养老地产国外案例
国内外养老模式案例分析课件
（5）老年运动中心：有门球、羽毛球、乒乓球、台球等运动场地；
（6）中心湖泊：设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场。
（7）其它方面：在“孝贤坊”全面、贴身、方便的生活配套系统的基础上，特设养生文 化馆、营养配餐中心、老年大学、购物中心、家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食品 超市等；将与上海老城隍庙旅行社合作，设计出适合老年人出游的夕阳红特色旅行线路。
具体案例——慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓
• 慕尼黑奥古斯诺姆老年公寓是全球诞生的第一家老年公寓，目前通过 基金会和服务公司运作，已经有40多年的历史。这所独立经营，自负 营亏的老年公寓，通过基金会和服务公司运作，已经在全德国发展了 21家连锁老年公寓，办得十分成功，目前有6100多套公寓，入住了 7200多名老人，包括与之配套的老年医院，员工达4000多人，已创 利5.4亿欧元。
1、基础设施配套 （1）医疗设施：绿地集团联合上海同济医院，共同打造全国老年特色服务三级综合医 院——同济大学附属同济医院绿地昆山医院，并开创性地设立营养处方、运动处方、病 理处方等三种特色处方；特设了老年病科以及老年病专家门诊。 （2）孝贤坊食堂：聘请营养师配制食谱，提供适合老年人食用且营养均衡的菜肴。 （3）老年文化中心：联合上海市老年大学，创立了上海老年大学绿地21城分校，提供 丰富多彩的课程。课程包括茶艺课、书法课、美术课、音乐课等； （4）老年休闲娱乐中心：拥有小型舞台的戏曲中有评书、京戏、越剧等演出活动；
在主楼的每天个层面,都有各种设施的 公共活动区,包括有洗衣室、休息室、 礼拜堂、桑拿、室内游泳池（兼具锻 炼和治疗作用）、健身中心、图书馆、 钢琴室，发廊、咖啡吧、餐厅、迷你 型高尔夫练习设施等。还有一个百人 的多功能小剧院，可在这排练演出各 种自编自演的文艺节目、文化生活很 丰富….由两部宽敞的大电梯提供上下 楼服务,宽敞室内走廊提供了便捷的行 走空间和老人们相互交往的空间，主 楼底层有服务台和大堂并配有超市和 银行，使老年人有进行交流机会。
养老地产模式探讨及国内外典型案例
养老地产模式探讨及国内外典型案例随着我国老龄化进程的加剧，对养老服务的需求日益增加。
因此，养老地产模式已经成为了当前房地产业中的一个重要发展方向。
一、什么是养老地产模式养老地产模式是一种结合房地产和养老服务的发展模式。
其核心思想是将房地产和养老服务相结合，在房地产的基础上提供全方位的养老服务。
养老地产模式可以是独立的、专业化的老年公寓，可以是老年人特别定制的普通住宅，还可以是以老年人为主题的小区或者社区。
这样的综合服务可满足老年人不同阶段的养老需求，构建起稳固的养老服务体系，有效地提高老年人的生活质量。
二、国外养老地产模式的案例1、美国弗洛里达州的Village型社区Village型社区是美国弗洛里达州的一个社区养老项目。
它是由一位刚退休的医生创立的，它的理念是在社区内组织各种活动，满足老年居民的精神和身体需求。
这个社区有自己的电影院、游泳池、网球场等众多设施，还拥有完善的医疗服务、安全保障等养老服务体系。
2、新加坡的诺贝尔老年公寓新加坡的诺贝尔老年公寓是一家专业的老年人住宅服务机构，其提供完整的老年人医疗服务包括生活护理、物理检查等，同时在公寓内还有一个包括各种健身、娱乐活动的活动中心，给老人提供了一个积极、健康的生活环境。
三、国内养老地产模式的案例1、绿城养老-和园绿城养老-和园是绿城地产推出的一款针对老年人养老需求的专属住宅。
其建筑设计上注重舒适度和便利性，其中配备有专门的养老辅助设备及餐饮配送服务，并在社区内设有游泳池、健身房等设施，为老年人提升生活质量。
2、中海地产-嘉乐福养老社区中海地产推出的嘉乐福养老社区，利用集团资源，将现有资源与养老产业资源相结合，打造出全国首个由国际高端酒店管理公司管理的品牌养老社区。
其提供了一站式的养老服务，包括家政服务、医疗保健、文艺活动、运动休闲等方面。
四、结语养老地产模式的出现，为老年人的养老问题提供了多种解决办法。
我国现阶段老年人生活质量仍需进一步提升，因此养老地产模式也有着广阔的发展前景。
美国养老项目案例分析
市及国外市场等为辅），为其提供以“第一居所”为主的常驻 型养老居所，营造适宜老年人长期生活的环境氛围与交流 圈子，户型、装修、无障碍系统、会所设施等硬件设计及 物业管理、智能化、社区服务等软件设计力求标准化，便 于产品的连锁式扩张。
7、QQHH源案例
特点：
（1）民办非营利机构。资金来源主要依靠个人和机构的捐赠，其次还有入住老人上 缴的服务费。
（2）护理型养老院。接收的对象一般都是70岁以上的非自理老人。 （3）多样老年产品。延伸产业链条，发展老年餐饮、老年物业和老年用品等领域
2、美国太阳城（Sun City）案例
老年产品类别：大型老年综合社区
• 管理中心：老年社区的物业管理、配餐服务、宜老化智能服务系统， 如全覆盖呼叫系统、网络服务系统等。
