万科随园嘉树
走进万科随园嘉树项目 剖析养老产业运营
截 至 今年 ８月 ，万 科 养 老 业 务 已经 在 １７个 城 『ｌ 『『布 局 ， 打 造 集 全 托 、 日 照 、 居 家 、医养 结合 “四位一 体 ”的服 务 模式 ， 并且 肝发 了 ５条产 品线 。其 中 ， 随 吲嘉树 项 明分别 荣获 了杭 州市 民政 “双 品牌 一领 军 ”品牌 组 织奖 和 “２０１８ 品牌杭州 ·生活 品质总 点评年度 区块奖 ”， 并且成 为 Ｇ２０峰会 外国媒 体参观 的 唯 一社 区 。
ＣＣＲＣ全 称 为 Ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇ Ｃａｒｅ Ｒｅｔｉｒｅｍｅｎｔ Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ，它 起 源 于 美 国 教 会创办的组织 ，是一种 复合型养 老社区 。通过 为老 年人提 供 自理 、介 护、介助
夕
一 体化 的居住 设施和服务 ，使老年 人在健 康状况和 自理 能 力变化时 ，依 然可 以在熟悉 的环境 中继续居住 ，并获 得与 身体状况相对应的照料服务 。换 言之 ，ＣＣＲＣ能够 同时满 足 自理老人 、半护 理老人和全护理老人 的居 住需求和服务 需 求 ， 并 且 同 一个 老 人 随 着 年 龄 、 身体 状 况 的 变 化 ，可 能 经 历 以 上三 种 不 同阶 段 。
４、配 套 设 施 ： 护 理 院 、 保 健 室 、 图 书 室 、 舞蹈 室 、 台 球 室 、 理发厅 、放映厅等等 ，应有尽 有。
５、 兴 趣 俱 乐 部 ； 缝 纫 社 、 桥 牌 俱 乐 部 、 二 胡 俱 乐 部 、 葫 芦 丝俱乐部二 ｆ余个 ，皆为老 人们 和随同嘉树 管理 团队共同成立 。
2020.9万科-随园嘉树,中国高端养老的里程碑式作品
（五） 项目产品设计
▲户型设计
社区规划四大亮点：
“宽间距”：超过常规社区15%-30%的楼间距， 全南朝向以及大进深双开间的阳台设计，提升了 采光、通风标准；，便捷满足社区老年人 日常活动所需；
“无障碍”：配置风雨连廊、无障碍交通动线、 无障碍救护动线（风雨连廊在金十字区域）；
浙一良渚门诊部是浙医一院分支下属机构，诊疗 面积共约2000平米，设有内科、外科、口腔科及检验、 超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液 室、观察室等设备和功能区，不仅能充分利用浙医一院 的优质医疗资源。门诊部目前已开通省、市及余杭区医 保。
社区建立了三层医疗配套： 健康管理中心：身体的定期量测，实时监控，包括
良渚文化村整体占地 10000亩，其中建设用地500亩 （住宅230万平米、公建50万平 米、旅游服务70万平米），自 然山水5000亩。配套包含公建 商业类、公园类、会所类、随园 嘉树作为良渚文化村的一部分既 可享受到丰富的自然资源，又可 借力于城镇级的配套服务。
● 项目定位：国内首个集中式养老 公寓项目/中国高端养老的里程 碑式作品
（二） 地理区位
随园嘉树位于杭州市余杭 区万科良渚文化村内，距离杭 州市中心20公里，半小时车程。
紧邻良渚文化村核心配套 区地块，强调养老的配套完善 和生活便捷。良渚文化村处于 杭州市的主出入口，依托良渚 遗址等生态文化旅游景区，是 浙江省重点旅游项目和杭州市 旅游西进的重点项目。
（三）项目定位
万科-随园嘉树
中国高端养老的里程碑式作品
随园嘉树的由来
陆羽《茶经》有云：“南方有嘉 木，其叶有真香。”嘉木郁郁葱葱， 发荣滋长，沉浮杯中，余香袅袅，恰 如悠然的养生境界。无独有偶，生于 杭州的清代大诗人袁枚，晚年别居 “随园”，闲逸放达，优游自在，终 颐享八十二岁高寿。
养老服务企业目录
序号
公司名称
1
复星药业
2
鱼跃医疗
3
九州通
4
以岭药业
5
海南海药
6
康美药业
7
宜华集团
8
三诺集团
9
九安医疗
10
乐心医疗
养老护理TOP1照护
3
青松康护
4
安康通
5
云住养
6
爱牵挂
7
麦麦养老
8
颐家
9
福寿康
10
清檬养老
养老保险TOP10
序号
公司名称
1
国寿股份
2
平安寿险
3
7
恒锋信息
8
中科院西北星
9
中慧云控
10
罗格朗
养老机构TOP10
序号
公司名称
1
万科随园嘉树
2
绿城养老
3
保利和熹会
4
泰康之家
5
合众健康
6
国寿嘉园
7
首开寸草春晖
8
燕达健康城
9
中信武夷山养老
10
首钢敬老院
来源：中国互联网协会
近年来，随着中国人口结构的变化，中国老龄化已进入了加速推进阶段。截至2018年末，中国65岁以上人口达1.67亿，占总人口比重11.9%。世界银行预计，中国2050年65岁以上人口比例将增长到26%，这意味着养老需求激增，中国养老服务将面临着机遇与挑战。
