孔雀城经营方案最新营销模板

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北京潮白河孔雀城一期营销建议

联排成交客户所属行业 14 12 10 8 6 4 2 0 12 9 6 6 7 4 4 7 5 4 5 5 2 2 4 1 2 2 5 10
大运河· 孔雀城客户特征
客户置业用途分析
1% 置业次数
4% 8%
3%
5%
11%
37%
51%
42% 38% 一次二次三次四次五次五次及以上
养老度假第一居所纯投资
北京
30公里潮白河孔雀城 43公里
香河县
区位区域知名度绝对距离自驾车
大运河孔雀城
39公里公交系统自然资源
永定河孔雀城
市政配套城市化进程
在现有的三个孔雀城中，本案距离北京最近、自然景观资源最为优越
本项目综合分析
大盘：本项目占地面积1.2k㎡，地上建筑面积120万平方米
销售压力大
规模大
销售周期长
一期用地指标
一期总建筑面积159051㎡，Far=1.05。
一期用地指标
本案：“北京正东”，客户基础好
客群研究
随着CBD不断东扩和国际职能走廊的不断发展，东部居住区逐步外延为本区域提供了强大的发展
动力，为本区域创造了良好的高端客户基础，同
时促使本区域的市场认可度逐步提高。
以CBD为核心的北京东部区域客群为主，辐射整个北京市
主力客群工作及居住区域集中在北京朝阳CBD、燕莎，其次亚奥区域、方
基本拥有第一居所，心中充满了别墅梦想；向往别墅生活，对别墅品质有一定的认识；别墅的品质及与客户内心别墅生活的契合点是决定其购买的关键点；资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比；对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望；核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；

孔雀城拓客方案

企业
企业类型：针对松江、闵行区部分高收入企业进行拓展。形式一：企业宣讲→推介项目→建立微信群→后期进行微信营销（两周一次）。形式二：企业联谊，举办运动大赛，提供礼品。
地点：体育馆、户外活动场地等。周期：长期联赛。形式三：食堂巡展，利用中午吃饭时间，人员集中，进行食堂巡展。
派单
地点：菜场批发市场、干货市场、公交枢纽、长途汽车站、停车场、加油站、小商品市场。
孔雀城拓客方案
拓客思路
区域：以松江、闵行为主中，进行深耕拓展，逐渐幅射青浦、金山区，后期外延至长宁、虹桥及浦东区。拓展形式：以辐射范围广的商圈购物中心、大卖场巡展为主，精准社区商业、社区巡展拓客为辅，同时规模小蜜蜂流动派单做补充。通过媒体整合资源，定期举行企业宣讲及圈层拓客。
青浦松江
长宁
浦东
闵行
金山
固定展位巡展-购物中心
深耕松江、闵行区，辐射青浦区、金山，外延虹桥、长宁。点位：松江万达、松江鹿都国际购物广场、莘庄龙之梦购物中心、七宝乐购、莲花路百联南方总店等。频次：1-2月/展位。人员保障：每展位至少3名销售，6名专员（专门派发单页及留电）。上班时间：9：30-21：30，中午轮流吃饭，1小时。
人员配置：每天至少50小密蜂，集中拓展。物料：单页、易拉宝、人员服装、纸巾盒、鼠标垫、手机支架等。
派单
地点：停车场、小区扫楼等。丰富单页形式：派单停车卡、门把手请匆打扰牌等。周期：一周3次。人员：每次至少50小密蜂。
电开
资源：购买嘉善、松江、昆山、花桥、千灯、太仓及金山区竞品项目近三个月电资进行电话约。竞品：塞纳蓝湾、小城春秋、大众湖滨、千灯碧桂园、花桥绿地21城等。人员：至少20人专门电开小组。任务：每天每人至少拨打100组电资。

潮白河孔雀蓝桥经营方案

品牌目标
经营管理目标
经济目标生活目标
为项目经济发展带来新的投资机会，受利于项目经济发展，反之又推动项目经济前进，开辟了新的商业空间，构建高水平的商贸平台。
改善业主的生活环境，主题式商业形态制造商业消费能源，特有的以娱乐带动文化，以文化带动消费，这是项目的商业逻辑。
经营目标
潮白河孔雀城蓝色水街“孔雀蓝桥”成为：
围绕着项目体本身有6个职能部门，来协调和管理这些部门的是商业经营管理团队。
商业经营管理团队
经营策略
2、定点招商，龙头店铺带动主力客户、品牌商户招商策略-----一对一服务（1）利用专业招商公司的大客户、品牌客户数据库（2）详细了解大客户选址需求、开店计划（3）开发商团队充分参与招商谈判
经营策略
商业地产公司总经理
项目管理总监
综合管理总监
执行方案
商业地产公司总经理
项目管理总监
综合管理总监
商业管理经理商业管理专员项目发展部经理招商经理
综合管理部
策划推广部
招商专员
招商部职责： 1、根据公司整体规划，制定短、中、长期市场发展战略规划，切实贯彻执行并根据市场动向适时调整和完善。 2、进行深入细致的市场调研，多方开拓市场，完成公司下达的各项任务指标。 3、洞察竞争对手在市场动作情况，进行分析制定相应对对策。 4、位招商经理各负责一个区：东区、北区、南区、其他区。
潮白河孔雀蓝桥经营方案
2010年10月
目录
1
经营目标
经营方案
2
经营目标
为城市规划提供了新的轴心，新的高度平台，新的城市发展方向和全新的城市建设思路。
规划目标
构入城市品牌发展战略体系，形成新的品牌标识，逐步实现自身品牌形象：区域形象第一、同行实力第一、经营理念第一、文化底蕴第一、客户忠诚第一、受众认知第一。

