房地产相关制度与政策
房地产交易管理制度与政策
在风险分析中，需要关注政策风险、市场风险、金融风险等多个方面。政策风险包括政 府对房地产市场的调控政策、土地政策、税收政策等；市场风险包括供需变化、价格波 动等；金融风险则涉及到贷款政策、利率变化等因素。通过对这些风险的识别和评估，
可以制定相应的风险管理策略，降低投资风险。
房地产交易案例分析
费者权益。
A
B
C
D
促进多元化住房供应
通过政策引导和扶持，促进多元化住房供 应，满足不同层次、不同需求的住房需求。
加强信息化建设
加强房地产交易的信息化建设，提高信息 透明度，降低信息不对称带来的风险。
THANKS.
案例三：某城市限购政策对房地产市场的影响
总结词
市场供需关系调整
详细描述
某城市实施限购政策后，房地产市场需求受 到限制，房价上涨趋势减缓。同时，政策也 促使部分潜在购房者调整购房计划，对房地
产市场供需关系产生一定影响。
结论与展望
06
当前房地产交易管理制度与政策的评价
要点一
政策效果
要点二
存在问题
当前房地产交易管理制度与政策在稳定市场、遏制投机和 保障消费者权益方面取得了一定的成效，房价上涨趋势得 到一定程度的控制，市场秩序得到规范。
然而，现行的房地产交易管理制度与政策也存在一些问题 ，如行政干预过多、市场机制受限、信息不透明等，这些 问题影响了市场效率和公平性，也可能引发市场风险。
未来房地产交易管理制度与政策的展望
推进市场化改革
通过减少行政干预，发挥市场机制在资源 配置中的作用，提高市场效率和公平性。
完善法律法规
未来房地产交易管理制度与政策的 完善需要以法律法规为基础，加强 市场监管，规范交易行为，保护消
第六章 房地产交易管理制度与政策
第六章房地产交易管理制度与政策第一节房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用等原则。
二、房地产交易的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
（一）房地产价格申报制度房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。
交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。
（二）房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。
（三）房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。
三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易的管理机构主要是指国务院建设行政主管部门、省级建设行政主管部门和各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。
第二节房地产转让管理一、房地产转让概念（一）房地产转让的概念——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
其他合法方式主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的。
第五章 房地产开发经营管理制度与政策
第五章房地产开发经营管理制度与政策（3～4分）第一节房地产开发企业的管理二、房地产开发企业的设立条件（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；（3）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
四、房地产开发企业设立的程序（1）新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
（2）房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。
（3）《暂定资质证书》有效期1年，延长《暂定资质证书》有效期的，延长期不得超过2年。
（4）自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
第二节房地产开发项目管理二、房地产开发项目建设用地使用权的取得（一）建设用地使用权的取得方式房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
采用划拨方式取得主要包括以下情形：（1）国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
（2）经济适用住房建设用地。
（二）建设条件书面意见的内容土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：（1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（2）城市规划设计的条件；（3）基础设施和公共设施的建设要求；（4）基础设施建成后的产权界定；（5）项目征收补偿、安置要求。
市、县住房城乡建设主管部门提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
房地产基本制度与政策
房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策是指国家为了规范和促进房地产市场健康发展而制定的一系列法律和政策规定。
这些制度与政策是对房地产市场中存在的问题和风险进行全面考量后所制定的，旨在保护购房者的权益，促进房地产市场的平稳和可持续发展。
一、房产权制度房地产市场的基础是健全的房产权制度，即确权、登记和保护产权的制度。
房产权制度的建立有助于保护产权人的合法权益，增强购房者的信心，促进房地产市场的稳定和发展。
