我国房地产市场周期性研究
房地产市场的周期性变化
房地产市场的周期性变化随着经济的发展和人口的增长，房地产市场成为了一个重要的经济领域。
然而，房地产市场并非一片风平浪静。
它经历了周期性的变化，这种变化对于投资者、购房者和政府等各方都具有重要的影响。
本文将探讨房地产市场的周期性变化，其中包括市场的周期性特征、影响因素以及应对策略等内容。
一、市场的周期性特征房地产市场的周期性变化表现为一系列的波动，包括繁荣期、下行期和复苏期等。
繁荣期通常伴随着房价快速上涨、供需紧张等现象，投资者踊跃入市，房地产开发商获得丰厚利润。
然而，过度繁荣也往往伴随着泡沫的形成。
随后，市场进入下行期，房价开始下跌，投资热情降温，供应量增加，需求减少。
最后，市场进入复苏期，房价触底反弹，市场逐渐恢复活力。
二、影响因素分析1.宏观经济因素：房地产市场的周期性变化与宏观经济发展密切相关。
经济增长、人口变动、利率水平、通货膨胀率等因素都会对房地产市场产生重要影响。
例如，经济增长阶段，需求旺盛，房地产市场容易进入繁荣期；而经济下行时，需求减少，房市波动性增加。
2.政策调控因素：政府的宏观调控政策对房地产市场的影响也不容忽视。
政府通过调整利率、贷款政策、土地供应等手段来影响房地产市场的供需关系。
当市场出现过热现象时，政府会采取一系列措施来抑制房价的过快上涨，以防止泡沫的产生。
3.供求关系：供求关系是房地产市场波动的重要原因之一。
供求失衡导致房价波动，当供大于求时，房价下跌；而供不应求时，房价上涨。
综合因素影响下，供求关系的变化使得市场周期性起伏不定。
三、应对策略在房地产市场周期性变化的背景下，各利益相关方可以采取一系列应对策略。
1.投资者：在市场繁荣期，投资者应警惕过度繁荣可能带来的风险，并进行适当的资产配置。
在市场下行期，投资者可选择适当的时机低价买入，把握市场复苏的机会。
2.购房者：购房者应综合考虑市场状况和个人需求，避免盲目跟风投资。
在市场繁荣期，应审慎购买，避免高价入市。
在市场下行期，可以寻找较为优惠的购房机会。
如何理解房地产市场的周期性
如何理解房地产市场的周期性房地产市场作为经济的重要组成部分，其变化一直以来都受到广泛的关注。
房地产市场具有明显的周期性，经历了繁荣期、调整期和低谷期等不同阶段。
理解房地产市场的周期性对于投资者和政府决策者具有重要意义。
本文将从不同的角度探讨房地产市场周期性的原因和影响。
一、宏观经济因素引发的房地产市场周期性1. 经济周期：房地产市场的波动往往与宏观经济的周期波动紧密相关。
例如，经济增长阶段房地产市场处于繁荣期，人民收入增加，购房需求增加，房价上涨；而经济衰退期，人民收入下降，购房需求减少，房价下降。
2. 利率政策：利率是影响房地产市场的重要因素。
当利率降低时，购房成本减少，借款成本降低，刺激购房需求增加，房价上涨；而当利率上升时，购房成本增加，购房需求减少，房价下降。
二、供需关系对房地产市场周期性的影响1. 供应影响：过度供应或不足供应都会对房地产市场的周期性产生影响。
在过度供应时，供大于求，房价下降，市场进入低谷期；而在供应不足时，需求大于供，房价上涨，市场进入繁荣期。
2. 需求影响：购房需求的改变也会导致房地产市场周期性的波动。
人口增长、城市化进程和投资预期都会影响购房需求，从而引发市场的周期性变化。
三、政策调控对房地产市场周期性的影响1. 融资政策：政府对于房地产融资的政策调控是房地产市场周期性变化的重要因素。
例如，加强对房地产开发商的贷款限制可以减少供应过剩，平衡市场供需关系。
2. 房地产调控政策：政府通过购房限制、税收政策等手段对房地产市场进行宏观调控，以平稳市场波动。
例如，加大限购力度可以抑制过热的房价上涨，避免泡沫的产生。
四、特殊因素对房地产市场周期性的影响1. 土地供应：土地供应的增加或减少会直接影响到房地产市场的供需关系，进而导致市场周期性的波动。
2. 房地产投资热点：不同地区的房地产投资热点会影响市场周期，一些新兴城市的发展将吸引大量的投资，使得房地产市场进入繁荣期。
综上所述，房地产市场的周期性是由多种因素综合作用所致。
中国房地产业的发展研究及趋势分析