• 其他：根据需要，还可设立老年医院等
小结
从以上案例来看，老年产业的发展模式主要体现在两个层面：
• 实体产品：终端服务产品。即实体存在的产品，尤其是依托 房地产、旅游度假地产和酒店式公寓，打造服务终端，进一 步的构建服务网络。
• 虚拟产品：中间服务产品。以虚拟网络的形式存在，如电话 网、互联网等，依靠整合资源，构筑服务平台，起到“中介” 的作用。
从两种发展模式来分析，都各有其利弊，“实体产品” 专业化程度较高，落地较实，但是面临规模化的问题；而 “虚拟产品”，可以迅速构建网络，扩大规模，但是要受制 于资源的整合程度。因此如何整合二者的优势，规避其不足， 探索一种新的发展模式是值得思考的问题。
背景简介：20世纪50年代后期，一位名地产建筑商路过亚利桑那州的沙漠 ，觉
得这里气候炎热干燥，土地非常便宜，就决定在这儿建一个专供退休老人居住和 疗养的地方，居民年龄限在55岁以上，子女低于55岁的不能随同居住，要照顾老 人，也只能住在该地以外的附近地区。奇怪的是，这些规定不但没有遭到老人们 的反对，反而吸引了更多的居民。美国各地的老人们蜂拥而至，此地迅速扩大， 到1996年时，这里的居民已达9.6万，现在估计有14万。有关专家说，太阳城是美 国发展速度最快的城市。
以房养老模式的国际借鉴
以房养老模式的国际借鉴1. 英国英国的养老金体系主要由国家基本养老金、职业养老金和个人养老储蓄或保险等三部分构成。
由于国家养老金数额有限，无法维持相对舒适的晚年生活，因此许多英国人选择通过以房养老的方式来解决养老问题。
英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，起源于20世纪60年代中期。
早期资产释放计划以失败告终，但在2001年推出了新的计划，允许老年房主将部分或全部住房价值转换成现金，并继续居住在抵押住房内直至生命终结。
英国的资产释放计划主要有两种类型：生命周期贷款和转换计划。
生命周期贷款基于住房价值，分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。
转换计划则基于出售的全部或部分住房价值，老年人可以通过出售住房产权获得一次性总额支付或每月年金，去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权。
近年来，生命周期贷款发展迅猛，业务量已超过转换计划，占据主导地位。
英国金融服务管理局负责监管资产释放贷款，并提供咨询和认证服务。
提供资产释放计划的机构通常签订了安全承诺条款，以确保提供公平、安全和有保障的计划。
尽管以房养老模式在英国逐渐发展，但仍面临一些挑战，如政策法规的完善、老年人对这种养老方式的接受程度等。
随着人口老龄化问题的加剧，以房养老模式有望成为英国养老体系中越来越重要的组成部分。
2. 法国法国的以房养老模式，以其成熟和完善的社会保障体系为背景，为老年人提供了多样化的养老选择。
这一模式主要包括两种形式：反向抵押贷款（Reverse Mortgage）和房产租赁（Life Lease）。
反向抵押贷款在法国被称为“Viager Occup”，即居住型反向抵押贷款。
这种模式允许老年屋主将房屋部分或全部出售给投资者，同时保留在房屋中居住的权利。
屋主在去世或搬离房屋时，投资者将获得完整的房屋所有权。
这种模式为老年屋主提供了即时的资金流入，同时保证了他们的居住安全。
房产租赁，或称终身租赁，是法国另一种流行的以房养老方式。
欧美几个老年公寓案例
1、德国巴伐利亚州Kursana Domizil Hösbach老年寓1）项目概况Kursana Domizil Hösbach是一家中端出租型老年公寓，位于德国巴伐利亚州赫斯巴赫市（Hösbach）新开发区，属于城市东部的核心区域，交通较为便利。
由于这个区域毗邻施佩萨尔特山，环境较好，适宜居住。
热爱大自然，喜欢散步和登山的人们都喜欢来这里郊游.这个新建的老年公寓是巴伐利亚州埃根费尔德的一家地产公司投资开发的，该公司专门投资开发住宅和商业地产。
项目于2008年10月24日开业,共三层，可供100个老人居住。
其中80套单人间,每套23平米，10套双人间,每套31平米.其中在首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和护理服务。
截至2010年9月仅一年的时间，入住率已经达到76％.在建筑设计上，大量采用了暖色调,并且有良好的采光功能。
除了在首层有一个大露台和餐馆外，二层、三层的公寓都有阳台和无障碍通道。
另外这个老年公寓中还配有美发沙龙、诊疗室、公共活动区域。
每套公寓中，老人可以根据自己的喜好，携带自己的家具,还可以养宠物.（1）照料和护理⏹固定长期护理⏹短期护理⏹度假护理和残疾护理⏹老年痴呆症专业护理（2）房屋基础设施⏹床及床头柜⏹睡衣/内衣柜，带安全抽屉⏹桌子和椅子⏹餐具柜⏹吸顶灯、小夜灯⏹电视和电话⏹护士呼叫系统⏹单独的卫浴（3）户外区域⏹花园⏹露台⏹大阳台（4）公共区域⏹大厅⏹美发沙龙⏹诊疗室⏹餐馆⏹礼拜堂（为有宗教信仰的人设计的）⏹另外每层还有大的公共休息室和厨房2）项目特色（1）毗邻施佩萨尔特山，环境好；（2）首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计，配有较好的照料和护理服务；（3）出租型养老别墅；项目平面图庭院阳台2、汉堡高端养老别墅—-Kursana Villa Reinbek1）项目概况项目前身是由美国第二大养老连锁机构Sunrise公司开发经营的豪华养老住宅，于2009年1月1日关闭。