二、相关规划制度在房地产开发过程中，城市规划、土地利用规划等规划制度的实施直接影响到房地产市场的供求关系和发展方向。
房地产市场的需求与土地供给之间的平衡是保持市场稳定的关键。
相关规划制度的制定和实施对于引导和调控房地产市场具有重要意义。
三、市场准入制度市场准入制度是对房地产开发商和中介机构从业者进行准入管理的制度安排。
通过制定准入门槛和规范从业行为，能够提高房地产市场从业者的素质和能力，保证开发商和中介机构的合法性和正规性，维护购房者的合法权益。
四、购房资金监管制度购房资金监管制度是为了防范和打击虚假交易、偷逃税款、洗钱等行为，确保购房资金的合法来源、合法用途和合法支付。
建立健全购房资金监管制度，能有效遏制房地产市场的投机性行为，维护房地产市场的正常运行。
五、房地产税收政策房地产税收政策是国家对房地产市场征收的各项税费。
通过合理设计的税收政策，可以引导房地产市场的供求关系，遏制房价的过度上涨，平衡房地产市场的发展。
六、房屋征收与补偿制度房屋征收与补偿制度是保障公共利益的需要，也是维护被征收人合法权益的需要。
不完善的征收与补偿制度容易引发社会矛盾和不稳定因素。
因此，建立健全的征收与补偿制度，对于保护被征收人的合法权益、平衡社会公平是十分重要的。
总之，房地产基本制度与政策的建立和实施是为了促进房地产市场的稳定和发展，保护购房者的合法权益，维护社会公平和稳定。
在未来的发展中，应该进一步完善和落实相关制度与政策，才能推动房地产市场的可持续发展。
房地产管理基本制度与政策
六、 城乡规划及工程建设管理制度与政策（第六章）
1.城乡规划管理 掌握：城市规划管理。 熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。 了解：城乡规划的基本概念、城镇体系规划。 2.勘察设计管理 了解：勘察设计管理。 3.建设工程招投标与监理 了解: 建设工程招投标与监理。 4.建设工程施工与质量管理 掌握：施工许可制度。 熟悉：建设工程的竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法。 了解：建设工程项目报建制度、建筑施工企业资质管理、注册建造
（1）假设乙公司打算在当年7月1日将其对甲公司债权中的一 部分即30万元转让给丙公司,则（C）。
A．乙公司此时不得转让债权
B．乙公司在12月31日之后方能转让债权C．乙公司此时ຫໍສະໝຸດ 以转让债权，但最高额抵押权不得转让
D．乙公司此时可以转让债权，且最高额抵押权同时转让
甲房地产开发公司长期从乙锁业公司进货，双方在3月1曰约 定：甲乙之间年底结算货款，甲以其营业房在100万元的限 度内为其欠乙公司的货款提供最高额抵押，12月31日为债 权确定日。双方办理了抵押登记，但没有就其他细节作出 约定。
3.商品房销售管理
掌握：商品房预售许可制度、商品房预售 的条件、商品房预售合同登记备案、商 品房现售、商品房销售代理、商品房销 售中禁止的行为、商品房买卖合同、最 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的司法解释。
熟悉：商品房销售的概念。
4.房屋租赁管理 熟悉：《城市房地产管理法》关于房屋租赁的有
的解释》 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具
体应用法律若干问题的解释》 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干
问题的解释》 《城市房地产转让管理规定》 《城市商品房预售管理办法》 《商品房销售管理办法》 《城市房地产抵押管理办法》
房地产行业基本制度与政策总结
房地产行业基本制度与政策总结房地产是一个重要的行业，在中国经济发展中担任着承载和提振经济增长的重要角色。
它以住宅、商业、工业等各类房屋为主体，以开发、销售和租赁为主要经营方式。
然而，房地产行业属于特殊的行业，需要相关的基本制度和政策进行规范和引导。
本文主要对房地产行业的基本制度和政策进行总结。
一、房地产基本制度1、房地产法房地产法是中国房地产行业运作的基本法律，它为房地产行业的运作制定了基本规则，包括房屋权属的确认、房屋交易、抵押、租赁等方面的规范。
2、土地管理法土地管理法是规范土地利用、建设用地的主要法律。
它规定了土地用途划分、土地使用权的取得、土地招拍挂等方面的基本制度，对房地产开发，建设和销售产生着广泛的影响。
3、城市房屋租赁管理条例城市房屋租赁管理条例是规范城市房屋租赁行为的规定，它对房屋租赁的合同签订、租金收取、租赁期限、租房押金等方面进行规范，保障了租房人的权益。
4、商品房预售管理办法商品房预售管理办法是为防范和避免开发商因未完成预售计划而造成购房人的损失而制定的，它规定了商品房预售的时间、方式、预售款管理等基本制度，保障了购房者的利益。
二、房地产政策1、限购政策为控制房价过快上涨，避免投资房地产导致的过热现象，各级政府出台了限购政策，限制购买房屋的家庭数量和购房数量等。
2、房地产税房地产税是一种滞后税收方式，是对不动产实行的增值税和物业税，对房地产市场进行有效调控，调节房地产价格。
3、住房公积金住房公积金是国家制度，旨在帮助城镇居民实现购房理想，减轻房贷负担，缓解住房短缺问题。
4、棚户区改造政策棚户区改造政策是中国政府的重点工程，用于改造贫困人口居住环境，提高居住条件，并新建物业、基础设施等，为经济发展和城市化进程打下基础。
5、房贷政策房贷政策是对购房人通过银行借款购房的行为进行制度化的规定，通过调整贷款流动性、调节市场需求等方式，对房地产行业进行调控。
本文总结了房地产行业的基本制度与政策，这些制度与政策对于规范房地产市场、促进经济发展具有重要的作用。
房地产管理基本制度与政策教学课件104页PPT
