桂林旅游房地产报告

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摘要: (1)

第一部分：桂林发展状况.......................................................... 错误！未定义书签。

1.1旅游业发展状况................................................................... 错误！未定义书签。

1.2房地产发展状况 (3)

第二部分：桂林旅游房地产 (4)

2.1桂林旅游房地产发展状况................................................... 错误！未定义书签。

2.2桂林旅游房地产的开发模式 (5)

2.3桂林旅游房地产发展的特点 (6)

第三部分:桂林旅游房地产SWOT分析 (7)

3.1桂林旅游房地产S分析 (7)

3.2桂林旅游房地产W分析 (8)

3.3桂林旅游房地产的O分析 (9)

3.4桂林旅游房地产T分析 (9)

第四部分:建议 (10)

参考摘要 (10)

摘要:桂林风景秀丽，自古享有“山水甲天下”的美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地。历届桂林政府也大力发展旅游产业，每年接待的国内外游客超过千万。在旅游资源极其丰富独特，游客来源极其广泛的情况下，其旅游房地产的发展却远远落后于国内其他旅游城市，与其在旅游界拥有的地位格格不入。

本文将从简介桂林旅游业概况、桂林房地产概况开始，阐述桂林旅游房地产的现状，探析桂林旅游房地产发展开发模式及发展的特点，对桂林旅游房地产进行SWOT分析，最后为桂林旅游房地产的发展提出了一些建议。

第一部分桂林发展状况

图自———

中国统计信息网.桂林2010各年国民经济和社会发展统计公报

1.1桂林旅游业发展

桂林，自古享有“山水甲天下”之美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地城市。凭着丰富的旅游资源和独具特色的城市魅力，桂林市历届政府大力发展旅游业，目前年接待入境游客上千万人次， 2008年虽然遭受百年一遇的金融危机，但旅游收入依然突破百亿；据中国统计信息网.桂林2010各年国民经济和社会发展统计公报最新数据显示，2010年旅游接待人次已达2246.33万人次，增长20.8%。可见，桂林旅游业处在蓬勃发展时期。

图1：2005-2010年桂林旅游接待情况

据中国统计信息网.桂林2005-2010各年国民经济和社会发展统计公报

数据制图

图2：2005-2010年桂林旅游收入情况

据中国统计信息网.桂林2005-2010各年国民经济和社会发展统计公报

数据制图

1.2 桂林房地产发展

桂林房地产业起步于二十世纪八十年代，由于当时城市居民住房还处于单位房改分房和集资建房的计划经济时代，当时的投资额和开发量也仅仅局限于极小的规模，其产品也基本上全部销售给政府部门，基本上处于一种无意识无理念的萌动状态。进入二十世纪九十年代中期，随着桂林经济迅猛发展，桂林的房地产业也迎来了一个发展的春天，特别是桂林市城市大改造的实施，更是将桂林的房地产推向了一个发展的高潮。

近几年,随着大城市发展的规划,桂林房地产投资一直保持高速增长.。受2008年次贷危机和政府宏观调控的影响，全年投资增幅曾大幅回落，同比增长只有5.1%，比2007年涨幅跌了30个百分点。进入2009年房地产投资增长稳步回升，而2010年上半年投资总额更是高达51.20亿元，相当于2006年全年投资总额，同比增长40.6%。

据中国统计信息网.桂林2005-2010各年国民经济和社会发展统计公报

数据制图表1：2005-2010年桂林房地产投资情况

据中国统计信息网.桂林2005-2010各年国民经济和社会发展统计公报

数据制图

由表中，我们可以得知，桂林市房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分，连续多年保持高速增长。但是，房地产投资占固定资产投资的比重逐年有所降低。

这固然与桂林市政府加大工业等其它产业的投资有关，但这也反映了桂林房地产市场的窘境。

第二部分桂林旅游房地产发展

对于旅游房地产的含义，目前有很多说法，事实上从不同的角度看旅游房地产确实有不同的内涵。

旅游房地产有别于传统房地产，是依托周边丰富的旅游资源、融旅游、休闲、度假、居住为一体，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游、休闲、培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。

旅游房地产通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和经

营管理等各个环节，充分利用了旅游业所形成的市场与吸引力，实现了房地产开发的有效经济循环，形成了房地产开发的回报。较之一般的住宅,旅游房地产具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

2.1桂林旅游房地产发展状况

桂林旅游房地产起始于2004年，2005年桂林市政府通过成立“桂林市旅游房地产协会”这一形式，集中整合有意进入旅游房地产的开发商和旅游运营商，使信息充分共享，为旅游地产保驾护航。在此背景下，旅游房地产在真正意义上才开始发展。

表2：2010年桂林、三亚两地旅游地产对比情况

三亚和桂林同为著名旅游城市，但海南旅游地产和旅游产业的发展却远远高于桂林。2010年三亚旅游地产收入高达103.77亿元，旅游地产占整个房地产销售收入的80%，旅游房地产甚至成为三亚拉动国民经济增长的引擎；同期，桂林旅游地产销售收入仅有0.64亿元，仅占当地房地产销售收入的0.78%。