国外的养老模式和案例
国外的养老模式和案例集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]国外的养老模式和经典案例经典案例：英国老年社区特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。
具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。
经典案例——丹麦老年住宅特点：环境优美，设计精当乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。
经典案例：德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。
社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。
在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。
该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。
养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。
在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。
先进的国外养老模式：人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。
早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。
20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。
由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。
以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。
国外的养老模式和经典案例(2)亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。
因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
“养老地产”模式探讨及国内外典型案例
养老地产1．国外养老地产 (1)1.1国外养老地产模式分类汇总 (1)1.2养老地产案例 (2)1.2.1美国 (2)1.2.2北欧 (4)1.2.3德国 (5)1.2.4日本 (7)1.2.5新加坡 (8)1.3国外养老地产模式借鉴 (9)2．国内养老地产市场分析 (10)2.1市场潜力 (10)2.2市场开发 (11)2.3市场政策 (12)2.4开发商动向 (12)2.4.1万科 (13)2.4.2绿地 (13)2.4.3首创 (13)2.4.4保利 (13)2.4.5绿城 (14)2.4.6保险资金 (14)2.5辽宁省老年人口与养老机构情况 (14)2.5.1辽宁省老龄人口现状 (14)2.5.2辽宁省养老服务机构简介 (18)3．国内养老地产模式探讨 (18)3.1养老地产类型 (19)3.2养老社区类型 (21)3.3养老地产开发原则 (21)3.3.1市场定位原则 (21)3.3.2销售方式原则 (22)3.3.3社区服务原则 (22)3.4养老地产盈利模式 (22)3.5养老地产运营模式 (23)3.6养老地产融资模式 (23)4．国内养老地产案例 (26)4.1康疗型 (26)4.1.1台湾.长庚养生文化村（变相出售+持有经营） (26)4.1.2上海.亲和源（变相出售+持有经营，专业养老服务提供商） (30)4.1.3北京.太申祥和山庄（持有经营） (32)4.1.4北京.燕达国际健康城（持有经营） (33)4.1.5天津.泰达国际养老院（持有运营） (35)4.2居家型（出售） (35)4.2.1绿地.21城孝贤坊 (35)4.2.2万科.幸福汇 (37)4.2.3保利.西塘越 (38)4.3综合型 (39)4.3.1北京.太阳城（出售+持有经营） (39)4.3.2北京.东方太阳城（出售+持有经营） (43)4.3.3北京.将府庄园（出售+持有经营） (45)4.3.4杭州.金色年华 (46)4.3.5南浔.中国第一老年城 (47)4.4农家休闲型（变相出售+持有经营） (48)4.4.1浙江.城仙居 (48)4.4.2太仓.艳阳乡村度假公寓 (49)4.5异地购房型（出售+持有经营） (49)4.5.1海口.太阳谷（养老、度假） (49)4.5.2三亚.海棠湾（规划建设中，休闲﹢养生﹢健康体验） (51)4.5.3万宁.兴隆爱晚中心（温泉度假、旅游养老） (55)4.5.4琼海.天来泉（温泉、养生） (56)4.5.5海口.恭和苑（专业养老服务提供商） (59)5．项目开发参考指标 (60)5.1基础条件 (60)5.2项目选址 (60)5.3居住产品 (61)5.4配套设施 (61)6．项目建议................................................................................ 错误！未定义书签。
