房地产估价上课例题讲解学习
房地产估价案例与分析精讲班
、简答题:1、一、指错题：下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。
将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后空格处的不计分。
每指明一处得3分，本题全对得40分。
（史记：本例只说明市场法计算过程，其他方法暂略去）一、封面（略）二、目录（略）三、致委托估价方函（略）四、估价师声明（略）五、估价的假设和限制条件（略）六、××别墅房地产估价结果报告（一）委托估价方××市恒通房地产开发公司（二）受理估价方××市房地产估价事务所（三）估价对象概况1．土地情况A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
B．土地总面积7000㎡。
C．用途：别墅及配套设施。
D．33栋别墅，建筑总面积10378㎡。
2．地上物情况该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。
目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548㎡，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830㎡。
建筑材料及设备（略）。
（四）估价目的为恒通房地产开发公司对××别野项目按现状整体转让进行估价。
（五）估价时点1998年4月15日（六）估价方法1．采用的估价方法为：市场法、成本法2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
（七）估价结果别墅现有房地产价格＝2476．53＋3072．51＝5549．04（万元）（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）七、××别墅房地产估价技术报告（其他项目略）（六）估价测算过程1．土地估价：采用成本法与市场法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A．利用成本法进行土地估价（略）计算结果为：3324元/㎡。
B．利用市场法进行土地估价比准价格＝（4262．5＋3380．42＋3648．98）÷3＝3763．97（元/㎡）用市场法算出土地单价为3763．97元/㎡土地单价＝（3324＋3763．97）÷2＝3543．99（元/㎡）C．土地估价综合结果土地总价：土地单价×土地总面积＝3543．99×7000㎡＝2480．79（万元）2．别墅建筑物估价计算结果为：3072．51（万元）3．别墅现有房地产价格为：5553．3（万元）八、附件、说明、其他资料（略）你的答案：标准答案：1．缺委托方法定代表人和住所2．缺估价方法定代表人和住所及估价机构资格等级3．缺土地使用权归属情况说明、使用年限说明、建筑物权属状况说明、公共配套设施情况完备程度说明及估价对象区位状况介绍4．缺价值定义5．缺估价依据6．缺估价原则7．缺估价方法的定义和估价思路8．估价结果缺大写和单价9．可比实例A是协议方式出让土地，不宜选作可比实例10．在房地产状况调整中缺权益状况调整或不用调整的说明11．可比实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有近三年，相差时间过长12．在区域状况调整中，B与C的分子与分母颠倒13．在实物状况调整中，B与C的修正系数不恰当，B的分母应是大于100的一个数，而C的分母应是小于100的一个数14．区位和实物调整系数权重取值无依据15．交易日期调整没说明理由.16．土地单价取平均值未说明理由17．技术报告中缺“估价结果确定”。
房地产估价案例与分析精讲班第24讲课件讲义.doc
房地产估价案例与分析精讲班第24讲课件讲义（环球职业教育在线）房地产估价案例与分析精讲班第24讲讲义X X光电子核心市场II楼①〜⑦轴、2楼在建工程抵押贷款估价技术报告X X光电子核心市场II楼①〜⑦轴、2楼在建工程抵押贷款估价技术报告一、个别因素分析本次估价对象为甲公司拟续办抵押贷款所涉及的位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧的X X光电子核心市场的1楼①〜⑦轴、2楼在建工程，总建筑面积为23039 m\1.土地状况（1）土地权属及登记状况估价对象为x X光电子核心市场的1楼①〜⑦轴、2楼在建工程，XX 光电子核心市场位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，土地使用权由甲公司以出让方式取得。
2002年6月26日，A帝国土资源管理局B新技术开发区分局核发了《国有土地使用证》（武新国用［2002］字第XXX号），土地登记用途为光电子市场，土地使用权性质为出让，土地使用权终止日期为2052年6月26 日，土地使用权剩余年限为45. 83年。
该宗地东、南临居民区及商业网点，西临民院路，北临珞瑜路。
（2）土地利用状况估价对象为X X光电子核心市场的1楼①一⑦轴、2楼在建工程，XX 光电子核心市场为1栋五层建筑物，地上四层，地下一层。
设计总建筑面积74185 m2（各层设计建筑面积见表3—3）。
本次评估的1楼①〜⑦轴建筑面积为8677 m2（含分摊夹层），2楼建筑面积14362 m2（含夹层）。
各层设计建筑面积一览表单位：表3—3地下层一层一层夹层二层二层夹层三层三层夹层四层四层夹层合计1754512353133511955240711937240711937230974185（3）基础设施估价对象土地地势较平坦，整块地形呈不规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地无高斧。
宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯），红线内场地平整，宗地周围无污染，绿地覆盖率一般。
2.建筑物状况C1）建筑物权属及登记估价对象为x X光电子核心市场的1楼①〜⑦轴、2楼在建工程，XX 光电子核心市场位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，设计总建筑面积74185 m2，总体建成后拟作为光电子市场使用，在建工程权属合法所有人为甲公司。
房地产估价理论与方法例题及题解
第五、六、七章例题［例5-1］某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。
试计算该宗房地产相对于空地的减价额。
［例5-1］［解］该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额＝（300＋50）×250＝62500（元）［例5-2］某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡。
试计算该建筑物的现值。
［解］该建筑物的现值计算如下：该建筑物的现值＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）[例6-1]某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20%，余款于半年后一次性支付。
假设月利率为0．5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
［解］该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：［例6-2］搜集了甲、乙两个交易实例。
甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。
乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。
如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。
［解］对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式和统一价格单位。
具体的处理方法如下：（1）统一付款方式。
如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：②统一币种和货币单位。
如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。
假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为l美元等于7．7395元人民币，则：甲单价＝3821．00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝60．00×7．7395＝464．37（元人民币/平方英尺使用面积）③统一面积内涵。
房地产评估行业剩余法例题课堂PPT
作业解答1
计算公式为
V
t i 1
ai
1 r i
a r(1 r)t
1
(1
1 r)nt
a1=94（万元） a2=93（万元） a3=96 （万元） a＝95 （万元）
r=9% n=48-4=44（年） t=3（年）
V
94 1 9%
93 (1 9%)2
96 (1 9%)3
95 9%(1 9%)3
4．计算投资利润 （120+200）×20％=64（元／㎡）
5．计算土地增值收益 （120+200+43.36+64）×20％=85.47（元／㎡）
6．计算土地价格 土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息 +投资利润+土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83（元／㎡）
V ABCDEF V 150.0 250 31.0 40 0.065V 47.1
V 554.1
26
例题2
某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可 转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率 为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在 开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地取 得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的 比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
5
作业2
2. 某宾馆，其土地使用权使用年限为40年，自2000年6月始。 该宾馆共有床位300张，平均每张床位每天向客人实收50元， 年平均空置率为30%，营业平均每月花费14万元。当地同档 次宾馆一般床位为每床每天45元，年平均空置率20%，正常 营业每月总费用平均占每月收入的30％；该类不动产的还原 率为8%。试估算该宾馆在2005年6月的市场价值。
房地产估价案例与分析精讲班第32讲课件讲义
房地产估价案例与分析精讲班第32讲课件讲义（环球职业教育在线）房地产估价案例与分析精讲班第32讲讲义A市B区创业路5号房地产拆迁补偿价格评估技术报告A市B区创业路5号房地产拆迁补偿价格评估技术报告一、个别因素分析估价对象位于A市B区创业路5号，四至为：东至红钢三街，南至创业路，西临空地，北临民宅。
该处临近冶金大道，周边道路有工业二路、工业三路、创业路及武青三干道，交通比较便利，但道路状况、特别是排水状况较差。
周边商业设施有B区商场、黄鹤大洲商场等；金融网点有建设银行、中信实业银行、工商银行分理处；医疗设施有A市第九医院、××第一职工医院等；休闲娱乐设施有B区公园、和平公园等；教育配套设施有A市B区创业路小学、××十六中学等。
《房屋拆迁许可证》证号为：×规拆迁许字（2006）第××号。
具体拆迁范围为创业路5号。
拆迁总建筑面积2995㎡，占地面积250l㎡。
其中非住宅建筑面积1996㎡（至估价基准日，已经拆迁完毕），住宅建筑面积999㎡，本次评估范围为住宅部分，为1栋2层住宅楼（1楼部分住宅现状用途为商业门面），建筑面积999㎡。
该房屋建成于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础无不均匀沉降，墙体有少量细微裂纹，外墙空鼓、起沙、剥落严重，有渗水现象，预制屋板，红瓦坡屋顶，局部渗漏，普通木门窗，油漆剥落，风化、腐朽，单跑楼梯，水泥踏板，局部破损，电线局部老化，上、下水管道锈蚀。
房屋内部一般为水泥地面，少数铺300mm×300mm 地板砖，磨损较大；内墙一般刷白，空鼓、起砂、剥落严重，少数1．2m 油漆墙裙，局部剥落；楼板一般刷白，少数简单塑料扣板吊顶，卫生间为共用，一般铺300mm×300mm地板砖、瓷砖墙裙，少数水泥地面、普通内墙。
二、区域因素分析1．区域概况估价对象位于A市B区，B区位于A市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。
房地产估计课本例题及答案解析总结
第一章概论例题：1-1某办公楼施工造成邻近住宅楼基础不均匀沉降、墙体开裂等；该住宅楼建筑面积5500㎡，60套住宅，60户居民；未受损前市场价格6000元/㎡，每套住房市场租金2000元/月；受损后，市场价格为5200元/㎡；该楼修复工程费180万元，居民需搬迁并在外安置6个月，搬迁费每次1000元/户，临时安置费每户2000元/月；该楼修复后，会因曾经受损使人们心理减价3%；无需考虑时间价值的问题请计算或回答：（1）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额。
不修复情况下，价值减损额就是损害发生前后的市场价格之差：(6000-5200)×5500=440（万元）（2）修复带来的价值增加额。
修复后的价值增加，是修复后的市场价格—不修复的市场价格：[6000×(1-3%)—5200]×5500=341（万元）（3）修复的各项必要费用。
修复费用＋搬家费（搬走+搬回）＋临时安置费：1 800 000＋1 000×60×2＋2 000×60×6 = 264（万元）（4）该损害在经济上是否可修复。
修复后的价值增加额VS 修复的各项必要费用：341—264﹥0，故在经济上可以修复（5）该损害造成的相关经济损失额。
相关损失是房地产价值减损之外的其他直接经济损失额，不含房屋租金的机会成本，本例指搬迁费和临时安置费：1 000×60×2＋2 000×60×6 = 84（万元）（6）该损害造成的总经济损失。
包括修复的各项必要费用、修复后的价值减损264＋6 000×3%×5 500 = 363（万元）（7）如果由损害方修复，除直接修复费用外，平均还应给予每户的赔偿金额。
应包括：搬家费＋临时安置费＋修复后的价值减损：(84＋6 000×3%×5 500)÷60 = 183÷60 = 3.05（万元）或者：该损害造成的总经济损失－直接修复费用：(363－180)÷60 = 3.05（万元）。
《房地产估价》习题课课件(成本法)
（10）功能折旧： （30-90+400+60）万元=400万元。 （11）估价对象估价结果：
总价=（8218.1-534.8-400）万元=7283.3万元； 单价=7283.3万元／20000m2=3641.65元／m2。
