万科随园嘉树-文档资料共26页
良渚文化村分析
社 区
【发展契机】良渚文化遗址
背 景
良渚镇区位
良渚文化村位于杭州北郊，距离
良渚镇资源
农业经济：春溢，农香等新鲜蔬菜品牌 工业经济：良渚新材料工业功能区 第三产业：物流集聚区 文创产业：创意良渚基地
要素提取
良渚文化 生态环境
社 区
杭州约20公里， 50分钟车程
20km
良渚镇
良渚文化村
良渚老街
2005年白鹭湾君澜度假酒店签约；06年开工；08年3月试营业 2005年3月，良渚文化博物馆开工建设； 2007年初，玉鸟流苏开工，2008年5月一期交付 教育配套：幼儿园、中小学相继开工 良渚青少年活动中心 社区大型卖场等商业配套将投入使用 农贸市场开业
社 区
文化度假设施作为前期拉动，生态环境是基础，后期完善生活 型商业配套及教育医疗设施，未来规划补充城市型商业零售、 休闲娱乐配套
主导产品
（动物园）
配套产品 （特色商业）
（2007年） 年轻人
白鹭郡西（2012年）
杭州知名人士 金色水岸（规划中）
滨湖风情
白鹭郡南 借鉴伦敦城市规划 回归传统聚落空 （2008年）
间
园艺风情
绿野花语（规划中）
【随园嘉树】从规划设计，配套，精装修，服务四大标准形成养老品牌 建设时间：2013年6月开盘
养 老
社 区
规划设计 无障碍 日照采光 景观设计 颐养中心 配套
良渚村落 良渚旅游区（主要配套） 村落中心
结 构
社 区
良渚文化村的核心构架是“二轴
二心三区七片”，二轴是以文化村东
西主干道和滨河道路串联主题村落， 二心是东西分别设旅游中心区和公建 中心区，三区是分别设立核心旅游区、 小镇风情度假区和森林生态休闲区， 七片是分布在山水之间的主题居住村 落。
国内外养老社区案例分析
国内外养老社区案例分析目录一、内容概要 (3)1.1 养老社区的定义与重要性 (3)1.2 国内外养老社区的发展现状 (4)1.3 论文目的与研究方法 (6)二、国内养老社区案例分析 (7)2.1 北京太阳城 (8)2.1.1 社区概况 (9)2.1.2 服务模式与特色 (11)2.1.3 运营效果与社会影响 (12)2.2 上海亲和源 (13)2.2.1 社区概况 (14)2.2.2 服务模式与特色 (15)2.2.3 运营效果与社会影响 (17)2.3 广州乐活居 (18)2.3.1 社区概况 (19)2.3.2 服务模式与特色 (20)2.3.3 运营效果与社会影响 (22)三、国外养老社区案例分析 (23)3.1 美国太阳城 (24)3.1.1 社区概况 (25)3.1.2 服务模式与特色 (26)3.1.3 运营效果与社会影响 (28)3.2 日本六本木新城 (29)3.2.1 社区概况 (30)3.2.2 服务模式与特色 (32)3.2.3 运营效果与社会影响 (32)3.3 英国康养小镇 (33)3.3.1 社区概况 (35)3.3.2 服务模式与特色 (36)3.3.3 运营效果与社会影响 (37)四、养老社区的成功要素分析 (37)4.1 完善的基础设施 (39)4.2 高品质的服务体系 (40)4.3 多元化的娱乐活动 (41)4.4 良好的社区氛围 (42)4.5 有效的政策支持 (43)五、结论与建议 (44)5.1 结论总结 (46)5.2 对国内养老社区的启示 (47)5.3 对国外养老社区的借鉴 (48)5.4 政策建议与未来展望 (49)一、内容概要本文档旨在分析国内外养老社区的典型案例，探讨其运营模式、成功经验及面临的挑战。
将概述国内外养老社区的发展现状和背景，阐述养老社区的重要性和必要性。
选取若干国内外典型案例，详细介绍其基本情况、运营模式、服务特色、成功经验及存在的问题。
浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务业务，老年公寓管理咨询，物业管理，健康咨1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
2020.9万科-随园嘉树,中国高端养老的里程碑式作品
（五） 项目产品设计
▲户型设计
社区规划四大亮点：
“宽间距”：超过常规社区15%-30%的楼间距， 全南朝向以及大进深双开间的阳台设计，提升了 采光、通风标准；，便捷满足社区老年人 日常活动所需；
“无障碍”：配置风雨连廊、无障碍交通动线、 无障碍救护动线（风雨连廊在金十字区域）；
