2020万科·随园嘉树案例含盈利模式(最新)
走进万科随园嘉树项目 剖析养老产业运营
截 至 今年 ８月 ，万 科 养 老 业 务 已经 在 １７个 城 『ｌ 『『布 局 ， 打 造 集 全 托 、 日 照 、 居 家 、医养 结合 “四位一 体 ”的服 务 模式 ， 并且 肝发 了 ５条产 品线 。其 中 ， 随 吲嘉树 项 明分别 荣获 了杭 州市 民政 “双 品牌 一领 军 ”品牌 组 织奖 和 “２０１８ 品牌杭州 ·生活 品质总 点评年度 区块奖 ”， 并且成 为 Ｇ２０峰会 外国媒 体参观 的 唯 一社 区 。
ＣＣＲＣ全 称 为 Ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇ Ｃａｒｅ Ｒｅｔｉｒｅｍｅｎｔ Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ，它 起 源 于 美 国 教 会创办的组织 ，是一种 复合型养 老社区 。通过 为老 年人提 供 自理 、介 护、介助
夕
一 体化 的居住 设施和服务 ，使老年 人在健 康状况和 自理 能 力变化时 ，依 然可 以在熟悉 的环境 中继续居住 ，并获 得与 身体状况相对应的照料服务 。换 言之 ，ＣＣＲＣ能够 同时满 足 自理老人 、半护 理老人和全护理老人 的居 住需求和服务 需 求 ， 并 且 同 一个 老 人 随 着 年 龄 、 身体 状 况 的 变 化 ，可 能 经 历 以 上三 种 不 同阶 段 。
４、配 套 设 施 ： 护 理 院 、 保 健 室 、 图 书 室 、 舞蹈 室 、 台 球 室 、 理发厅 、放映厅等等 ，应有尽 有。
５、 兴 趣 俱 乐 部 ； 缝 纫 社 、 桥 牌 俱 乐 部 、 二 胡 俱 乐 部 、 葫 芦 丝俱乐部二 ｆ余个 ，皆为老 人们 和随同嘉树 管理 团队共同成立 。
克而瑞年度中国十大养老项目(可做案例分析)
112㎡
—— 90万 3万/3.5万（2人）
余餐费、医疗费等服务费用自理 永久使用权
大套 —— 80万
——
吉杉卡 中套 —— 100万
——
© 克而瑞（中小国套）信息—技—术有1限2公0万司版权所有——
可转让、可继承、可无限次提名 0年费，餐费自理
配套服务 运营管理
1、社区医疗：中国武警医学院附属医院医疗 团队进驻社区，并配备了高端的医疗设备。 2、酒店会所：6万平米；功能特色：特色餐 饮、传统洗浴、娱乐、老年大学、酒店客房。 3、农业设施：13万平米农业大棚；功能特 色：观赏、采摘、耕种、休憩、游玩 4、老年大学：提供各类教学服务。根据入住 老人的实际需求设置相应课程。
分类 户型 入住人数
套一户型
1人 2人
会员制
1人
套二户型 2人
保证金
199万 279万 256万
336万
会费
2万 3万 2万
3万
月费
—— —— ——
——
非会员 套一户型
1人 2人
—— —— —— ——
制 套二户型
1人 2人
—— —— —— ——
套一户型 复合型
套二户型
1人 2人 1人 2人
80万 100万
林溪公馆位于沈阳听雨观澜项目内，总建面积19万 方，总户数1000户。 项目是中国首批绿色养老住区示范项目，内部配套 “蓝卡”私人医生服务，引进三级甲等沈阳医学院 沈洲医院，为业主提供医疗保障服务。园区内设立 绿色食品特供部，为业主供应无公害、绿色食品， 通过对居者生活状态和身心健康关怀和服务，打造 高端颐养社区。
项目配套康复理疗中心，引进国际高端养疗机构和先
进设备、疗养技术，为业主和高端客户提供休闲、养
2020.9万科-随园嘉树,中国高端养老的里程碑式作品
（五） 项目产品设计
▲户型设计
社区规划四大亮点：
“宽间距”：超过常规社区15%-30%的楼间距， 全南朝向以及大进深双开间的阳台设计，提升了 采光、通风标准；，便捷满足社区老年人 日常活动所需；
