深圳星河盛世XXXX年营销执行报告.pptx
星河时代营销策划方案
contents •项目背景与理解•目标客户群体分析•竞争分析•产品定位和差异化策略•营销策略制定•营销执行方案•营销效果评估与优化目录星河时代项目是由星河集团开发的大型住宅和商业综合体，位于城市核心区域。
项目占地约10万平方米，总建筑面积约30万平方米，包括住宅、商业、酒店等多种业态。
星河时代项目地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，具有较高的市场潜力。
项目背景介绍星河时代项目定位为高端综合体，面向中高端消费者群体。
项目的核心优势在于地理位置、配套设施和品质服务。
针对消费者对生活品质和舒适度的追求，星河时代项目致力于打造一个集居住、商业、休闲于一体的综合体。
项目理解和定位他们注重生活品质、舒适度和便利性，对价格敏感度较低。
目标市场的消费习惯和需求包括高品质的住宅环境、便捷的商业设施、丰富的休闲娱乐等。
目标市场为年龄在30-50岁之间，具有稳定收入和家庭的中产阶级群体。
项目目标市场分析年龄职业地域030201目标客户群体特征购房需求投资需求改善生活品质目标客户群体需求分析目标客户群体购买行为分析01020304关注品牌和口碑注重性价比喜欢一站式购物考虑未来发展前景竞争对手一竞争对手二主要竞争对手概况竞争对手一该竞争对手的营销策略主要是通过广告和促销来吸引消费者，同时它们也注重线上线下的融合，以便更好地满足消费者的需求。
此外，它们还注重与合作伙伴建立合作关系，以扩大自己的市场份额。
竞争对手二该竞争对手的营销策略主要是通过品牌建设和口碑传播来吸引消费者。
它们注重提供高质量的产品和服务，并积极鼓励消费者分享自己的使用体验。
此外，它们还注重在社交媒体上与消费者进行互动，以提高品牌知名度和认可度。
竞争对手营销策略分析该竞争对手的优势在于其专业性和独特性，品牌形象较强。
然而，它们的劣势在于其市场份额相对较小，产品线较短。
竞争对手优劣势分析竞争对手二竞争对手一目标市场定位根据产品独特的特点和优势，确定产品的差异化卖点。
深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究
现场
强化售楼处聚集能力，加入3D互动区，儿童区；售楼处大屏幕以公开播出的形式，循环播放星河盛世微电影、宣传片
推广
户外广告、电视广告、交通频率电台广告、LED大屏广告、剑客炒作、手机报
活动
大盆菜业主答谢、中秋业主答谢、星河会积分兑换活动
网络
搜房、房信、新浪等门户网站
拼合与非拼合销售对比
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【客户抗性】在项目方面，客户较为关注样板房的展示；在产品方面，噪音、入伙时间和高容积率是客户不满意的主要因素
客户对项目的不满意因素
客户对产品的不满意因素
对项目的不满意因素 主要有三点：欲购买楼栋无样板房展示（占43%）；其次为样板房设计差（占22%）；另外还有工程施工导致现场脏乱差（占17%）。 对产品的不满意因素 客户最不满意的方面集中在噪音（41%），入伙时间长（占17%），以及容积率高（占12%）。
至白石龙地铁站步行5分钟 至深圳火车北站10分钟车程 至市民中心10分钟（地铁） 至华侨城20分钟车程 至香蜜湖20分钟车程
区域属性
项目属性
【项目指标】占地6.9万平米，容积率为4.36，是含住宅、商业、公寓的中等规模城市综合体项目
项目位置：民治大道与民乐路的交汇处 总用地面积：6.9万平米 容积率：4.36 总建筑面积：46万平米 住宅面积：22.7万平米 商务公寓：1.2万平米 商业面积：5.81万平米 绿化率：72% 车位比：1：1.5 物业类别：住宅、公寓、商业 自身配套：2400平米幼儿园，5.81万平米COCO CITY商业 总套数：2362（可售） 发展商：深圳星河房地产开发有限公司
