酒店投资项目的投资与收益估算共30页
酒店管理中的投资和资金筹措
酒店管理中的投资和资金筹措酒店管理是一个综合性的行业，需要投入大量的资金来确保酒店运营的顺利进行。
因此，投资和资金筹措是酒店管理过程中至关重要的一环。
本文将探讨酒店管理中的投资和资金筹措的重要性，并介绍几种常见的投资和资金筹措方式。
一、投资的重要性酒店作为一个服务型行业，其自身的投资特点决定了其对资金的高度依赖。
投资不仅需要用于购置房地产和设备，还需要用于酒店的改造和装修、人力资源的培训等方面。
通过投入适当的资金，酒店可以提供更好的服务和设施，从而吸引更多的客户，并达到更高的收益。
二、资金筹措的方法在酒店管理中，资金筹措是实现酒店投资的重要手段。
下面介绍几种常见的资金筹措方法：1. 自有资金：酒店可以通过自有资金进行投资和经营。
这种方式相对稳定，但有时资金量可能有限，限制了酒店的扩张速度和规模。
2. 借款贷款：酒店可以向银行或其他金融机构申请贷款来筹措资金。
贷款可以用于购置固定资产、运营资金和改造等方面。
但是，需要注意贷款的利率和还款方式，以确保酒店能够按时偿还贷款。
3. 利用项目合作方：酒店可以与其他企业建立合作关系，在共同投资的基础上筹措资金。
这种方式可以降低酒店的投资风险，但需要谨慎选择合作伙伴，并确保共同利益的平衡。
4. 引入投资者：酒店可以向外部投资者发起股权融资，吸引更多的资金进入酒店。
这种方式可以增加酒店的投资额度，并扩大酒店的发展规模。
5. 发行债券：酒店可以通过发行债券来筹措资金。
债券是一种固定收益性理财品，可以吸引更多的投资者参与酒店的经营。
但需要注意债券的期限和还款安排。
三、资金使用的注意事项在酒店管理中，由于资金需求量大，正确合理地使用资金非常重要。
以下是一些资金使用的注意事项：1. 预算管理：酒店应制定详细的财务预算，并加强预算管理。
在日常经营中，应控制各项费用，合理分配资金。
2. 风险控制：酒店应对市场变化和经营风险进行充分的风险评估，并采取相应的风险控制措施，以确保资金安全。
酒店项目投资回报分析
酒店项目投资回报分析酒店作为旅游和商务出行中必不可少的服务设施，一直以来都是投资者眼中的热门项目之一。
然而，酒店投资项目的回报并非一成不变，需要进行全面的分析和评估才能做出正确的决策。
本文将对酒店项目的投资回报进行深入分析，并提供相关数据和实例来支持结论。
一、市场需求分析在考虑投资酒店项目之前，首先需要了解所在地区的市场需求情况。
市场需求是一个影响投资回报的关键因素，决定了酒店的入住率和收益情况。
通过调查研究和市场分析，可以了解到酒店项目所在地区的旅游业、商务活动和人口流动情况等相关数据。
以一个海滨城市为例，该城市每年吸引大量的游客和商务人士前来，市区内的高星级酒店供不应求。
此外，该城市还拥有一流的旅游景点和会展中心，各种大型活动也频繁举行。
因此，投资一家高品质的酒店在该地区无疑是具有潜力的。
二、投资成本分析除了市场需求，投资成本也是决定回报率的重要因素之一。
对于酒店项目而言，投资成本包括购买土地、建造建筑物、装修设备、人力资源等各个方面。
在进行投资回报分析时，需要将这些成本综合考虑。
首先，购买土地是投资酒店项目的首要成本。
土地的位置、面积和现有的用途都会影响其价格。
在选择土地时，除了考虑市中心的地理位置优势外，还应注意周边的交通便利性、配套设施和开发潜力等因素。
其次，建筑物的投资成本也是不可忽视的。
酒店的建筑风格和规模将直接影响投资金额。
根据市场需求情况和目标客户群体的特点，合理设计建筑物的结构和功能布局，最大限度地提高使用效率和舒适度。
最后，装修和设备投资是酒店项目中的一个重要环节。
一家高品质的酒店需要具备先进的设施和舒适的装修风格，从而提供优质的服务体验。
然而，这些方面的投资成本也较高。
在投资回报分析中需谨慎评估装修和设备的投资回报周期。
三、投资回报评估在完成市场需求和投资成本的分析后，可以通过投资回报评估指标来综合评估酒店项目的回报情况。
以下将介绍几个常用的投资回报评估指标：1. 投资回收期：投资回收期是指投资额能够通过项目产生的现金流量覆盖的时间。
酒店经营收入数据模型估算
酒店经营收入数据估算现代社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮，投资者投资一个酒店，必须在投资前对若干经营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风险进行有效预测。
酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运营数据模型进行阐述，并以海口一个在建的五星级商务酒店 A 为例，作应用实例分析。
A 酒店总投资8 亿元（其中土地成本4 亿元），资金来源为资本金4 亿元，银行贷款4 亿元。
酒店建筑面积 6.2 万M 2 ，共有客房400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟2012 年12月正式营业。
一、收入数据模型的应用酒店经营收入数据估算酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本）*38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。
按此估算， A 酒店的营业收入应在15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元*38% ）至12400 万元( 建筑面积6.2 万M 2 *2000 元) 。
酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以60% 。
按此估算，A 酒店的平均房价应在1000-1200 元之间。
按当地经营情况测算经营收入经营收入= 客房收入+ 餐饮收入+ 其他收入案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率60 ％，旺季客房出租率80 ％，淡季平均房价600 元/ 天，旺季平均房价800 元/ 天，由于本案例中餐厅（含会议室场租费）、西餐厅、咖啡厅、棋牌室、商务中心娱乐中心均为出租经营, 不估算经营收入)。
酒店投资回报率分析
酒店投资回报率分析酒店投资回报率是指投资者在酒店项目上的投资所获得的经济回报与投资额的比例。
投资者在考虑进行酒店投资时，必须对酒店投资回报率进行全面的分析和评估。
本文将对酒店投资回报率进行详细的分析，以便投资者能够更好地理解和决策。
1. 酒店投资回报率的计算方法酒店投资回报率的计算方法有多种，常见的有总回报率（Total Return Rate）、净回报率（Net Return Rate）和内部收益率（Internal Rate of Return）。
其中，总回报率是指投资者在投资酒店项目期间所获得的总经济回报与投资金额的比例。
净回报率是指除去投资成本后，投资者在酒店项目期间所获得的净经济回报与投资金额的比例。
内部收益率是指使酒店项目的净现值等于零的折现率。
2. 影响酒店投资回报率的因素酒店投资回报率受多种因素的影响，主要包括市场需求、地理位置、运营管理、投资规模和经济环境等。
市场需求是决定酒店投资回报率的关键因素，如果市场需求旺盛，酒店的运营业绩和收益将会增长，从而提高回报率。
地理位置也是重要的因素，酒店的位置是否便利、临近景点或交通枢纽，都将影响客源和酒店运营。
运营管理的效率和质量也会直接影响酒店的回报率，高效的运营管理可以提高酒店的利润率和回报率。
此外，投资规模和经济环境的变化也会对投资回报率产生重要影响。
3. 酒店投资回报率的分析方法酒店投资回报率分析是指通过对酒店项目进行全面的财务分析，评估酒店的投资价值和回报潜力。
在进行酒店投资回报率的分析时，投资者可以运用一系列的财务指标，如净现值（Net Present Value）、投资回收期（Payback Period）和盈亏平衡点（Break-even Point）等。
净现值是将酒店项目未来的经济收益与投资成本进行折现计算后得到的净现值。
投资回收期是指从投资酒店到回收全部投资的时间。
盈亏平衡点是指酒店实现盈亏平衡的运营水平，即酒店实现收入和成本相等的运营状态。
酒店投资经营测算
总营业额的3%左右
1004493.75
装修成本按照8年均摊，一般8年后需要二次装修
392448
营业额的5%
27471.36
等于营业税额的1.5--7%
0
已含在员工工资成本中
235468.8 等于经营利润的25%,一般占营业额2-5%左右，取中间值3%算