2.2桂林旅游房地产的主要开发模式

目前国内旅游房地产项目开发依据其功能的不同，可以分为娱乐类旅游房地产开发、观光类旅游房地产开发、接待类旅游房地产开发、景观型住宅区开发和以大盘形式出现的综合型旅游房地产开发五大基本模式。

目前桂林旅游房地产的开发现状主要有以下几种类型：

一、以提供第一或第二居所为主要目的的景观住宅

这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出

的市区内漓江边或市郊风景优美的地段。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。这类住宅偏重于房地产的特点，旅游元素主要是其促使地产升值，促进销售的卖点，比如漓江奥林园、阳朔书童苑等。

二、旅游观光休闲度假村

旅游观光休闲度假村,指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假

区的优越自然条件、地理位置开发的具有观光、餐饮、娱乐、住宿等多种功能的住宅项目，如桃花江边的5号公馆等。

三、产权酒店

产权酒店,即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托

酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。委托管理期间，投资人将获取一定的投资回报。如阳朔唐人街、彰泰利好时代产权式酒店等。

四、主题公园

主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。主题公园最早的起源是从祭祀上的玩把式开始的，这只是初级阶段，后来发展到马戏团、游乐园，最后形成了真正现代意义上的主题公园。如兴安乐满地。

五、主题街区

主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。如瓦窑旅游商品批发城。

2.3桂林旅游房地产发展的特点

桂林旅游房地产的发展大致有以下一些方面的特点：

一、多分布在城郊地带，大都靠近旅游景区

桂林的旅游房地产项目在空间上多分布在城郊地区，大部分位于城郊旅游景观带内，大都靠近旅游景区或者在就旅游景区内。这一方面是旅游房地产本身的定位决定的，另一方面也是旅游景区环境的吸引力所致。在今后的发展中，各大旅游景区和旅游风景区还将是旅游房地产项目布局的重点地段。

二、产品类型较少

目前桂林的旅游房地产产品类型主要是以第二居所为主，产权酒店、休闲度假村等新的产品形式较少。目前以分时度假形式经营的酒店基本上在桂林还处于空白阶段；产权酒店也仅仅只有阳朔唐人街酒店等少有的几家。其余的大都是面向外地消费者的度假居所。这种情况主要是与目前我国相关的产权制度环境不够成熟有关。

三、以新项目的开发和建设为主，以改造方式开发的较少

桂林旅游房地产开发有两种主要的形式。其一是最初以房地产的开发形式进行的，在发展中逐步由房地产业向休闲度假业转型，华侨经济开发区的开发就是如此；其次是伴随着旅游项目的建设而兴建的旅游房地产，如阳朔东街等，而这些项目都无一例外的属于新项目的开发和建设。

四、开发规模较小，开发商资金实力和开发水平不够

桂林市由于自身经济规模及市场容量较小，其开发商资金实力及开发水平都处于比较低级的阶段，因此旅游房地产的开发规模一般都比较小，虽然出现了像兴安乐满地主题乐园这样较大的旅游项目，但与杭州、深圳等城市相比，目前桂林还没有出现类似宋城和华侨城这种旅游新城之类的超大规模的旅游房地产项目。

第三部分桂林旅游地产SWOT分析3.1桂林旅游房地产S分析

优势(Strength)

桂林地处泛珠江三角洲经济区与泛北部湾经济区的叠加部位，又是大湄公河

次区域经济合作区的门户城市，同时也是国家西部开发战略中的中城市。

一、旅游资源优势

（一）山水甲天下

一个“甲”字道出了桂林山水冠绝天下的豪气。典型的“喀斯特”岩溶地貌，遍布全市的石灰岩经亿万年的风化浸蚀，形成了千峰环立、一水抱城、洞奇石美的独特景观，被世人美誉为“桂林山水甲天下”。其中最具有代表性的景点有：象鼻山、伏波山、南溪山、尧山、独秀峰、七星岩、芦笛岩、甑皮岩。

（二）文化古城

桂林除了拥有秀丽的山水风光外，还有2000多年沉淀下来的厚重历史文

化。秦始皇统一中国后，设置桂林郡，开凿灵渠，沟通湘江和漓江。桂林从此便成为南通海域，北达中原的重镇。宋代以后，它一直是广西政治、经济、文化的中心，号称“西南会府”。桂林作为我国首批24个历史文化名城，具有代表性的历史文化遗迹或遗址有兴安的灵渠(秦朝著名的水利、军事工程)、桂海碑林、明朝的靖江王城和王陵及八路军办事处等。