4.29-12.31 销售1686套，月均210套
中原星河惠阳专案之营销策略报告(doc51)
星河惠陽專案·营销策略報告The Report of Camp pin tactics For XingHe11, MAY, 2007皇牌代理 信心標置T OPP R ODU C E深圳市中原地產顧問有限公司惠州事业部 营销A 组報告評審監製：深圳市中原地產品控中心專案全權負責：鐘志斌行銷總監專案報告主撰：徐智勇策劃經理報告技術負責：徐智勇策劃經理李燊策劃經理策劃參與成員：邱貞標策劃師何卷華高級策劃師劉正文策劃師吳磊策策劃師彭光平策划师報告文字處理：黃露張英華劉顯新这是一个经济大发展的时代这是一个地产发展的大时代无数的城在崛起，无数的边界在崛起中消失大城、大势。
深圳,26年前由一个小渔村成就一个世界经济史的神话，一座超级大城崛立在南中国的海滨它仍在不断的生长与漫延……就在大城东边，一颗正升起的明珠人人都在谈论，大亚湾和惠阳……在北纬22°46 ′，东经114°28 ′，在惠阳，1030000㎡的山水之间，2007年，星河地产,向东将续写在大城的辉煌中原营销目标：品牌提升&成就版图通过本项目的开发，东部地产确立在惠州、在惠阳大亚湾区域的领导者地位，成就星河版图。
将通过颠覆惠阳·大亚湾市场区域，采取引领营销之手段，再续星河传奇：“星耀中天·河山生辉”目录目录 (3)第一章、颠覆区域 (5)一、市场竞争激烈，硝烟四起，大盘时代、地产盛宴 (5)二、融合造就大势，大势成就地产 (6)三、深圳成为外购力的主要市场 (7)四、政策严控，高端物业稀缺，迫使中高端投资需求东移 (8)五、07年片区别墅供不应求 (10)第二章、整合推广策略梳理 (12)一、总体原则 (13)二、项目卖点挖掘 (13)三、引领营销策略 (15)四、广告媒介策略 (20)广告宣传：软硬结合 (21)活动促进：文武双作 (21)现场烘托：促进购买 (21)五、提升营销力---现场体验树品质策略 (24)第三章、入市策略建议 (25)一、入市时机 (26)二、高姿态入市形象策略 (26)三、两地拱合，同时入市 (26)第五章、项目推售策略建议 (27)一、推盘总体原则 (27)二、首期推货策略 (28)三、销售控制制造开盘高价速售的良好口碑 (29)四、分批快速推售，连续引爆市场 (29)五、高低组合，多方位赢得市场 (29)第六章、营销铺排建议 (30)一、一期营销排期 (30)二、阶段性目标 (31)第七章、价格策略 (31)一、高价入市驱动策略 (32)二、高开高走，小幅提升，多次提价 (32)第八章、硬件形象展示 (32)一、景观大道包装 (32)二、售楼处包装 (33)三、看楼通道包装 (35)四、样板房包装 (36)五、楼体包装 (38)六、开盘前须展示的环境 (38)第九章、阶段性推广建议 (39)一、形象导入阶段 (40)二、客户蓄水阶段 (41)三、第一批单位强势发售阶段 (44)四、二批单位强势发售阶段 (45)五、三批单位强势发售阶段 (47)第一章、颠覆区域一、市场竞争激烈，硝烟四起，大盘时代、地产盛宴半岛1号——占地100万平方棕榈岛——占地140万平方米珠江东岸——占地61万平方米星河惠阳项目——占地103万平方米振业惠阳项目——占地61万平方米东部大亚湾项目——占地61万平方米金海岸大亚湾项目——占地162万平方米碧桂园岐山度假村——200万平方米万科项目……超过近2000万的供应储备，诸多品牌发展商加入开发惠阳大亚湾的阵营，项目的营销面对较激烈的区域市场竞争，大盘时代，惠阳大亚湾的市场由复苏时的零星之火，迅速跨进市场的快车道。
0531星河盛世沙龙分享(NXPowerLite)PPT课件
星河盛世
强者的盛世
不谈家庭、不谈爱情、不谈品调 谈事业、谈成功的欲望
星河一直是 火红的， 正统的， 向上的 !