“无障碍”：配置风雨连廊、无障碍交通动线、 无障碍救护动线（风雨连廊在金十字区域）；
浙一良渚门诊部是浙医一院分支下属机构，诊疗 面积共约2000平米，设有内科、外科、口腔科及检验、 超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液 室、观察室等设备和功能区，不仅能充分利用浙医一院 的优质医疗资源。门诊部目前已开通省、市及余杭区医 保。
社区建立了三层医疗配套： 健康管理中心：身体的定期量测，实时监控，包括
良渚文化村整体占地 10000亩，其中建设用地500亩 （住宅230万平米、公建50万平 米、旅游服务70万平米），自 然山水5000亩。配套包含公建 商业类、公园类、会所类、随园 嘉树作为良渚文化村的一部分既 可享受到丰富的自然资源，又可 借力于城镇级的配套服务。
● 项目定位：国内首个集中式养老 公寓项目/中国高端养老的里程 碑式作品
（二） 地理区位
随园嘉树位于杭州市余杭 区万科良渚文化村内，距离杭 州市中心20公里，半小时车程。
紧邻良渚文化村核心配套 区地块，强调养老的配套完善 和生活便捷。良渚文化村处于 杭州市的主出入口，依托良渚 遗址等生态文化旅游景区，是 浙江省重点旅游项目和杭州市 旅游西进的重点项目。
（三）项目定位
万科-随园嘉树
中国高端养老的里程碑式作品
随园嘉树的由来
陆羽《茶经》有云：“南方有嘉 木，其叶有真香。”嘉木郁郁葱葱， 发荣滋长，沉浮杯中，余香袅袅，恰 如悠然的养生境界。无独有偶，生于 杭州的清代大诗人袁枚，晚年别居 “随园”，闲逸放达，优游自在，终 颐享八十二岁高寿。
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来•2015年04月28日•来源：中国房地产报中房报记者李克纯杭州报道4月18日下午，杭州良渚文化村随园嘉树养老公寓活动区，莫扎特《小夜曲》优雅古典的调子在空中充盈，跳动的音符让这个下午活了。
马教授、其他弹奏者以及台下听众都沉浸在了这场古典音乐会之中。
来自复旦大学的马教授等高知人士是随园嘉树养老公寓最早的购买者与住户,他们希望晚年生活可以在这里度过。
2011年，浙江万科南都房地产有限公司（以下简称“杭州万科”）正式开启了良渚文化村随园嘉树养老项目建设。
这是一个畅导“邻里式”养老的项目.出自《周礼·地官司徒第二》的“五家为邻，五邻为里",浓缩了中华民族聚合文化的世代传承——“邻里”，其内涵在于对长者原来社会关系的保护和重构，延续长者原有的生活。
经过3年多时间的打磨，如今其已初长成，接受了市场的检验并开始承载老人们的晚年生活.长期以来，对于养老产业，万科集团一直是主动尝试，其从2010年就已在养老产业方面进行了试水,目前涉及的项目分布在北京、上海、青岛、成都以及杭州.从目前的试水情况来看，万科集团的养老项目如同市场上其他项目一样，暂未形成成熟模式。
不过,在万科集团内部,随园嘉树是带有战略试点标签的项目，它是万科集团目前养老产业布局中产品线最丰富、运营模式清晰、运营管理团队最成熟的项目.万科集团对于它或许还有更大的期待。
3月份的2014年业绩发布会上，万科表示未来10年除了住宅仍是第一业务外,产业地产、养老地产、度假地产等新业务将成为其重点拓展领域.“老业务、新业务各占一半，并驾齐驱.”万科深知自己的难处，拿地、建房子的发展模式已无法再给它带来更大的辉煌，它需要新业务支撑。
杭州万科一直在探索与思考养老产业的发展，在随园嘉树项目的操作过程中,已成功实践了“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”的商业模式，实现了养老地产资产端的盈利,也保证了后期运营的可持续性。
案例绿城乌镇雅园及万科随园嘉树
案例绿城乌镇雅园及万科随园嘉树关于绿城乌镇雅园及万科随园嘉树的案例，可以从以下几个方面来进行描述。
