聊城房地产市场分析
市场分析报告模板（附实例）
市场分析报告模板（附实例）＊＊（地区）房地产市场调查报告⼩组成员：⼯作分解：讲解：PPT原理与思路：市场研究与市场推⼴是市场营销的两个步骤，⼆者相互关联，不可或缺。
前者通过详尽的市场调查，采集相关市场数据，并运⽤科学的⽅法加以分析，从⽽准确把握宏观市场及区域市场的供需状况，深⼊了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学的预测市场⾛向、竞争对⼿及竞争形式，最终确定准确合理的市场定位；⽽后者则根据前者的研究成果——市场定位——解决市场推⼴中的具体措施，如价格策略，销售策略，⼴告宣传策略，促销⼿段的组合策略等。
简⾔之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。
体系与⽅法：市场调研报告将从宏观和微观两个层⾯展开，宏观⽅⾯包括：宏观经济形势，产业政策向导，房地产项⽬开发、销售情况，产品⾃⾝与市场营销的所处阶段与具体特征；微观⽅⾯包括：项⽬所在区域的⾃然、经济及⼈⽂状况，区域市场的供应及需求分析。
第⼀部分宏观区域分析⼀、＊＊区域社会经济发展状况1、区域概况（⽹上资料或统计局）（1）地理位置（位置、所辖区域、⾯积、市区⾯积）（2）城市性质及地位（城市的历史、⽂化、所占的重要地位）（3）城市规模（城市⽤地规模、⼈⼝规模）（4）城市总体布局（城市格局、所含区、规划⽅向、突出特⾊）2、区域经济发展概况（数据来源统计局标明资料数据的年份）（1）区域国内⽣产总值及增长⽐例、⼈均国内⽣产总值及增长⽐例（2）⼈均可⽀配收⼊及增长，消费性⽀出及增长、平均⼯资⼆、区位分析1、项⽬区域位置与⾃然概况（1）项⽬所在区域概况（项⽬所在区域是⼤区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作⽤）附：项⽬地块位置图（2）区域位置（项⽬具体位置、占地及位置优势）（3）区域景观条件（项⽬所在区域景观）2、项⽬与城市主要商业区及就业区的联系分析（1）项⽬所在区域的交通情况（项⽬周边的快速路、主⼲路、次⼲路、⽀路；项⽬周边的公交线路；项⽬到达市中⼼的乘车路线及时间）（2）主要商业区、就业区的分布及与项⽬的关系A、CBD（中央商务区）（所处位置与项⽬距离、时间）B、C RD（中⼼商业区）（所处位置与项⽬距离、时间）C、C ID（科技商务中⼼区）（所处位置与项⽬距离、时间）D、分析项⽬与上述区域的关系3、城市规划对项⽬开发的影响（1）区域整体规划概况（2）项⽬周围规划概况（3）规划对项⽬的影响三、区域分析结论1、经济发展、⼈均收⼊及⽀出消费2、项⽬的区位优劣势3、项⽬劣势的交通优4、⼤规划与项⽬周边的⼩规划对项⽬的影响分析第⼆部分＊＊区域房地产的市场分析（住宅或商业）⼀、＊＊区域住宅（商业）市场的发展状况1.区域住宅（商业）市场的发展回顾及概况（1）起步兴起期（时间、⾸批代表作、产品特征）（2）平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）（3）整合提升期（时间、代表⼤盘、产品及战略理念、需求状况）2.近年来区域住宅（商业）市场供求分析（1）市场供应⽅⾯（近⼏年来的施⼯⾯积及增长）（数据来源：房地产开发办）（2）市场需求⽅⾯（近⼏年来的销售⾯积及增长，销售总额）（数据来源：房地产开发办）（3）价格变化（各类房产项⽬的价格及涨幅：经济适⽤房、多层住宅、⾼层住宅、别墅、⾼档公寓、写字楼、商业⽤房）（数据来源：统计局）3.区域住宅（商业）市场的发展特点（1）政府对市场的管理调控⼒强（相关房地产政策及区域房产政策的出台及作⽤）（2）市场体系逐步完善（主要包括出现多层次的供应房及⼆⼿房的发展）（3）市场热点向规模化的转移（⼤盘的出现、配套的完善，社区的规划及设计）（4）房地产企业的汰弱留强进程加快（外地开发商的进⼊和现有开发商的状况及分析）（5）其他4.区域住宅（商业）市场格局（根据市场状况将城市划分为⼏个区域版快，再根据版快进⾏分析）例：东部版快（发展背景：区域状况、交通、配套、规划；楼盘特点：该板块内的楼盘共性；销售情况：价格、交房、档次、销售率）⼆、项⽬所在区域的房地产特性前⾯板块分析中应涉及到该部分内容，再将该区域⽬前销售的具体代表项⽬进⾏分析，为本项⽬提供依据。