所以：
星河盛世，必须豪宅。
形象导出：星河盛世，中心区9号作品
其实，星河盛世也有可能是这样：
同时期，同区域，其他项目的主形象：
叁
钱 怎么花
？
前面的一切，其实，都还只能算“自娱自乐” 前面的一切，最重要的，是要让目标客户认知
巡展
创维大厦 曙光大厦
下沙岁宝 海岸城天虹
梅林一村 梅林新世界
沃尔玛 山姆
财富广场 金润大厦
岁宝百货
莲花二村 万商友谊百货
沃尔玛
赛格科技
中海大厦 凤凰大厦 东方时代广场 南方大厦 上步大厦
新华保险大厦 福侨大厦
高发城驰
人人乐
人人乐
出路的结论
正统豪宅怎么做推广？怎么做渠道？
精准制导，圈层营销， ……这些，对于星河盛世这样的“豪宅”，不再适用
不美好之二：路太多。
四通八达的交通网络，出行方便，但周围噪音 影响较严重
昼间噪声情况
夜间噪声情况
不美好之三：不舒适。
本地块容积率4.4，由于容量有限，密度较大，部分楼体间的间距较小， 楼间最小距离14.67米，可能出现对视情况。
潜在因素：星河造。
星河出品，向来是市场标杆，向来是区域价格领跑者 非常明晰的潜台词：星河盛世，别想着卖便宜
平日里，我们眼里的星河
黄老板，大气、豪爽、慈善的代名词，龙哥
星河系产品的售价，就是比周边贵
2010，星河时代 高于 片区均价 2000元/平米 2006，星河丹堤 高于 圣莫丽斯 10000元/平米 2005，星河世纪 高于 周边 1000元/平米 2002，星河国际 高于 城中雅苑 2000元/平米 ……
深圳市某大厦销售执行报告
深圳市某大厦销售执行报告深圳市世联地产顾问目录第一篇市场调查报告第二篇项目分析及战略制定第三篇执行报告第四篇销售预备第一篇市场调查报告1．1深圳市宏观经济1．1．1 深圳市2001年经济进展经济环境深圳市2001年面临的经济外向度高，是〝10年来最困难的一年〞。
去年以来，美、日、欧经济增长和国际IT产业进展放缓，国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高，出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主，因此世界经济和全球IT产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。
都市经济增长由于深圳采取了政府行政效率全面〝提速〞、赴发达国家和地区招商引资、全面提高通关效率、进一步优化投资进展环境，实施新一轮政府审批制度改革，加快国有企业改革步伐等应对措施，使全市经济在逆境中仍旧保持了健康的增长态势。
据深圳市统计局资料，去年深圳全市实现国内生产总值1908.15亿元，同比增长13.2%，在全国大中都市中名列第四：全市规模以上工业企业实现现价工业总产值880.44亿元，增长17.4%；完成固定资产673.37亿元，增长8.7%；社会消费品零售总额609.26亿元，增长13.2%；地点预算内政收入262.49亿元，增长18.3%。
深圳经济特点深圳市统计局资料显示，2001年深圳经济出现1月低开，2月迅速回升，3月开始逐步走稳并保持到年底，其4月至12月的累计增长幅度在12.2----13.2%之间，波幅极小。
就各项要紧经济指标看，深圳经济的运行轨迹与工业、外贸出口的运行轨迹专门吻合，这说明深圳的经济特点是〝以工业为主导，以出口为依靠的外向型经济〞，与世界经济形势变化高度关联。
1.1. 2 深圳2001年经济特点①工业经济快迅增长据初步统计，去年全市规模以上工业企业实现现价总产值2880.44亿元，按可比口径算，比上年增长17.4%，完成工业增加值843.70元，比上年增长15.6%②外商投资增势强劲据统计，去年全年累计实际利用外资36.03亿美元，比上年增长21.4%，其中外商直截了当投资25.91亿元美元，比上年增长32.1%③外贸出口全国九连冠去年深圳外贸出口总额达374.53亿元，同比增长8.36%，连续第九年位居全国大中都市外贸出口首位。
星河时代营销策划方案
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星河时代营销策划方案
•CBD（中央商务区） 情 况