中国房地产业的发展研究及趋势分析房地产业一直是中国经济发展的重要支柱之一。
自改革开放以来，中国的房地产市场在不断扩张壮大，已成为世界上最大的房地产市场。
然而，自2017年以来，国家开始出台一系列调控政策，对房地产市场进行整顿和规范，这也使得房地产业面临了转型和调整的艰巨压力。
本文将对中国房地产业的发展状况进行分析，并探讨其未来的发展趋势。
一、中国房地产业的发展历程1978年，中国开始实行改革开放政策，随之而来的是房地产市场的崛起。
在经历了多次周期性调整后，中国房地产市场于2003年开始进入黄金时期，此时许多城市的房价呈指数级增长。
2008年，全球金融危机席卷整个世界，而中国作为少数几个幸存者之一，房地产市场更是不受影响。
房地产的成长速度与国内人口迅速增长相伴相生，2010年，中国城镇化率突破50%。
城镇化率的提高直接增加了消费市场，推动了房产的快速增长。
二、中国房地产业的现状尽管中国房地产市场在过去的数年中经历了市场前所未有的高速增长，但是从政府角度来看，这种快速的增长并不是好事。
2017年以来，国家出台了许多政策来抑制这种增长。
政策中最重要的是“铁腕限购”，用来遏制投机性需求。
此外，政府还实施了房地产税制、限制企业购房等政策。
与此同时，房地产市场也处于供应过剩状态，大型城市拥有大量空置房，而价钱高企的住房制度更加让一部分人民无法承受。
这些政策和现状说明，中国房地产市场需要转型和调整，以保持其健康持续发展。
三、未来中国房地产业的发展趋势未来中国房地产市场面临的挑战是多方面的。
首先，政府需要通过改造和创新制度来完善市场体系。
技术的进步，应用智慧城市数据，实施智慧城市建设，构成绿色、智能、可持续、头部化的智慧城市，并进一步规范市场秩序。
其次，中国房地产公司需要寻找新兴市场，并努力打破单一性发展模式。
在“央企+民企”混改后，不同市场环境对于不同企业模式的发展需求也不同。
企业需要有创新的发展思路，向着产业化、融资化、资本化等多元领域拓展。
房地产市场的市场调整周期和周期性
房地产市场的市场调整周期和周期性房地产市场作为一个重要的经济产业，其发展受到多方面因素的影响，其中市场调整周期和周期性是不可忽视的因素。
本文将探讨房地产市场的市场调整周期和周期性，分析其原因和影响，并探讨如何应对和利用这些周期性变化。
一、市场调整周期的定义和特点房地产市场的市场调整周期是指市场在一段时间内出现波动和变化的周期，包括市场的繁荣期、停滞期和衰退期。
市场调整周期具有一定的规律性，其特点如下：1. 长期性：市场调整周期一般为数年甚至十年以上，周期长度因地区和经济情况而异。
2. 不可预测性：市场调整周期的具体时间和幅度难以准确预测，受多种因素综合影响。
3. 资金供求关系决定性：市场调整周期的起伏与资金供求关系密切相关，资金充裕时市场繁荣，资金短缺时市场衰退。
二、市场调整周期的原因与影响因素1. 宏观经济因素：经济增长速度、利率水平、通货膨胀率等宏观经济因素对市场调整周期有着显著影响。
2. 行业政策因素：政府的行业政策和相关法规对房地产市场的调控和影响是市场调整周期的重要原因。
3. 供需关系：供需关系的变化会引起市场调整周期的波动，供大于求时市场呈现繁荣，供小于求则呈现停滞或衰退。
市场调整周期的出现对房地产市场产生重要影响：1. 投资机会：市场调整周期的变化带来了投资机会，合理把握市场的周期性变化可以获取较高的回报。
2. 产业链发展：市场调整周期的波动影响着整个房地产产业链，从建筑材料、建筑施工到销售等环节都将受到影响。
3. 资金风险：市场调整周期的不确定性增加了投资者和开发商的资金风险，需要做好资金储备和风险管理。
三、如何应对和利用市场调整周期1. 多元化投资：投资者和开发商应该在不同市场周期中进行多元化投资，降低单一市场的风险。
2. 灵活应对：对于市场调整周期的变化，及时作出调整并灵活应对，及时削减风险。
3. 战略规划：合理的战略规划是利用市场调整周期获取机会的重要手段，根据市场的变化制定合适的发展和投资策略。
房地产市场周期性与波动性分析
房地产市场周期性与波动性分析一、背景介绍房地产市场是国民经济的重要组成部分，其发展与波动对经济发展具有重大影响。
