房地产估价习题课
资产评估-房地产评估(一)
资产评估-房地产评估(一)(总分：170.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：53，分数：53.00)1.待估土地年总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。
（分数：1.00）A.700B.800C.833D.752 √2.运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。
（分数：1.00）A.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金B.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.房地产总费用＝管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金√解析：房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金3.对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。
（分数：1.00）A.假设开发法B.成本法C.形象进度法√D.市场法解析：整个工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估。
4.某可比案例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于( )元/m2。
（分数：1.00）A.2900B.3223 √C.3322D.4000解析：P＝3000×(P/A，7%，30)＝修正后土地价格×(P/A，7%，40)；修正后土地价格＝3000×(P/A，7%，30)÷(P/A，7%，40)＝3223(元/m2)。
5.某宗土地4000m2，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为2500m2，第2层至第10层每层建筑面积为2000m2，则由此计算出的建筑容积率为( )。
（分数：1.00）A.4B.5.125 √C.2D.66.在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。
（分数：1.00）A.基础设施配套费√B.公共事业配套费C.小区开发配套费D.城市建设配套费解析：基础设施配套费常常概括为“三通一平”、“七通一平”。
房地产估价习题及答案
房地产估价习题廖京华习题及答案一、单选题1.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括( B )。
A. 该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿2.关于估价依据选取或应用的说法，正确的是( B )。
A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据3.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是( D )。
A. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致4.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有( C )A. 易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是( B )。
A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个6.利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是( C )。
A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率7.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。
房地产估价课后习题答案
第四章 市场比较法一、单选1~5 C A B A C 6~10 D A D A A 11~14 D A A D二、多选1.BCDE2.ABC3.BCDE4.BCE5.BDE6.ACDE7.BCE8.ABD四、计算1、采用直接比较法修正法连乘评估：A=8000×102100×（1—1%）9×99100 B=8100×98100×（1—1%）9×103100 C=8000×97100×（1—1%）5×101100 ∴估价对象价格：3C B A ++=7391元/m 2 2、因素1 因素2 因素30.6 0.25 0.15A=7000×103100×（1+0.8%）2×（1—0.5%）4×15.010625.0976.0102100⨯+⨯+⨯ B=6800×99100×（1+0.8%）4×（1—0.5%）4×15.010225.0996.0104100⨯+⨯+⨯ C=7200×102100×（1+0.8%）×（1—0.5%）4×15.09725.01056.0100100⨯+⨯+⨯ ∴估价对象价格：3C B A ++第五章成本法一、单选1~5 B B C C B 6~10 D B 3905 B B 11~14 C 3182 B C二、多选1.ABD2.CD3.ABCD4.BE5.CD四、计算题——还没讲！网上答案如下：1．/gongcheng/fdcgj/zhenti/lilun/200807/92783_ 8.html2、/s/blog_4c4e1f1101000e3e.html3、/fdcgjs/lnzt/1471_5.html下面是赠送的团队管理名言学习，不需要的朋友可以编辑删除谢谢1、沟通是管理的浓缩。
第四章 房地产评估习题
第四章房地产评估习题一、单项选择题1．某宗地面积为2 000平方米，单价为1 000元／平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。
A. 250元/平方米 B．500元/平方米C．1 000元/平方米 D．2 000元／平方米2．在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。
A．交通通达程度 B．公共公用配套设施状况C．区域的繁华程度 D．城市规划限制3.某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200平方米，第2-10层每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为 ( )。
A. 0.6B．5.1C．2 D．64．在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适合于( )。
A．大型的建筑物 B．价格较高的建筑物C．账面成本不实的建筑物 D．单位价值小、结构简单的建筑物5．在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。
A．建筑物的经济性贬值 B．建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值 D．土地的功能性贬值6．某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。
已知该房地产的折现率为9％，评估时的剩余使用年限为10年。
经测算，该住宅的年纯收益为50,000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )。
A．852元 B．825元C．1,054元 D．1,328元7．对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的( ) 为准。
A．市场价格 B．账面价值C.重置成本 D．收益价格8．在在建工程评估中，形象进度法适用于( )。
A．施工期较短且价格变化较小的在建工程B．施工期较短且价格变化较大的在建工程C．施工期较长且价格变化较小的在建工程D．施工期较长且价格变化较大的在建工程9．基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。
房地产估价功课习题[新版]
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房地产估价作业习题
习题1
项目可比实例A 可比实例B 可比实例C
建筑面积101.1平方米120.3平方米968.8平方尺成交价格48.5万人民币600美元/m2 48.6万人民币成交日期2004.4.1 2004.2.1 2004.9.1
交易情况-5% 0% +2%
区域因素+2% 0% +2%
个别因素-2% +2% +2%
A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，年利率以5%计；
B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；
C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。
该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。
美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1：8.28；2004年2月1日为1：8.30；2004年8月1日为1：8.27，2004年10月30日为1：8.26。
评估某房地产于2004年10月30日的价格。
习题2
为评估某商品住宅2005年10月30日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了ABC三个类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下，试用上述资料测算该商品住宅2005年10月30日的正常市场价格。
表中的价格指数为定基价格指数。
习题3
某房地产成交价格3800元,成交日期2002年10月1日,交易情况-2%,房地产状。
《房地产估价》习题课课件(成本法)
（10）功能折旧： （30-90+400+60）万元=400万元。 （11）估价对象估价结果：
总价=（8218.1-534.8-400）万元=7283.3万元； 单价=7283.3万元／20000m2=3641.65元／m2。
1 6% -1 54.90万元；
0.5
800 24万元 60% 1 6% - 1 800 24万元 40%
1.5
④建筑物的重置价格=（800+24+54.90+50+120）万元=1048.9 万元。 （2）计算建筑物的折旧额： ①墙、地面等损坏的折旧额=18万元； ②装修部分的折旧额=200万元×1／5×2=80万元； ③设备部分的折旧额=110万元×1／10×8=88万元； ④长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110）万元×1／ 50×8=115.34万元； 该建筑物的折旧总额=（18+80+88+115.34）万元=301.34万元。