•1、现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务 机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通信 条件，便于现代商务活动的场所。
•2、CBD局限于一个大城市，并且是一个世界性的城市。真正意义上的商务中心 区一定是公认的国际性城市。
•建筑布局： •由7栋高层住宅组成，创新波特曼国际共享街区，4万多平方米的内街区，2万多平方米 的空中花园，打破传统豪宅高度封闭的空间模式，通过所有节奏空间过渡，使私密空 间——半空间——开放性空间和谐的街接起来。
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星河时代营销策划方案
•项目的SWTO分析
•优势： •地段、位于CBD内、实力地产商、升值潜力、目前同区竞争对手少、大师级团队、 项目特点针对性强
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星河时代营销策划方案
•推广思路
•2、 开盘庆典
• 主 题：星河·现代开盘庆典之国际生活，率先体验
• 活动内容：
• （1） 雕刻表演：雕刻工艺师可以根据来宾的要求为来宾雕刻，并将完成品作为礼品
•
送给来宾。
• （2） 爵士乐队：根据现在的气氛演奏，营造一个浪漫时尚的名流聚会环境。
• （3） 现场表演大型的国标，伦巴、恰恰……将现场气氛提升至最高点。
•劣势： •况争对手是在深圳有较强实力的城建集团、社区配套还在完善与规划中
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星河时代营销策划方案
•项目的SWTO分析
•机会点： •市场潜力大，专业的CBD商务公寓刚刚起步，本项目领先一步。 •针对CBD的特性量身打造的配套公寓，针对性，适用性强。
•威胁点： •CBD的作为商务区与生活住宅区存在较大的差别，生活配套与氛围不够成熟。
20190312星河盛世2019年营销执行报告 PPT资料共89页
世联地产 星河盛世项目组 20190312
目标分解
2019年4月28日开盘起，力争开盘金额达到：10亿 2019年6月30日前，力争上半年整体销售额达到：20亿 2019年下半年分两批推售，实现整体40亿目标
4月28日 首批单位推售
6月16日 第二批单位推售
8月25日 第三批单位推售
4月14日
4月29日
6月16日
硬广“星河盛世 百万终极置业， 明天梦想成真盛 大开盘"（全版）
硬广“星河盛世 第二批单位即将 推售"（全版）
硬广“星河盛世 百万终极置业， 明天梦想成真盛 大开盘"（全版）
硬广“星河盛世 第二批单位即将 推售"（全版）
硬广“样板房开 放＋活动信息”
（半版）
硬广“星河盛世 百万终极置业， 明天梦想成真盛 大开盘"（全版）
4月7日—4月28日：引进来，爆现场
售楼处开放后，全力吸引客户来访售楼现场，力求天天人满，为开盘蓄积足够诚意 客户量，力争首批热销。
2月14日
4月7日
售楼处开放
走出去，大撒网
4月7日
样板房开放
4月28日
引进来，爆现场
营销执行铺排
2月14日 Cocopark 分展场开放
3月3日
3月24日
4月7日
全市巡展开始 产品发布会 售楼处开放
项目 网络
栏目 搜房硬广
时间（首批开盘前） 4月2日-4月29日
房信硬广
新浪 网络论坛炒
作 微博
4月9日-4月29日 4月7日-4月29日 2月14日-5月13日
2月14日起
户外广告位及LED大屏
户外费用：1400万（全年） 已确定：滨河路及雅园立交户外牌 时间：2019年4月2日起
星河国际名城项目营销策划策划报告
星河国际名城项目营销策划策划报告内销市场需求部分问卷分析2001住宅消费市场调查为了把握深圳住宅消费的发展动向，世联地产顾问有限公司日前对潜在购房人群做了问卷访问（有效样本657份），结果发现，深圳人住宅消费主流在保持基本面的同时，也出现了引人注目的一些新特点。
1、购置新房情有独钟调查结果反映出，打算选购新房占86％；二手房占7％，尚未决定占7％，主要以选购新房为主。
