(房地产市场分析)苏州市房地产市场概论

苏州市房地产市场概论今年以来，苏州市房地产市场进入新一轮发展周期，开辟投资和新建商品房交易保持在较高水平，投资和消费同步增长；存量房交易大幅度增加，在整个房地产交易中的比重不断提高。

现阶段苏州房地产发展的特点主要体现在以下几个方面：一、开辟投资持续增长，投资结构趋于合理。

今年以来，苏州市房地产投资逐月加快、节节攀升(如下图所示)，至9 月底，全市房地产开辟完成投资65.68 亿元，比去年同期增长58.5%。

其中，商品住宅完成投资55.02 亿元，同比增幅59.8%；办公楼开辟投资0.54 亿元，同比下降26?%；商业营业用房开辟投资 5.79 亿元，同比增长34.7%；其它投资4.33 亿元，增长119.2% 。

投资持续增长主要源于：商品房销售额和销售面积的全面增长给开辟商带来的投资信心。

二、施工规模进一步扩大，新开工面积增幅攀升。

至今年9 月，全市房屋施工面积首次突破1000 万平方米，商品房施工面积1003.73 万平方米，其中商品房新开工面积578.1 万平方米，比去年同期增长72.1%，商品住宅施工面积为845.86 万平方米，其中商品住宅新开工面积496.31 万平方米，增长66.8%；施工面积新开工面积的持续增长，表明了房地产开辟商对市场形势继续看好。

三、今年房地产投资速度增长较快的主要原因除了房地产开辟的升温，还有一个新的特点：土地投资额的快速增加。

自去年底苏州实行土地拍卖以来，土地价格高涨，1-9 月份，土地购置面积达342.62 万平方米，比去年同期增长了190%，土地购置费总额高达17.81 亿元，占整个房地产开辟投资的27.1%，是去年同期的3.2 倍，其中尚未彻底包括今年以来成功拍卖的土地款。

地价的上升也已成为房地产开辟加速及房价上扬的一个重要因素。

四、开辟资金来源三分天下。

在上半年房地产开辟投资中，国内贷款占23.7%，同比增长175.2%；企业自筹资金占19.6%，同比增长78.8%；其他资金占55.6% (主要是定金和预售收入)，同比增长27%。

定金和预收款比例的提高，表明市场仍有较大潜力。

五、销售总量增长，销售价格上扬，商品住宅用房销售继续看好。

1-9 月，商品房销售面积231.8 万平方米，同比增长7.5%，其中，商品住宅销售面积占90.4%。

全市商品房平均销售单价为2077 元/平方米，同比增长17.3%，其中住宅销售单价为1985 元/平方米，同比增长17.1%，个人买房占到了99%以上；市区平均销售单价为2412 元/ 平方米，增长18.2%，其中住宅销售单价为2255 元/平方米，增长18.4% 。

住宅预售面积为218.7 万平方米，同比增长55.4%，占在建住宅面积的32.9%，住宅预售单价个别地区已超过了3500 元/平方米。

房价快速上涨的主要原因有以下几个因素：1、自去年底实行土地拍卖政策以来，土地价格上涨，造成房地产开辟成本升高；2、有效需求旺盛，市场供应相对偏小，同时二级市场进一步活跃，居民以旧换新、以小换大，使得商品房的需求量增加；3、建设成本上升，拉动了房价的上扬；4、红火的房产市场中，也不能排除有投机和炒作的因素。

近两年在个人住房消费的带动下，房地产市场在整体启动，住宅市场旺盛的需求，拉动着苏州房地产市场浮现强劲上升的繁荣局面。

六、商品房空置得到有效控制。

1-9 月全市商品房销售面积231.18 万平方米，大于同期竣工面积(同期竣工面积206.25 万平方米)。

说明市场除了有效地吸纳近期上市的商品住房外，还消化了一部份以前积压下来的空置房。

至9 月底，商品房空置面积109.84 万平方米，去年同比减少了三分之一，是近几年来的最低数。

其中，商品住宅的空置面积49.63 万平方米，比去年同期下降53.9%，其中市区惟独19.92 万平方米，同比下降了63.8% ，造成目前可供现房紧缺的局面。

七、快速发展的同时，也要认真研究、解决新的问题。

随着城市经济发展，今年下半年到明年各区旧城改造步伐有望进一步加快。

因此，从总体上看，苏州的住宅发展与经济社会的总体发展水平及城市化的推进进程，是相适应的。

与此同时不排除房地产自身发展周期性的作用，未来苏州房价将受到多种因素的交互影响，对此需要我们慎重分析市场现状、走向和发展趋势，加强宏观调控和引导，既要防止浮现空置量的加大和新的过热，也要避免浮现因对市场发展估计不足而产生的供不应求。

近期市场严重缺乏合用于动迁安置及面向中低收入阶层的低价位商品住宅的结构性矛盾日益显现，相信通过加快建设中低价位住宅的力度并辅之于适当的倾斜政策，在一、二级市场进一步密切互动下，局面将会逐步缓解。

总之，苏州房地产市场的总体发展形势是令人鼓励的，随着中国加入世贸组织和苏州城市建设面临新一轮的大发展，苏州房地产市场已经进入了一个新的发展周期。

面对良好的发展机遇，必须研究新情况，化解新矛盾，解决新问题，谋求新发展，要以准确的市场政策导向，加强市场的宏观调控，从而推进苏州房地产市场健康有序、持续稳定发展，使房地产市场更好地服务于经济建设、更好地服务人民群众。