1.某建筑物为钢筋混凝土结果，经济寿命为50年，有效经 过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑 物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建 造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用 为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发 利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复 费用为18万元，装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年， 已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年， 已使用8年。假设残值率均为0，试计算（1）该建筑物的重置 价格；（2）该建筑物的折旧总额。 解：（1）计算建筑物的重置价格： ①建造成本=800万元； ②管理费用=800万元×3%=24万元； ③投资利息
房地产估价习题
第一章绪论一、单项选择题1、一种资产具备了（）等条件，才真正需要专业估价。
A、独一无二性和易受限制性B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有（）。
A、房地产具有独一无二性B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（）。
A、房地产出租B、房地产保险C、房地产继承D、房地产拍卖三、简答题1、房地产为什么需要估价？2、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？3、我国市场经济条件下对房地产估价工作的必要性第二章房地产与房地产价格一、单项选择题1、下列不属于房地产区位因素的是（）。
A 、交通 B、用途 C 、环境D、楼层2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。
A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（）万元。
A 、96B 、192 C、 240 D 、4804、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
A、甲大于乙B、甲等于乙C、甲小于乙D、不可比5、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（）。
A、0.50B、1.00C、0.64D、0.756、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（）。
A、1.6B、2.5C、40%D、25%7、楼面地价=土地单价÷（）。
A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率8、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。
房地产估价习题及答案
第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。
A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。
问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。
A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。
A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。
A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。
A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。
A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。
A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。
A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。
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A.245
B.275
C.315
D.345
有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率 为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率 为8％，则该宗房地产的土地收益为（ A ）万 元（收益可视为无限年）。
A.3
B.4
C.5
D.6
某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经 济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类 似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡； 运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的 报酬率为10％。该商铺的价值为（ A）万元。
C.123.3
D.150
下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的 是（ B）。
A.某酒店 B.某市图书馆 C.某住宅 D.某写字楼
新开发区土地的分宗估价，（ B ）是一种有效 的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一 般还未形成，土地收益也还没有。
A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法
有效租金:8*10000*（1-5%）=76000元 总费用：76000*（12%+6%）+3000=16680元 年净收益=76000-16680=59320元 房地产价值：59320*（P/A，12%，10）
=335171.23元
房地产估价习题课
某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收
入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、
保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40
万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷
款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合
法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租
人负担。该房地产的净收益为（ D）万元.
房地产评估中，楼面地价×容积率=( B)。
A．土地总价
B．土地单价
C．房地产总价
D. 建筑物单价
从评估的角度看，房地产价格的实质是一种 （ B ）。
A.市场价格
B.权益价格
C.土地价格
D.理论价格
一般，建筑物的经济寿命__________自然寿 命。在不动产评估中一般应采用（ A ）。 A.小于 经济耐用年限 B.小于 自然耐用年限
C.大于 自然耐用年限 D.大于 经济耐用年限
通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分 别为20万元、22万元、25万元、28万元、30 万元，从未来第6年到未来所有每年的净收益 将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为 10%。请计算该宗房地产的收益价值。
某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为 3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元； 装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命 为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万 元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率 假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。
A.5208
B.5330
C.6950 D.7110
某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土
地使用期限为50年，已使用10年，不可续期
（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建
筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、
建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产
正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率
为8%，则该房地产的收益价格为（ A ）万元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出 租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万 元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％， 建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地
使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为 （ ）C万元。
A.43
B.112.5
该建筑物的物质折旧额计算如下：
门窗等损坏的修复费用=2（万元） 装饰装修的折旧额=600×500×3/5=18（万元） 设备的折旧额=60×10/15=40（万元） 长寿命项目(基础、墙体、梁、屋顶等)的折旧额= （3600×500-20000-600×500-600000） ×10/50=17.6（万元） 该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6 （万元）
某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年 租金是7元／平方米，预计年租金为8元／平方米。以
前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收 入的4％，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期 租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12 ％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房 屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使 用10年。折现率为12％。 要求：计算该房地产的评估值。