这一方面说明深圳置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。
2、自用为主导在购房用途的选择中，自住占83％，投资占9％，为亲友占4％，为度假占3％，其他占1％。
购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。
3、潜在需求旺盛以计划购房时间来分析：计划最近购买的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，两年以后占9％。
从计划购买时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三。
这显示近期的潜在需求非常旺盛。
4、福田是置业者首选在位置的选择上：罗湖占22％，福田占53％，南山占9％，其他占16％。
在喜欢的房子地点的回答中，福田占了多数；在何处工作的回答中，福田占58％，罗湖占28％，南山占12％，香港占1％，其他占1％，福田的比例也是最多。
两者交叉分析结果表明，在罗湖工作的人士，喜欢的居住区域在罗湖的只有40%。
罗湖日益拥挤的环境造成了许多罗湖人士产生了逃离的心理；与此形成对比的是，在福田工作的人士比较满意福田的区域环境且喜欢居住在福田的比例也相当高；南山工作的人士选择在市区居住（福田）的比例也相当不少。
由此看来，未来都市中心区域的吸引力还是不小。
（注：在调查问卷中，亦有相当比例复选南山作为喜欢居住区域，因本次统计对复选未计入统计，若按以上统计，罗湖、福田的工作人士对南山的关注比例是不够的）。
5、最爱的是小高层频数分析表明，中意小高层的消费者占44％，多层占33％，高层占21％，别墅占2％，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。
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主力户型
88㎡
将售
中航天逸 75-89㎡；115-128㎡；143-167㎡（拼）
89-128㎡
绿景公馆1866
35-89㎡；89㎡（复式）；127-133 （拼）；140-160（部分拼）；220㎡
35-89㎡
尾盘
绿景香颂
35-57㎡；60-89㎡；87-125（复式）； 71-89平面；89-125㎡
主打卖点：
龙华新城核心区位、地铁口物业、56万平大盘、10万平商业 配套（均为街铺）、水榭系豪宅产品
预计入市时间：2012年4月
项目基础指标: 总占地面积：41351平 总建筑面积：205290平 计容积率面积：149750
平
商业面积：3500平米，类
型为底商
容积率：3.62 总套数：1468
工程进度：18层
目标实现之：
局
竞争局面如何？
龙坂项目盘点：项目入市时，将面临持销项目与新 入市项目双重竞争
2011年
2012年
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
合正中央原著，总建面19万，128 ㎡3房，143 ㎡4房为主， 共762套
锦绣御园，总建面29万，二期（88㎡2房 、90-130㎡3房、150-170 ㎡4房，共421套）三期（约600套）
势 目标实现之：
下行通道开启，房地产 2012不可指望“靠天吃 饭”，唯有自寻出路， 自力更生，以求突围
调控难放松
2012年，中央的调控态度依然坚决，政策的大方向上不会有大的改变；
降价风险
全国“降价潮”越演越烈，欲以价换量，预计明年大多新入市项目将低于预期价格入市；
成交低迷
市场下行通道已经打开，市场遭遇信心危机，深圳成交量降至08年水平，可能依然维持该水平。
单位:万平米
2006年以来各季度销售面积
2011年的前3个季度，深圳新建商品住宅的成交量持续走低，三个季度均低于近6 年来季均120万平米的平均成交量；
2011年第4季度成交量需突破110万平米才有可能超越2010年321万平米的成交量, 目前来看难度较大。
2009年全年公园大地劲销16.8万，隆登深圳楼盘成交龙虎榜榜首。星河盛世在 2012年需与之媲美
套数
1468
1606
2020 320（北区剩余
约200套，南区 120套）
约750套，（其