2019【城市进入研究】山东十七地市-山东省城市基本面分析及重点城市市场情况
临沂 51544 -4.80% 54500 5.7% 55935 2.6% 184.9 199.3 205 2.02 1.67 51.30% 54.30% 55.30% 27511 30345 31195
日照 75044 7.13% 79353 5.70% 81765 3.0% 96.49 97.45 99.53 0.70 0.73 69.12 69.43 70.62 25025 27470 26850.5
东营 57599.5 -6.85% 66710.5 15.82% 80679 20.94% 67.3 67.74 62.83 2.89 3.32 66.46% 68.48% 74.32% 33294 36182.5 37908
淄博 79638.81 6.86% 87319.61 9.64% 89495.12 2.49% 226.12 227.57 286.59 1.84 1.62 65.31% 65.71 67.26% 31515 33534 33793
青岛 济南 淄博 潍坊 临沂 烟台 济宁 威海 德州 菏泽 滨州 聊城 泰安 枣庄 东营 日照 莱芜
十七地市房地产销售均价
排名
城市
1
青岛
2
济南
3
烟台
4
泰安
5
日照
6
东营
7
淄博
8
威海
9
济宁
10
聊城
11
德州
12
滨州
13
临沂
14
莱芜
15
潍坊
16
菏泽
17
枣庄
2016年平均房价 2015年平均房
（元/平米）
价（元/平米）
13
基础数据统计(市辖区）
聊城二手房交易税费明细
目前聊城新房市场可售房源选择性不多，而且多数是期房，于是许多购房者将目光转移到二手房市场上。
但是因为二手房交易手续比较繁琐，而且交易中各种各样的税费名目众多、标准不一，令不少购房者挠头。
那么，在聊城二手房交易过程中到底需要哪些费用呢？各种费用的收费标准是什么？普住和非普住、商铺缴纳税费有何区别？首套房以及二套房又有和差别？对此聊城房产网小编特意采访了聊城市房地产交易中心二手房交易窗口的工作人员，详细梳理了在聊城购买二手房过程中买卖双方需要承担的各种税费，供购房者参考。
住建委二手房交易中心的工作人员告诉记者，在二手房交易过程中，需要买卖双方承担的税费按照收取部门的不同大致可以分为三类：地税部门收取、房管部门收取、其他部门收取。
具体来看，在这三部分中，占的比例最大的为地税部门收取。
各项收费内容具体收费标准如下：。
2013年聊城房地产市场调查报告
2）、南部新城区
“ 新区南扩”南部新城将共实施市政公用基础设施、房地产开发、棚户区改
造等7大类108个项目建设，到15年基本建成一座功能完善、环境优美，集办公、商业、居住和文化 旅游为一体的现代化新城。
新城规划建有凤凰湖度假区等中心旅游项目，未来聊城市政府、东昌府区政府等行政机关单位
也将搬迁至该区。这些项目的建设使得大量人流涌入新城区，该区域房地产市场也将迎来大发展，
3
城市印象
未来城市建设规划
聊城坚持“江北水城·运河古都”的城市定位，拉 大框架，突出特色，完善功能。根据聊城市城市规划 布局，城市建设用地以东扩、南展为主要发展方向。 目标到2015年，建成面积100平方公里、人口
100万的“双百大城市”。为此，相关部门在抓好中
心城市“拓展”工程的同时，注重高起点搞好城市规 划。
阶段 划分 第 一 代 第 二 代
1000元以 内
01 年— 05年
15003000元
第 三 代
06 年— 10年
外地房企进驻，规模划小区 逐渐增加。产品品质快速提 升。小高层产品逐渐成为市 场主力。
小区分组团，彻底打破行列式布局； 多种立面风格出现，小区形象提升； 景观概念提升，园林式小区增加；
6
宏观经济环境总结
1）、GDP、人均GDP连续三年保持稳定、快速发展，整体经济环境运行状况良好； 2）、优质的投资环境，吸引了大量外部资金投入，大大带动了城市经济发展。 3）、城镇居民持续收入增加，固定资产逐年增加，人均消费性支出越来越高等关键数据显示出人们对 生活水平要求越来越高；
快发展的经济环境为房地产市场发展奠定了基础，持续增加的 居民收入与支出，为房地产发展提供了有力支撑，居民对生活水品 越来越高的要求，为房地产产品提出了新的要求，未来地产高品质 产品的发展已经成为一种趋势！
