工业用地管理工作实施意见.doc
国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知 国土资发〔2008〕24号
国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知来源：济南市国土资源局政策法规处发布人：发布时间：2008-01-31国土资发〔2008〕24号各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：号）、任。
四、部将根据社会经济发展、技术进步、节约集约用地要求和《控制指标》实施情况，适时修订《控制指标》。
本《控制指标》发布实施后，《工业项目建设用地控制指标（试行）》（国土资发〔2004〕232号）停止执行。
二○○八年一月三十一日工业项目建设用地控制指标一、为认真贯彻落实节约资源的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平，制定本工业项目建设用地控制指标（以下简称“控制指标”）。
二、本控制指标是对一个工业项目（或单项工程）及其配套工程在土地利用上进行控制的标准。
本控制指标适用于新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。
三、本控制指标是核定工业项目用地规模的重要标准，是编制工业项目用地有关法律文书、附件一：控制指标应用说明一、指标应用投资强度按地区、行业确定，在具体应用本控制指标时，首先根据附件2确定项目所在城市的土地等别，再根据表1确定各行业分类和工业用地的投资强度控制指标。
土地等别按照《财政部国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综［2006］48号）有关新增建设用地土地有偿使用费征收等别划分的规定执行（详见附件2）；工业行业分类按《国民经济行业分类》（GB/T 4754--2002）执行（详见附件3）。
二、指标解释1、投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。
计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积,其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。
2、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标(试行)》的通知
关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知国土资发〔2004〕232号各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），加强工业项目建设用地管理，促进建设用地的集约利用，部研究制定了《工业项目建设用地控制指标（试行）》（以下简称《控制指标》），现发布实施。
一、各级国土资源管理部门要严格执行《控制指标》与相关工程项目建设用地指标，从严控制供地。
不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减。
对因工艺流程、生产安全、环境保护等有特殊要求确需突破《控制指标》的，在申请办理建设项目用地预审和用地报批时应提供有关论证材料；确属合理的，方可通过预审或批准用地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等供地法律文书报省（区、市）国土资源管理部门备案。
二、市、县国土资源管理部门在供应土地时，必须依据《控制指标》的规定，在土地使用合同或《划拨用地决定书》等供地法律文书中明确约定投资强度、容积率等控制性指标要求及违约责任。
不能履行约定条件的用地者，应承担违约责任。
三、省（区、市）国土资源管理部门要切实加强对《控制指标》实施情况的监督管理，积极探索在招商引资、促进工业化进程中集约用地的好经验、好做法，总结典型，加大宣传推广的工作力度，不断完善和规范实施《控制指标》的程序与办法。
要加强对工业用地利用状况的评价与分析，大力推进工业用地集约利用。
要根据本地区实际，在符合《控制指标》要求的前提下，制定本地的工业项目建设用地控制指标，并报部备案。
四、部将根据社会经济发展、技术进步、集约用地要求和《控制指标》的实施情况，适时修订《控制指标》。
二○○四年十一月一日工业项目建设用地控制指标（试行）一、为认真贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平，制定本工业项目建设用地控制指标（以下简称“控制指标”）。
关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则