过去几十年来，房地产市场经历了多次周期波动，这不仅给国家的经济发展带来了影响，也给广大购房者带来了很大的投资风险。
对房地产市场的周期性和波动性进行深入分析，可以有效帮助人们制定可行的投资和政策建议。
二、房地产市场的周期性1. 市场周期模型如果我们把城市土地的供给与需求关系与某个市场产品的供给与需求关系画上同一张图，发现其商业周期特征非常相似，都是什么时候市场的供销关系到达某一极端，下一个周期就要开始了。
房地产市场的周期模型是指市场从泡沫到后市场阶段再到饱和的一个过程，每个过程都有不同的市场状况和市场情况。
2. 供需平衡房地产市场的价格是由市场的供求关系决定的。
当供求关系达到平衡状态时，市场价格稳定；若供大于求，房价下跌；反之，房价上涨。
3. 投资信心房地产市场的投资信心是影响市场周期的重要因素。
经济大环境的变化或政策调整都会将市场投资信心的影响放大，从而影响市场价格波动。
三、房地产市场的波动性1. 政策调整政策调整是房地产市场波动的主要因素之一。
如政府调控政策的松紧程度、金融政策等。
政策的变化会直接影响市场需求和供应，引起市场价格波动。
2. 盈利能力盈利能力是影响房地产市场波动的主要因素之一。
当市场需求强劲时，房地产市场的卖方市场多，买方市场受限制；当市场需求较弱时，市场会转为卖方市场，买方市场受到刺激。
3. 地域经济影响地域经济是影响房地产市场波动的重要因素。
当某个地区的经济状况良好时，该地区房价相对较高；而当经济状况减弱时，房价也会有所下降。
四、对市场的预测1. 采用大数据分析通过大数据分析对城市房地产市场进行预测。
大数据分析可以利用城市房地产市场的历史数据，对市场未来一段时间的走势进行预测，这有利于合理制定市场投资计划和调整市场政策。
2. 与其他市场对比与其他市场进行横向对比，比如与股票市场、黄金市场等对比。
我国房地产周期性实证研究
ｌ ．％ １５ ６６ ．％
４１ ．４％ ４ １ ％ ．６ ４２ ％ 。３ ４－６ ３ ％ ４ ４ ％ ．９ ４ ５ ％ ．７ ４ ５ ％ ．Ｏ ４ ４ ％ ．６
１ ．８ ７ ５ ％ ７２ ％ ．０ １ ．９ ２ ６ ％ １ ．４ ３６ ％ １ ．９ ３ ３ ％ １ ．６ ５４ ％ １ ．２ ６２ ％ １ ．１ ４ ９ ％
年 份
１９ ９８
１９ ９９ ２ｏ Ｏ０ ２ Ｄ Ｏ １ ２０ ０２
（） ２ 房地 产投 资类指标 。这里 ， 选用 商品房 开发 完 资 的变 动情况 房地 产企 业 实现利 润通 过利 润 变动 ．
可 以较好 地反 映房 地产企 业 经营状 况 ． 同时 与完 成 投
５ｌ ．７ ９８ ７１ ．５ ９２ ９ ６６ ０ ．６
１ ９ ．７ １ ３０ １ ６ ．２ ５ １１
４ ． ％ ０４ ３ ． ％ ８４ ２ ． ％ ６１
３ ．％ １６ ３ ．％ ０８
ＧＤ Ｐ
年 份
１９ ９８ １９ ９９ ２０ ００ ２ ０１ ０
（ 元） 亿
２０ ０３ ２ｏ Ｏ４ ２ ０ ０５
２ｏ ｏ６ ２ Ｏ Ｏ７
１ １ ３８ ０ ５ ．０ １ １ ８２ ３ ５ ．５ １ ９ ９２ ５ ０ ．５
１ ４ ２９ ９ ２ ．２ ２ ２ ８８ ５８．
３ ．％ ０３ ２ ． ％ ９６ ２ ． ％ ０９
２ ． ％ ２１ ３ ． ％ ０２
一
、
我 国房 地产 周期 性 波动的 实证研究
国房 地产 业 增加 值 的估 计 ， 以看 到 ， 着 我 国房 地 可 随
房 地产 周期 是房 地 产经济 水平 起伏 波动 、 周期 循 产 业 的快速 发展 ． 不但 在全 国经 济 中所 占 比重相 对 稳 环 的经 济现 象 表现 为房 地产业 在经 济运行 过程 中交 定 地保 持在 一个较 高水 平 ． 而且对 全 国经 济的 拉动 作 替 出现 扩 张与 收缩 两 大 阶段 、循环 往 复 的复 苏～ 繁 用 明 显 荣 一 衰退一 萧 条 四个 环 节 周期 波 动 的长 度及 影 响 缩交 替运 行 方式构 成 的循 环往 复 、 起伏 波动 。 １全 国房 地产 波动景 气指标 选择 、 根 据对 房 地 产周 期 波 动 进行 一 般 研究 时 所 提 出 的 景气 指 标 ．同时 考 虑数 据 资料 的可 获得 性 和 连续 性． 在实 证 研究 全 国房 地产 周期 波 动 时 ， 择 以下 ｌ 选 ４ 项指 标体 系来 反 映全 国房地 产 的周期 波动 这 １ ４项 指标基 本 涵盖 了房 地产 投资 、 生产 、 易 、 融 以及 产 交 金