聊城市人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见
聊城市人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见文章属性•【制定机关】聊城市人民政府办公室•【公布日期】2017.10.31•【字号】聊政办发〔2017〕18号•【施行日期】2017.10.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文聊城市人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见聊政办发〔2017〕18号各县（市、区）人民政府，市属开发区管委会，市政府各部门:为认真贯彻落实国家和省关于房地产工作的决策部署，加强和改进住房及用地供应管理，规范市场秩序，稳定市场预期，根据山东省人民政府办公厅《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（鲁政办发〔2017〕59号）等文件精神，现就促进全市房地产市场平稳健康发展提出以下意见。
一、强化县（市）政府主体责任各县（市）人民政府是房地产市场调控的责任主体，负责贯彻落实国家、省和市有关房地产工作的决策部署，结合本地实际制定具体调控措施，促进房地产市场平稳健康发展。
因主体责任落实不到位，导致本地房地产市场产生异常波动，造成不良影响的，要对当地政府进行问责。
二、健全房地产工作有关制度各县（市）人民政府要根据省和市有关要求，建立健全房地产市场调控协调机制、监测分析制度、警示督导制度、约谈问责制度；加快建立统一规范、准确及时的房地产市场信息定期发布机制，稳定市场预期；进一步压实责任，确保完成房地产调控目标。
三、加强住宅用地供应管理严格落实住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号）要求，建立住宅用地供应与商品住房库存状况挂钩机制，根据商品住房库存去化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。
建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地；如发现资金来源与申报不符或违反规定的，解除成交确认书，并2年内禁止在全市范围内参与土地招拍挂。
2020年山东聊城房价下降趋势明显
2020年山东聊城楼市价格下跌趋势明显2020年是党和政府全面进入小康的一个节点，相较于过去的十年，人民的生活水平均有了大的提高。
但是国内经济增长的下行压力持续增大，尤其是2020年的新冠肺炎疫情的突袭，使得本就压力巨大的经济形势变得尤为困难。
房地产作为中国地方经济的一个重要的支柱型产业同样也面临巨大的挑战，房市发展衰退期业已明显。
而山东省聊城市作为一个经济大省的较为落后的城市，在中国很具有代表性。
山东省作为经济大省，石油化工、有色金属、冶炼等高规模化高耗能高污染的产业占全国一半以上。
同样人口红利也大，山东省人口总量在1亿左右，人口消费规模大，基数大。
而聊城又是最能代表山东省的一个地级市参考模型。
所以我们就分析一下聊城市的房产市场的发展趋势。
首先，聊城市总面积8715平方千米，辖东昌府区、茌平区、临清市、冠县、莘县、阳谷县、东阿县、高唐县8个行政县(市、区)和省默认经济技术开发区、高新技术产业开发区、江北水城旅游度假区3个市属开发区（功能区，属于地方划分，不具备行政区域级别）。
人口约600万。
经济发展一般，2019官方的人均收入在5600左右（去除五险一金），公务人员工资10000元左右（除去五险一金）；民间调查工资2500-4000（没有任何社会保险）。
工资收入的贫富差距很大！为什么不说GDP，和人均GDP，？因为这些数据对群众的现实生活参考意义不大，故省略之。
根据独立第三方的大概率统计，聊城市辖区（含东昌府区）拥有商品住房（含在建）超过50万套，而棚户改造和市郊区区拆迁的房屋也有10万套。
总计市辖区各类住房有60万套。
同时，各下辖县市区总量也有60万套。
这些建在新城区的房屋超过了120万套，且这些数据不包括城郊区的农民自盖平房、楼房和别墅。
而生活在市区和县区城镇人口总量不超过180万，以3人为一户计算，仅仅60万户。
这60万户，生活在拥有120万套楼房的市县城区内。