1 6% -1 54.90万元；
0.5
800 24万元 60% 1 6% - 1 800 24万元 40%
1.5
④建筑物的重置价格=（800+24+54.90+50+120）万元=1048.9 万元。 （2）计算建筑物的折旧额： ①墙、地面等损坏的折旧额=18万元； ②装修部分的折旧额=200万元×1／5×2=80万元； ③设备部分的折旧额=110万元×1／10×8=88万元； ④长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110）万元×1／ 50×8=115.34万元； 该建筑物的折旧总额=（18+80+88+115.34）万元=301.34万元。
1.某建筑物为钢筋混凝土结果，经济寿命为50年，有效经 过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑 物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建 造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用 为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发 利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复 费用为18万元，装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年， 已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年， 已使用8年。假设残值率均为0，试计算（1）该建筑物的重置 价格；（2）该建筑物的折旧总额。 解：（1）计算建筑物的重置价格： ①建造成本=800万元； ②管理费用=800万元×3%=24万元； ③投资利息
房地产估价案例与分析精讲班第76讲讲义
[案例3－9] ××乐园部分房地产估价结果报告（节选） （⼀）委托⽅：××市××乐园实业发展有限公司 （⼆）估价⽅：××市××房地产业咨询有限公司 （三）估价对象： 1.区深南路⽩⽯洲“××乐园”办公综合楼。
房地产证：×房地字第4000020820号。
2.区深南路⽩⽯洲“××乐园”⼴场（地下停车场）。
房地产证：×房地字第4000020817号。
3.区深南路⽩⽯洲“××乐园”宗地号T207－0031⼟地。
房地产证：×房地字第4000020816号。
（四）估价⽬的：抵押贷款 （五）估价时点：2003年6⽉3⽇ （六）价值定义：本次估价采⽤公开市场价值标准 （七）估价依据 1.估价委托书。
2.房地产证及《××市⼟地使⽤权出让合同书》，（证号：××号）《××市建设⽤地规划许可证》（证号：××号）。
3.国家及××市有关房地产的政策和法规。
4.××市房地产市场资料。
5.估价⼈员现场查勘时获得的有关资料。
（⼋）估价原则：合法原则、使⽤原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价⽅法在估价中，我们根据估价对象的性质和⽤途，对办公综合楼采⽤市场法，对“××乐园”⼴场（地下停车场）采⽤成本法，对“××乐园⼟地”（宗地号T207－0031）采⽤基准地价修正法进⾏计算。
市场法：是通过市场调查，以现⾏类似房地产的交易价格为参照，并对估价对象的客观因素加以考虑，对参照价格进⾏修正，其修正值为估价对象的价格。
成本法：是在求取估价对象的价格时，以开发或建造估价对象或类似房地产所需耗费的各项必要费⽤之和为基础，再加上正常利润和应纳税⾦来确定估价对象价格的⼀种估价⽅法。
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一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定（）A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大3、房地产估价时点是（）A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B.估价开始的日期C.估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。
A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。
A.预期原理B.效用原理C.替代原则D.生产费用价值论二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。
A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理3、合法权益包括（）A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。
A用途B规模C档次D建筑结构5、房地产估价的基本原则包括（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则三、判断题1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。
（）2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。
（）3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。
（）4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。
（）5.在进行房地产估价时，房地产市场状况始终是在估价时点上。
（）例：有甲乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期支付，首期支付16万元，半年后支付32万元，余款于一年后付清。
乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，成交时一次付清。
试对上述两交易实例建立价格可比基础(设人民币折现利率为8%，乙交易实例成交时人民币市场汇价为1美元=8.3人民币，该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为，使用面积：建筑面积= 0.75)。
解答：（1）统一付款方式。
如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：甲总价＝16＋32÷（1＋8%）0.5＋32÷（1＋8%）＝76.422（万元人民币）乙总价＝15（万美元）（2）统一采用单价。
甲单价＝764220÷200＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝150000÷2500＝60（美元/平方英尺使用面积）（3）统一币种和货币单位。
假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8.3元人民币，则：甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝60×8.3＝498（元人民币/平方英尺使用面积）（4）统一面积内涵。
如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积，则：甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝498×0.75＝373.5（元人民币/平方英尺建筑面积）（5）统一面积单位。
甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝373.5×10.764＝4020.4（元人民币/平方米建筑面积）[例3]某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格5%。
试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。
解答：卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别计算如下：卖方实际得到的价格＝2500－2500×7%＝2325（元/㎡）买方实际付出的价格＝2500＋2500×5%＝2625（元/㎡）[例4]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
试求该宗房地产的正常成交价格。
解答：该宗房地产的正常成交价格求取如下：正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率正常成交价格＝卖方实际得到的价格÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2325÷（1－7%）＝2500（元/㎡）[例5]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
试求该宗房地产的正常成交价格。
解答：该宗房地产的正常成交价格求取如下：正常成交价格＋应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格应由买方负担的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率正常成交价格＝买方实际付出的价格÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2625÷（1＋5%）＝2500（元/㎡）[练习6]某宗房地产2015年6月的价格为1800元/㎡，现需将其调整到2015年10月。
已知该宗房地产所在地区的同类房地产2015年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2012年1月为100）。
试计算该宗房地产2015年10月的价格。
[练习7]某宗房地产2015年6月的价格为2000元/㎡，现需将其调整到2015年10月。
已知该宗房地产所在地区的同类房地产2015年4月至10月的价格指数分别为9.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。
试计算该宗房地产2015年10月的价格。
[例12]实例A的成交价格低于正常价格的3%；该地区同类房地产价格的上涨幅度平均每月为1.4%，估价时点离交易日期为9个月；区域修正因素比率取直接比较法的100/96；实例A的建筑材料和施工质量均优于待估房地产，个别因素修正比率为100/106。
试计算实例A 的修正价格。
一.单选题：1. 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区；B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外；C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区；D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。
2. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%,某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A、323B、275C、273D、2583. 采用比较法估价时得出四个估价结果，220元/平方米、240元/平方米、280元/平方米、230元/平方米。
若求其中位数，则为（）A、230B、242.5C、235D、2404. 某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5%，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%，而2003年6月末至10月末平均每月比上月上涨1.5%，2002年11月末成交的实例价格为4500元/㎡，若修正到2003年9月末，其价格为（）元/平方米。
A、4500B、4223.49C、3752.59D、4179.67二.判断题：1. 交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。
（）2. 楼层属于建筑物实物状况修正包含的内容。
（）3. 如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。
（）三.计算题：1.为进行比较法评估某房地产价格，现搜集有甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积840平方米，成交总价150万元，一次付清；乙实例建筑面积1000平方米，成交总价120万元，分三次支付，首期支付50万元，第一年末支付40万元，余款于第二年中支付，据查，第一年月利率为1%，第二年月利率为1.05%；丙实例建筑面积为14300平方英尺，成交总价为18万美元，一次付清。
估价时点人民币与美元的市场比价为1：8.3，丙实例交易当时的人民币与美元的市场比价为1：8.5。
同时可以搜集到该类房地产近几年人民币价格的变动率。
又知1平方米=10.764平方英尺。
建筑面积与使用面积的比率为1：0.7。
试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价。
[练习1]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。
试计算该宗房地产的收益价格。
[练习2]某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。
试计算该宗房地产的收益价格。
[练习]已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/平米，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。
[练习]有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/平米，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/平米。
假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。
[练习]已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米，报酬率为10%。
试求该宗房地产30年收益权利的价格。
[练习]某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/平米。
该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。
假设除了使用年限不同之外，该这宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。
[练习]某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。