中国科学院旗下《互联网周刊》、eNet研究院共同发布的《2020养老服务企业排行榜》，并分为养老医疗、养老护理、养老保险、养老社区、养老数字化、养老机构六个子类目进行评选。
宗卫国万科良渚文化村项目介绍
宗卫国：万科良渚文化村项目介绍浙江万科南都房地产副总经理宗卫国尊敬的各位来宾，尊敬的养老地产的同行们，非常感谢大会，非常感谢房地产协会和九如城集团，创造了这么一个时机，能够让我们这些在探索养老地产开发道路上的人可以在一起交流，今天我也代表万科，把我们的一些探索和我们的一些思考，来跟各位做一些汇报。
万科从养老地产的起步已经有一段时间，从2000年初，万科对于养老住宅和适老住宅就有研究。
养老住宅的研究我们是从养老的适老化的性能，住宅的配置等等方面开始，我相信这也是很多同行开始起步的时候。
随着对养老的深入，我们觉得其实养老地产它的内涵不仅仅是这些，还有对于服务、对于心灵、对于各种生活方式的探索。
其实杭州万科的尝试也是从这个时候开始起步，其实杭州良渚文化村到今年已经进入了第十一年的开发，其实这个项目从杭州的良渚文明的起源地，到今天可以说它是万科集团规模最大的一个项目，整个项目差不多占地1万亩，可供开发的土地超过5000亩，历经十年的开发，今年是第十一年，这个项目才刚刚开发了一半。
其实在十年之前，我们在获取这块土地的时候，在进行1万亩土地规划的时候，就规划了一会儿要跟大家讲的随园嘉树这个项目。
可以说从十一年前我们开发良渚，就抱着打造一个综合型的社区，去打造从0到100岁都能够找到自己居所的社区。
但是这样的一个想法到今天逐步的我们正式把它进入启动阶段，良渚它开发十一年的阶段也进入旺盛和盛年的时期。
刚刚讲到，良渚这个项目我们认为是天然的适合养老的地方，经常我们说北、上、广、深是中国房地产的一线城市，因为它有着最大的市场，每年可能很多城市的年规模在2000亿、3000亿，甚至4000亿的规模，具有购买力的人群。
但是如果从养老地产的角度来说，我们一直认为杭州这个城市事实上是中国养老地产的一线城市，至少是一线城市的第一梯队。
中国人对于像杭州、苏州、无锡这种宜居的城市，是有一个天然的养老的清情结的。
如果是杭州是养老地产的一线城市的话，我想良渚文化村在杭州这个地方是养老最正确的土地。
2013杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团听证汇报42P
潜在客户渠道 老年大学 离退休机构 成熟社区空巢 现有养老机构 地缘性客户群体 总计
市场容量 24100 45000 14450 1924 1504 86978
调访客户数 抽样调访购 量 买需求比例 217 400 168 82 183 1050 9% 7% 3.5% 17% 12% 8.4%
影响客户购买 养老公寓因素排序 1 专业服务
第9页
5381平方米
4571平方米 11073平方米 1.0 22.73% 230个 35% 675户 305户 160户 150户 60户
产品呈现
总平图
第10页
产品呈现
第11页
如园效果图
产品呈现
容园及南立面效果图
第12页
产品呈现
容园效果图
第13页
产风雨连廊效果图
产品方案
配套服务设施
配套
面积（平米）
670 大堂 887（含厨房） 餐厅 236 健康管理中心 182 便利店+咖啡座 棋牌室（动区、 168 静区） 112 健身房 466 多功能厅 198 阅览室 260 老年大学教室 123 视听室 133 浴室 33 理发厅 199 办公及后台区域 904 公共区域及走道 合计 4571
全项目使用权转让销售金额72764万元
套内面积 75 89 111 / 4571 / 总可售面积 22,755 14,240 16,650 53,645 4571 58,216
26 27
28 29 30
第21页
主过道 电话
中央空调 阳台晾衣架 开关系统
无特殊要求 普通电话
非标配 非标配 普通
大于1.2米 智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫
全国十大养老地产
占地面积（万㎡）
容积率 经营模式 产品形式 价格 项目定位 养老配套
53.336/㎡
0.4 持有经营，可返还现金+服务费 多层 、小高层 暂定 城市中高档退休老年人 “护理之家”三甲医院、失智老人护理中心、幼儿园
项目区位——在外环线与解放南路交口附近，紧邻地铁6号线，外环南
项目现状
一期的康复医院、养护院、体验中心和研究等，2014年可使用
项目区位——宜兴近郊宜城区城东板
项目效果图
规划设计—小高层、四合院
四合院
周边配套
营销策略
市场策略 “养老综合体”模式
营 销 策 略
价格策略
未定
营销策略
通过整合医疗资源，提升目标客户 对项目的信赖感
产品策略
与韩国顶级养老机构运营合作，在 住宅的设计和设备上全部为老年人 所打造
老年公寓商服50年；住宅70年
