万科战略规划

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史上最全的万科房地产营销策划方案

史上最全的万科房地产营销策划方案

好。
⑵. 居住环境:地块所处区域为新区,交通条件便利通达,但生活配套很不完善,临近火车站广场对居住条件有噪音污染、人流量
大等方面的负性影响。
⑶. 景观环境:项目南边有规划中的森林公园,享有景观优势。
⑷. 商业环境:火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛,尤其是住宿、餐饮产业等。
11
⑸. 竞争环境:作为居住新区,规划及在建了一批体量较大的住宅项目,后期市场竞争环境比较激烈。
①. 新增型:新婚或分家的购房,拆迁购房,外出务工返乡购房;
②. 改善型:改善原有住宅环境和居住层次的;
③. 工作型:因为工作原因来 *** ,为了工作方便的人群。 ⑷.吸引客源种类
①. 以个体买家为主,集团客户为辅;
②. 立足于中高收入阶层,争取吸引工薪阶层。
2.主力客源分析
本案体量 35 万平方米,客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体
史上最全的万科房地产营销策划方案
引言 第一部分 市场解构 基本描述 项目 SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分 客户分析
目录
1
目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分 产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分 价格策略 价格策略 价格结构 价格预期
2
第五部分 营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP 营销 第六部分 营销推广 推广策略及遵循原则 案名与 LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点
投资购房可能性较大。
⑶. 2005 年为 *** 大盘开发上市最集中的一年,同时也是市场供应量放大关键时期,市场供给方将会重视对客户的争夺,稀缺
的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面,将使本项目面临较大的市场压力。本案附近天盈星城已经先期入市,且预计在本案

万科经营战略和财务战略分析

万科经营战略和财务战略分析

万科经营模式和财务战略分析2009级国际金融研修班李志球万科介绍:万科企业股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。

至2001年底,公司总资产64.83亿元,净资产31.24亿元,拥有员工5349名,全资及关联公司43家。

公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业,公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。

万科公司发展主要经历了以下四个阶段:从做贸易起步,由单一经营到多元化经营阶段。

1984年5月组建公司,其主要业务是搞摄像机、录像机、投影机、复印机等贸易。

1988年,主营业务改变,从贸易转向了房地产,城市花园的品牌由此诞生。

转向以房地产为主营业务,全国扩张阶段。

1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,在全国的13个城市开展业务,从而改变过去的摊子平铺、主业不突出的局面。

房地产主业经营范围收缩与调整阶段。

1994年,在房地产的经营品种上,万科提出以城市中档民居为主,从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。

1995年底,万科提出回师深圳,由全国的13个城市转为重点经营京、津、沪特别是深圳四个城市。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,全面完成了专业化调整战略,成为单一业务的房地产集团。