平均一户2套！同时，新规划新建的项目仍在不断的开发。
聊城售楼处现状分析报告
聊城售楼处现状分析报告1. 引言聊城是山东省的一个重要城市，近年来城市发展迅速。
作为房地产市场的重要组成部分，售楼处在城市发展中起到了至关重要的作用。
本报告将对聊城售楼处的现状进行分析，并提出相应的建议。
2. 售楼处规模聊城的房地产市场逐渐成熟，售楼处规模逐年扩大。
目前，聊城的大型开发商纷纷在城市中心和周边地区设立售楼处，以满足市场需求。
售楼处的面积从几百平方米到上千平方米不等，设备设施也日益完善。
3. 售楼处布局售楼处的布局非常重要，能否给购房者留下好的印象直接关系到售卖和宣传效果。
我们对聊城多个售楼处进行了调研，发现了以下几个特点：- 采用开放式设计，给人以宽敞明亮的感觉；- 设有儿童游乐区，旨在吸引购房者家庭的关注；- 突出展示样板房，通过体验式看房增加购房者的兴趣；- 专业的销售团队，配备舒适的洽谈室。
售楼处的布局不仅要考虑展示效果，也要注重购房者的体验感。
4. 售楼处建设成本售楼处的建设成本是企业所需考虑的重要因素之一。
根据我们的调研结果，一个规模较大的售楼处建设成本约为500万元人民币左右，其中包括场地租赁、装修设计、设备购置等费用。
建筑商在建设售楼处时需要综合考虑投入和预期回报的平衡，确保盈利能力。
5. 售楼处市场竞争聊城的房地产市场竞争激烈，售楼处作为销售的前线，与竞争对手的差异化非常重要。
我们发现以下几个竞争策略：- 采用人情化服务方式，增加购房者的满意度；- 开展多样化的促销活动，吸引更多购房者的关注；- 与附近商圈合作开展联合营销，增加品牌曝光度。
售楼处需要在市场竞争中找到自己的独特之处，形成竞争优势。
6. 售楼处面临的挑战虽然售楼处在发展过程中取得了一定的成绩，但仍然面临一些挑战。
首先，聊城的房地产市场竞争压力较大，售楼处需要不断创新和改进以保持竞争力。
其次，购房者需求变化快速，售楼处需要及时了解市场需求并进行调整。
此外，政策环境的变化也会对售楼处的运营产生影响。
7. 建议为了提升聊城售楼处的运营效果，我们提出以下建议：- 加强市场调研，及时了解购房者需求和竞争对手情况；- 不断优化售楼处的布局和设计，提升购房者的体验感；- 提高销售团队的专业程度，提供更好的售前和售后服务；- 加大对售楼处的宣传力度，提高品牌知名度和影响力。
聊城房地产城市解读
增长率% 8.40 8.33 7.91 8.40 8.06 8.40 8.00 8.50 7.41 8.62 8.57 8.98 8.54 8.79 9.20 9.50
城市解读
【城市产业】聊城以二产为主，三产为辅，支柱有色金属产业位于全国前列
聊城支柱产业为有色金属加工、纺织、设备制造、汽车制造、农副品加工、化工，其中铝电产业位于全国前列，且信发集团（主营铝电）为聊 城唯一千亿级企业，全国排名第五位。
青岛 济南 淄博 潍坊 淄博 济宁 临沂 东营 泰安 威海 德州 聊城 菏泽 滨州 枣庄 日照
青岛 济南 东营 威海 烟台 淄博 潍坊 泰安 滨州 济宁 临沂 日照 枣庄 德州 聊城 菏泽
郑州市 洛阳市 南阳市 邯郸市 聊城市 菏泽市 许昌市 周口市 新乡市 安阳市 商丘市 信阳市 焦作市 驻马店市 邢台市 平顶山市 开封市 阜阳市 蚌埠市 濮阳市 长治市 宿州市 三门峡市 运城市 晋城市 亳州市 漯河市 淮北市 鹤壁市 济源市
0% -5%
聊城三产占比/增速交叉分析
27% 批发零售
交通运输 仓储邮政
8%
住宿餐饮
6%
2%
4%
6%
公共事业
10%
房地产
9% 4% 5%
8%
10%
12%
14%
12% 金融
5% 5% 4% 2%
16%
18%
增速
20%
排序
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2018年中国有色金属企业排行榜
企业
中国铝业集团有限公司 山东魏桥创业集团有限公司
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
中原城市群GDP排行榜（亿元）
销售经理年度工作总结15篇
销售经理年度工作总结15篇销售经理年度工作总结1的主要工作内容如下：一销售部日常管理工作销售部门是公司对外展示的形象窗口，代表一个公司的外表，是先锋部队。