了解房地产市场的周期性
了解房地产市场的周期性房地产市场是一个具有明显周期性的行业，房价的波动以及供需关系的变化是其周期性变动的主要表现。
了解房地产市场的周期性对投资者、开发商、政府以及个人购房者都有重要意义。
本文将从宏观和微观两个层面来探讨房地产市场的周期性，并分析其对各方利益的影响。
一、宏观层面的房地产市场周期性1. 经济周期对房地产市场的影响经济周期是影响房地产市场波动的重要因素之一。
在经济增长期，人民收入增加、投资意愿提高，房地产市场需求旺盛，房价上涨；而在经济衰退期，消费信心下滑、金融紧缩，房地产市场需求减弱，房价下跌。
因此，了解经济周期对房地产市场的影响，有助于我们更好地把握市场趋势。
2. 政策调控对房地产市场的周期性影响政策调控是调节房地产市场周期性波动的重要手段。
在供大于求时，政府会通过收紧信贷政策、限购限售等手段来抑制房价过快上涨；而在需求低迷时，政府可能采取降息、松绑政策来刺激购房意愿。
因此，政策调控政策的有效性和时机选择对于平稳房地产市场的发展至关重要。
二、微观层面的房地产市场周期性1. 房地产开发周期房地产开发周期指从土地购买到房屋竣工并投入市场所经历的整个周期。
该周期包括土地购置、规划设计、建设施工、销售推广等多个环节。
在市场需求旺盛时，房地产开发商加大投资力度，项目相继推出；而在市场需求疲软时，开发商会延缓推盘，降低投资风险。
因此，了解房地产开发周期对个人购房者和开发商都具有重要的指导意义。
2. 房屋租赁周期房屋租赁市场也存在一定的周期性变动。
在市场供应紧张时，租金上涨，出租房源稀缺；而在市场供应过剩时，租金下跌，租赁房源充裕。
因此，租赁市场的周期性变动对于租客和房东来说都有较大的影响，也需要我们密切关注。
三、房地产周期性对各方的影响1. 对投资者的影响了解房地产市场的周期性有助于投资者进行风险评估和投资决策。
在低迷期，可以寻找价值投资机会，抓住价格回升的机会；而在高峰期，则应警惕投资泡沫和风险。
房地产市场周期性与波动性分析
风险管理策略建议
完善风险评估机制
建立完善的风险评估体系，对项目各阶段可能出现 的风险进行充分评估。
制定风险应对措施
针对不同风险制定相应的应对措施，降低风险损失 。
定期风险回顾与更新
定期对已实施的风险管理策略进行回顾和更新，确 保风险管理策略的有效性。
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THANKS
05
应对房地产市场周期性与 波动性的策略建议
投资策略建议
多元化投资组合
将投资分散到不同类型的房地产项目，以降 低单一项目风险。
长期投资眼光
避免短期投机行为，以长期持有和价值投资 为主。
关注市场趋势
密切关注房地产市场动态，把握投资时机。
融资策略建议
多样化融资渠道
开拓多种融资渠道，如股权融资、债券发行 等，降低融资成本。
素引起的波动。
房地产市场波动的影响因素
经济因素
经济增长、就业率、通货膨胀率等宏观 经济指标的变化对房地产市场有显著影
响。
社会因素
人口结构变化、城市化进程、居民收 入水平等社会因素也对房地产市场波
动产生影响。
政策因素
政府对房地产市场的调控政策，如土 地政策、金融政策、税收政策等，对 房地产市场波动有直接影响。
房地产市场周期性分析
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03
房地产市场波动性分析
房地产市场波动的定义与类型
定义
房地产市场波动是指房地产市场价格、交易量、供需关系等据波动周期和影响因素的不同，房地产市场波动可分为自然波动和人为波动。自然波 动是指由市场供需关系变化引起的波动，而人为波动则是由政策、金融、国际形势等因
不确定性
