房地产文档苏州奥特莱斯
张家港奥特莱斯
基本情况：张家港香港城SHOPPING MALL商业中心，是苏州市政府、张家港市政府十大服务业重点项目之一，委托国家商务部、中国商业联合会、中国商业研究中心的领导、专家根据中国商业规划的要求，并结合我市人口数量、经济收入、消费状况和商业现况，以及传统商业升级换代的需要而规划设计的一站式集购物、餐饮、休闲娱乐、养生、度假、住宿等为一体的大型商业中心。
该项目位于张家港市东二环路与乘航西路交叉口，现有商业开发用地200余亩，预计总投资11.8亿人民币。
已成功开发一期项目：奥特莱斯购物中心、欧尚超市、东方威尼斯、麦当劳“得来速”餐厅，目前这几个项目均已投入使用。
成功引进世界零售业巨头法国欧尚连锁超市。
法国欧尚集团成立于1961年，是以经营大型综合超市为主的国际连锁商业集团，是目前法国第二、欧洲第六的大型跨国商业集团。
2007年2月8日，世界500强企业法国欧尚超市与我公司成功签约。
目前，名列世界五百强卖场工程35000平方米已于去年11月26日正式对外营业，每天营业额达100万元以上。
香港城奥特莱斯购物中心汇集国际一流精品服饰、百货，与大卖场实施错位经营。
该项目建筑面积3万平方米，招商进驻率达100%。
它的运作是由中国商业研究中心、中国总商会进行策划、指导，利用中国大型商业北京恒基燕莎商业中心的进货渠道和经营模式，引进众多国际知名品牌，打造香港城精品购物亮点，带来商气。
奥特莱斯是当代欧美社会中最为流行的一种商业业态，货源由国内外厂家直销，质量绝对过硬，并在价格方面具有无可比拟的竞争优势。
“名品+折扣”，香港城奥特莱斯购物中心为广大品牌爱好者提供了一个“淘金”的好地方。
自去年8月28日试营业以来，营运状况尚好，吸引了苏州、无锡、江阴、常熟、南通等地的顾客。
世界五百强企业麦当劳，它是世界上最大的餐饮集团。
目前，麦当劳“得来速”餐厅也是香港城的一大特色亮点，它于2006年8月8日在张家港成功签约，面积达600平方米。
苏州奥特莱斯休闲购物中心项目经营管理计划报告-营销推广策划(60-90页)
营销活动规划（一）：
协同琴行、艺术培训中心或房地产商： 联合举办现场乐器表演与琴行或艺术培训中心洽谈,在商场B16 大厅圆形展台上放置一架钢琴,既提供场所给对方展示产品,同 时也能吸引人气，本活动为经常化活动. 与房产公司联合举办楼盘推荐会与大型房产公司联合举办新楼 盘推荐会,在商场户外广场(B19中央广场处或西入口),及聚集人 气,也扩大商场品牌推广.（目前已开展此类活动）
营销活动规划（六）：
与各厂商联合举办箱包展示会与箱包的专柜举办各式各样 箱包展示,通过对商品的立体展示,加上主持人的演说,使顾客 对品牌印象加深，对品牌更加了解能更进一步的了解国际 名牌服装的工艺、产地、款式等等，让顾客与世界国际名 牌领距离接触。
营销活动规划（七）：
与童装区举办儿童分类比赛针对童装区，商场统筹联合厂商 举办一些“宝贝才艺秀”-如儿童绘画比赛，舞蹈比赛，知识竟 答等互动节目，及留住人气，同时与顾客产生互动，在活动 中介绍商品，推荐商品；也能加深顾客对商场的了解。本项 活动为节令性活动
B区满铺投入预算：
幢号 面积M2
拟招商品牌
B01 B08 B16-05 B17A-09 B14 B05 B02 小计 总计
1526.15 597.26
81 118 777 233.13 1209.19 4541.73 4541.73
俊思及迪生，多品牌店 BOSS AQ 雅狮威 Leo、古杰师、GiBo，多品牌 登喜路 需品牌买货经营
投入费用预估 装修补贴 押款 购销
（万元）
200
（万元） （万元）
80
备注
70
100
67
150
200-250
517 150 200-250
867-917
奥特莱斯答客问
常熟奥特莱斯答客问奥特莱斯基本项目概括篇开盘日期？售楼处地址？答：9.27号开盘仪式和周年庆典活动同步进行售楼处经理—134 **** **** 焦经理1、本项目是哪家开发公司开发的？答：常熟中泰置业开发有限公司。