产业加速升级经济全面发展在积极财政政策、稳健货币政策和加入WTO 的综合作用下，在世界经济复苏的国际环境影响下，1-8 月我市经济浮现加速增长的态势。

主要表现是国民经济高开走稳，在全年中承上起下的7、8 两个月份，工业增长趋势加快；对外经济高位爬升；投资增长高位企稳；财政收入有力回升。

一、产业升级加速，创造产业优势凸显1-8 月，全市完成工业总产值3226.18 亿元，同比增长23.2%。

其中规模以上工业产值2197.78 亿元，增长21.4%。

工业产业结构加速升级表现在4 个50 上。

一是规模以上重工业比重超过50%，达到55.4%，规模以上重工业产值增长速度达到25.5%，超过轻工业8.7 个百分点，工业高度化水平不断提高。

二是电子及通讯设备创造业以超过50%的绝对优势增长，增幅高达58.5%，占规模以上工业的20.2%，成为规模以上工业中仅次于机械及设备创造业的第二大行业，即将上升为第一位，IT 产业的优势地位确立。

三是三资工业占比超过50%,1-8 月完成产值1216.52 亿元，增长29.9%，比全部规模以上工业增速高出8.5 个百分点。

目前占全市规模以上工业总量55.4%的三资工业以开辟区为主要基地，成为全市工业乃至全市经济的火车头。

四是全市工业前50 强大企业增势喜人，1-8 月以31.7%的增幅增长，完成工业产值836.5 亿元，占全市工业的比重突破四分之一。

工业产销衔接状况继续提高，1-8 月全市规模以上工业产销率达97.4%，比去年同期提高0.5 个百分点,工业总体效益继续有所提高。

二、WTO 效应初现，外资外贸良性互动开放型经济继续高速发展，1-8 月新批三资项目1669 项，新增合同外资(新口径) 72.95 亿美元，实际利用外资29.10 亿美元，分别增长159%和45.2%。

利用外资的主要特点是：一是大项目多。

千万美元以上项目462 项，增长1.6 倍，合同外资占全市比重为79.2% ，其中10 个项目超过亿美元。

二是独资企业多。

新批独资项目1383 项，合同外资68.7 亿美元，占全市比重超过九成。

三是台资企业成为亮点。

新批台资项目450 项，合同外资9.7 亿美元，占全市的13.3% ，特别是IT 领域的投资，规模大，潜力好，对苏州IT 产业群的形成做出了贡献。

1-8 月，全市完成进出口总额212.61 亿美元，增长41.8%，其中出口110.65 亿美元，增长42.5% 。

出口继续保持高速增长，是与外资投入高速增长良性互动的结果。

占全市出口81.7%的三资企业是外贸出口的主力，出口额为90.36 亿美元，并且以48.4%的速度高速持续增长。

开辟区带动全市出口高速增长，吴江、昆山和工业园区分别增长111.8%、71.9%和45.3% 。

在我市主要出口市场中，对美国、欧洲出口分别以60.2% 、63.4%速度激增。

机电产品出口已占出口总额的68.1%，并以57.9%的高速度增长。

在全国出口增长18%的背景下，我市出口的高速增长来之不易。

三、居民生活改善，消费市场需求旺盛市区居民人均可支配收入达到7265 元，增长9. 1% 。

农民的现金收入也略有增长。

居民消费结构提升，中、高消费群体正在形成，消费增长的增量部份主要是由中、高消费形成的，伴有房地产市场火爆而形成的居住类消费、提高生活品质的教育文化娱乐餐饮服务消费和汽车消费成为热点。

1-8 月市区消费价格总指数为100，物价总体水平稳定，分类指数继续保持四升四降的格局，为消费稳定增长创造了条件。

全市消费品市场持续走强，1-8 月实现社会消费品零售总额291.4 亿元，增长15.7%。

从规模以上贸易业零售额情况看，建造及装璜材料类增6 倍；家具类增104.7%；通讯器材类增72.8%；木材及制品类增41.4%；汽车类增67.1% ；石油及制品类增43.2%。

全市餐饮业零售额增39.1%。

全市消费增长不仅使得大型商业，特殊是新型业态商业企业获得较快发展，也促进本地餐饮业、房地产服务、居住服务、娱乐服务等相关产业较快发展。

四、政府民资齐动，投资高涨增添后劲今年以来，全市财政收入继续保持高速增长，1-8 月全市完成财政收入185.92 亿元，增长31.7%。

政府加大了对基础设施的投入，全市的固定资产投资呈高速增长态势，各类投资全面增长，基本建设投资强劲，房地产热持续升温，农村投资继续高涨，基础设施投入规模空前。

1-8 月全社会固定资产投资完成501.99 亿元，比去年同期增长33.8%，增速提高了9.5 个百分点。

由于政府投入和民间资本齐动，各类投资全面增长。

增幅居前的有，基本建设投资完成89.67 亿元，增长87.3% ；个体私营经济投资完成140.48 亿元，增长59.2%；房地产投资完成55.13 亿元，增长46.8% 。

投资产业结构有所改善，基础设施投资显著增长。

从三次产业结构看，第一、二产业投资分别增长39.9%和29.0%；第三产业投资完成172.1 亿元，增长43.9%，快于全社会投资增速10.1 个百分点，第三产业投资比重达到34.3%，增加2.4 个百分点。

在三产中，房地产、社会服务业及交通邮电业的投资占三分之二以上。

在工业性投资中，轻纺工业和机电工业增速较快，分别增长61.9%和45.6%。

房地产开辟投资与销售持续升温，商品房价格进一步攀升。

1-8 月全市商品房开辟面积911.2 万平方米，增32.0%，各类商品房销售额40.05 亿元，增16.5% 。

房价继续攀升，市区商品住宅平均价达2181 元/平方米。

民间资本浮现前所未有的投资热潮，个私经济迅速发展。