500000
水电费预计每年50万元
200000
每年预计20万元不可预计机动费
72000 30000 24000 60000 26400 20400
贵州省经济型商务酒店店长年薪约12--15万 副店长或店长助理年薪约80000元
客房经理/值班经理
2
2500
60000
年经营成 本构成
客房主管 客房服务员
前台 保安 保洁 小计
4
1500
72000
38
1000
460800
4
1500
72000
4
1500
72000
6
1000
72000
68
102800 1233600
一般一个服务员均摊5个客房左右
经营ห้องสมุดไป่ตู้益成本
物业租金 布草及洗涤损耗
装修损耗
营业税 城建、教育附加税 （员工）个人所得税
企业所得税 经营水电费
经营机动费 小计
11560
25
6063350.71
3468000
235468.8
年经营成本合计
7296950.71
项目
数量（间或
㎡）
单价（元/晚或元/㎡/
月）
出租率
客房营业收入
192
160
酒店概算
十三、五星级酒店总投资估算表建筑面积 46000m2客房数 400间酒店工程总投资估算 44379万元建筑主体及外装饰估算 13800万元 31.1％建筑内装饰工程估算 11029万元 24.8％辅助设施工程估算 5290万元 11.9％机电设备工程估算 8740万元 19.6％绿化估算 1840万元 4.1％不可预见费用 3680万元 8.2％投资成本（以下投资成本未计算财务成本）土地成本：500万×40÷7969 m2＝25097.3元/m2酒店土地成本：25097.3元/ m2* 3697m2＝9278.5 万元建安与装修设备成本（包括土建部分）包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。
成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.4万元管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元酒店总开发成本：20103.4 +750+9278.5＝30131.9万元项目投资分析面积资料总地下建筑 8，215.17平方米总地上建筑 35，578.25平方米总建筑面积 43，793.42平方米发展成本明细如下：1前期工程 US＄550,0002建筑费 US＄27,750,0003设备、装配及有关机器 US＄7,780,0004安 US＄3,210,0005户外工作 US＄850,0006开幕前准备费用 US＄20,190,0007其他 US＄ 14,120,0008不能预见费用 US＄ 550,000总数 US＄75,000,000一、投资估算本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。
酒店、客栈、民宿的投资与运营成本测算方案
酒店、客栈、民宿的投资与运营成本测算方案一、投资成本和运营成本之间的关系和概念概述A.投资成本根据酒店或民宿项目的市场定位目标人群品牌效应来决定。
除房租外前期大部分花钱的地方都算做投资成本，你可以理解为回本中的本。
B.运营成本根据投资成本设定的酒店或民宿定位来制定运营模式从而产生的成本计算。
每天每月根据入住率浮动的固定支出金额，人员工资、房租、水电、消耗品等。
C.间夜成本根据运营成本年总计计算出间夜成本。
根据投资成本想得到的回报率以及回报时限设定具体卖价。
这个就很重要了，意思就是你没间房每天的保底价，在生意不那么惨的情况下绝对不能低于这个价才算保本。
注：这三者之间的关系是环环相扣的，意思是你的住宿全部流水减去运营成本就是利润，利润决定于多长时间收回投资成本。
如果前期想回本快一些那么尽量减少运营成本，而间夜成本决定了你的售卖价格。
二、市场调查在准备投资之前最重要的一步1地理位置A.在投资之前首先要选取地理位置如果作为酒店或者民宿,选择的城市最好是一年四季中平、淡、旺季分布较为平均而不是大起大落的市场。
注：曾经听过一位所谓的民宿大咖说过如果民宿不开在山里或者所谓的世外桃源就不叫民宿，他认为民宿的定义取决于地理位置,如果开在了旅游景区或者城市中就不能叫做民宿而是酒店或者客栈。
这样的理解未免过于狭隘，民宿其实更像是一种生活方式，他只是住宿行业中的一个种类。