同时销售工作也是最直接的，拿业绩说话，当然，天天跟形形色色的人打交道也是最难的一件事情，特别是有一些客户不讲道理，死缠烂打。
面对这些工作，为了完成任务目标，自我强化工作意识，提高工作效率，细化工作内容，明确工作责任，冷静处理客户问题，力求达到客户满意，创造良好的客户口碑，力求各项工作准确，避免疏漏和差错，各项工作规章制度完善。
1、认真做好市场调研工作，对聊城市场尤其是嘉明片区房地产竞争项目情况的摸底，同时做出细致分析，做好调研记录，并及时和团队分享，做到知己知彼百战不殆。
2、营造现场火爆成交氛围，促进成交。
指导协调策划部门根据市场变化及时调整营销推广计划。
在销售现场做好总控，盯紧案场每一个环节，应对突发情况，核对房源、价格、优惠等确保准确，避免疏漏和差错3、做好客户问题的处理，客户多了什么情况都有，要退房的，要优惠的，对合同条款不满意的等等。
在保证公司利益不被侵犯的前提下，与客户周旋、洽谈，不但要完成签约，还要客户一定满意，提高公司的美誉度，提高老带新的成功率。
4、加快项目回款，积极敦促销售人员及时催款、处理问题客户，指导协调客服部门及时合同打印、签约、按揭等销售手续的办理，提高回款速度和回款额，为项目持续发展打下基础5、做好销售人员培训学习工作，及时捕捉政策信息、专业知识等信息给销售人员分享，组织召开专题会使销售人员共同学习6、做好与其他部门的沟通协调，做好财务、行政、工程、物业等相关职能部门的沟通协调工作，在保证各项工作准确迅速完成的同时，与兄弟部门之间相互沟通，相互学习，共同提高二、加强自我学习，提高自身素质是公司大跨越大发展的一年，多年的销售生涯让我懂得，只有不断学习，努力提高自我，才能在竞争中立于不败之地。
因此，在过去一年里，我着重提高自身素质，不断学习，以正确的态度对待各项工作任务，提高工作主动性，努力提高工作效率和业务水平。
聊城产业现状分析报告书
聊城产业现状分析报告书1. 引言聊城市位于山东省西南部，是一个重要的产业城市。
本报告将对聊城市的产业现状进行分析，包括聊城市的主要产业结构、产业发展动态以及面临的挑战和机遇等方面的内容。
2. 主要产业结构分析聊城市的主要产业包括农业、制造业、能源与矿业、建筑业和服务业等。
其中，农业是聊城市的优势产业，以粮食生产为主力，同时也发展了水果种植和畜牧业等。
制造业主要集中在汽车制造、机械制造和化工等领域。
能源与矿业方面，聊城市拥有丰富的煤炭资源，培育了一批规模较大的煤矿企业。
建筑业方面，聊城市的房地产市场发展迅速，也带动了相关产业的发展。
服务业方面，聊城市的金融、商贸、物流和旅游等行业都取得了较大的发展。
3. 产业发展动态分析近年来，聊城市的产业发展呈现出以下几个重要的动态变化。
首先，农业领域实现了结构调整和升级。
聊城市加大了农业现代化的力度，推动农业从传统的种粮为主向绿色、高效、特色农业转变。
发展了大棚蔬菜、水果种植、畜牧业和水产养殖等领域，提高了农业产业的附加值。
其次，聊城市的制造业得到了加强和发展。
通过引进外资、技术创新和产业转型升级等措施，聊城市的制造业迎来了新的发展机遇。
特别是汽车制造领域，聊城市已经形成了一支具有竞争力的汽车制造产业集群。
第三，聊城市在能源与矿业领域取得了突破。
煤炭产业是聊城市的支柱产业之一，聊城市的煤炭企业逐渐实现了规模化和集中化，产品质量和效益不断提升。
最后，聊城市的服务业得到了快速发展。
金融、商贸、物流和旅游等行业都取得了较大的成就。
特别是金融业方面，聊城市的银行、证券等金融机构逐渐完善，为聊城市的产业发展提供了有力的支持。
4. 面临的挑战和机遇尽管聊城市的产业发展取得了一定的成就，但仍然面临一些挑战和机遇。
首先，聊城市的产业结构还不够合理，发展水平不均衡。
农业仍然占据了较大的比重，制造业和服务业的发展仍然较为滞后，需要进一步进行结构调整和优化。
其次，聊城市的创新能力和技术水平相对较低，制造业缺乏核心技术和自主知识产权，服务业的高端创新能力有待提高。
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城市理解-发展规划
临清市
高唐
冠县
聊城市
莘县 阳谷
茌平 东阿
城北商 贸区
湖西区
中心区
城市理解城市理解
行政文 化区
开发区
辖1区1市6县1开发区：东昌府区、临清市、冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐和经济技术开发区，总面积 8715平方公里，全市常住人口578.9万人。