规模化房地产品牌发展阶段。

2002年以来,万科不断的进行企业品牌整合,企业内外部资源整合,集中资金和土地资源,专注与发展房地产,进入规模化房地产品牌发展阶段。

一、万科经营模式企业目标企业发展目标:中国房地产业的领跑者。

面临良好的市场机遇,万科的战略目标是“中国房地产业的领跑者”;未来5年,万科的发展规模将以年均30-40%的速度增长,在2005年,销售收入达到150亿元。

万科公司企业发展能力分析

万科公司企业发展能力分析

万科公司企业发展能力分析万科公司是中国房地产开发领域的龙头企业之一,具备出色的企业发展能力。

本文将从战略规划、市场开拓、资本运作、创新能力和企业文化等方面对万科公司的企业发展能力进行分析。

首先,万科公司在战略规划方面展现了强大的能力。

公司始终坚持以住宅为核心业务,通过多元化的产品线不断满足市场需求。

公司迅速适应市场变化,及时调整业务布局,灵活应对各种市场挑战。

此外,万科公司在2024年推出了“535战略”,即五个增长引擎、三大平台和五大发展策略,有力地推动了企业的发展。

其次,万科公司在市场开拓方面表现出众。

公司以城市群开发为主导,积极开发新的区域市场。

公司在全国范围内建立了一支强大的销售团队,拓展了全国各地的销售渠道。

与此同时,万科公司还积极与政府合作,参与城市更新和土地开发项目,为企业的可持续发展提供了重要支撑。

第三,万科公司在资本运营方面表现出色。

公司通过股权合作、债务融资和资本市场的运作,成功完成了一系列重要的并购和重组案例。

例如,万科与深圳文旅集团合作成立了文化旅游产业基金,推动了文化旅游产业的发展。

此外,万科还通过高效的资金运作实现了资本增值,提高了公司的核心竞争力。

第四,万科公司在创新能力方面具备突出的优势。

公司注重技术创新和商业模式创新,不断提升企业的核心竞争力。

公司积极研发智能建筑技术和绿色建筑技术,并广泛应用于项目中。

此外,万科还与互联网企业合作,开展智能化的房地产服务,提升了客户体验。

最后,万科公司注重企业文化建设,为其企业发展能力提供了坚实的支撑。

公司倡导“诚信、规范、创新、服务”的价值观,培育了一支敬业、专业的团队。

公司注重员工的培训和发展,激发员工的创造力和潜力。

这种积极向上的企业文化为万科公司的可持续发展奠定了基础。

综上所述,万科公司在战略规划、市场开拓、资本运作、创新能力和企业文化等方面展现出了卓越的企业发展能力。

通过不断优化业务结构、拓展市场份额和提高核心竞争力,万科公司已经成为中国房地产开发领域的领军企业之一、未来,随着中国经济的进一步发展,万科公司有望保持稳定增长,并在全球范围内取得更大的成功。

万科财务管理体系

万科财务管理体系

万科财务管理体系万科是中国知名的房地产开发企业,财务管理体系在其运营和发展过程中起着至关重要的作用。

下面就万科的财务管理体系进行一份2000字的介绍。

一、财务管理体系的组成1. 财务战略规划万科的财务战略规划是基于公司长期发展目标和战略规划的基础上制定的,包括资金需求的规划、融资结构和融资成本的优化、资金的合理配置等内容。