当我们选择民宿或者特色的客栈，我们就选择了更贴近当地人生活的旅行方式。
所以任何一个地方都可以开民宿做客栈酒店,在你的实力没有强大到能够让你的住宿成为一道风景所有人都为你的住宿而来的情况下，住宿地理位置的选择至关重要，我们要尽量避免选择旅游市场大起大落的城市，像大理、三亚、敦煌这些城市淡旺季价格相差巨大，对于没有经验的经营者来说选择更稳定的旅游市场更加安全。
2物业选择A.如果是选择租赁带有房租形式的物业，首先要根据房屋的使用性质（民宅或商用）决定是否可以办理执照。
酒店投资造价费用
酒店投资造价费用建筑面积 46000m2客房数 400间酒店工程总投资估算 44379万元建筑主体及外装饰估算 13800万元 31.1％建筑内装饰工程估算 11029万元 24.8％辅助设施工程估算 5290万元 11.9％机电设备工程估算 8740万元 19.6％绿化估算 1840万元 4.1％不可预见费用 3680万元 8.2％编制方法⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。
⑵、设备购置费：A、进口设备按外商报价计算。
B、国内设备价格按现行出厂价计算。
⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。
⑷、工程建设其它费用：A、开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方提供数据计列。
B、规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、工程监理费按国家及地方有关规定计取。
C、基本预备费按0.73%计算。
D、工程造价调整预备费按0.73%计算。
酒店项目投资与收益情况估算就是一般的鱼类加工工厂，7000平米，建筑面积和道路各50%左右吧。
厂房是钢构的，土质比较软，估计得打桩，这样平均每平米造价大概多少钱大概一个数字就可以，不用很准确就是一般的单层厂房，盖个房子，中间放机器，不复杂，我想知道的是按工厂总面积算的话，平均每平米造价，我听别人说大概400元左右，不知道对不对3500平厂房，按单层厂房考虑，1200元/平方，即420万。
打桩要看打多深，不好测算，一般的粉喷桩处理按90元/m2计算。
道路为一般砼路面还是沥青砼路面呢？土质不好，基层要处理，暂按300元/m2*3500m2考虑，综合为556.5万元。
合单位平米造价795元。
具体还要看你的设计结构了。
供参考。
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Ic = Ir×（Dc / Dr）n×φ
式中，Ic、Ir分别为拟建和已建酒店项目的投资额； Dc、Dr分别为拟建和已建酒店项目的生产经营能力； n为生产能力指数（0＜n≤1）； φ为新老项目建设间隔期内定额、单价、费用变更等综合
调整系数。
计算案例
[例4.1]:已知一家中等规模酒吧的投资额为8万元， 某公司也想投资兴建类似规模的酒吧，工程建设条件 类似，试估算拟建酒吧的投资额（生产能力指数n=1， φ=1.2)。
解：
因规模类似，故Dc/Dr =1
（2）流动资金投资
在项目建设期间，流动资金投资是指项目铺底流动资金。对于酒店企 业而言，铺底流动资金是酒店建成初期，为保证酒店进行试运转所必 需的流动资金（以支付人工、购货、水、电、电话、膳食等开支）， 一般按酒店建成后正常运营所需全部流动资金的30%计算。根据商业 银行的规定，新上项目或更新改造项目的投资者必须拥有30%的自有 流动资金，其余部分可申请贷款。
工程费用
固定资产投资
其他费用
预备费用
建筑工程费 设备购置费 安装工程费
基本预备费 涨价预备费
①建筑工程费与安装工程费：建筑工程费与安装工程费合称建筑安装工程 造价。按照设计的深度，其投资可分估算、概算和预算造价。建筑安装工 程造价估算的内容包括直接费、间接费和利润与税收。
②设备购置费：设备购置费为设备原价与设备运杂费之和。进口设备的购 置费还应包括设备到岸价、外贸手续费、关税、增值税和国内运费。如果 设备价是按离岸价计算的，则还应加上国外运输费和保险费。
设 项 目 概
算
总
投
资
预备费
基本预备费 价差预备费
第三部分 预备费