2、开发公司属于什么性质公司？答：股份制。
3、土地的取得方式是什么形式？答：国有土地出让。
4、由哪家承建公承建？答：沙家浜建设公司。
5、项目总占地面积？答：5.6万平方米。
6、总建筑面积？答：8.4万平方米。
7、项目的容积率是多少？答：1.5。
8、项目的绿化率是多少？答：21%。
9、本项目的建筑密度是多少？答：45%。
10、主体结构采用什么样的建筑结构？答：框架结构。
11、项目墙采用什么样的颜色和什么建筑材料？答：玻璃幕墙和高级图料。
12、项目共分几区？几栋？几层？答：A、B、C （A：14栋B：4栋C：2栋）A区：名品折扣直销区A1：6（局部3层）A2：6（局部3层）A3：6（局部3层）A5：4层A6：6（局部3层）A7：3层A8：3层A9：4层（局部2层）A10：3层A11：3层A12：4层（局部2层）A13：2层A15：3层（局部2层）A16：2层B区：时尚信息研发展示区B1：3层B2：3层（局部2层）B3：4层（局部3层）地下1层B4：3层（局部2层）C区：男装品牌区C1：3层（局部2层）3层（局部2层）13、本项目可供多少个停车位？答：本项目可供1000多个停车位，同时政府预留了4000平米停车空间。
14、物业管理由哪家物业公司管理？答：常熟奥特莱斯经营管理公司联合国际先进的运营管理经验进行管理。
15、水、电、有线是否收开户费？答：按照国家相关规定收取。
16、物业管理费多少？答：由经营者经营，购房者无需缴纳。
17、配套设施使用后发生的费用接什么样标准收费？答：按照相关规定。
18、项目周边的交通怎样？答：详见（常熟辐射周边线路）。
19、租金多少？答：未定。
20、回报率是多少？答：年回报率8%前五年一次性返还。
商业地产奥特莱斯模式分析
房地产微学院：MSO行业：商业地产奥特莱斯模式分析导读:奥特莱斯（Outlets）这个舶来品在国外发展了几十年，在中国仅有十来年的历史。
自2023年北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，中国首个正式的奥特莱斯开始诞生，至今已经发展到拥有200多家已经开业的奥特莱斯项目。
奥特莱斯在中国高速发展的同时，也面临着各种运营困境，货源不稳定、折扣有限、体量过大、选址布局不合理等问题。
国内已开业奥特莱斯200余家为什么经营陷入困境？近年来，奥特莱斯因其成熟的商业模式，受到国内业界的广泛认可，一个个奥特莱斯如雨后春笋般在全国各地不断涌现。
奥特莱斯如何应对消费淡季: 提高、谋变、整合商场橱窗内款式不一的长裙，似乎正在讲述着裙边理论：女人们的裙子越长，经济形势越差。
今年将成市场消费低谷期已是不争的事实，而七八月又是零售商一年一度的消费淡季。
在“金九银十”到来之前，奥特莱斯应如何应对销售谷底。
一、奥特莱斯发展历程:诞生奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets最早就是“工厂直销店”专门解决工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
虽然Factory Outlet这种业态在美国已有12023的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
阶段一1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工公司运用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
阶段二1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。
大湖城邦商业街业态定位
大湖城邦商业街业态定位一、商业分析商铺6套，2层商铺5套，3层商铺15套，3层还设有棋盘室、钢琴教室，2层设有乒乓、桌球室，1楼设有会所大堂。