1.项目概述：绿城乌镇雅园位于浙江省桐乡市乌镇镇桐梓坪村，占地面积约30亩，总建筑面积约为2万平方米，由绿城集团投资开发。
项目包括住宅区和商业配套，住宅区由多栋别墅组成，其中包括一些豪华别墅。
万科随园嘉树位于同样的位置，占地面积约30亩，总建筑面积约为2.5万平方米，由万科集团投资开发。
项目以高品质的住宅为特色，采用现代建筑风格，园区内配有文化娱乐设施和商业配套。
2.设计理念：绿城乌镇雅园将自然风景和人文历史相结合，充分利用乌镇独特的水乡特色，打造出具有地域特色的住宅区。
项目在设计中重视绿化和景观规划，注重保护乌镇古镇的风貌和历史文化。
万科随园嘉树则以居住者的生活品质和舒适度为设计核心，打造生态宜居的环境。
项目充分利用自然景观和人工景观，注重打造居住者的生活乐园。
3.项目特色：绿城乌镇雅园的别墅设计契合当地的传统水乡风格，同时融入现代的高品质居住要素，给居民提供了舒适的居住环境。
项目内还设有各种生活配套设施，如健身房、游泳池、俱乐部等，满足了居民对于休闲娱乐的需求。
万科随园嘉树则通过独特的建筑设计和景观规划，打造了一个绿意盎然的居住区，居民可以享受到自然的美景和宁静的生活环境。
4.销售情况：绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在销售上均取得了巨大的成功。
由于项目的地理位置优越和高品质的住宅设计，吸引了众多购房者的关注和认可。
在市场推广上，两个项目都进行了多方位的宣传，包括线上线下的营销活动和推广，有效地提高了项目的知名度和认可度。
销售方面，绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在开盘当天就取得了非常高的成交率，证明了项目的市场竞争力和品牌影响力。
5.社区管理：绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在社区管理上都注重居民的生活品质和社区的服务质量。
项目均设有物业管理公司进行日常管理和服务，包括安全巡逻、绿化养护、设施维护等。
管理公司还定期组织社区活动，提升社区居民之间的交流和互动。
随园嘉树销售使用权合同
随园嘉树销售使用权合同使用权模式属于非产权销售模式，与产权模式最为接近，因为使用权模式本身是产权权益的一种延伸，比如土地出让，实质上是一种使用权的出让，包括70年的住宅用地、40年的商业用地以及很多车位的获得也是通过使用权转让的合同框架去实施的。
所以，使用权转让其实也是现在市场上出现比较多较为流行的一种法律转让形式。
产权的法律解释：针对不动产的一种完整的物权，这种权益是独占性和排他性的，其衍生出来的权益包括使用权、收益权、入住权、处置权和典当权。
采用使用权转让的社区有杭州万科随园嘉树、上海保集富椿佘山等养老社区。
他们的使用权转让，我们总结之后发现有如下几个特点：（1）此种使用权是等同于土地的使用年限的使用权，而且在土地到期之后，如果在法律的框架下土地可以续期，此种使用权也同样可以续期；（2）此种使用权具有某种程度上的独占性和排他性，其对应的是具体的房屋单元，比如，富椿佘山合同商定为“受让人向转让人受让位于X幢X单元X 室富椿园养生项目单元使用权”；（3）此种使用权是具备继承性的一种权益，在子女具备继承条件之后，可以在国家的法律框架下进行继承；（4）此种使用权的持有人有转让的权益，但是，是一种有限条件下的转让，比如一些养老社区与业主约定转让使用权时——“ 第一，业主需要通过管理公司的同意；第二，管理公司收取成交总价10%的费用。
”；（5）在现有的法律框架下，一般的金融机构不认为此种使用权具有典当或抵押的资格，即购买使用权的客户往往是无法取得相应的抵押贷款的。
转让的使用权物业也会被金融机构认为是有抵押瑕疵的，所以当养老社区的权益被分解成使用权之后，其本身的产权其实也是不完整的权益。