房地产市场波动还受到许多不确 定因素的影响，如突发事件、投 资者心理预期等。
我国房地产行业周期统计分析研究
周 期 性 的 分 析 研 究 是 市 场 经 济 发
展 的 现 实 需 要 。 研 究 周 期 波 动 规 律 也
可 为 宏 观 调 控 提 供 参 考 性 依 据 ，使政
府 能 采 取 必 要 的 反 周 期 干 预 措 施 ， 克
服 市 场 经 济 的 弊 端 ， 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 。 研 究 房 地 产 周 期 波 动 情 况 ， 等 ，另外还有调和分析及谱分析等 多种统 有 利 于 制 定 房 地 产 业 相 关 政 策 来 调 控 计 技 术 。 由此 可 见 ，不 同 的指 标 和 计 算 方 房 地 产 业 的 发 展 ， 选 择 合 适 的 投 资 时 法 会产生不同的周期划分 ，也导致了部分 机 ， 免 遭 受 因 周 期 波 动 造 成 损 失 。研 结论大相径庭。因此 ，在进一 步讨论房地 避 究 房 地 产 业 周 期 是 为 了 调 控 周 期 ， 延 产 周期 波动 特 征及 进 行 房 地 产周 期 研 究 的 长 上 升 期 ，缩 短 下 降 期 。我 国 房 地 产 业 时候，必须选取恰当的指标体 系，采用最
多指标综合评价方法 ，这也是多数 专家的 意 见。何国钊等利用商品房价格等 ８项合 成 指 标 ， 析 了 １８ —ｌ９ 年 中 国房 地 产 分 ９ｌ ９４ 周期波动现象 及其特点。房地产周期波动 研 究课 题 组 中用 基 本 建设 房 屋 施工 面 积 增 长 率 、房 屋 竣 工 面积 增 长 率 两 指 标 ，反 映 （ ）聚 类方 法 的运 用 二 了 １８ 年 以来 我 国房 地 产 周 期 波 动状 况 。 ９ １ ｌ、 指 标 的 选 取 在 周 期 测 定 方法 上 ，专 家 们 也有 不 同 能反 映房 地产 经 济 波 动 的 指 标 众 多 ， 的 意 见 。对 于 单 一指 标 ，主要 的测 定 方 法 在没有一个较为权威 的指标体系来衡量房 有 直 接法 ，剩 余 法 等 。对 于 多 项指 标 ，主 地 产 业 周期 发展 的时 候 ，应 更 加谨 慎 的 考 要测定方法包括综合指数法 ，扩散指数法 虑指标的选用 。房地产业的周期波动是房
我国房地产周期性实证研究
我国房地产周期性实证研究摘要:我国从1998年开始,房地产市场呈现一片繁荣景象,房价居高不下。
根据国际经验,房价是经济景气循环的先行指数,经济不景气,房价就会率先跌落。
而目前金融危机冲击全世界大多数国家,我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。
本文就我国房地产周期性进行了实证研究。
关键词:房地产周期;波动;实证研究一、我国房地产周期性波动的实证研究房地产周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。
表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏--繁荣--衰退--萧条四个环节。
周期波动的长度及影响并不完全相同,但波动模式基本相似,即以扩张和收缩交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。
1、全国房地产波动景气指标选择根据对房地产周期波动进行一般研究时所提出的景气指标,同时考虑数据资料的可获得性和连续性,在实证研究全国房地产周期波动时,选择以下14项指标体系来反映全国房地产的周期波动。
这14项指标基本涵盖了房地产投资、生产、交易、金融以及产业增加值等各个方面,因此,能够较好地反映全国房地产周期波动趋势。
(1) 房地产业总量指标。
表1 是对1998年以来全国房地产业增加值的估计,可以看到,随着我国房地产业的快速发展,不但在全国经济中所占比重相对稳定地保持在一个较高水平,而且对全国经济的拉动作用明显。
(2) 房地产投资类指标。