则施细定的实管地供应理有关规工关于业科研用号〕? 3宁国土规〔2014关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则各分局，机关各处室局，各直属事业单位：为贯彻落实《市政府关于进一步加强工业科研用地供应管理工作的通知》（宁政发〔2014〕150号，以下简称“150号文”）、《市政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》（宁政规字〔2013〕1号，以下简称“1号文”）等有关文件规定，进一步明确工业、科技研发用地供应管理中的具体操作实施办法，现将有关事项规定如下。
一、土地供应操作规定（一）禁止区域内办理工业用地供应规定150号文规定不得供应工业用地的区域内，涉及工业用地（仓储、物流用地除外）出让、转让按以下规则办理：1、新增工业用地出让，包括公开出让、“以大带小”协议出让及土地置换协议出让不予办理；、存量工业用地提高容积率不予办理；23、企业改制、房产交易涉及原划拨土地补办出让以及自有划拨土地申请协议出让的，可以按规定办理；、已出让存量工业用地申请转让的，可以按规定办理。
4（二）供地项目投资建设协议有关要求各区、开发园区、紫金科技创业人才特别社区（以下简称紫金特区）在工业、科技研发用地公开出让预申请时须提供“投资建设协议”文本，并作为土地挂牌文件组成部分。
“投资建设协议”中应明确包括产业类型、总投资额、地均税收、企业用工等要求，以及收取履约保证金有关事项和违约责任，且不得设置妨碍公平竞争的条件。
履约保证金数额可由开发园区。
10%根据项目投资额度与实际情况自行确定，原则上不超过土地挂牌出让起始价总额的（三）科技研发用地变更受让方及分割转让条件科技研发用地挂牌出让成交后，受让人成立项目公司并申请办理变更受让人的，其设立子公司的经营范围、资质等必须符合挂牌出让公告中的出让条件或经所在园区管理单位审核符合园区产业发展要求，否则不予办理。
科技研发用地土地出让合同约定所建房屋允许分割转让的，除受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台的以外，必须在项目竣工后，按照存量房产进行转让，不得按照商品房进行预售、销售。
浅谈工业用地在规划管理中的问题及策略建议
浅谈工业用地在规划管理中的问题及策略建议传统的工业用地一般都是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
近年来，随着经济社会的发展，逐渐出现了以知识技术为特征的研发、设计、创意、检测等新型产业用地，此类产业通常是国家支持的产业类型，也是我们目前的发展方向，但很多时候，社会的发展与管理、技术的研究等并不是同步的，乃至出现了新型产业用地在规划管理中的一些问题。
在本文中，笔者结合工作中遇到的实际问题，尝试从规划管理的角度，对工业用地在当前存在的问题进行分析，并提出相应的对策，以供参考。
一、当前工业用地在规划管理中存在的问题（一）土地性质的问题说到工业用地，我们一般想到的是生产制造、大体量的模块厂房。
但随着社会的发展，各类产品设计、中试、孵化、检验检测等行业的兴起，工业用地似乎早就不再局限于机器化的厂房制造，再加上工业用地有7%的配套设施用地，这也给不少项目予以“发挥的空间”。
因此，不管是从城市景观还是建筑的使用需求上来说，现代的工业用地越来越楼宇化，很多工业建筑甚至与办公楼“雌雄难辨”。
因此，也就出现了部分企业以工业用地之名拿下土地、以工业建筑报建，最后却用于商务办公，甚至是商业配套的使用功能。
另外，也有部分工业用地因低效使用，商家为了追逐利益，将工业厂房改装成公寓、办公、商业或甚至住宅进行出租，引发交通、消防等安全隐患。
总之，不管何种原因，都脱离不了监管难的问题。
国土规划部门与城市管理部门职能独立，各行其政，前期供地与后期监管难以衔接，让部分开发商利用政策漏洞与管理的缺失大做文章，以至工业用地最终并不是真正的用于工业生产。
（二）规划技术指标的问题容积率基本是所有用地性质指标的关键问题，为了鼓励生产、集约节约利用土地，工业用地通常会设定容积率下限，如《广州市提高工业用地利用效率实施办法》就要求一类工业用地容积率下限为2.0，二类工业用地容积率下限为1.2，三类工业用地容积率下限为1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率应不低于0.8。
关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则
关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则宁国土规〔2014〕 3号关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则各分局，机关各处室局，各直属事业单位：为贯彻落实《市政府关于进一步加强工业科研用地供应管理工作的通知》（宁政发〔2014〕150号，以下简称“150号文”）、《市政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》（宁政规字〔2013〕1号，以下简称“1号文”）等有关文件规定，进一步明确工业、科技研发用地供应管理中的具体操作实施办法，现将有关事项规定如下。