（二）土地主管部门 1、国有土地 由国务院代表国家行使 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记
造册，核发证书，确认使用权。
2、集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书， 确认所有权。
集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登 记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
（3）农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（A 记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、乡镇人民政府土地管理部门 （4）土地登记由（C）登记造册，确认有关土地权利。 A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、县级以上人民政府 D、县级以上人民政府土地管理部门
（四）集体土地征收
1、集体土地征收/征用与国有土地上房屋征收的区别 征收内容/适用法律依据/法律后果 2、征收审批权限 两级审批：国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的； （3）其他土地超过70公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政
土地登记的基本单元：宗
（1）单位和个人依法使用的国有土地，由（A ）登记 造册，核发证书，确认使用权。
A、县级以上人民政府 B、县级以上人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、省级人民政府土地管理部门 （2）农民集体所有的土地，由（ A）登记造册，核发
证书，确认所有权。 A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、乡镇人民政府土地管理部门
2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 解决城市低收入家庭住房困难问题。
2010年，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 坚决遏制部分城市房价过快上涨。
第五章房地产交易管理制度与政策
第五章房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策是指国家对房地产市场进行规范和管理的一系列法律法规、政策措施和监管机制。
在中国，房地产市场的规模庞大，涉及到广大人民群众的切身利益和国家经济的稳定发展，因此，建立健全有效的房地产交易管理制度与政策显得尤为重要。
本文将从房地产市场的管理原则、政策调控、注册登记制度等几个方面进行论述。
首先，房地产市场的管理原则是均衡稳定发展。
均衡稳定发展是房地产交易管理制度的基本原则，也是国家对房地产市场稳定的基本要求。
为了保障房地产市场供需的平衡，国家通过政策手段调控商品房的供给和购买力。
例如，限制企业和个人购买第二套住房、提高二手房交易税费等措施，旨在遏制投机炒作，维护市场的稳定。
其次，政策调控是房地产交易管理的关键。
政策调控通过宏观经济的调节和市场运作的约束，促使房地产市场保持平稳、有序的发展。
政府根据市场情况和国家发展需要，制定相关政策，例如限购政策、限贷政策、限价政策等，以控制房价上涨的速度和幅度。
此外，政府还通过调整供地、补贴政策、税收优惠等方式对房地产市场进行引导。
再次，建立健全的房地产注册登记制度是房地产交易管理的重要举措。
房地产注册登记制度是指国家对房地产交易各个环节进行登记和备案管理，以确保交易的合法性和真实性。
在中国，购房和转让房屋都需要进行房产证登记，而且在房地产开发商开始预售前必须获得预售许可证，这些都是为了防止房地产市场出现乱象和欺诈行为。
此外，建立健全的登记制度还有助于对房地产交易数据进行统计和分析，为政府制定相关政策和措施提供依据。
最后，在房地产交易管理制度与政策中，还应加强市场监管，防范风险。
加强市场监管是提高房地产交易管理水平的关键。
要建立一支专业化、规范化的监管队伍，加强对房地产市场活动的监督，及时发现和处理违法违规行为，坚决打击各类市场扭曲行为和不正当竞争行为。
同时，还应加强对金融机构、开发商、中介机构等各方主体的监管，避免金融风险和市场混乱的发生。
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房地产相关制度与政策
第五章房地产相关制度与政策(教材中的第四章，新大纲为第五章，内容基本没修改)
第五章房地产相关制度与政策（1）
第一节房地产与房地产业管理制度简介
一、考试基本要求
考试基本要求
掌握：房地产领域的现行法规体系
二、要点说明（对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级）
1. 房地产领域的现行法规体系（A级）
三、要点内容辅导
1. 房地产领域的现行法规体系（A级）P127
房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。
房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。
房地产业属于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。
房地产相关法规有：
（1）直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》。