这里,选用商品房开发完成投资额,它比固定资产投资更能反映当年房地产投资的变动情况。
房地产企业实现利润通过利润变动,可以较好地反映房地产企业经营状况,同时与完成投资相联系,还可以反映房地产利润率水平。
(3) 房地产生产类指标。
选用商品房施工面积、商品房竣工面积2项指标,反映商品房施工与竣工情况。
这里商品房包括商品住宅(不含福利住宅部分) 、商业用房和办公用房3类;与商品房施工面积有关的商品房新开工面积、商品房竣工面积,也可用来反映房地产生产状况,但作为年度施工总量的指标则以商品房施工面积为宜。
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我国房地产市场周期性研究
一、历史数据分析
此图为房地产投资增速图，我们可以清晰的看到房地产的周期变化分别在86-91年为一个房地产周期，92到97年又是一个房地产周期。
住宅竣工面积是我认为最能反映房地产周期的一项数据。
住宅竣工面积增加，说明房地产市场的需求旺盛，住宅竣工面积减少，销售难度加大，自用购房者需求减少，房地产周期由盛转衰。
房价可能在一定程度上欺骗我们，但是住宅的竣工面积，销售量，却不可能说谎。
从图中可以看出，在中国房地产最火热的几年中，住宅房屋竣工面积无论是增长的数量，还是速度都十分迅速。
可以清楚的看到2003到2005年房地产的竣工面积有明显的涨幅，2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率，这两条政策激发了房地产市场的全面发展。
但在2008年国际金融危机这个时间段，住宅的投资建设也应是减少的，但由于房地产市场的滞后性，在09-10年才显现出来。
2008年9月，国际金融危机全面爆发后，中国经济增速快速回落，出口出现负增长，大批农民工返乡，经济面临硬着陆的风险。
为了应对这种危局，中国政府于2008
年11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。
初步匡算，实施这十大措施，到2010年底约需投资4万亿元。
随着时间的推移，中国政府不断完善和充实应对国际金融危机的政策措施，逐步形成应对国际金融危机的一揽子计划。
此后，一些媒体和经济界人士仍将其简单地解读为“四万亿计划”。
正因为四万亿计划，才是中国房地产市场在09，,10年依然坚挺，但是四万亿计划过后，房地产市场的真实情况显现了出来，即房地产市场进入了第二个阶段，繁荣阶段。
从图表中我们也可以看出，住宅房屋的竣工面积在迅速减少着。
二、房地产周期
房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。
我国现状
1.复苏阶段
在房地产周期波动过程中,复苏阶段是承继萧条阶段而出现的,因此一般经历时间较长"这一阶段的主要特征为:(1)在复苏阶段初期,房地产供给大于需求,房地产交易量不大,投资量也不大,价格与租金水平较低,房价己经明显停止下跌并逐渐有上升势头"(2)经过一段时间的恢复,购房者逐渐增多,少数房地产投机者入市,房地产需求开始上升,房地产交易量有所增加,同时由于建筑成本的增加,房价有所上升,房地产开发投资逐渐增多"随后房地产需求趋旺,刺激房价回升,市场加速复苏"(3)在市场加速复苏的刺激下,人们对房地产市场充满乐观预期,在国家宏观政策对房地产业扩张的形势下,金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资,并带动了与房地产业密切相关的多个行业快速发展"同时房地产投资者大量涌入市场,房地产市场交易量快速上升,价格上涨,房地产空置率大幅下降,土地市场开始活跃"
2.繁荣阶段
