成本法的理论依据是什么
资产评估第二节
重置成本。
[例2-8] 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元， 运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料 300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得 安装成本中的间接成本为每人成本0.8元。求该机器 设备重置成本。 （1）直接成本=50000+1000+800=51800（元） 其中：买价，50000元 运杂费，1000元 安装费用，800元 其中，原材料，300元 人工，500元 （2）间接成本（安装成本），400（=500×0.8）元 （3）重置成本合计，52200元。 （注：如果有无效支出应该扣除）
2013-8-26
8
（一） 重置成 本
五、成 本法的 基本要 素▲
（二） 实体性 贬值
（三）
功能性 贬值
（四） 经济性 贬值
（一）资产的重置成本
1.重置成本定义 指按现行市场条件下重新构建一 项全新资产所支付的全部货币总额。 简单地说，资产的重置成本就是资产 的现行再取得的成本。 2.重置成本分类 一般可分为复原重置成本和更新
解： （1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4） ＝2% 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
3、决定实体性贬值的因素 ①使用时间 ②使用率，也叫利用率 ③资产本身的质量 ④维修保养程度
房地产估计-第八章成本法练习题参考答案
房地产估计-第八章成本法练习题参考答案成本法练习题一、单项选择题1、成本法概念中的•成本”，并不是通常意义上的成本，而是（A ）。
A、价格B、生产费用C、劳动价值D、成本加利润2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（B）oA、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理3、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（A ）, 即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。
A、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理4、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（C ）估价。
A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法5、成本法特别适用于（D ）的房地产的估价。
A、有收益交易少B、无收益交易多C、有收益交易多D、无收益交易少6、单纯建筑物的估算通常采用（C ）。
A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法7、在房地产保险（包折投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常是米用（A ）。
A、成木法估价B、收益法估价C、比较法估价D、假设开发法估价8、在现实中，房地产的价格直接取决于其（B ），而非花费的成本，成本的增减一定要对（）有所作用才能形成价格。
A、市场成交价格B、效用C、开发成本D、交换价值9、运用成本法估价，需要懂得（C ）。
A、房地产成本构成B、房地产供求关系C、房地产价格构成D、房地产重置价格构成10、在完善的市场经济下，土地取得成木一般由购置土地的价款和购置时由（D ）构成。
A、买卖双方同时缴纳的税费B、卖方缴纳的税费C、买卖双方各自缴纳的税费D、买方缴纳的税费11＞从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（A ）分开，不能算做（）。
A、利润B、利息C、收入D、收益12、开发利润是正常条件下开发商所能获得的（B ）。
1A、实际利润B、平均利润C、超额利润D、正常利润13、在估算开发利润时要注意（B ）与利润率的对应。
第五章成本法
假设银行贷款：甲向银行贷款100000元，借款20年，按年 利息6.55%计算，20年后一次性还本付息多少？
100000*（1+6.55%）20 = 355687
某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：
计息期：
由于各部分资金的投入和占用时间不同 土地取得费（含税费） ——开发动工前全部付清，直到开发完成后 ——计息基数：整个土地取得费 ——计息期：整个开发期 土地开发成本（含开发中的税费） ——开发过程中逐步投入，直到开发完成后 ——计息基数：全部开发费 ——计息期：开发期（或资金投入期）的一半。
（三）管理费用
管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必 需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办 公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之 和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按照土 地取得成本与开发成本之和乘以这一比率（例如5%）来 测算。
（四）销售费用
销售费用是指预售未来开发完成的商品房或销 售已经开发完成后的房地产所必需的费用，包 括广告费、销售代理费等。销售费用通常按照 售价乘以一定比率来测算（例如为开发完成后 的房地产价值的4%）。
费用+销售费用）×投资利润率 =（600+900+50+60）×20%=32.2 金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+
建设成本+管理费用+销售费用+投资利息） =32.2/（600+900+50+60+150） =18.3%