（三）独特的民族风情

在这一片神奇的土地上，生活着壮、瑶、苗、侗、仫佬、毛难等十多个少数民族。千百年来，各民族同生同息、相濡与共，形成了独特的区域民族文化特色。

二、交通网络优势

1、桂林拥有举世闻名的漓江。

2、湘桂铁路

3、四通八达的高速公路网，桂林与周边省份和城市的距离变得近在咫尺。

辖区内还有322和323国道越境而过，以及通往各县城的如桂黄一级公路、桂阳二级公路等一、二级省道，构成了桂林便利的公路交通网；

4、桂林拥有广西区内最大的国际机场。

三、政策资源优势

作为一个政策性区域城市，桂林享受的政策包括两个层次：第一层次，桂林作为广西壮族自治区的三个重点中心城市之一，享有自治区区别于一般省份的一切优惠政策；第二层次，桂林作为西部开发的中心城市，享有中央赋予的在基础设施建设、环境保护等方面的一系列投融资优惠政策。

3.2桂林旅游房地产W分析

劣势(Weakness)

一、土地资源劣势

桂林作为一个山城，其可建设土地资源比较短缺，随着国家对耕地保护政策的深入实施，使得以旅游景区为依托的可开发国有土地资源相当缺乏，严重地制约了旅游房地产的发展。

二、资金劣势

桂林目前从事旅游房地产开发的企业数量不多，规模也不大，基本上都是从

传统的房地产开发转型而来的，其资金积累小，银行融资困难，这也决定了其开发的旅游房地产规模不会太大，其开发的产品档次不会太高，也相应地限制了桂林旅游房地产的发展。

三、法律劣势

旅游房地产在法律上基本上一直是空白，桂林产权酒店从诞生就伴随此问题。目前无论是国家还是桂林市，均未出台有关旅游房地产的相关法规，导致桂林旅游地产发展无法可依，无章可循，甚至有所限制。

3.3桂林旅游地产的O分析

机会(opportunity)

国家旅游综合改革试验区2009年12月,国务院在《关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》中明确提出“建设桂林国家旅游综合改革试验区”，这是我国首个以城市为单位建设的国家旅游综合改革试验区，为桂林各项产业的发展均带来了千载难逢的机遇。

3.4桂林旅游地产T分析

威胁(Threat)

一、客户资源的竞争

桂林作为一个以旅游业为支柱产业的中等城市，其旅游经济收入在城市GDP中占有极大的比重。在国内，与桂林城市定位比较相象的城市举不胜举，诸如云南的丽江、大理，海南的海口、三亚，安徽的黄山等等，它们与桂林在发展旅游房地产上存在着客户资源的竞争；除此之外还有一些旅游业占重要地位的综合性城市，如厦门、大连、昆明等等对于桂林发展旅游地产来说，也存在一定的定位重叠，可能会导致与其他城市之间争夺资源的情形。

二、相关的配套政策

具体而言，当前发展旅游房地产是一个跨平台的超前行业，面临着双重税收问题。按照国家的税收政策，旅游房地产的购置业主要交纳房屋购置税和营业所得税两种税费。这大大地影响了旅游房地产业主置业和经营的积极性，造成市内的一些旅游房地产产品（例如阳朔的唐人街、丽景?5号公馆）出现了中途转为普通住宅的问题。

第四部分建议

一、创新旅游房地产开发模式,形成具有桂林特色的核心竞争

面对旅游模式单一以及区域和同类旅游竞争加剧的多重挑战,桂林的旅游房地产发展必须对自身有一个定位,避免产业与项目结构上的雷同,努力发挥桂林市“山水甲天下”的独特优势,将自然资源、人文景观、历史文化、民族风情等,围绕所扮演的角色和功能目标,整合到旅游房地产开发模式中,同时吸取产权酒店、分时度假、等开发模式的先进经验,形成具有桂林特色的核心竞争力。

二、注意外部影响,保护稀缺的生态景观资源

桂林在旅游房地产的开发过程中应建立政府和开发商的良性互动关系,规划先行,合理布局,均衡布点,既着眼于当前,又立足长远。将旅游房地产的开发效益与桂林市的生态景观资源相结合,实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

三、追求一流的品质,打造人性化的设计

旅游房地产项目的品质是销售的最大保证。在旅游房地产的开发过程中,应结合桂林山水和文化特色,严格把关,用心去做,前瞻性、高水平地搞好建设规划,真正做到功能完善、设备齐全、规模恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服,体现人性化的设计,打造一流的品质。

四、营销模式多元化,重视推广外埠市场

桂林应当充分借鉴其他地区的成功经验,开展多元化的营销方式。政府应当联系开发商一起积极地向外推介桂林、宣传桂林,让更多的人来这里休闲置业。只要有政府牵头,企业发力,媒体搭桥,整体营销,就有可能事半功倍地打造出桂林旅游房地产营销新模式。

五、避免旅游房地产业的繁荣反哺城市经济、文化建设

繁荣旅游房地产市场并不是桂林市的最终目的,推动桂林旅游业、房地产业的发展,从而带动相关餐饮、零售、文化等周边产业的发展,达到桂林整个城市的提升,给桂林居民带来真正的实惠,实现社会的和谐、统一,才是桂林发展的长远目标。

参考摘要

【1】中国统计信息网.桂林2006-2010各年国民经济和社会发展统计公报【2】桂林旅游房地产协会.桂林市发展旅游房地产考察报告.2010-3-2