一、土地供应操作规定（一）禁止区域内办理工业用地供应规定150号文规定不得供应工业用地的区域内，涉及工业用地（仓储、物流用地除外）出让、转让按以下规则办理：1、新增工业用地出让，包括公开出让、“以大带小”协议出让及土地置换协议出让不予办理；2、存量工业用地提高容积率不予办理；3、企业改制、房产交易涉及原划拨土地补办出让以及自有划拨土地申请协议出让的，可以按规定办理；4、已出让存量工业用地申请转让的，可以按规定办理。
（二）供地项目投资建设协议有关要求各区、开发园区、紫金科技创业人才特别社区（以下简称紫金特区）在工业、科技研发用地公开出让预申请时须提供“投资建设协议”文本，并作为土地挂牌文件组成部分。
“投资建设协议”中应明确包括产业类型、总投资额、地均税收、企业用工等要求，以及收取履约保证金有关事项和违约责任，且不得设置妨碍公平竞争的条件。
履约保证金数额可由开发园区根据项目投资额度与实际情况自行确定，原则上不超过土地挂牌出让起始价总额的10%。
（三）科技研发用地变更受让方及分割转让条件科技研发用地挂牌出让成交后，受让人成立项目公司并申请办理变更受让人的，其设立子公司的经营范围、资质等必须符合挂牌出让公告中的出让条件或经所在园区管理单位审核符合园区产业发展要求，否则不予办理。
科技研发用地土地出让合同约定所建房屋允许分割转让的，除受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台的以外，必须在项目竣工后，按照存量房产进行转让，不得按照商品房进行预售、销售。
关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)
关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）第一条（目的和依据）为全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进上海经济社会转型发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本规定。
第二条（定义及适用范围）本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。
本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。
历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。
第三条（基本原则）坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。
坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。
坚持实施土地利用全过程管理，实现项目开竣工、投达产、土地利用绩效评估和土地使用权退出的全过程管理。
坚持体现土地利用综合效益，实现资源节约、生态环保、提质增效、和谐发展的目标。
第四条（管理职责）市规划国土资源局负责本市工业用地规划和土地利用等管理工作。
市经济信息化委、市发展改革委会同市规划国土资源局负责制定本市产业准入标准和产业用地标准，制定并实施土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等。
市环保局会同市经济信息化委、市规划国土资源局负责本市工业用地环境保护的监督管理工作。
工业用地供地管理规定(试行)
工业用地供地管理规定（试行）第一章总则第一条为推进我县工业用地有序、有效利用，提升节约集约水平，保障工业用地可持续供给，根据《中华人民共和国土地管理法》、《节约集约利用土地规定》、《国土资源部关于推进节约集约利用的指导意见》、《关于进一步推进国土资源节约集约利用的意见》等规定，结合我县实际, 制定本规定。
第二条县自然资源局负责我县工业用地土地利用管理和出让金或租金的具体征收工作；县发改部门负责审核我县工业项目的产业准入标准投资强度和工业项目用地标准; 县自然资源局负责审核出具工业项目用地的规划选址、用地红线、建筑密度、容积率等规划用地条件；县财政部门负责工业用地出让金或租金征收的监督和管理工作；县住建部门负责审核工业项目实际开竣工和建筑工程质量；县其他相关部门按照各自职责，做好配合、服务、监管工作。
第二章供应方式第三条工业用地供应方式包括四种：先租后让、租让结合、长期租赁和直接出让。
采取何种供应方式可由县招商部门提出意见后报土地管理委员会审定后执行。
第四条先租后让是指县自然资源局会同有关部门在供应工业用地时设定一定的约定条件，先行以租赁方式向使用者供应土地，承租方在租赁期间开发、利用、经营土地, 达到约定条件后，可申请将租赁土地转为出让土地的供应方式。
以先租后让方式供应的土地，承租方在合同约定的租赁期间可以建造工业厂房、必要的办公用房等永久建筑。
第五条租让结合是指县自然资源局会同有关部门供应工业用地时设定一定的约定条件，先行将以租赁方式向使用者供应土地，承租方在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后，可将部分租赁土地转为出让土地、部分土地仍保留租赁性质的供应方式。