而两方的任何一方都会被金融机构认为是具有抵押瑕疵的权益，在现有的法律框架下其实是很难进行抵押的。
2 永久入住权永久入住权，相当于我们现在所见的会员卡模式。
客户在购买此种养老产品时首先需要和相应的公司签订会员卡销售协议，销售协议里会明确规定：客户购买会员资格，对应的会享有指定的养老社区的入住资格。
中国十大养老社区项目案例简介
中国十大养老社区项目案例简介中国十大养老社区项目案例简介亲和源·上海康桥整个社区全部采用无障碍化设计。
12幢多层电梯住宅楼，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。
社区内有与曙光医院（三级甲等）对接，并以老年专科为特色的颐养院。
配有班车专大病患者送往市区曙光医院治疗。
目前上海亲和源有两种盈利模式：即分别通过会员卡费和年费盈利。
会员卡分为两种：A卡和B卡。
A卡不记名，可继承，可转让，有效期与房屋土地的使用年限相同。
B卡是记名卡，不可转让，有效期为15年。
恭和苑·海南海口「恭和苑」直营连锁健康养老服务品牌在海南省的首个示范项目，也是乐成养老投入运营服务的首个旗舰项目。
位于海口市海甸岛，北距白沙门海滩1500米，西邻海南大学，南洋风格围合式私密院落，丰富多元的室内外景观，闹中取静，曲径通幽。
两大内庭花园，鸟语花香，130多种植物生长期间；4,000㎡水系，鸭戏鱼游，亭台楼阁点缀全苑。
海口恭和苑共拥有296套居住单元，融汇国际领先的宜老设计精华，大小餐厅、多功能厅、书画室、球类运动及棋牌室等各类活动空间一应俱全，并配以专业的科学健身、保健理疗、药浴水疗等健康改善设施。
绿城乌镇雅园·浙江乌镇多功能厅、活动室、影视厅、棋牌室、阅览室、美发室等功能配套一应俱全。
云杉镇·天津坐落天津市宝坻区牛道口镇焦山寺村.无障碍宜老化设计，“管家式”服务，包含老年公寓、社区医院、现代设施农业大棚、酒店养生会所、老年护理院、宜老餐厅、老年大学等配套，另有传统洗浴、康体娱乐、营养配餐等特色服务。
云杉镇宜老社区有机融合轮转式老年公寓与居家式养老公寓，项目总建筑面积约70万平米，其中轮转式老年公寓总建筑面积24.5万平米，由17幢多层电梯住宅楼组成，共设2277套公寓。
社区内有以老年专科为特色的社区医院以及专门的护理院，与武警医学院附属医院（正师级部队医院，三级甲等医院）对接，常见病痛可前往治疗。
一文搞懂会员制养老机构运营模式及6大风险
一文搞懂会员制养老机构运营模式及6大风险本文字数5467字。
作者：叶明筠【一】美国会员制养老项目运营分析■美国养老社区——CCRC简介美国养老社区大致分为两种，一是太阳城开发模式，属于住宅产品，开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位；一是CCRC模式，是一种复合式养老社区，为老年人提供精细化管理和服务，又称“持续照料退休社区”，简称CCRC，在美国有专门的认证证书，本文主要介绍CCRC，这是中国养老社区主要借鉴的模式。
CCRC主要采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，其核心理念是能够为入住的老人提供三种服务形式：独立生活服务、辅助生活服务和护理生活服务。
入住老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活转为辅助生活，最后转人护理生活阶段。
所有的服务内容都是由入住者根据自身条件进行自由选择，CCRC将为老人提供各个阶段所需的不同服务，直到他们去世。
第一，独立生活服务。
接受服务的老人一般能够独立地在社区的公寓或别墅居住。
CCRC为这一部分老人提供的主要是便捷的社区服务，如餐饮、清洁、洗衣、医疗保健和紧急救护等。
同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会、教育讲座等，以丰富他们的日常生活。