浙一良渚门诊部是浙医一院分支下属机构，诊疗 面积共约2000平米，设有内科、外科、口腔科及检验、 超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液 室、观察室等设备和功能区，不仅能充分利用浙医一院 的优质医疗资源。门诊部目前已开通省、市及余杭区医 保。
社区建立了三层医疗配套： 健康管理中心：身体的定期量测，实时监控，包括
良渚文化村整体占地 10000亩，其中建设用地500亩 （住宅230万平米、公建50万平 米、旅游服务70万平米），自 然山水5000亩。配套包含公建 商业类、公园类、会所类、随园 嘉树作为良渚文化村的一部分既 可享受到丰富的自然资源，又可 借力于城镇级的配套服务。
● 项目定位：国内首个集中式养老 公寓项目/中国高端养老的里程 碑式作品
（二） 地理区位
随园嘉树位于杭州市余杭 区万科良渚文化村内，距离杭 州市中心20公里，半小时车程。
紧邻良渚文化村核心配套 区地块，强调养老的配套完善 和生活便捷。良渚文化村处于 杭州市的主出入口，依托良渚 遗址等生态文化旅游景区，是 浙江省重点旅游项目和杭州市 旅游西进的重点项目。
（三）项目定位
万科-随园嘉树
中国高端养老的里程碑式作品
随园嘉树的由来
陆羽《茶经》有云：“南方有嘉 木，其叶有真香。”嘉木郁郁葱葱， 发荣滋长，沉浮杯中，余香袅袅，恰 如悠然的养生境界。无独有偶，生于 杭州的清代大诗人袁枚，晚年别居 “随园”，闲逸放达，优游自在，终 颐享八十二岁高寿。
宗卫国万科良渚文化村项目介绍
宗卫国：万科良渚文化村项目介绍浙江万科南都房地产副总经理宗卫国尊敬的各位来宾，尊敬的养老地产的同行们，非常感谢大会，非常感谢房地产协会和九如城集团，创造了这么一个时机，能够让我们这些在探索养老地产开发道路上的人可以在一起交流，今天我也代表万科，把我们的一些探索和我们的一些思考，来跟各位做一些汇报。
万科从养老地产的起步已经有一段时间，从2000年初，万科对于养老住宅和适老住宅就有研究。
养老住宅的研究我们是从养老的适老化的性能，住宅的配置等等方面开始，我相信这也是很多同行开始起步的时候。
随着对养老的深入，我们觉得其实养老地产它的内涵不仅仅是这些，还有对于服务、对于心灵、对于各种生活方式的探索。
其实杭州万科的尝试也是从这个时候开始起步，其实杭州良渚文化村到今年已经进入了第十一年的开发，其实这个项目从杭州的良渚文明的起源地，到今天可以说它是万科集团规模最大的一个项目，整个项目差不多占地1万亩，可供开发的土地超过5000亩，历经十年的开发，今年是第十一年，这个项目才刚刚开发了一半。
其实在十年之前，我们在获取这块土地的时候，在进行1万亩土地规划的时候，就规划了一会儿要跟大家讲的随园嘉树这个项目。
可以说从十一年前我们开发良渚，就抱着打造一个综合型的社区，去打造从0到100岁都能够找到自己居所的社区。
但是这样的一个想法到今天逐步的我们正式把它进入启动阶段，良渚它开发十一年的阶段也进入旺盛和盛年的时期。
刚刚讲到，良渚这个项目我们认为是天然的适合养老的地方，经常我们说北、上、广、深是中国房地产的一线城市，因为它有着最大的市场，每年可能很多城市的年规模在2000亿、3000亿，甚至4000亿的规模，具有购买力的人群。
但是如果从养老地产的角度来说，我们一直认为杭州这个城市事实上是中国养老地产的一线城市，至少是一线城市的第一梯队。
中国人对于像杭州、苏州、无锡这种宜居的城市，是有一个天然的养老的清情结的。
如果是杭州是养老地产的一线城市的话，我想良渚文化村在杭州这个地方是养老最正确的土地。
2013杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团听证汇报42P
潜在客户渠道 老年大学 离退休机构 成熟社区空巢 现有养老机构 地缘性客户群体 总计
市场容量 24100 45000 14450 1924 1504 86978
调访客户数 抽样调访购 量 买需求比例 217 400 168 82 183 1050 9% 7% 3.5% 17% 12% 8.4%
影响客户购买 养老公寓因素排序 1 专业服务
第9页
5381平方米
4571平方米 11073平方米 1.0 22.73% 230个 35% 675户 305户 160户 150户 60户
产品呈现
总平图
第10页
产品呈现
第11页
如园效果图
产品呈现
容园及南立面效果图
第12页
产品呈现
容园效果图
第13页
产风雨连廊效果图
产品方案
配套服务设施
配套
面积（平米）