2. 财务核算与管理万科建立了符合中国会计法及国际会计准则要求的财务核算和管理制度,保障财务信息真实、准确和及时披露。

3. 资金管理万科的资金管理主要包括资金调度、资金监控、资金流动性管理、风险控制等环节,确保企业的资金运作稳健有序。

4. 财务风险管理万科建立了科学的财务风险管理体系,包括市场风险、信用风险、流动性风险、利率风险等,利用各种金融工具开展风险管理。

5. 内部控制万科依托完善的内部控制体系,建立了财务管控的标准流程和制度,提高了财务数据的准确性和可靠性。

6. 投资与融资万科依托完善的投资与融资体系,进行项目投资分析、融资方案设计、融资渠道开拓等多方面工作,支持企业发展。

二、财务管理体系的运作1. 内外部协调万科的财务管理体系注重内外部的协调配合,内部包括公司各个部门之间的协作,外部包括与金融机构、监管部门的沟通与合作。

2. 数据分析与决策支持万科依托财务管理体系提供的大数据分析、财务报表等信息,为企业高层提供决策支持。

3. 风险应对万科财务管理体系依托完善的风险管控机制,对来自市场、资金、信用等各个方面的风险进行识别、分析、应对和控制。

4. 国际化运作鉴于万科的国际化运作,其财务管理体系也需具备对多元化金融市场的适应和应对能力。

5. 制度持续优化万科财务管理体系在运作中不断进行制度和流程的优化,使之更加符合企业的战略发展需求。

三、财务管理体系的意义1. 保障财务稳健万科财务管理体系的建立和运作,保障了企业财务的稳健运行,避免了因财务风险而导致的公司经营危机。

2. 提高企业竞争力合理的财务管理体系可以有效优化公司的资金结构,提高资产使用效率,从而提高了企业的竞争力。

浅析万科发展战略

浅析万科发展战略

毕业设计(论文)题目浅析万科发展战略—以重庆万科为例院系专业年级学生姓名学生学号指导教师职称完成毕业设计(论文)时间 2012 年 12 月目录摘要 (4)第1章万科集团的简介 (4)1.1重庆万科简介 (4)第2章外部环境分析 (4)2.1 一般环境分析 (4)2.1.1 政治因素 (5)2.1.2 经济因素 (5)2.1.3 社会因素 (5)2.1.4 技术因素 (5)2.2 行业环境分析 (6)2.2.1 行业新加入者的威胁 (6)2.2.2 现有竞争者之间的竞争程度 (6)2.2.3 替代产品的威胁 (6)2.2.4 购买者讨价还价的能力 (6)2.2.5 供应商讨价还价的能力 (6)第3章内部条件分析 (7)3.1企业资源分析 (7)3.1.1优秀的领导者 (7)3.1.2 高素质的员工 (7)3.1.4 财务资源 (7)3.1.5研发资源 (7)3.1.6 形象资源 (7)3.2企业战略能力分析 (8)3.2.1 财务能力分析 (8)3.2.2 营销能力分析 (8)3.2.3 企业文化分析 (8)3.3核心竞争力分析 (9)3.3.1 完整科学的职业经理人文化 (9)3.3.2重庆万科的成功源于万科的综合实力 (9)3.3.3重庆万科入渝战略 (9)3.3.4“万科牌汽车”是一架自动车 (9)第4章综合战略分析 (9)4.1 SWOT分析 (9)4.1.1 优势(S) (10)4.1.2 劣势(W) (10)4.1.3 机会(O) (10)4.1.4 威胁(T) (10)第5章企业战略目标 (11)5.1 企业愿景 (11)5.2企业使命 (11)5.3战略目标 (11)第6章企业的公司战略与竞争战略选择 (11)6.1万科的一体化战略 (11)6.2万科的加强型战略 (11)6.2.1市场渗透 (11)6.2.2市场开发 (12)6.3产品开发 (12)6.4万科的多元化战略 (12)6.4.1集中多元化战略 (12)6.4.2横向多元化战略 (12)第7章企业战略实施 (13)第8章企业发展展望 (13)结论 (13)参考文献 (13)浅析万科发展战略—以重庆万科为例作者姓名:XXX重庆XX学院XX专业XX级重庆XX 邮编摘要万科来了,尽管他姗姗来迟,并一直保持着低调,但以其他老大的地位和身份,确实树欲而风不止。

万科地产Swot分析及战略目标

万科地产Swot分析及战略目标

华南理工大学经济与贸易学院团委、学生会万科Swot分析优势(S)(1)品牌优势万科品牌在世界品牌价值实验室(World Brand Value Lab)编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位,品牌价值已达635. 65亿元。

同时,'‘万科”成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;(3)持续增长和领跑万科给自己的定位是,做中国房地产行业的领跑者。

公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。

这表明公司实现的是有质量的增长,财务状况非常稳健。

(4)组织结构创新万科的组织结构根据战略的变化而变化。

万科以整个项U的生命周期为基础设立组织结构。

这样使得专业分工更强,各线集中精力执行专门的任务,每一个过程都得到高度关注。

(5)研发能力强万科研发的“惜景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。

万科专门设立了创新研究部门,不断地创新,开发出更多的新产品。

如今,标准住宅的4个版本基本成型,已经有超过12个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60项.通过创新研究部的努力,万科有儿十项专利正在申报.(6)经营管理模式先进万科物业服务通过全国首批IS09002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

此外,万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。

1劣势(W)(1)对员工关注不够,员工满意度不高(2)国内不同城市客户的评价褒贬不一(3)与政府的关系非常一般(4)发展受限于土地资源和土地成本土地储备约2200万平方米,仅能满足万科2?3年的发展需要,低于行业平均水平,可能会影响其增长并增加土地购置成本。

对以房地产为主导业务的万科来说,土地资源和土地成本的限制,是影响万科地产经营效益的重要因素,万科获得的可开发土地,较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。

万科地产战略地图及平衡计分卡绩效管理方案

万科地产战略地图及平衡计分卡绩效管理方案
达成操作卓越(操作过程)
增加客户价值(客户关系过程)
建立长期独特优势(创新过程)
学习和成长方面
受到激励和准备好的队伍
战略能力
战略技术
行动的氛围
第8页/共44页
深圳万科战略地图
金地集团战略地图
第9页/共44页
什么是平衡计分卡(BSC)(1) 平衡计分卡被《哈佛商业评论》评为75年来最具影响力的管理工具,它打破了传统的单一使用财务指标衡量业绩的方法。
顺驰平衡计分卡的六个关键
第40页/共44页
平衡计分卡原理应用
翠屏山公司项目管理表格尚书房项目09年工作计划9#、10#地进度、付款(按周分解)9#、10#地主体工程进度(截止12月15)河南顺驰项目开发时间节点横道图能够时刻反映项目的经营指标(销售额、回款、销售价格和面积;各种费用支出,如工程款、营销费用、管理费用等;项目动态成本变化情况)能够反映出公司各部门在该项目上的协调配合情况能够反映出项目的质量、进度等状态建议公司梳理建立:房地产项目总体开发周期基准、设计周期基准、总包招标周期基准、典型物业施工周期基准。
运作流程
设计管理
资产管理
监控管理
第19页/共44页
平衡计分卡能够很好的进行绩效管理
财务方面
客户方面
流程方面
学习与成长
考核目的
考核指标
目标
具体措施
战 略
平衡计分卡能够将公司、项目、部门及个人进行统一管理
第20页/共44页
集团3-5年战略规划
集团考核指标
集团本部考核指标
**公司考核指标
**公司考核指标
第10页/共44页
什么是平衡计分卡(BSC)(2)
财务维度要在财务方面取得成功,我们应该向股东展示什么?