二、附近主要商业分析1、苏州奥特莱斯休闲购物广场苏州奥特莱斯(OUTLETS)营业总面积达50000平方米，坐落于园区金鸡湖西南岸的”水巷邻里”商业区，与国际风情水街李公堤相毗邻。
由园区中新置地有限公司投资、台湾太平洋集团负责经营管理。
OUTLETS是欧美最为流行的零售业态之一，专指名牌商品的折扣销售业态，也称为”工厂直销购物中心”、”品牌折扣中心”、”名品折扣店”。
奥特莱斯休闲购物广场尽管为苏州唯一的国际品牌折扣广场，但目前经营状况不佳，品牌商家只有阿迪达斯、耐克、李宁、DUNHILL，HUGO BOSS,VERSACE，BUEBERRY、ZARA，但由于款式较临近的上海奥特莱斯落后，对高端服饰需求客户吸引力不足。
2、圆融时代广场圆融时代广场占地面积21万平方米，51万平方米的城市级商业综合体，为苏州新城市域CBD商业中心，包括商务办公区、圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区以及中国最大单体百货17万平方米的久光百货区，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等主题，倡导精致生活方式，满足“一站式”消费需求。
设计500米巨型神奇天幕、4000多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、空中连廊、超大广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景。
主力品牌包括久光百货，超大型“一站式”百货公司，汇集了众多国际一线品牌，为苏州注入了时尚都会魅力。
ToysRUs玩具反斗城：来自美国享誉全球的玩具店，最多、最全的热门玩具和礼品，是小朋友梦寐以求的至爱。
卡通尼乐园：来自台湾的亲子主题游乐园，它把过山车、碰碰车、海盗船等大型设备全部搬进了室内，在这里不仅有超多小朋友游玩的项目，很多项目成人也可以玩哦，不愧称为“飞梦玩国”。
圆融广场上中外驰名的各个餐馆咖啡店在这里都设有分店，而且每家店铺的设计风格都与整个圆融广场的风格相配合，让圆融广场不但成为苏州园区商业经济的中心地带，也让圆融广场成了休闲娱乐放松的场所，将商业与景观能够结合在一起是圆融时代广场最大的创意。
苏州某房地产地块营销策划报告
苏州某房地产地块营销策划报告【摘要】本文以苏州某房地产地块为对象，总结了商品房市场的竞争特点，分析了目标消费群体的需求，并结合市场调研数据和地块的特点，制定了相应的营销策划方案。
通过以人为本的理念、多渠道宣传、合理定价、差异化产品策略和优质服务等手段，旨在提高销售收入，树立品牌形象，拓展市场份额。
【1. 引言】近年来，苏州房地产市场竞争日益激烈，如何通过科学合理的营销策划，提高销售业绩成为开发商亟需解决的问题。
本文将结合市场特点和地块的实际情况，制定一套具有针对性的营销策划方案，以期达到预期目标。
【2. 市场概况及竞争分析】苏州作为经济发达的城市，房地产市场潜力巨大。
然而，随着房地产市场的过热和竞争的加剧，开发商不得不面对消费者需求变化、市场竞争加剧等问题。
因此，我们需要深入研究消费者需求和竞争对手策略，制定出符合市场潜力和消费者需求的营销策划。
【3. 目标消费群体及需求分析】根据市场调研数据，我们可以确定该房地产地块的目标消费群体为年轻白领和中产阶级家庭。
他们对产品质量和配套设施要求较高，追求品质生活，同时对房产投资有着较高的期望值。
【4. 营销策划方案】（1）以人为本的理念：重视客户需求，提供个性化的服务和解决方案，以培养忠诚度和口碑。
（2）多渠道宣传：通过线上、线下等多种渠道，提升品牌知名度和曝光度，吸引潜在购房者。
（3）合理定价：根据地块特点、市场需求和竞争情况，制定合理的定价策略，使产品具有竞争力。
（4）差异化产品策略：根据目标消费群体的需求，设计差异化的产品，提供更多高品质的生活体验。
（5）优质服务：帮助购房者解决问题，提供便捷的售后服务，增加客户满意度，提高口碑。