6个国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例
6个国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例2014-09-09 养老题图为蜗牛养老产业俱乐部LOGO|6个国外养老中心设计案例1、美国太阳城养老社区2、WoZoCo老年公寓——MVRDV作品3、葡萄牙奥埃拉什老年中心4、斯洛文尼亚Hodo?老年中心5、德劳丁老年公寓6、奥地利老年人公寓一、美国太阳城养老社区1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区太阳城是美国著名的养老社区，它位于亚利桑那洲，凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”。
在它周边有Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
社区于1961年开始建设，已经成为全美最好的老年社区之一。
这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。
社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮、邮政和宗教服务在内的完备服务，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。
太阳城占地37.8k㎡，其中陆地37.6 k㎡，水域0.2 k㎡。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。
太阳城不仅阳光明媚，气候干燥少雨，适合于老年人居住，而且拥有方便老人生活的一切设施和法规2、太阳城经历了20年的发展历史1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施，也成为了所有养老社区规划学习的对象。
在开盘之前，Del Webb 做好了五件事情：价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。
Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。
3、太阳城住宅产品以独栋和双拼为主住宅全是平房或别墅，不用爬楼新开发的西南部新区，专供退休的公司主管和老板居住，栋栋别墅立于高尔夫球场草坪周围，不仅空气新鲜，赏心悦目，更是出门就可以打球房价便宜，由于这里没有学校，很多税赋得到减免。
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产品特色
养老 居住
基本社区服 务功能
地产大盘
针对客户
n主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。
运营主体 运营方式
n开发商
n不受用地性质限制，住宅直接销售。
典型案例
n绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓
居家式 养老
案例链接：绿地21世纪孝贤坊
居家式养老 •直接销售，和普通商品房销售无区别，但可能受到限购政策 的限制 立体化养老 •可租可售，土地使用权及房屋所有权明晰，购买者没有顾虑 康疗型养老
养老模式
长住养老 康疗 型 居家 式 立体 化
候鸟式养老 农家休 闲 异地 购房
国有土地-划 拨 用 地 性 质 运 营 主 体 国有土地-出 让 集体土地 开发商 政府及社会 机构 出租及会员 制 运 营 方 式 出售 城仙居模式
n区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件； n功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老 基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老， 灵活性强 投资 功能
居住功能
休闲度假 功能
针对客户
n针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外 界保持良好的联系
客户