6000元/㎡ 上海及周边养老客群 9000㎡康复中心、3000㎡公建配套设施、 1000㎡私人会所 三居(131㎡)、二居(91㎡) 、三居(124㎡）
项目特色 销售情况 运营管理
特色别墅,宜居生态地产 2012年9月16日首批房源开盘热销，目 前基本售罄；老年公寓开业时间未定 安平养老管理运营老年公寓及理疗中心 沪杭高速大云出口、高铁嘉善南站、西 塘汽车站 别墅 联排、别墅 2012年9月16日 保利物业管理有限公司嘉善分公司 毛坯,全装修
开发商 位置 规模 物业形态 户型面积 产权 当期价格 项目定位 配套设施 推广卖点
风格有机融合，以石库门的建筑风格规划亲水类独栋、合院别墅、联排别墅级的创新公寓， 打造人文养生居住区。
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来•2015年04月28日•来源：中国房地产报中房报记者李克纯杭州报道4月18日下午，杭州良渚文化村随园嘉树养老公寓活动区，莫扎特《小夜曲》优雅古典的调子在空中充盈，跳动的音符让这个下午活了。
马教授、其他弹奏者以及台下听众都沉浸在了这场古典音乐会之中。
来自复旦大学的马教授等高知人士是随园嘉树养老公寓最早的购买者与住户,他们希望晚年生活可以在这里度过。
2011年，浙江万科南都房地产有限公司（以下简称“杭州万科”）正式开启了良渚文化村随园嘉树养老项目建设。
这是一个畅导“邻里式”养老的项目.出自《周礼·地官司徒第二》的“五家为邻，五邻为里",浓缩了中华民族聚合文化的世代传承——“邻里”，其内涵在于对长者原来社会关系的保护和重构，延续长者原有的生活。
经过3年多时间的打磨，如今其已初长成，接受了市场的检验并开始承载老人们的晚年生活.长期以来，对于养老产业，万科集团一直是主动尝试，其从2010年就已在养老产业方面进行了试水,目前涉及的项目分布在北京、上海、青岛、成都以及杭州.从目前的试水情况来看，万科集团的养老项目如同市场上其他项目一样，暂未形成成熟模式。
不过,在万科集团内部,随园嘉树是带有战略试点标签的项目，它是万科集团目前养老产业布局中产品线最丰富、运营模式清晰、运营管理团队最成熟的项目.万科集团对于它或许还有更大的期待。
3月份的2014年业绩发布会上，万科表示未来10年除了住宅仍是第一业务外,产业地产、养老地产、度假地产等新业务将成为其重点拓展领域.“老业务、新业务各占一半，并驾齐驱.”万科深知自己的难处，拿地、建房子的发展模式已无法再给它带来更大的辉煌，它需要新业务支撑。
杭州万科一直在探索与思考养老产业的发展，在随园嘉树项目的操作过程中,已成功实践了“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”的商业模式，实现了养老地产资产端的盈利,也保证了后期运营的可持续性。
万科第一大盘杭州良渚文化村案例总结 经典
多组团中心的城镇生活、10分钟配套圈 为强调村落生活的完善性，村落的布局以文化中心、商业中心 等多个配套组团为中心，在其中设臵更全面的商业服务和公共娱乐 设施，便于个个村落广泛共享 生活的便捷和舒适性是良渚规划的重要依据：各居住村落以配套组 团为中心的分布，依照10分钟步行的尺度，并在其中设臵了完善而 丰富的城镇配套
18
【商务度假】白鹭湾君澜度假酒店是良渚文化村前期核心配套；酒店对
项目的带动作用明显，具体影响从酒店签约阶段起即开始显现
2005年：酒店签约 2006年：动工 2008年3月：试营业
2009年11月：周末入住率约在95%
酒店占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方 米，并拥有4万多平方米的水面及2万平方 米的道路与广场，临湖而建的庭院式建筑 主体分为连绵的10个区。 。
20km
3
4
良渚文化村外部资源景观较好，物业形态丰富，有公寓、排屋、 别墅、洋房等多种类型产品，建设不同面积段、不同建筑类型、 不同产品特质的丰富产品体系 拥有8个串联式主题村落，包括白鹭郡北(售罄)、竹径
概况 茶语(售罄)等，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型， 白鹭郡东(售罄)、白鹭郡南(在售)、阳光天际(在售)、 白鹭郡西(规划中)、绿野花语(规划中)以及金色水岸 (规划中)是目前万科在全国范围内规模最大的项目 位于良渚镇绕城公路与104国道交界处。坐落于杭州市 中心半小时生活圈内，距离杭州市中心16公里，距离 良渚遗址保护区2公里
小镇风情度 假区
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【规划亮点】以风情大道作为主轴，所有的重点配套及居住组团 分布道路两边。整体规划理念贯入三个关键词：“原生态、步行 尺度、建筑多元化”，整个区域在不牺牲环境的前提发展,让建筑 与建筑、建筑与环境有机联系.并预留了城镇发展的弹性空间