孔雀城策划推广手册

5．2公关活动操作指引 5.2.1、原则 5.2.2、活动分类 5.2.3、方案要点 5.2.4、公关活动执行方案范例 5.2.5、24小时危机公关处理程序
第一章孔雀城品牌结构
1．1 孔雀城品牌及项目定位
品牌：孔雀城，京郊别墅小镇连锁品牌项目：永定河孔雀城—森林小镇幸福田园大运河孔雀城---国际公民五星配套潮白河孔雀城—蓝色水街创意水乡八达岭孔雀城—八达岭下葡萄湖岸
4．1. 3 影视广告片
功能
分类制作原则制作要点
全面逼真地演绎项目的整体形象，强化受众记忆点，打造真实可信度，完成形象宣传所赋予的任务，肩负提升项目品牌的使命。如果说3D片是项目介绍的完整版本，那么影视广告片则偏重形象与核心卖点的诉求,更多的强调的是创意。
分为区域规划3D动画、项目展示3D动画、景观动画、项目漫游动画、样板房动画、建筑概念动画、其他相关素材片等。
户外
第四章营销工具操作规范
4．1 关键销售道具及资料操作指引
4．1. 1 模型系统
模型功能模型分类制作数量
制作要点
向外界公开展示项目整体形象，浓缩项目的全部创意和思维，实在、感官、逼真地呈现在购房人面前，更好地引发购买欲望并促使其动机更快地确定。同时作出明确的风险提示，如实反映项目各项公建配套。
3．1 文字语境规范
3.1.3、文案范例
主标：一个北京城四个孔雀城辅标：京郊别墅小镇连锁品牌
内文： 2200户家庭认可，连续三年稳居别墅市场开发量与销售量前列 4月26日大堡独栋全庭院别墅60席特惠登场
3．2视觉调性规范
3.2.1 LOGO及其应用
3.2.1 LOGO及其应用
信封信纸
档案袋

房地产公司孔雀城项目经营方案(简版)模板

• 经济技术指标：
□限高:__米 □容积率:__ □建筑密度:__ □绿化率:__% □车位比:__辆/户总建筑面积__平米其中：地上建筑面积__平米，占（总建筑面积）比__%
住宅面积__平米，占（地上建筑面积）比__%，__套公建面积__平米，占（地上建筑面积）比__% 地下建筑面积__平米，占（总建筑面积）比__%，车位__个
7
2. 市场定位报告
2.1. 区域定位
：片区理想
片区总体定位：
城市级 1241配套体系
社区级
公园绿色体系
重点建
设项目体系
教育医疗体系
酒店商业体系
精英城市定位：
8
2. 市场定位报告
2.2. 项目分析结论
五分析
宗地分析
项目战略分析
精英客户分析
竞争分析其它分析
有利因素
不利因素
分析小结及产品定位方向：
户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% __个车位，车库面积__平米 __个车位 __个车位