2007 25.67 3.40%
城市理解城市理解
聊城房地产投资
2008 33.13 29.10%
2009 32.44 -2.10%
房地产投资额
增长率
2010 56.45 74.00%
2011 90.89 61.00%
2011年完成房地产开发投资91亿元，比上年增长61.0%，全省排名第十六。
80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00%
2011年完成固定资产投资1041.11亿元，比 上年增长23.4%，全省排名第十三。
城市理解-经济
聊城社会消费品零售总额
700
25.00%
600 20.00%
500
400
15.00%
300
10.00%
200 5.00%
100
0 2007 2008 2009 2010 2011
社会消费品零售总额 322.27 396.73 472.35 536.77 630.12
市场分析-住宅市场
湖西片 区：售 价为 39004500
城北片区：售价 为3800-4500
市中心片区：售 价为5500-6500
聊大片区：售价 为4800-5500
经开片区：售 价为4200-4800
楼盘主要分五大板块：市中心片区、城北片区、湖西片区、聊大片区、经济开发片区。 市中心片区房价最高，在5500-6500元/平米，其余片区房价较低，在3800-5500元/平米之间。 目前进入的外地实力企业只有恒大地产，项目位于聊大片区南侧。
市场分析-商品房市场
300 250 200 150 100
50 0 2007
聊城商品房销售
2008
2009
2010
商品房销售面积
2011
25.00%
聊城房价
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%
-5.00%
均价 增长率
2008 3280 13.00%
2009 3200 -2.44%
2011 20649 15.40%
20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
人均可支配收入
增长率
2011年实现社会消费品零售总额630亿元，比 上年增长17.4%，全省排名第十二。
2011年城市居民可支配收入达20649元，比上 年增长15.4%，全省排名第十三。
城，上述两个公司的项目尚未建成。
第三部分 项目介绍
项目介绍-三个项目位置
建设东路改造项目
四方城项目
油厂项目
共三个项目：四方城项目、油厂项目、建设东路改造项目。
项目介绍-四方城项目
四方城项目为聊城古城所在地 ，位于城区西南，坐落于东昌湖之中，占地一平方公里。规划定位为 旅游休闲用地。
项目介绍-四方城项目
铁塔商圈位于老城商业中心，主要以女人街和铁塔商城为主，档次较低； 北部商圈位于建设西路北侧，东临客运总站，以香江大市场为主，是聊城最大的批发物流市场，以对外
批发为主，档次偏低。 聊城最大的商业百货公司在市中心有三个商业百货大楼，商业物业类型单一，档次不高，娱乐餐饮兼容
性较差，2011年总营业额约8亿元（包括周边县市下属商业百货营业额）。 目前进入的实力商业公司只有银座，位于铁塔商圈周边，项目尚未建成。
2011年年末商品房销售均价为4287元/平米， 2012年2月份均价为4270元/平米，比上月下降17元 /平米。
市场分析-土地市场
聊城东昌府区土地成交
300
250
200
150
100
50
0 2008
城市理解城市理解
2009
2010
2011
东昌府区土地成交面积
东昌府区2011年土地成交面积160万平方米，成交金额12亿元。平均楼面地价751元/平米，合50万 元/亩。
市场分析-小结
房地产市场容量较小，投资额总量仅91亿元，全省排名十六位，仅高于菏 泽；
主城区商品房销售量较小，2011年销售面积不到100万平米； 主城区住宅销售价格偏低，市中心多数项目高层住宅销售价格在4500-6000
元/平米之间，市中心周边区域高层住宅销售价格在3500-4500元/平米之间； 商业市场格局比较单一，目前尚无大型商业综合体项目； 目前进入的实力开发企业仅有恒大地产，进入的实力商业公司仅有银座商
