高去化率，三四线城市势头强劲支撑销售表现 .. 183、资产负债表强劲，融资依旧通畅，助力龙头房企逆势扩张 (19)预计下半年地产销售增速整体走弱，但全年仍将实现同比正增长。
其中：1）一二线城市持续低位运行；2）三四线市场延续韧性。
维持全国商品房销售面积同比增10%，销售额同比增15%的全年预测（前五月分别为14%、19%）。
投资和新开工增速无显著下行风险。
三四线新开工和一二线拿地势头仍将持续。
此外，未来三年1500 万套棚改计划亦将带来额外利好。
维持房地产开发投资额同比增7%，房屋新开工面积同比增10%的全年预测（前五月分别为9%、10%）。
行业政策年内平稳。
一二线市场难言政策放松，但房价同比涨幅已迅速收窄，政策无再加码压力。
三四线城市房价尚未出现普遍大涨，宽松政策有望延续。
风险主要在信贷端，且集中于年尾。
我们判断今年全年住房抵押贷款投放总额仍在6 万亿元左右（去年6.6 万亿），其中新增部分4 万亿（去年5 万亿），且显著向三四线市场倾斜。
2017年房地产调控市场调研分析报告
2017年房地产调控市场调研分析报告目录第一节本轮房价上涨情况回顾 (5)一、上涨幅度：远超收入增速 (5)二、上涨区域：一线和题材性城市受追捧 (6)三、上涨顺序：并不完全是从一线到二三线 (6)四、上涨动因：投资性需求带动 (7)第二节本轮房地产调控政策梳理 (8)一、本轮房地产调控政策 (8)二、房地产调控政策框架 (11)1、限贷政策 (12)2、限购政策 (12)3、货币政策 (14)4、调节土地和住房供应结构 (14)三、各地房地产调控政策梳理 (16)1、北京：“限贷+限购”调控房价 (16)2、上海：适时调节限购标准 (16)3、深圳：今年调控力度相对较大 (17)4、温州：曾实行严厉限购 (17)5、杭州：限贷是主要政策 (17)6、南京：单身限购1套，差别化限贷 (17)7、合肥：仅对市区限购，加大土地供应 (18)8、武汉：区域性限购，本地户籍限贷不限购 (18)9、厦门：10月5日重启限购 (18)10、天津：10月开始对外地人限购限贷 (19)11、石家庄：可能加入限购行列 (19)第三节两次房地产调控的异同 (21)一、相同点：侧重逆周期需求调节 (21)1、侧重于限购限贷等需求端调节 (21)2、限购政策具有明显的逆周期特点 (21)二、不同点：调控力度、货币环境不同 (21)1、一线城市限购升级 (21)2、调控力度差异化 (21)3、与上一轮货币环境不同 (21)第四节调控效果 (23)一、主要城市调控效果 (23)1、北京：对仅限贷限购政策反应较慢 (23)2、上海：上一轮限购效果较好，此轮几乎没效果 (24)3、深圳：对限购限贷的反应较快 (24)4、杭州：往年限贷政策在货币政策配合下调控效果较好 (25)5、温州：房价持续4年负增长 (26)6、南京：受货币政策波动较大 (27)7、武汉：较难看出限购限贷效果，货币政策时滞6个月 (28)8、合肥：上轮调控房价对货币紧缩的时滞较长 (29)9、厦门：限购限贷作用温和，解除限购宽松效果明显 (30)10、天津：严格限贷限购效果明显 (30)11、石家庄：限贷限购短期作用不明显，中期效果凸显 (31)二、效果总结 (31)1、调整供给结构对当时房价作用不大 (32)2、货币政策并不是决定因素，时滞3个月以上 (32)3、仅限购限贷政策效果有限，时滞不一 (33)4、货币政策配合房地产调控政策效果较佳 (33)5、相对于担忧政策调控风险，更应注意微观层面的或有风险点 (33)图表目录图表1：房地产调控政策框架 (11)图表2：北京二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (23)图表3：上海二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (24)图表4：深圳二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (25)图表5：杭州二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (26)图表6：温州二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (26)图表7：南京二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (27)图表8：武汉二手住宅价格指数当月同比和调控政策时点 (28)图表9：合肥二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (29)图表10：厦门二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (30)图表11：天津二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (30)图表12：石家庄二手住宅价格指数当月同比和紧缩调控政策时点 (31)图表13：房地产限购限贷调控政策效果 (32)表格目录表格1：2016年1-9月房地产上涨最高的40个城市 (5)表格2：单月同比增速超过10%的城市 (7)表格3：近期22个城市调控政策相关文件及要点梳理 (8)表格4：2010-2011年各城市房地产限购限贷政策时间点 (12)表格5：2006年以来货币政策周期 (14)表格6：中国房地产调控政策相关文件及要点梳理 (14)表格7：11个城市限购政策汇总 (19)表格8：11个城市限贷政策汇总 (20)第一节本轮房价上涨情况回顾本文根据全国百城房地产住宅价格数据梳理出2016年以来房价涨幅最高的40个城市，总结出以下特点：一、上涨幅度：远超收入增速2015年全国城镇居民可支配收入增速为8.2%，房价上涨前50名的城市其居民可支配收入均在7%至10%的区间内，有32个城市的房价增速超过了所在地城镇居民可支配收入增速。
房地产市场调研报告2017
房地产市场调研报告2017一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。
今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。
今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。
其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。
1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。
出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。
5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在xx年分别同比上涨20.5%、30%和42%。
目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
2017年房地产市场分析报告
2017年房地产市场分析报告目录第一节总结：观点得到验证 (7)第二节收紧银根等方式让市场降温，买方、卖方市场同步收缩 (9)一、限贷等政策抑制过度需求 (9)二、核心城市取消个贷利率折扣，短期有利于降温，对总购房成本有影响 (10)三、银根收紧，企业资金成本上升，对企业回款和投资的影响逐步显现 (11)四、市场担心的居民加杠杆购房总体风险可控 (14)五、经过两年多楼市大发展行业偿债能力提升，融资结构优化，当前融资成本提升对房企盈利影响可控 (17)六、限购、限售双向夹击，楼市成交规模遭受挤压，价量回落 (22)第三节地根：响应供给新政公布计划，供需关系改善任重道远 (29)一、住建部、国土部明确供给端调控思路 (29)二、各地陆续公布计划，典型城市供需关系改善任重道远 (29)三、城市更新、棚改是缺地城市的选择，以深圳为例分析城市更新实效 (38)四、总结 (48)第四节国家区域发展战略主题投资将贯穿始终 (52)一、雄安新区规划逐步统一 (52)二、粤港澳大湾区规划公布在即 (59)第五节投资策略 (66)一、行业集中度大幅提升，谁受益？ (66)三、投资策略 (70)第六节部分相关企业分析 (72)一、招商蛇口：加速大湾开发价值释放，随集团战略布局全国进军世界500强 72二、保利地产：借改革东风，一主两翼齐飞，市占率有望高增长 (73)三、华夏幸福：全球产业新城引领者，加速发展城市群，展五好公司优势 (73)四、新城控股：受益城市群红利高成长新锐，市占率持续高增长 (75)五、万科A：股权事件圆满解决，“轨道+物业”新模式开启万科新时代 (76)六、嘉宝集团：在银根紧缩下，加速发展资产证券化蓝海迎来黄金期 (77)七、华发股份：港珠澳大桥年底通车，湾区吸引力提升，价值释放在即 (77)八、格力地产：业务结构升级极大受益湾区城市群国家战略发展 (78)图表目录图表1：17年上半年各行业收益率 (7)图表2：新增个人房屋按揭贷款及同比 (12)图表3：新增个人房屋按揭贷款占比变化 (13)图表4：月度新增个人房屋按揭贷款不商品房销售金额 (13)图表5：一年期贷款利率不SHIBOR利差 (13)图表6：一年期贷款利率不SHIBOR利差 (14)图表7：年度新增个人房屋按揭贷款不商品房销售金额 (15)图表8：年度居民购房贷款比例不自付比例 (15)图表9：新增房地产贷款占各项贷款增量比例 (16)图表10：个人购房贷款余额占各项贷款余额比例 (16)图表11：部分公司中期票据最低融资成本 (19)图表12：部分公司短期借款最低融资成本 (19)图表13：部分公司长期借款最低融资成本 (20)图表14：部分公司ABS最低融资成本 (20)图表15：部分公司公司债最低融资成本 (20)图表16：部分公司各类融资方式最低融资成本均值 (21)图表17：深圳基本养老保险参保人数变化 (22)图表18：深圳新房二手房成交套数 (23)图表19：北京年度新房、二手房成交情况 (24)图表20：北京月度新房、二手房成交情况 (24)图表21：广州年度新房、二手房成交情况 (25)图表22：广州月度新房、二手房成交情况 (25)图表23：南京年度新房、二手房成交情况 (26)图表24：南京月度新房、二手房成交情况 (26)图表25：北京、上海、天津三地二手房换手率 (28)图表26：北京、上海、天津三地住宅存量 (28)图表27：截至17年4月底重点城去化周期情况（月） (30)图表28：长沙市划拨式住宅类用地供地建面（万方） (37)图表29：截至2016年城市建设用地占市区面积比重较高城市（全国平均5.25%） (38)图表30：深圳2010年至今城市更新计划数（个） (40)图表31：深圳2010年至今城市更新计划占地面积（万方） (40)图表32：源自城市更新的经营性土地出让面积 (41)图表33：城市更新实际投资额走势 (41)图表34：深圳市公开市场住宅类土地供应占地面积 (42)图表35：深圳市公开市场住宅类土地供应计容建面 (43)图表36：深圳市“十二五”居住用地供应量（万方） (44)图表37：深圳市“十二五”居住用地供应结构 (45)图表38：深圳市2016年居住用地供应量（万方） (45)图表39：深圳市2016年居住用地供应结构 (45)图表40：深圳市“十三五”期间居住用地供应量 (47)图表41：深圳市十三五期间居住用地供应结构 (47)图表42：百城住宅土地楼面价持续走高 (49)图表43：全国土地成交走势 (49)图表44：17年1-6月上市房企拿地TOP20 (50)图表45：上市房企拿地金额及建面TOP20集中度 (50)图表46：河北省“十三五”综合运输通道布局示意图 (55)图表47：河北省“十三五”轨道交通规划示意图 (56)图表48：河北省“十三五”高速公路规划示意图 (56)图表49：河北省“十三五”机场、港口规划示意图 (57)图表50：大湾区各城市功能不定位 (59)图表51：大湾区三大城市群产业带 (60)图表52：广东省综合运输通道布局示意图 (62)图表53：珠三角城际铁路“十三五”规划示意图 (62)图表54：广东省民用机场布局“十三五”规划示意图 (63)图表55：中国TOP50房企市占盈率 (68)图表56：A股龙头房企市占率趋势图 (69)图表57：A股高增长优势房企市占率趋势图 (69)表格目录表格1：房贷利率调控影响表（假设贷款总额100万元） (11)表格2：4月7日至今典型城市新出台住宅用地供应计划比较（万方） (30)表格3：4月7日至今典型城市新出台商品住宅用地供应计划比较（万方） (30)表格4：4月7日之前典型城市17年住宅用地供应计划公布情况（万方） (31)表格5：08年至今典型城市供销差额（供给-销售）（万方） (32)表格6：供给端“分类调控”原则 (33)表格7：天津市各区房价同比情况（元/方） (34)表格8：天津市各区历年成交土地计容建面（所有类型用地、万方） (34)表格9：杭州市各区房价同比情况（元/方） (35)表格10：杭州市各区历年成交土地计容建面（所有类型用地、万方） (35)表格11：武汉市各区房价同比情况（元/方） (36)表格12：武汉市各区历年成交土地计容建面（所有类型用地、万方） (36)表格13：长沙市划拨式住宅类用地供地建面（万方） (37)表格14：深圳市“十二五”以及2016年居住用地供应结构（计容建面、万方） (44)表格15：深圳市城市更新居住方向“库存”（万方） (44)表格16：深圳市“十三五”期间居住用地供应结构（计容建面、万方） (46)表格17：深圳市“十三五”各类住房新增安排筹建表（计容建面、万方） (47)表格18：雄安新区、京津冀一体化相关政策、规划、新闻跟进 (53)表格19：轨道交通（高铁、城际）重点任务 (58)表格20：公路（高速公路、干线公路）重点任务 (58)表格21：城市轨道交通重点任务 (59)表格22：粤港澳大湾区相关政策、规划、新闻跟进 (60)表格23：快速运输网（高铁、高速、机场） (63)表格24：城际交通网（城际铁路） (64)表格25：城市公共交通网（地铁） (64)表格26：综合交通枢纽（机场、高铁站） (65)表格27：2017年1-6月中国TOP房企销售情况（表中未全列TOP50公司） (66)表格28：中国TOP50房企市占率情况 (69)表格29：2017年我们关注的重点公司销售情况及估值 (70)第一节总结：观点得到验证在17年年度投资策略报告，我们提出”机制建，预期稳，机会孕”意指17年抑制行业泡沫，建立机制，稳定预期，孕育投资机会。
2017年中国房地产行业市场调研发展分析报告
2017年中国房地产行业市场调研发展分析报告目录第一节行业：成交欢乐颂 (7)一、销售端：成交欢乐颂 (7)二、流动性：延续宽松格局关注信贷拐点 (16)三、投资端：修复企稳二线接力 (19)四、政策端：去库存基调不变 (21)第二节公司：战略新篇章 (24)一、销售：吹响反弹号角，分化的乐章变奏 (24)二、业绩：强者恒强分化加剧 (42)三、扩张：强者恒强分化加剧 (54)四、资金：融资畅通、杠杆下降 (66)五、管理：效率提升、激励共享 (72)六、业绩前瞻：销售改善助推估值安全边际 (74)图表目录图表1：重点城市一手房成交增速 (7)图表2：分结构重点城市一手房成交增速 (8)图表3：重点三线城市成交规模以及同比增速 (9)图表4：三线城市成交及去化周期下降幅度 (9)图表5：上涨幅度明显的三线城市所处区域 (9)图表6：部分出台去库存政策的省市 (10)图表7：主流房企成交户型变化 (11)图表8：万科产品销售结构 (12)图表9：重点城市二手房成交占比 (13)图表10：重点城市一手房成交结构 (13)图表11：一二线城市去化周期 (14)图表12：单月住宅成交均价及同比增速 (14)图表13：百城房价环比增速 (15)图表14：百城房价上涨下跌城市数 (15)图表15：全国首套房贷平均利率 (16)图表16：新增个人购房贷款及占比 (17)图表17：国内贷款和个人按揭贷款累计同比 (17)图表18：资金来源同比与投资增速比较 (18)图表19：重点城市土地成交面积结构 (19)图表20：二线城市土地成交金额和同比增速 (19)图表21：重点城市土地成交总额结构 (20)图表22：重点城市土地成交溢价率 (20)图表23：年以来行业主要政策一览 (21)图表24：板块销售商品、提供劳务收到现金及增速 (25)图表25：分结构房企销售现金流增速 (25)图表26：: 百强房企市占率 (26)图表27：不同规模房企销售规模及增速 (27)图表28：一二线和三四线区域布局房企销售增速 (28)图表29：不同区域深耕房企销售弹性差异 (28)图表30：重点房企2015年销售增速 (29)图表31：恒大拿地城市分布（按照项目数量） (30)图表32：首开股份结算资源结构 (30)图表33：华发拿地区域结构 (31)图表34：2015 年旭辉销售城市结构 (31)图表35：重点房企布局城市变化 (32)图表36：分层级房企平均布局城市数量 (33)图表37：分层级房企单城市产能 (34)图表38：分单城市产能房企数量 (34)图表39：规模房企销售均价变化 (35)图表40：不同售价定位房企对应销售均价同比增速 (36)图表41：中海2015 年销售结构（按面积） (37)图表42：华润置地2015 年销售结构（按金额） (37)图表43：龙头房企2016 年开工计划普遍增长 (38)图表44：规模房企T 年开工/T-1 年拿地变化 (39)图表45：规模房企销售目标及增速 (40)图表46：分规模房企销售目标及增速 (40)图表47：全国规模房企销售目标及增速 (41)图表48：成长房企销售目标及增速 (41)图表49：分级别房企营收增速 (42)图表50：总体房企营业收入及增速 (43)图表51：总体房企净利润及增速 (44)图表52：分级别房企净利润增速 (44)图表53：总体房企毛利率情况 (45)图表54：分级别房企毛利率情况 (46)图表55：总体房企ROE (47)图表56：总体房企存货周转率 (47)图表58：总体房企净利润率水平 (48)图表59：分级别房企ROE (49)图表60：分级别房企存货周转率 (49)图表61：分级别房企资产负债率 (50)图表62：分级别房企净利率 (50)图表63：15年房企ROE变化（%） (51)图表64：总体房企少数股东权益占比 (52)图表65：总体房企归母净利润及增速 (53)图表66分级别房企归母净利润及增速 (53)图表67：分级别房企少数股东权益占比 (54)图表68：总体房企拿地支出增速 (54)图表69：总体房企拿地支付占销售金额比重 (55)图表70：分级别房企拿地金额占销售金额比重 (56)图表71：分级别房企拿地支出增速 (56)图表72：总体房企存货占总资产比重 (57)图表73：分级别房企存货占总资产比重 (58)图表74：规模房企拿地增速变化 (59)图表75：分规模房企拿地面积与拿地金额增速 (60)图表76：龙头房企拿地成本变化 (60)图表77：成长房企拿地成本变化 (61)图表78：龙头房企布局结构 (61)图表79：弹性房企土储结构 (62)图表80：总价前10地王成交情况 (63)图表81：单价前10地王成交情况 (63)图表82：万科拿地权益 (64)图表83：保利拿地权益 (64)图表84：融创、阳光城拿地方式对比 (65)图表85：阳光城股权收购项目楼面价 (65)图表87：总体房企短债压力 (67)图表88：总体房企经营性现金流净额 (68)图表89：分级别房企经营性现金流净额 (68)图表90：分级别房企净负债率 (69)图表91：分级别房企短债压力 (69)图表92：房企去年至今公司债发行规模及利率 (70)图表93：各融资渠道规模及成本 (70)图表94：代表房企融资成本 (71)图表95：总体房企销售管理费用率 (72)图表96：分级别房企销售管理费用率 (73)表格目录表格1：部分城市调控政策一览 (22)表格2：房地产企业税费与土地成本占比情景分析（假设建安成本为14.58%）23表格3：土地增值税变化测算 (24)表格4：重点房企未来业绩预测 (74)第一节行业：成交欢乐颂15年房地产行业全面复苏，在政策加杠杆和流动性宽松持续作用下，成交如期创下新高，下游需求端的改善最终传导至上游土地市场，今年年初土地投资开始企稳，但分化依旧剧烈，核心城市依然是市场追逐的主流，受一线城市市场调控和地价过高的因素，市场资源开始向二线城市集中。