670 大堂 887（含厨房） 餐厅 236 健康管理中心 182 便利店+咖啡座 棋牌室（动区、 168 静区） 112 健身房 466 多功能厅 198 阅览室 260 老年大学教室 123 视听室 133 浴室 33 理发厅 199 办公及后台区域 904 公共区域及走道 合计 4571
全项目使用权转让销售金额72764万元
套内面积 75 89 111 / 4571 / 总可售面积 22,755 14,240 16,650 53,645 4571 58,216
26 27
28 29 30
第21页
主过道 电话
中央空调 阳台晾衣架 开关系统
无特殊要求 普通电话
非标配 非标配 普通
大于1.2米 智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫
全国十大养老地产
占地面积（万㎡）
容积率 经营模式 产品形式 价格 项目定位 养老配套
53.336/㎡
0.4 持有经营，可返还现金+服务费 多层 、小高层 暂定 城市中高档退休老年人 “护理之家”三甲医院、失智老人护理中心、幼儿园
项目区位——在外环线与解放南路交口附近，紧邻地铁6号线，外环南
项目现状
一期的康复医院、养护院、体验中心和研究等，2014年可使用
项目区位——宜兴近郊宜城区城东板
项目效果图
规划设计—小高层、四合院
四合院
周边配套
营销策略
市场策略 “养老综合体”模式
营 销 策 略
价格策略
未定
营销策略
通过整合医疗资源，提升目标客户 对项目的信赖感
产品策略
与韩国顶级养老机构运营合作，在 住宅的设计和设备上全部为老年人 所打造
老年公寓商服50年；住宅70年
6000元/㎡ 上海及周边养老客群 9000㎡康复中心、3000㎡公建配套设施、 1000㎡私人会所 三居(131㎡)、二居(91㎡) 、三居(124㎡）
项目特色 销售情况 运营管理
特色别墅,宜居生态地产 2012年9月16日首批房源开盘热销，目 前基本售罄；老年公寓开业时间未定 安平养老管理运营老年公寓及理疗中心 沪杭高速大云出口、高铁嘉善南站、西 塘汽车站 别墅 联排、别墅 2012年9月16日 保利物业管理有限公司嘉善分公司 毛坯,全装修
开发商 位置 规模 物业形态 户型面积 产权 当期价格 项目定位 配套设施 推广卖点
风格有机融合，以石库门的建筑风格规划亲水类独栋、合院别墅、联排别墅级的创新公寓， 打造人文养生居住区。
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来•2015年04月28日•来源：中国房地产报中房报记者李克纯杭州报道4月18日下午，杭州良渚文化村随园嘉树养老公寓活动区，莫扎特《小夜曲》优雅古典的调子在空中充盈，跳动的音符让这个下午活了。
马教授、其他弹奏者以及台下听众都沉浸在了这场古典音乐会之中。
来自复旦大学的马教授等高知人士是随园嘉树养老公寓最早的购买者与住户,他们希望晚年生活可以在这里度过。
2011年，浙江万科南都房地产有限公司（以下简称“杭州万科”）正式开启了良渚文化村随园嘉树养老项目建设。
这是一个畅导“邻里式”养老的项目.出自《周礼·地官司徒第二》的“五家为邻，五邻为里",浓缩了中华民族聚合文化的世代传承——“邻里”，其内涵在于对长者原来社会关系的保护和重构，延续长者原有的生活。
经过3年多时间的打磨，如今其已初长成，接受了市场的检验并开始承载老人们的晚年生活.长期以来，对于养老产业，万科集团一直是主动尝试，其从2010年就已在养老产业方面进行了试水,目前涉及的项目分布在北京、上海、青岛、成都以及杭州.从目前的试水情况来看，万科集团的养老项目如同市场上其他项目一样，暂未形成成熟模式。
不过,在万科集团内部,随园嘉树是带有战略试点标签的项目，它是万科集团目前养老产业布局中产品线最丰富、运营模式清晰、运营管理团队最成熟的项目.万科集团对于它或许还有更大的期待。
3月份的2014年业绩发布会上，万科表示未来10年除了住宅仍是第一业务外,产业地产、养老地产、度假地产等新业务将成为其重点拓展领域.“老业务、新业务各占一半，并驾齐驱.”万科深知自己的难处，拿地、建房子的发展模式已无法再给它带来更大的辉煌，它需要新业务支撑。
杭州万科一直在探索与思考养老产业的发展，在随园嘉树项目的操作过程中,已成功实践了“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”的商业模式，实现了养老地产资产端的盈利,也保证了后期运营的可持续性。