【5. 预期效果】通过以上的营销策划方案，我们预期能够实现以下目标：（1）提高销售收入：通过多渠道宣传和差异化产品策略，吸引更多购房者，提高销售业绩。
（2）树立品牌形象：通过合理定价和优质服务，树立公司的品牌形象和口碑，提升市场认可度。
Outlets模式——奥特莱斯,商业市场模式研究
Outlets模式——奥特莱斯，商业市场模式研究奥特莱斯是英文outlets的中文音译，又名工厂直销中心，是遍布欧美发达国家的一种新兴商业零售业态，其最大的特点是由众多销售世界知名品牌过季，下架，断码商品的工厂直销店（outlet）组成。
其经营场所往往坐落于大城市边缘或近郊，交通便捷，具有优美的购物环境，并注重休闲、购物一体化。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
上海奥特莱斯副总经理陈仪仿告诉记者，在国外，耐克和阿玛尼等品牌厂商甚至会专门为奥特莱斯生产一批停产的货品供其折扣销售，目前，这部分商品已经占到了国外奥特莱斯销量的相当比重，并成为其充足的进货来源。
“像阿玛尼这样的要求苛刻的厂商是不会用06年的面料来生产07年的新品的，所以对于这样的顶级品牌来说，不仅会出现成品的尾货，也会出现原料的积压，当这些原料达到一定数量时，他们就会专门为奥特莱斯再生产一部分过期商品。
”陈仪仿说。
经过多次出国考察，百联股份（600631SH）决定在上海市郊开办一家奥特莱斯。
5.7个亿砸进去，建起了一组西班牙小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、河道、喷泉等景观，让从市区远道而来的人们眼前一亮。
星巴克、肯德基、避风塘等连锁餐饮品牌也闻风入住，使这里变成了一个休闲场所。
上海周边的南通、杭州等地甚至有多家旅行社将奥特莱斯作为一个旅游景点，许多人都是坐着轮椅、拄着拐杖过来。
对于开车大老远来一趟奥特莱斯的上海白领们来说，折后5000元一件的过季阿玛尼单西，600元一条的李维斯牛仔裤，已经比市区当季货便宜了一半，走时不拎上几个购物袋，对不起的是自己。
奥特莱斯业态调研报告
无锡、常州、苏州、杭州等周边经济发达地区。
北京奥特莱斯在 1 项目中心距离首都机场约 25 公里，距离燕莎 区 位 上 具 备 了 优 友谊商城 10 公里。从购物中心至亚运村方向、 越的便利性优势。 或至中央商务区（CBD）方向以及北京市中心 方向等等均畅通无阻。
2 有多条公交线路直接到达项目。从项目乘坐 公交车约20 分钟可到达北京国贸广场；乘车 约40 分钟可到达天安门及王府井；乘坐地铁 可到达项目周边（10＃线劲松站）
1． 项目分析
1.1 项目调查
1.1.1 项目背景分析
区位
项目 区位特点
区位示意图
上海青 浦奥特 莱斯
上海奥特赖斯位于上海市青 浦区，项目周边高速路网发 达，紧邻沪宁高速、沪青平 公路及上海郊区环线，项目 距离市中心约 30km，距离虹 桥机场约 25km
。
北京燕 莎奥特 赖斯购 物中心
北京奥特莱斯位于北京市朝 阳区东四环南路 9 号，东四 环与东三环之间。项目周边 高速路网发达，通过东四环 可快速到达京沈高速、机场 高速、京开高速、京石高速。 可快速到达沈阳、北戴河、 天津等
奥特莱斯业态调研报告
（2010 年 11 月）
前言：调查框架
调查目标
本次调查目的是为了全面了解目前国内主流奥特莱斯业态的经营情况，选取目前国内主流两家奥特莱斯（北京燕莎奥莱和上海青 浦奥莱）进行对比分析。为本公司奥特莱斯的业态定位、运营模式及管控模式制定提供样本支持，为决策层提供参考。
调查对象
本次调查选定目前国内知名度和影响力较大的两家：北京燕莎奥莱和上海青浦奥莱。 北京另外一家影响力较大的北京赛特奥莱，因为数据、内部资料的取得遇到困难，目前还在跟进研究中。