规划容积率为0.5-0.8，新建筑面积约为50万平米，限高12米； 项目拆迁已基本结束，保留部分古建筑和两所小学，保留土地约10万平米； 南北主干道和东西主干道已建成约7万平米仿古商业建筑； 总地价17-18亿元（政府拆迁和基础设施配套投入17-18亿元），楼面地价超过3000元/平米，由于地
价过高，之前参与公司已经退出，政府决定以捆绑其它项目来平衡该项目亏损。
THE END
建设东路项目
建设东路改造项目位于市中心东北部，新旧城交界处，位置比较偏，可开发面积约为1000亩，容 积率2左右；
现状均未拆迁，含部分企业用地和村庄用地； 土地价格较高，180万/亩左右，合楼面地价1350元/平米； 周边高层住宅毛坯价格为4000-4500元/平米。
第四部分 投资建议
投资建议
鉴于目前聊城经济实力较弱，城市规模较小，房地产价格偏低，房地产市场 容量较小，推荐的项目不符合我司生意模式，且地价过高导致盈利性较差， 建议继续与聊城市相关政府部门保持良好沟通，暂不进入。
聊城房地产市场分析
华润置地山东省公司 二〇一二年三月
目录
第一部分 城市理解 第二部分 市场分析 第三部分 项目介绍 第四部分 投资建议
第一部分 城市理解
城市理解-区位
黄河三角
环渤海经 济圈
洲高效生 态经济区
内
山东半岛
陆
蓝色经济
腹
区
地
聊城居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。 位于济南一小时经济圈内，2012年省“两会”政府工作报告中，首次提出要对聊城重点支持：“加快省会城市群经济
GDP
增长率
1200
聊城固定资产
1000
800
600
400
200
城0 市理解城市理解
2007
2008
2009
固定资产投资
2010
2011
增长率
27.00% 26.00% 25.00% 24.00% 23.00% 22.00% 21.00% 20.00%
2011年聊城GDP为1905.1亿元，按可比价 格计算，比上年增长12.3%，全省排名第十 二；人均GDP达33420元，全省排名第十五。
2010 3600 12.50%
2011.6 4371 21.42%
2011.12 4287 -1.92%
2012.2 4270 -0.40%
均价
增长率
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
2011年聊城商品房销售面积为272.03万平米， 比上年增长12.2%。其中城区销售面积不到100 万平米。
城市理解-小结
位于济南1小时都市圈内，有一定发展前景； 整体经济实力较弱，各项经济指标在山东省内排名靠后； 城市规模较小，主城区人口较少，城市容量较小。
城市理解城市理解
第二部分 房地产市场分析
市场分析-房地产投资
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
房地产投资额 增长率
城市理解-经济
聊城GDP
2500
2000
1500
1000
500
0 2007 2008 2009 2010 2011
GDP 1022.96 1252.67 1375.92 1606.51 1905.13 增长率 16.20% 13.00% 13.20% 13.10% 12.30%
18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
增长率
18.60% 23.10% 19.10% 18.70% 17.40%
0.00%
社会消费品零售总额
增长率
聊城人均可支配收入
25000ຫໍສະໝຸດ 2000015000
10000
5000
0 2007 2008
人均可支配收入 12401 14559
增长率
18.40% 17.40%
2009 15957 9.60%
2010 17889 12.11%
市场分析-商业市场
北部商 圈
核心 商圈
铁塔 商圈
三个主要商圈：核心商圈、铁塔商圈和北部商圈。其中核心商圈人流最大，商业最兴荣；铁塔商圈和北 部商圈比较分散，规模不大，商业档次较低。
核心商圈位于东昌路和柳园路交汇处，主要由金鼎商厦、金鼎购物中心、三联家电城等大型商场及沿街 品牌连锁店构成，档次相对较高；
“一城五区”发展格局，近期发展方向以东扩、南展为主，西、北适当完善。
城市理解-发展目标