建设期利息 流动资金(项目报批总投资和概算总投资中只列铺底流动资金) 固定资产投资方向调节税(暂停征收)
第四部分 专项费用
资料来源：中国建设工程造价管理协会，建设项目总投资组成及其他费用规定(送审稿)，2019.12
（1）固定投资
固定投资是指形成酒店固定资产、无形资产和递延资产的投资。 固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输
进口设备和货物的增值税可按下式估算：
增值税额 =（进口货物完税价格+关税+消费税）×增值税率
三、固定资产投资：构成及其估算方法
2、固定资产投资的的估算方法：生产能力指数法
生产能力指数法又称指数估算法，是指根据已建成的、性质类似的 酒店投资建设项目的投资额和生产经营能力与拟投资新建酒店项目 的生产能力估算拟建项目的投资额的方法。
环境影响评价费
费用
固定 资产
劳动安全卫生评价费
建
其他
场地准备及临时设施费
设 投
费用
引进技术和引进设备其他费
资
工程保险费
联合试运转费
特殊设备安全监督检验费
市政公用设施建设及绿化费
无形资产费用
建设用地费 专利及专有技术使用费
其他资产费用递 延资产
生产准备及开办费
初设阶段
第一部分 工程费用
建
第二部分 工程建设 其他费用
从酒店财务管理的角度，流动资金是指为维持酒店运营所占用的全部 周转资金，在数量上等于流动资产与流动负债之间的差额。流动资产 包括各种必要的现金、存款、应收账款、预付账款和存货。流动负债 主要是指应付账款。
这里所说的流动资产是指为维持一定规模经营活动所需的最低周转资 金和存货，流动负债只含正常经营情况下平均的应付账款（不含短期 借款）。
（3）自有资金和负债资金
自有资金是指投资者因项目投资而缴付的出资额，包括资本金（即注 册资金）和资本溢价。
负债资金是指投资者因项目投资而发生的借款，又可分为长期负债 （包括长期借款、长期债券发行收入和融资租赁所引起的长期应付款） 和流动负债（这里主要指短期借款）。
如果联系起来看，在酒店投资项目的投资投入阶段，项目的资金来源、 投资的构成与投资所形成的资产三者之间存在如图所示的关系。
3. 按照费用归集形式，建设投资可按概算法或形成资产法分类。 建设投资的估算方法包括简单估算法和 构 成
可研阶段
建 设 项 目 估 算 总 投 资
建设项目总投资组成
费用组成
建筑工程费
设备购置费
安装工程费
建设管理费
可行性研究费
研究试验费
固定
勘察设计费
资产
内容提纲
第一节 酒店投资项目的投资估算 第二节 酒店投资项目的收益估算
一、项目投资估算的定义
1. 投资项目的投资估算是在给定的项目建设规模、产品方案和 工程技术方案的基础上，对项目建设所需费用（项目投入总 资金）的估算。
2. 项目投入总资金包括建设投资、建设期利息和流动资金。建 设投资由工程费用（建筑工程费、设备购置费、安装工程 费）、工程建设其他费用和预备费（基本预备费和涨价预备 费）组成。
工具以及其他与经营活动有关的设备、工具、器具等。这些资产的建 造或购置过程中所发生的全部费用都构成固定资产投资。如投资者以 现有固定资产作为投入品，则按评估确认或合同约定价作为投资额； 对于以融资租赁方式投入的设备等固定资产，则以租赁合同确定价加 上相关运输费、保险费和安装调试费等作为投资额。 无形资产投资是指投资者以土地使用权、专利权、商标权以及非专利 技术和商誉等形式注入的投资。 递延资产投资是指不能全部计入当期损益，应当在以后年度内分期摊 销的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出以及摊销期限 在一年以上的长期待摊费用等。开办费是企业在项目筹建期间实际发 生的各项费用，包括人员工资、差旅费、办公费、培训费、印刷费、 注册登记费、调研费、法律咨询费及其他开办费等。但在筹建期间为 取得流动资产、无形资产或购进固定资产所发生的费用不作开办费。
（4）项目资金来源、投资构成与投资形成资产关系
资金的来源 自有资金 资本金 资本溢价
负债资金 长期负债 流动负债
投资的构成
固定投资 固定资产投资 无形资产投资 递延资产投资
流动资金 筹建期间长期 负债利息
形成的资产
固定资产 无形资产 递延资产 流动资产
三、固定资产投资：构成及其估算方法
1、固定资产投资的分解