（2）国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。
（3）国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》，《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管
理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理办法》等。
（注：可关注相关法律法规的级别）房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。
例题：直接关联房地产的法律主要有（）。
A．《房地产开发企业资质管理办法》
B．《城市房地产管理法》
C．《住房公积金管理条例》
D．《土地管理法》
E．《城市规划法》
答：BDE
例题：房地产管理制度，大体可划分为（）三个方面。
A、房地产开发经营管理
B、房地产管理
C、房地产维修养护管理
D、房地产质量管理
E、房地产施工管理
答ABC
第二节房地产开发经营管理
一、考试基本要求
考试基本要求
掌握：
熟悉：房地产开发项目的规划设计管理，工程竣工验收备案制度，
了解：施工许可证制度，
二、要点说明（对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级）
2. 房地产开发项目的规划设计管理（B级）
3. 城市规划与房地产开发项目的关系（D级）
4. 房地产开发项目管理应遵循的制度（B级）
5. 建筑工程质量管理制度（C级）
6. 房地产开发的施工许可证制度（C级）
7. 工程竣工验收备案制度（B级）
三、要点内容辅导
房地产开发企业管理P128
房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体，必须依法设立。
(一)设立房地产开发企业的条件
设立房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外，还应符合以下条件：
(1)有100万元以上的注册资本；
(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
（二）房地产开发企业资质
为规范房地产开发企业的市场活动，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级。
不管哪个资质等级房地产开发企业，商品住宅销售中都要实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
(三)房地产开发企业的市场活动规则
房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
例题：规范房地产开发企业的市场活动，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为（）个资质等级。
A．3
B．4
C．5
D．6
答：B
例题：二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积（）万平方米以下的开发建设项目
A．30
B．25
C．20
D．10
答：B
房地产开发经营管理：
房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。
2. 房地产开发项目的规划设计管理（B级）P131
房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。
城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。
(一)城市规划的概念和与房地产开发项目的关系
城市规划的概念
城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署。
城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。
城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。
(二)房地产开发项目的规划设计审定
规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
（1）．建设项目选址意见书
建设项目选址意见书的主要内容是：建设项目的基本情况和项目规划管理的主要依据。
（2）．建设用地规划许可证
由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地。
（3）建设工程规划许可证
建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。
(三)城市规划部门对建设项目的检查和监督
检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能。
真题．城市规划部门对房地产开发项目的管理，具体是( )。
（2010；55）
A．审定项目规划设计和实施监督检查
B．核发房地产开发企业资质证书
C．组织工程竣工验收
D．核发施工许可证
答案：A
真题．房地产开发项目的规划管理主要是有关行政主管部门审批、核发“一书两证”。
其中，“一书”是指建设项目选址( )书。
（2010；56）
A．建议
B．意见
C．确认
D．通知
答案：B
真题．城市规划部门对房地产开发项目的规划设计管理的主要方式是审批、核发“一书两证”，其中“两证”是指建设用地规划许可证和( )。
（2011；55）
A．工程建设施工许可证
B．项目报建与施工许可证
C．建设工程监理许可证
D．建设工程规划许可证
答案：D。