万科基本竞争战略分析

万科基本竞争战略分析

万科企业股份有限公司房地产事业部基本战略分析万科的基本竞争战略分析:集中化经营战略——先做减法,后做加法a.从多元化经营,到经营房地产1984年组建公司,其主营业是搞摄像机、录像机、投影仪、复印机等贸易1988年主营业务改变从贸易转向了房地产,城市花园的品牌由此诞生。

b.从房地产多品种,到经营住宅1991年1月29日万科A股在深圳证券交易所挂牌交易,公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,在全国的13个城市开展业务,从而改变了过去的摊子平铺、主业务部突出的局面。

1994年,在房地产的经营品种上,万科提出以城市中档居民为主,从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。

c.在房地产投资的地域上,有十三个城市到上海天津,北京深圳少数城市发展1995年底,万科提出回师深圳,由全国的13个城市转为重点经营京津沪特别是深圳四个城市。

d.在股权投资上,万科从1994年开始转让部分股权公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,全面完成了专业化调整战略,成为单一业务的房地产集团。

万科专业化经营的目标是:以房地产为主,以住宅为核心,盘活存量集中资源,建立竞争优势在2002年6月,万科发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资会实力,至2004年9月,万科19.9亿元可转换公司债券公开发行。

万科至此开始专注于大众住宅的开发阶段。

从2004年至今的主要特点是专业化、产业化、区域化、联盟化。

2005年3月,万科与浙江南都集团签署协议,万科以80%的股权控制南都房产,完成了国内地产业有史以来最的并购案,此次并购使万科成功的进入了浙江和江苏市场,制定了珠三角、长三角、环渤海三大核心齐头并进的“3+X”区域发展战略布局。

万科地产集中化战略的原因—万科集中化战略选择的外因:(1)国家宏观调控,经营环境恶化。

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万科企业股份有限公司战略规划第一部分:战略分析第一节企业外部环境分析【提要】市场多变性和环境不稳定性的趋势,使得在任何场合,企业的资源都不足以利用它所面对的所有机会或规避它所受到的所有威胁。

企业外部运营环境分析致力于识别和评价超出企业控制能力的外部发展趋势与事件,揭示企业所面临的主要机会与威胁,从而可以使管理者采用适当的战略,充分利用机会、规避或远离威胁的影响。

1、企业宏观环境分析(PEST分析)(一)政治环境因素(Political Factors)分析国内现行政策对房地产行业影响a. 政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应,从而影响到房地产业的开发状况。

政府对土地资源的管理主要表现在政府将采取措施,进一步加强对房地产开发用地的供应管理,严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,严格控制建设用地供应总量,优化土地利用结构等方面。

各级国土资源管理部门将根据规划和建设的实际需要,制定建设用地,特别是房地产开发用地的供应计划,对建设用地供应问题实行严格控制。

制订政府供地计划,把盘活利用存量建设用地作为土地供应的重要途径,纳入当地供地总量管理。

政府将强化建设用地管理,确保政府对建设用地的集中统一供应。

在一个城市内,必须坚持土地利用统一规划、统一征用、统一供地、统一管理。

为了提高政府供地环节的透明度,实行政务公开,政府供地计划一经确定,必须向社会公开,即政府土地供应计划、供地结果和基准地价、土地市场交易信息等将定期向社会发布。

最近,国家出台实施土地储备制度,将现有国有土地包括一部分国有企业划拨用地统一合理向社会公开招标,实施土地经营。

关于土地出让金征收管理,未按出让合同约定支付国有土地使用权出让金的,土地行政主管部门有权解除合同,并可要求违约赔偿。

房地产开发企业要按出让合同要求的开发进度开发土地,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,政府将征收土地闲置费,满二年未动工开发的,政府将无偿收回土地使用权,以防止土地闲置和烂尾工程。