以租让结合方式供应的土地, 承租方在合同约定的租赁期间可以建造工业厂房、必要的办公用房永久建筑。
第六条长期租赁是指县自然资源局作为出租方将国有建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者，由土地使用者向县自然资源局支付租金的供应方式。
关于进一步规范土地利用管理的若干意见
关于进一步规范土地利用管理的若干意见关于进一步规范土地利用管理的若干意见为进一步规范我市土地利用管理，有效推进土地节约集约利用，经研究，提出如下工作意见。
一、关于土地利用管理（一）明确国有建设用地使用方式新增国有建设用地，除符合《划拨用地目录》的项目以划拨方式供地外，其余国有建设用地全部采用招标拍卖挂牌出让的方式供地。
存量国有建设用地，除《划拨用地目录》内的用地项目，一律实行有偿使用，不得继续保留划拨土地使用权。
有偿使用的方式有出让和租赁二种方式。
对《划拨用地目录》之外的以划拨方式存在的存量建设用地，在办理转让、抵押时，国土部门事先征求规划部门意见，符合城乡统筹规划的，以补办出让或者租赁的方式进行有偿使用。
不符合城市总体规划的，以租赁方式有偿使用，租赁期限不得超过5年。
租赁到期时可以续租，年期仍不超过5年。
（二）推进国有土地使用权竣工验收制度发放新增国有建设用地过渡土地使用证。
在签订《出让合同》或出具《划拨决定通知书》时，约定发放过渡土地证，颁发有效期至出让合同规定的竣工日期的土地证，待整个项目按要求竣工后重新核发土地证。
过渡证到期时必须换发国有土地使用证。
申请换发证时，地籍科、利用科、土地交易中心、土地登记中心按供地时的约定条款进行联合验收。
合格则换发证，不合格则不予换发，限期整改。
验收不合格的土地使用权不得抵押、转让、出租等。
经营性房地产开发项目用地实行复核验收制度。
经营性房地产开发建设项目竣工后，国土资源部门根据建设、规划、房产等单项验收意见，对开发建设单位履行土地出让合同约定的情况进行复核和验收。
未通过用地条件复核验收的经营性房地产开发项目，不得办理土地使用权分割登记手续，不得发放分割土地使用证书。
（三）冻结闲置土地抵押、转让和出租权利为严格控制存量建设用地闲置，对中介机构提供备案的报告全面实行合理性审查，具体内容为出让合同的履行情况、土地权属情况、房屋所有权情况、地价评估的技术路线、估价方法、估价结果。
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工业用地管理工作实施意见
各行政村、机关各办（所）：
为促进工业经济发展，吸纳镇内外企业向工业功能区集聚，形成功能区产业优势，带动中小企业加快发展步伐，经镇政府研究决定，对工业用地管理提出如下意见：
一、合理安排土地。
凡需进入工业功能区的企业须填写项目用地申请表，根据企业申请内容，由工业功能区管理领导小组集体决定。
根据集体决定由工贸办会同城建办丈量落实具体地块，并签订用地协议书。
二、明确土地价格。
由于上缴国家规费的增加和不确定因素，目前本镇工业功能区土地价格确定为每亩18.8万元（土地价格由上缴国家规费、向村征用土地费、失地农民养老保险和设施配套费等组成），凡今后上缴国家规费增加部分由企业负责。
三、对投资规模大、用地数量多的企业用地实行优惠政策。
一次性用地在50亩以上，且总投资在5000万元以上，给予每亩1万元的优惠；一次性用地在70亩以上，且总投资在7000万元以上，给予每亩2万元优惠。
对投资规模特别大或投资新技术项目的企业，可以采取一厂一策。
四、交款办法。
当企业与镇政府签订用地协议时，预付土地总价款的80％；在办理土地审批手续前付清所有余款。
工贸办必须严格把关，余额未交清的不得办理任何手续。
五、抓紧做好土地审批的手续。
鉴于当前用地指标紧张，在指标
安排上由工业功能区管理领导小组集体商量决定，按照重点优先、兼顾一般、力求平衡的原则进行操作。
六、对项目建设时间的要求。
入区企业必须抓紧工程建设，从签订用地协议后的6个月内必须破土动工。
安排用地指标后超过6个月尚未开工建设的，镇政府有权收回土地，退还土地款，但不计息。
七、工贸办负责对项目开工和工程进度的监督，严格把好项目申报、土地签约、款项收缴、证件办理及项目开工等环节，并每月发出进程信息通报。
八、其它事项：
1、在工业功能区内落户的企业一般用地面积不得少于20亩。
2、在本意见实施以前已经与镇政府签订用地协议而尚未办理建设用地审批手续的企业，在办证时上交国家规费增加部分由企业负担。
3、道路带征问题。
道路二侧公益性用地二分之一宽度的土地应由相邻企业带征，费用为每亩6万元。
带征的土地不办理土地使用权证。
4、配套问题。
镇负责供水、供电管网和道路等的规划与铺设，并做好通讯管网等的建议协调工作。
5、有关行政村不得在工业功能区内擅自安排土地。
行政村根据发展需要和村庄建设规划，可以征用工业功能区以外的土地，用地时须向镇上交每亩2.5万元的设施配套费。
九、本意见自发文之日起实施。
十、本实施意见由工贸办负责解释。