第二，辅助生活服务。
当老人在日常生活中需要他人帮助照料时，他们将接受辅助生活服务。
除社区服务之外，辅助生活服务还包括日常生活照料，如饮食、穿衣、洗浴及医疗护理等。
第三，护理生活服务。
当老人生活完全不能自理，需要他人进行长期照护时，他们将转入护理生活阶段，由社区提供的２４小时专业护士进行照料和监护。
通常接受护理生活服务的老人年龄在８０岁以上，并居住在特殊的２４小时单元或护理中心。
■CCRC会员制收费模式养老机构会员制收费模式，最开始就是由CCRC兴起的，以下对其做一简单介绍。
在美国，老年人入住CCRC通常有两个条件：首先是入住者在入住时付一笔入住费，从２万~１００万美元不等，平均２５万美元，通常是购置小区中某一个住宅的费用。
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万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，中国高端养老里程碑式的作品
项目区位 项目定位 占地面积 建筑面积 土地性质
客户来源
入住户数 运营管理
开发模式 盈利模式
项目概况 杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭
州市中心20公里 集中式养老社区
100亩 6.4万平方米，容积率1.0
颐养中心
金十字养身 休闲区
浙一院 良渚门诊部
产品情况
健康公寓
（养老居住）
• 16栋5层电梯洋房，一梯四户共515户。有三种户型75㎡ 一室、100㎡两室、110㎡三室。均为适老化设计。
健康公寓
医疗设施
（养老服务配套）
• 浙一院良渚门诊部：约2000平，设全科，满足老年人常规慢 性病的治疗和取药，已开通省、市、及余杭区医保；
之后继续居住不再收取租金；
• 视户型面积租金为65~70万元和95万元。
持有租赁，持续获得盈利
颐 • 床位费：按房型收105-300元/日/床不等的费用，有
养
标间、单间、套间；
中 • 护理费和康复费：按月收取，根据护理人员的等级收
心
取不同的费用，可打7折；
• 餐费：另外收费， 1005/30天
• 颐养中心：共60户，为80岁以上健康老人提供日常生活照料。
物业类型 健康公寓 金十字养身休闲区 颐养中心
总计
建筑面积（㎡） 58937
约4500（不计容） 4571 63853
占比 93%
— 7% 100%
文化娱乐设施 • 金十字养身休闲区：集中提供文娱、学习、商业等养老功
能，包括老年大学、阳光阅览室、景观餐厅、棋牌室等。
月服务费
健 康 公 寓
转让，户型为75-110平，每平1.5-1.6万元，整套约 100-170万元； • 土地期满后房子归客户，房屋可转让。 2. 长期租赁
+ • 无论是使用权出让还是 长期租赁，都需支付 2500-3100元/月不等
• 一次性交付15年租金，期内退房可按时间折旧退款，15年
的服务费。
商业用地，40年产权（仅剩30年）
核心客户来自杭州市区，占到80%左右， 剩余20%来自长三角地区，以上海、宁波、
温州等地客户居多 643户
浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司
依托良渚文化村成熟配套，采用“大社区 +养老组团”的开发模式 销售/长租+月费
国内养老地产案例研究：万科·随园嘉树
适老化居住产品和完善的配套设施，可共享良渚文化村的成熟资源，打造邻里式养老居家体验
生活休闲配套 • 位于良渚文化村内，共享成熟的社区配套，包括良渚博物馆、
玉鸟流苏商业街、白鹭湾公园等。
பைடு நூலகம்
国内养老地产案例研究：万科·随园嘉树
“租售并举”的盈利模式，实现养老地产投资端的快速回现，也保证后期运营收入的可持续性
一次性收入
持续性收入
1. 使用权转让
• 出让30年使用权，无产权证，使用权通过签转让合同