•入住客人：年满60岁的老年人 •游客：13岁以上 •台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构 捐助 •出租：分长住与试住体验； •养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁 以上人士均可参加 •场地出租：提供多功能会议场所，可提供 企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流 等活动使用
运营主体
运营方式
居家式 养老
高度护理期 75岁以上 低度护理期 65—74岁
n租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅 持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老
典型案例
n北京太阳城、上海亲和源
健康活跃期 60—64岁
精 神 实 现
文 化 交 流
休 闲 娱 乐
亲 子
康 体 养 生
医 疗 护 理 功能 需求
n农家休闲养老的功能体系
产品特色
n用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权；
n区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源； n功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴 分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居 住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。
瓜果采摘 绿色农家 膳食
美国 北欧 德国 日本 新加坡
•亚利桑那太阳城 •VINDEREN老年公寓 •慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓 •港北新城 •乐龄公寓
国外案例
康疗型养老
•台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城、广东 凤凰山休疗养中心
居家式养老
•绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇、江南太阳城、北京澳洲康都
立体化养老
农家休闲养老
操作难 易度
•需具备专业 的医疗康复 机构，门槛 进入性高 ★★★★★
•以在社区中配建 针对老年人住宅 的形式推出，操 作简单 ★☆☆☆☆
•需具备资金实 力和资源整合 能力，有一定 难度 ★★★☆☆
•利用农村闲置 资源，有一定 局限性 ★★★☆☆
康疗型养老
低 易 操作难易度 难
案例目录层经营权出售给养老客户， 使其获得使用权，并吸引风险投资注资，借 鉴分时度假模式，形成乡村休闲度假网络。
异地购 房养老
非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地 旅游和养老相结合，灵活性强
n农家休闲养老的功能体系
产品特色
n用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得；
老年人特征 n活动半径缩小：老年人由于生理机 能退化，不适宜远距离活动，希望有 良好的居住环境； n关注健康：开始关注养生保健。
偏好 n安静：对嘈杂的环境比较反感，喜 欢安静的生活环境； n生态自然：对生态自然的设施有潜 在的需求。
养老模式
长住养老 康疗型养老 强势景观资源 一般生态资源 √ √ √ 居家式养老 立体化养老 农家休闲养老 √
用地性质
•居住用地
•社区建有大面积的中心湖泊及绿化树 木群，营造纯天然森林式的居住环境
孝贤坊
区位环境
产品特色 功能体系
•孝贤坊与其他社区内其他组团互补共 生，依托彼此功能配套，塑造不同风格 组团，打造以养老为功能特色的城郊新 城
•考虑老年人的特殊需求，建造无障碍 设施
东 城 西 城
•医院，文化馆，餐厅，超市等配套设 备齐全
√ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √
•土地成本较低，但投资回收期长，只可持有经营，不允许销 售
农家休闲养老 •不能完全获得地上物的所有权，出售存在政策风险
现状总结二：空气清新、有一定的自然资源、交通便利是养老地产选址的共通规律
n迎合老年人回归自然、渴望宁静的心理诉求，现有养老住宅对周边自然生态环境要求较高，均存在一定的依赖性
候鸟式养老 异地购房养老 √
环境资源
无自然生态资源
现状总结三：强调配套设施的多功能复合，满足老年人多方面需求
n除以休闲度假功能为主的候鸟式养老对配套设施要求较低外，其他现有养老地产均强调功能的复合性、综合 性，以满足老年人生理及精神上的多元化需求。
养老模式 长住养老 康疗型养老 居住 医疗护理 康体养生 休闲娱乐 学习交流 精神实现 亲子 √ √ √ √ √ √ √ √ 居家式养老 √ 立体化养老 √ √ √ √ √ √ √ 农家休闲养老 √ 候鸟式养老 异地购房养老 √
运营主体 运营方式
n开发商
n直接销售
典型案例
n大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘
现状总结一：土地性质是影响养老地产开发的关键问题，以出让方式取得的用地开 发可有效控制风险
n目前尚无“养老产业用地” 划分，以何种方式取得何种类型土地开发养老地产，将影响随后养老地产运营模式 的选择 。
国 有 出 让 土 地 国 有 划 拨 土 地 集 体 建 设 用 地
休闲度假
功能体系 投资 √ √
√
√
√
√
现状总结四：从市场需求规模及可操作性两个维度考虑，居家式养老和立体化养老 是未来养老地产的主要发展方向
n基于市场规模、项目可操作性两个维度坐标系下的战略方向决策，居家式养老和立体化养老是未来养老地产的主要 发展方向。
高 康疗型 养老 居家式 养老 立体化 养老 农家休闲 养老 居家式养老
康疗型 养老
案例链接：台湾长庚养生文化村
用地性质 区位环境
•非居住用地 •位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上 •集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体
产品特色 功能体系
•依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨 询和医疗服务 •银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩 的社区活动 •完善的社区功能，包括超市、银行、书店 等
客户
度较大，从50岁的中老年人到80岁以 上的老年人均为社区居民
•宝氏华商经济集团，北京市计委、建
运营主体 委、规划局及昌平区政府各级领导和 专家给予大力支持 •居住形式灵活多样，租售并举，有居 家式、租住式、安养式、度假式四种 方式。
运营方式
农家休 闲养老
养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的 活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式
用地性质 区位环境 产品特色 功能体系
•集体土地 •位于山水景区，有农业休闲资源
•让城市人体验“候鸟式” 生活，通过采摘 蔬菜，农家餐饮等乡村休闲度假方式，让心 灵回归自然，回归纯朴，深度体验田园生活
客户
•上海，杭州等地年龄在50-60岁的中高收入 的老年人 •联众集团，由赛伯乐中国投资基金、杭州市 政府创业基金、上城区政府创业基金及自然 人共同持有 •结合乡村休闲度假等市场需求，通过自建、 收购、合作、租赁等经营方式，底层用于农
•专业化强， 且仅允许老 年人群入住 ★★★☆☆ •多家房企将以此 方式进入养老市 场，未来供给规 模较大，且面向 各年龄段客户 ★★★★★ •真正的综合养 老社区，多元 复合，以中老 年为主 ★★★★★ •与农村休闲资 源相结合，市 场规模有限， 面向活跃老者 ★★★☆☆
立体化养老
市场需 求规模
市 场 规 模
休 闲 需 求
文化交流功能 休闲娱乐功能 医疗护理功能
产品特色
居住功能
精神实现功能
亲子功能
康体养生功能
服 务 需 求
针对客户
n面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低 龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。
运营主体 运营方式
n民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助
年龄 阶段
在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务， 面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式
n居家式养老住宅的功能体系 n用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取； n区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然； n功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针 对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念 层面，仅为老年人提供基本的社区服务。
n立体化养老住宅的功能体系 n用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件； n区位环境：安静恬然，有一定的景观资源； n功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大 学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱 乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套 设施。
•北京太阳城、北京东方太阳城、上海亲和源、杭州金色年华、天津华夏 颐园、厦门建发健康养生城、云南卧云仙居、南浔中国第一老年城
国内案例