房地产开发企业未按出让合同约定交清土地使用权出让金的,国土资源部门不得为其发放国有土地使用证,未取得国有土地使用证的土地,不得转让、出租、抵押。

b. 政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。

未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。

随着住房制度改革的持续推进,中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移,政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要,住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。

随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进,各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务,房地产消费信贷业务必将有迅速的发展,对我国房地产交易必将起到积极的促进作用。

(二)经济环境因素(Economic Factors)分析(1)国内生产总值(GDP)变化趋势房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业,属于固定资产投资的范畴,受国家宏观经济政策的影响非常大,因此,同国民经济的发展具有周期性一样,房地产业的发展也具有周期性。

商品房销售额呈现出剧烈的波动,显示出一定的周期性,同样,反映宏观经济发展速度的GDP增长率也呈现出周期性,虽然二者的振幅相差很大,但仍然可以看出二者的波动步调基本上是一致的。

只是有些年份房地产业的波动幅度会稍领先于GDP的波动,这说明房地产在国民经济中具有一定的先导性(见下图)(2)居民可支配收入房地产的市场需求是由居民购房能力的大小决定的。

而居民的购房能力主要取决于居民的可支配收入。

其用于购房的款项包括:原有的储蓄存款、当年总收入中扣除消费支出的余额、住房公积金、住房补贴。

由于房地产行业土地资源的稀缺性,使得房地产业的地域性特征十分明显,房地产行业的产品供给缺乏弹性。

同时由于我国居民的可支配收入偏低,而房价却居高不下,随着我国货币分房制度的落实以及居民可支配收入的增加,居民可支配收入对房地产有效需求的影响将越来越大。

居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素;居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业管理和药业产生重要影响。

预计,未来我国就业压力仍然比较大,居民可支配收入增幅有限;另外我国社会保障体系仍在不断完善之中,因此在近阶段居民可支配收入对万科公司的发展不是十分有利。

(3)消费模式消费者的消费行为、习惯决定了房地产业产品的需求趋势。

随着消费者收入的增加和消费者素质的提高,消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构,注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务。

只有那些能够不断满足消费者多样化需求,并注重售后服务的房地产开发商才能在市场竞争中立于不败之地。

另外,消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。

消费者消费需求的多样化,带来了企业在市场经营中环境的不稳定性,这将对万科公司在房地产行业的发展提出更高的要求。

(4)利率利率作为资金的使用价格,是国家宏观货币政策的一个调控目标,在金融体系中扮演着调节货币资金流量的重要作用。

随着我国今年连续5次降息,对国民经济的发展起到了积极的促进作用。

利率下调从两方面促进了房地产业的发展,其一是降息使开发商的财务成本下降,从而降低了房地产的开发成本,使房价有了下调的可能;其二是降息使居民存款的利息下降,刺激了持币者购房的愿望。

同样,开征利息税也使居民的存款收入下降,并且开征利息税和降息的不同点是存款额越大的其上缴的利息税越多,因此开征利息税会使得这部分人将房地产作为一个新的投资渠道,从而能促进房地产的销售。

根据有关资料预计,我国利率仍然有进一步下调空间,这对万科公司未来的发展是一个有利的因素。

(5)通货变化通货膨胀导致了消费者的实际购买力下降,而通货紧缩将使消费者、房地产开发商的预期下降,致使房地产行业的需求低迷,供给乏力。

这些通货的变化都不利于房地产市场的发展。

进入09年后,我国通货紧缩的趋势比较明显,由于房地产行业的经济拉动作用比较明显,国家通过宏观经济政策和金融工具大力发展基础设施建设,同时调整收入分配结构,都在一定程度上缓解了通货变化的不利影响,有利于房地产行业的发展。

预计,我国未来通货紧缩的趋势仍将维持一定时期,这对万科近期的利润增长是一个不利的外部因素。

(三)社会环境因素(Social cultural Factors)分析(1)人口数量、质量和结构人口是构成房地产市场规模的基础,产品的有效需求也是建立在人口的基础之上的。