1.2 项目分析小结........................................................................................................................................................25 2．借鉴 ...................................................................................................................................................................................... 27
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房地产文档苏州奥特莱斯
随着经济的不断发展，房地产业也在如火如荼的发展。
而在房地产开发的过程中，文档的编写和整理也是非常重要的一环。
本文将以苏州奥特莱斯为例，介绍该项目中的一些房地产文档。
一、项目概述
苏州奥特莱斯是苏州市吴中区吴中万达广场西侧，以打造欧式购物街区为特色的大型商业综合体。
项目占地面积约54
万平方米，总建筑面积约26万平方米，其中商业面积约15万平方米，办公面积约7.5万平方米，酒店面积约2.5万平方米，停车面积约1万平方米。
项目旨在打造一个集购物、娱乐、餐饮、办公、酒店等多元化业态于一体，为周边市民提供全方位服务的综合性商业中心。
二、规划设计文件
苏州奥特莱斯的规划设计文件包括总体规划设计和建筑设计两个部分。
1. 总体规划设计
总体规划设计文件是在前期的市场调查和风险评估的基础上，编制的针对项目的整体规划方案。
该文件主要包括项目的总体功能定位、用地规划、建筑容积率、绿化率、交通配套等方面的内容。
在该项目中，苏州奥特莱斯的总体规划设计文件是由一家知名的设计院编制完成的。
该文件全面规划了项目的用途分布、建筑高度、建筑空间组织、车行、人行流线等方面，并在具体落地层面中体现了开发商想法和设计师创意。
2. 建筑设计
苏州奥特莱斯的建筑设计文档包括建筑设计方案、施工设计图纸、装修设计图纸等文件。
这些文档都是为了确保项目能够按照设计标准来建成，保证房屋的质量和安全。
建筑设计文件中的建筑方案，是针对项目整体而编制的最重要的设计文档。
它具体规划了项目的建筑物的位置、高度、总面积、绿化面积等基本参数，并对建筑的外立面、景观、内部空间布局等方面进行了详细的设计说明。
三、施工图纸文件
苏州奥特莱斯的施工图纸文件也是相当重要的一部分。
该文档包含了项目中各个建筑物的建筑结构展开图、建筑结构详图、施工平面布置图等信息，所有的施工过程都按照这些图纸来实施。
该文档也包括了施工进度计划、施工过程中要遵守的建筑标准以及施工过程中可能出现的问题应该如何处理等信息。
这些信息都是非常关键的，它们将直接影响到项目的建设进度和质量。
四、审计文件
在项目竣工之后，审计文件就成为了非常重要的一部分。
这些文件包括项目的竣工验收报告、竣工结算报告、竣工证明等。
竣工验收报告是项目竣工前进行的最后一次检查。
该报告将包含所有建筑和设施的质量及安全测试、土地使用证、建筑物不动产证、消防验收证书、安全质量检查等数据。
竣工结算报告是指项目完成后的一项报告，该报告将会包含工程施工过程中的所有关键数据，包括建造成本等。
竣工结算报告将帮助建设者们确保项目按照预期的时间表和预算得到完成。
竣工证明是建设者在验收后需提供给政府相关机构的一份文件。
该文件证明了项目得到了政府的批准，并且符合其规定。
苏州奥特莱斯的竣工证明必须被保留，以作为证明该项目是合法的建筑物的重要文档。
五、总结
在房地产开发的过程中，文档的编写和整理是非常重要的一环。
苏州奥特莱斯项目的规划设计文档、建筑设计文档、施工图纸以及审计文件等，都是为了让项目的建设过程更加规范、透明，保证建筑的质量和安全，以此保障项目的长期可持续发展。
同时，这些文档和数据的整理处理也是保证项目使用效率的有效方法，帮助开发商和相关企业管理者更好地掌握项目进展情况，做好风险控制。