【2009年真题】某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡ 的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土 地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/ ㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后
房地产估价理论与实务：成本法
1 2% 5.5% 10%
单价
总价V 荒地面积 开发完成后可转让面积
比率
5.23 108 2106 60%
436
元/
17
m2
5.3 成本法的公式
5.3.3 新建房地产的基本公式
（1）新建房地的成本法公式： 新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建
（3）开发利润通常按照一定的基数乘以同一市场上类似房地产开发项目 所要求的相应利润率来测算。有以下几种情况：
12
5.2 房地产价格的构成
A.计算基数＝土地取得成本＋开发成本，相应的利润率称为直接成本利润 率，即：
直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本） B.计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用
，相应的利润率称为成本利润率， 即： 成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利
息＋销售费用） C.计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销售
利润率，即： 销售利润率＝开发利润/（开发完成后的房地产价值）
13
5.3 成本法的公式
5.3.1 成本法最基本的公式
5.4 重新购建价格
（4）指数调整法
利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物 的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物 重新购建价。
29
5.5 建筑物的折旧
5.5.1 建筑物折旧的概念和原因
1. 建筑物折旧的概念 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因造成的建筑物价值损失 。即：
建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值 2.建筑物折旧的原因 （1）物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
不动产估价方法之成本法
（二）成本法适用的条件
注意: 房地产价格取决于其预期收益 ( 效应 ), 而非 花费的成本。 房地产开发建设成本的增加，并不一定能增 加其价值。
（二）成本法适用的条件
怎样解释？
价格等于“成本＋平均利润”，是在长时期内 平均来看的，而且需要具备两个条件： 第一，自由竞争； 第二，该种商品本身可以大量重复生产。
土地增值收益的来源
第一，“农转非”所产生的增值； 第二，社会经济发展所产生的增值； 第三，通货膨胀所产生的增值； 第四，土地性能改变所产生的增值。 从实践来看，目前农地尚未形成真正的地价， 征地费普遍偏低，为了控制土地投机，保护 农地，应加上“土地增值收益”。
土地增值收益
第六章 成本法 Cost Approach
【成本逼近法】 第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例
第一节 成本法基本原理
一、成本法的概念 是指先分别求取估价对象在估价时点时的 重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格 减去折旧，以此求取估价对象价格的方法。 本质：是以房地产的重新开发建设成本为 导向，来求取估价对象的价格。 积算价格
（二）重新购建价格的求取思路
房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格 ＋建筑物的重新购建价格
土地重新购建价格的求取方法： （1）城市建成区的土地：比较法、基准地价 修正法； （2）新开发的土地：成本法。
（三）建筑物重新购建价格的求取方法
1、建筑物重新购建价格的类型 （1）重置价格（replacement cost） 又称重置成本，是指采用估价时点的建 筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技 术等，在估价时点的国家财税制度和市场 价格体系下，重新建造与估价对象建筑物 具有同等效用的全新建筑物所必需的支出 及应得的利润。
成本法的经济学分析
成本法的经济学分析本文首先介绍了成本法的含义，然后分析了成本法的经济学基础是马克思劳动价值理论，界定了重置成本的内涵包括生产成本和利润两个部分内容，产品的生产成本必须要是社会必要的生产成本，产品的利润必须是行业合理的利润，社会必要的生产成本或合理利润是指在现有的社会正常的生产条件和市场条件下，在社会平均的劳动熟练度和劳动强度下，生产某种商品所花费的成本或所能获得的利润。
最后，本文从经济学的角度分析了实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的含义及理论基础。
目录一、从经济学角度分析成本法的基本含义及理论依据 (1)（一）资产的含义 (1)（二）成本法的基本含义及理论依据 (1)（三）成本法的基本前提条件 (2)二、成本法中的四大要素的经济学分析 (2)（一）重置成本的经济学意义 (2)（二）资产的实体性贬值的经济学分析 (3)（三）资产的功能性贬值的经济学分析 (3)（四）资产的经济性贬值的经济学分析 (4)三、结论 (4)成本法的经济学分析一、从经济学角度分析成本法的基本含义及理论依据（一）资产的含义资产评估的评估对象是资产，资产是生产商品或提供劳务的工具，是能够长期提供收益的物品，从资产这个名词来说从分析的角度不同，对资产的理解也就会不同。
所以说资产是一个具有多层面的概念。
从会计学的角度分析资产，资产是指过去的交易或事项中形成的并预期给企业带来利益的，由企业拥有或控制的资源，从概念中可知会计中的资产关键是预期会给企业带来经济利益，主要指的是企业中的资产。