孔雀城精英定位方案

春生万物，山花烂漫
盛景夏日一山清凉
漫山秋色，层林尽染
雪岭银装动感飞驰
四季有景的八达岭孔雀城，很易于形成郊游区核心价值点1——顶级山体风景资源
美丽乡村路或者或者其它空地大面积种植油菜花田，将是八达岭孔雀城的风景，
也会是业主的骄傲，并有较高活动价值。
春
金灿灿的油菜花满山遍野，您过来看看？欣赏美景之际，更有花香萦绕……
社区级
幼儿园、风情街、诊所、社区体育公园、四合一图书馆（阅读、健身、咖啡、艺术
展览）等
组团级五合一会所（食堂、咖啡厅、健身房、阅览室、小超市）等
2.1、城市级配套
以十大项目主动干预城市价值增长，形成以幸福体育公园为特色的精英城市格局
标签产品：幸福体育公园标配产品：幸福港湾、幸福学校、幸福医院、规划展馆、公交枢纽、创业大厦
1.2、片区核心价值点1——丰富的山水名胜资源
山水揽胜集雅趣和生态自然环境，京西北最大水资源涵养地上风上水之地、龙脉水源之源
古崖居
龙庆峡
官厅水库
八达岭项目
长城
康西草原
八达岭滑雪场
1.2、片区核心价值点1——顶级山体风景资源
亲近自然，四时养生
春季踏青赏花，夏季林涧听风；秋季登高望远，冬季汤泉语雪。
城市精英全方位生活网
+ + 城市级
社区级
组团级
配套体系
核心项目
城市级
通达路网林荫大道公园体系幸福港湾幸福学校星级酒店幸福医院规划展馆幸福体育公园交通枢纽行政中心幸福文化公园
主干路网葡萄大道中央公园幸福港湾幸福学校星级酒店幸福医院规划展馆幸福体育公园交通枢纽站创业大厦 ——

孔雀广场营销方案

例看，叠拼类产品占比较大，二季度销售重心是尽快解决别墅类产品的去化
基础上立即转型叠拼类销售问题。
孔雀广场营销方案
•第三部分竞争环境 •二季度问题小结
1. 别墅类产品目前走量房源为豪华大堡、台地联排，但整体房源供应有限
，无法满足一季度回款比例分布，回款分布需重新调整产品关系；
2. 从颂春园、叠翠园、秋月园、孔雀广场四个可售项目来看，叠拼类（小
孔雀广场营销方案
•第一部分市场环境 •政策要点
国八条的出台，意味着第三轮调控的开始，调控设计抑制需求、增加供应等四方面。
• 政策调控手段从心理预期、供应结构、购买层面全面抑制市场，对于改善性需求
影响较大。
孔雀广场营销方案
•第一部分市场环境 •政策解读
“京十五条”是“国八条”的首都版本，在继承和落实新八条的基础上，进一步深化了新八条的内容，特别在限购政策方面，尤为严厉。
2011年3月底，7.1计划入市
•结合目前销售情况，6.2.2期面临豪华大堡、叠拼价格上涨35%，产品涨幅 2011年5月，孔雀广场计划入市
过高，严重影响目前销售及后续产品入市。
孔雀广场营销方案
•第三部分竞争环境 •2011年第二季度产品梳理——产品货值梳理
永定河孔雀城房源货值统计
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
期数
状态产品
，除政策前有集中认购项目外，各个项目成交量出现明显下滑
，各个项目呈“量跌价平”态势，价格暂无明显松动，但基本
中粮万科长阳半岛
无涨芭价蕾雨趋悦都势！
绿地新都会
孔雀广场营销方案
•第一部分市场环境 •市场环境小结
1. 政策指向——“三限”卡住北京需求，部分需求外溢、部分需求观望，项目存在一定空间，但大趋

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度假的户型 ×××联排端户（245）2层
餐厅挑空两卧室一书房
餐厅不挑空三卧室一起居室
更注重公共活动空间厅房比，厅的比例更大
5
二、营销目标
1.品牌影响力目标 • 方向：区域价值第一。 • 方向：区域均价是否第一。
6
2.2013年销售目标：回款9.5亿，签约10.45亿
回款
签约
到访
来电
去化率
均价
开盘去化率年度综合去化率
套均总价销售溢价率
7
三、营销策略
1.推广主题及核心策略
8
2.营销4P策略 2.1产品策略（产品卖点，针对竞品）
9
2.2 价格策略：
10
2.3渠道策略销售渠道策略
11
2. 4 促销策略
12
3. 场景式营销策略
13
4.整合营销策略
14
谢谢
孔雀城经营方案
2012.12
目录
一、市场研判
1. 政策及市场分析 2. 竞品分析
二、营销目标
1.品牌影响力目标 2.销售目标
三、营销策略
1.推广主题及核心策略（不限于推广） 2. 营销4P策略 3.场景式营销策略 4.整合营销策略
1
一、市场研判
1.整体及市场分析 1.1宏观分析:巩固调控成果，政策偏紧，房地产市场平稳发展
2
1.2北京市场价量分析：2012刚需释放，量升价跌北京周边价量分析：舒适型别墅主要供应区转移到环北京区域
3
2.竞品分析
2.1竞品供求分析：
区域
固安武清白洋淀
竞品项目
永定河孔雀城 9期
首创国际半岛
美芦庄园
项目规模
竞争户型
面积区间
单价
总价
（㎡）亿元）
13年供应量
（套）
联排 220-270 15000 330-405
_
384
联排独栋叠拼
195-300
205 306 153 169
9000 160-246
10000
60007000
205-306 90-110
30
200
26
150
15
200
4
2.1竞品户型对比分析（优劣势）
温泉孔雀城小联排端户一层