一个城市的人口规模大小在一定程度上能够决定房地产市场规模的大小;人口的质量取决于国民受教育的程度,而人口的质量直接决定了房地产市场产品开发的方向,因为人的素质的提高必然会对住宅产品有更高的要求;人口结构的状况一定程度上影响房地产市场的开发和选择,目前我国人口结构呈现老龄化的趋势,同时家庭人口结构也逐渐减少,单亲、三口之家也会对住宅产品个性化提出越来越高要求。

(2)社会、文化因素企业是社会的一个组成部分,企业文化也会受到社会大文化的制约和影响。

社会规范、标准、道德的约束也影响着企业中的每一个员工,并使企业的经济行为在这种约束下运行。

当前,越来越多的企业注重企业的社会公众形象,要求经济效益和社会效益的共同发展反映了社会、文化因素对企业的影响。

但是,社会、文化因素具有一定的社会积淀的作用。

因此,社会、文化的因素从长期看对企业的发展影响较大,短期内则影响不大。

(3)环境因素随着社会经济文化的发展,消费者不仅关注消费效用的满足,同时也更加注重居住、生存环境的影响和生活质量的提高,这对房地产开发商注重居住环境和提高服务质量提出更高的要求。

同样,环境的因素也会要求其他行业注重人与自然的和谐发展,保护环境,倡导绿色消费等等,企业在发展中只有关注环境与经营的关系,才能有进一步的发展空间,因此环境因素对万科公司既是一个威胁也是一个机会。

(四)技术环境因素(Technological Factors)分析技术对房地产行业的影响主要反映在开发商及消费者对房地产产品的性能与质量、节能与供热方式、节水、节地和治理污染、住宅装修的要求上。

国家康居示范工程作为房地产产业化载体的实施,将带动和推动房地产技术现代化的发展。

主要表现在以下几个方面:1.住宅设计把保证住宅质量作为设计的基本原则,把住宅安全、耐久性能作为设计质量保障的基础,在住宅建筑、结构、抗震、防火、供热、节能、隔声、采光、照明、给排水、电气、空调等专业设计中应满足居民对住宅适用性的要求,在住宅的规划设计中突出强调设计的均好性、多样性和协调性。

2.大力推广和应用先进适用的住宅成套技术。

这是示范工程的标志和核心,也是项目能否立项的关键。

住宅产业化成套技术包括:建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术及施工建造技术等七大技术体系。

3.积极推广应用优良住宅产品。

住宅产品体系是构成成套技术体系的基础,是促进住宅更新换代的主要环节,要通过示范工程不断完善住宅产品的通用化、系列化体系,引导住宅产品标准化的发展。

2、企业微观环境分析(行业环境分析)(一)供方(政府)对房地产行业内企业影响房地产业是进行地产、房产开发和经营的基础建设行业,属于固定资产投资的范畴。

政府作为房地产行业的唯一的供方,其宏观经济政策对房地产业会造成很大影响。

由于金融危机的影响,我国经济发展减缓,内需降低,为此国家实施积极的宏观政策调整,刺激内需、扩大消费,推动国民经济发展,目前,基础设施建设、固定资产投资已成为扩大内需,推动国民经济发展的主要力量。

因此把握国家宏观经济政策对于房地产开发具有先导性的意义。

2008 年四季度开始,一系列稳定房地产市场的政策出台,其中包括按揭贷款和购房税费上的优惠,进一步降低了购房者的支付压力;此外,国家振兴经济的一系列举措收效明显,经济预期开始向好。

(二)我国房地产市场发展现状及发展趋势2008 年全球遭遇历史上罕见的经济危机,居民对经济前景、收入和未来财富的信心滑落至谷底;同时房地产市场进入调整期,房价呈现下跌趋势;大量自住购房者纷纷搁置购房计划,市场累积了大量的自住购房需求。

2008 年底以来,在多重因素的作用下,这些累积的需求开始集中释放。

这些因素包括:市场深度调整后,部分城市房价明显回调,购房者购买能力相应提升,住房市场在2009年第一季度迅速走出低谷。

进入二季度后,整体经济企稳的信号愈发明显,适度宽松信贷政策的效果逐步显现,股市的向好产生了正向的财富效应,通胀预期也在一定程度上提高了人们的购房意愿,市场成交更为旺盛。

目前,自住需求仍然是购房的主流,公司销售的产品中,首次置业和改善型购房需求的比例超过80%。

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