中二期150套，三 期约600）
剩余约1000
255
255
璞悦山
170㎡-220
170-220 ㎡
604
剩余约400
潜龙曼海宁（南区）
合计
67 ㎡ －140㎡ ——
67－120㎡
888
剩余约315
8134
竞品分析： 水榭春天5期——龙华第一大盘的5期产品
2012年营销执行报告
世联地产 星河盛世项目组 0111
2012年2月1日， 距离星河盛世开盘还有：
87天
2012年 4月 开盘
时间紧迫，时不我待，在此节点之上，主要需沟通的问题包括：
报告政策形势与市场局面 本项目应采取的举措
目标
销量目标
2012年4月28日开始销售，全年完成16.6万 平米销售任务
绿景公馆1866，总建面22.8万，60-160㎡，2020套
金亨利项目1期，总建面12.7万， 89－128 ㎡为主，1100套 中航天逸，总建面24.7，75-167 ㎡ 1606套
润达·圆庭，总建面12.35万，90 ㎡以下 小户型为主
在售项目
待售项目
区域竞争：龙华新城中心片区项目将成为本项目入 市主要面临竞争对手
尚御
中央原著
龙华中航城 鹏润达项目
绿景香颂 水榭春天5期
绿景1866
汇龙湾 金亨利项目
卓能雅苑
12橡树庄园 万科璞悦山
熙园山院
圣莫丽斯 水榭山
龙岸 溪山
竞品锁定：水榭春天五期、中航天逸、绿景公馆 1866为本项目最大竞争者
项目 状态
项目名称 水榭春天五期
户型 户型产品
88㎡（可拼合）；12-140㎡；250㎡； 酒店式公寓
关于换届时间——意味着2012年一年之内，政策方向不会发生大改变
2012年10月，十八大提议国家领导人，2013正式就任。 政府将于2013年3月初的全国人大会换届。
市场状况：全国房价较2010年相比降幅大，以价 换量趋势明显；本项目实现较高价格，面临困难
市场状况： 深圳成交萎缩，降至08年金融危机时水平
竞品分析：水榭春天5期——以88－140平米为主
面积
套数 套数比 面积 面积比
250平米
58
4% 14500 10%
140平米
116
8% 16240 12%
120平米
58
4% 6960 5%
88平米 （可拼可合）
696
47% 61248 44%
龙华花半里，总建面28.4万，78-90㎡2-3房为主，共2010套
绿景香颂，总建面13.4万，90 ㎡以下 为主，1440套
万科璞悦山（高层），总建面17.5万，170-220㎡为主，共562套
2013年
熙园山院，总建面10.6万㎡，高层140-180㎡为主，共255套
水榭春天五期，总建面11.4万，88-140 ㎡，约1468套
价格目标 实现片区相对高价
影响力目标 通过盛世项目的热销，使星河在市场上有持
续的影响力
目标实现之：
势
宏观形势如何？
市场状况：政府强调房地产调控不放松；项目主销 期内依然受政府调控影响
中央年底频频重申调控不放松
10月21日至22日：温家宝在出席第八届中国-东盟博览会期间指出，目前房地产市场 调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。 10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调 控成果，促进房价合理调整。 11月6日：温家宝“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有 丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。” 12月9日：中共中央政治局召开会议，提出尽管明年的经济政策会有微调，但仍将坚 定不移地继续进行房地产市场的宏观调控，以促进房价合理回归，促进房地产市场的健 康发展。
121-126㎡（平面及复式）
复式
锦绣御园二、三期
84-90㎡；126-131㎡；151-153㎡； 170㎡
84-89㎡
持销
龙华花半里
熙园山院 （高层）
78-90㎡；150㎡（平面）；150㎡（复 式）
76-89㎡
140-200㎡（拼）；150-200（非拼） 150-200㎡（非拼）
总套数
1468 1606 2020 1172 约1021 2012