经过复苏阶段后,房地产周期波动便进入繁荣阶段,并达到周期循环的波峰,这一阶段持续时间相对较短"这一阶段的主要特征是:(1)房地产开发企业进一步加大对土地及物业开发项目与建设数量的投资,房地产市场的高额利润吸引了众多其他行业企业纷纷前来投资"于是市场供给大量增加,市场交易数量激增,房价越涨越高"(2)房地产需求进一步增加,由于房地产投机者的增长速度快于自用购房者的增长速度,炒房行为导致房价高涨到市场无力承担的程度,真正自用购房者被迫退出市场,房地产空置率开始增加,房地产泡沫逐渐形成并不断加大,政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施"(3)随着政府出台的收缩政策开始发生作用,房地产投资利率提高!运营费用增加等原因导致房地产投资总量开始出现回落,房地产供给减少"同时,房地产销售市场达到饱和极限,房地产交易量明显下降,空置率现象增加,销售价格开始回调"在这一时期,人们开始对房地产市场产生悲观预期"
3.衰退阶段
由于房地产供给量减少,销售难度加大,自用购房者需求减少,房地产周期由盛转衰,这预示着房地产衰退阶段的到来"这一阶段主要特征为:(1)随着房地产紧缩政策效应的进一步显现,房地产投资回报率下降!投资风险加大,房地产投资额下降,新开工的房地产项目急剧减少,房地产市场的交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩!衰退的趋势"(2)由于自用购房者被迫挤出市场,有效需求降低,房地产投机者转手困难,房地产价格开始急剧下跌"因此,房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持"(3)由于房价大幅下降,交易数量锐减,房地产企业的利润大幅下调,导致一些实力较差!抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产"
4.萧条阶段
经过衰退阶段之后,房地产周期便进入持续时间相对较长的萧条阶段"这一阶段的主要特征是:(1)房地产销售价格和租金水平继续沿着衰退阶段的跌势下降,房地产交易量进一步减少,空置率居高不下,房地产商破产现象更为普遍,房地产泡沫完全破灭"(2)在房地产业总体水平加剧下滑之后,由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持,房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段"同时政府也逐渐减少对房地产的限制性政策干预,部分放宽对房地产投资!交易等方面限制,以期待房地产市场有所稳定或回升"
三、我国目前房地产现况与预测
我认为我国房地产市场现在处于繁荣阶段后期，政府仍有能力和意愿应对房地产下行、支持经济增长。
除了已经在进行中的政策措施，如增加基础设施投资、加快保障房建设、实施定向信贷宽松政策、推进有助于增长的改革等，政府还可以放松一二线城市的限购政策、放松对房地产行业的信贷、降低首付比例，以及开放三四线城市的户籍以支持当地住房需求等等。
此外，受益于发达经济体复苏，未来一两年中国的出口增长有望得到提振。
因此，在出口改善和政策支持的背景下，我们的基准预测是房地产下行会使中国经济增速减缓到2015年的6.8%。
不过，相比以往，房地产建设显著调整拖累经济增长大幅下滑的风险要高得多。
由于内在供求格局的结构性变化，房地产市场对于政府救市措施的反应可能会受影响。
虽然降低首付比例和放松信贷有助于提振首套房和改善性购房需求，但投资需求不一定因此提升；即便需求反弹、库存得以消化，开发商吸取了过去几轮周期的教训，可能也不会贸然增加支出、加快新开工建设。
而恰恰是建设量对宏观经济的影响更大，调整新开工及清理库存可能对开发商是好消息，但对短期的经济增长而言却并非如此。
另一方面，政府政策支持的空间和有效性可能已大打折扣。
本届政府更加重视经济结构调整，因此放松房地产政策的速度可能较慢；政府在未来还会在多大程度上会继续将房地产作为经济增长的主要引擎也存在争议。
此外，全球金融危机后中国已经经历了一波基建和保障房热
潮，目前整体杠杆率已提高了70多个百分点，相关政策空间已较此前收窄；
综上，我们并不认为中国会出现其他新兴市场常见的房价崩盘、或出现金融或国际收支危机。
但是，我们认为中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整，房地产长期繁荣的时代可能已经结束。
我们认为有15%的概率会因为出现房地产活动显著下滑。