然而从资产评估学的角度分析资产不然，资产是指的定的权利主体拥有或控制的能以货币计量的，并能给特定的权利主体带来未来经济利益的经济资源，包括了具有内部经济价值及外部市场价值的所有的实物和无形的权利。
从经济学的角度分析资产，资产是泛指特定的经济主体拥有或控制的，能给特定的经济主体带来经济利益的经济资源，可以说特定经济主体拥有或具有内在经济价值的实物和权利。
成本法
4.7
现行房屋折旧制度
各种结构房屋的耐用年限一般为： 1、钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用 房35年，非生产用房60年。 2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。 3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。 4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 7、简易结构10年。
某建筑物建筑总面积为200平方米，重臵 价格为2000元/㎡，现值为284，800元。 该建筑物已使用15年，耐用年限为50年， 建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法 求建筑物的重新建造成本、已使用折旧 总额、年折旧额和残值率 。
某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积 2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿 出让方式获得，使用年限为50年，当时的单价 为1000元/平方米；建筑物的结构为钢筋混凝 土，于1995年10月1日竣工投入使用，当时的 建筑造价为每平方米建筑面积为800元。1999 年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使 用年限为50年的土地单价为1100元/平方米； 该类房屋的重臵价格（含使用年限为50年的土 地价格）为每平方米建筑面积2000元。估计该 类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试 利用上述资料估算该房地产1999年10月1日的 总价。
㈠物质折旧，又称物质磨损、有形损耗， 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价 值损失。 进一步可归纳为4个方面： ①自然经过的老朽 ②正常使用的磨损 ③意外的破坏损毁 ④延迟维修的损坏残存
成本法的基本原理
成本法的基本原理
成本法是一种会计原则，它基于以下原理：
1. 成本原则：按照购买或生产物品时实际支付的成本记录资产。
根据成本原则，资产金额应该是购买或生产所支付的现金和与其直接相关的费用之和。
2. 主观价值原则：成本法忽略了资产当前的市场价值，而是将其计量为购买或生产时的实际成本。
这是因为成本是可以明确衡量的。
3. 可比性原则：成本法要求使用相同的计量标准来计量和报告资产。
这意味着无论是内部产生的资产还是外部购买的资产，都应按照相同的计量规则进行处理。
4. 谨慎原则：成本法要求会计人员采用谨慎的态度，不夸大资产的价值。
这意味着资产的价值应该以实际成本为基础，并谨慎估计潜在的损失。
5. 实物标准原则：成本法要求会计人员用货币计量实物资产，这样可以简化资产计量、分析和比较。
6. 修改成本法：当资产的价值发生明显变化时（如长期资产的价值因折旧而下降），成本法允许对其进行调整以反映其实际价值或净现值。
综上所述，成本法的基本原理是根据购买或生产时的实际成本
来记录和计量资产，使用相同的计量标准，并且基于谨慎和实物标准原则，同时允许对资产进行调整以反映其变化的价值。
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第五章成本法
1、成本法的理论依据是什么？
2、试列出成本法估价的基本步骤？
3、新开发土地价格构成的项目有哪些？
4、何谓房地产重新购建价格？
5、何谓建筑物的重置成本与重建成本？
6、土地的重新购建价格如何求取？
7、建筑物的重新购建价格如何求取？
8、何谓建筑物折旧？其造成的原因有哪些？
9、求取建筑物折旧的方法有哪些？
10、求取建筑物折旧时，需注意哪些问题？
11、取得某3平方公里成片荒地的价格为600元/平方米，将其开发成熟地的费用为550元/平方米，税收和利润为可转让熟地价格的14%，其可转让土地面积为3平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为多少？
12、某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2000元/平方米，现值为284 800元。
该建筑物已使用15年，经济寿命为50年，建筑物价值损耗是均匀的。
试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用价值总额和残值率。
13、某建筑物于8年前建成，重置价格为1000元/平方米，耐用年限50年，土地总面积2500平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时建筑造价800元/平方米，现时建造同类建筑物每平方米为1100
元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
14、某公司于5年前以出让方式取得某一宗面积2000平方米的土地，使用年限为40年，于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000平方米。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/平方米，重新建造建筑物的建筑造价为1000元/平方米。
门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年，假设残值率均为零。
试计算该宗房地产现时的价格。
（土地资本化率为8%）。