2018年物业服务行业深度研究报告
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告2018年1月目录一、基本面：地产后周期黄金时代来临 (4)1、2018-2020年物管服务行业：大周期里的小高潮 (4)2、马太效应下，头部企业预计增速更高 (7)（1）物业管理行业高度分散以及“大行业，小龙头”的竞争格局 (7)（2）头部企业高速增长，收并购助力 (7)3、房屋物业管理软价值显现，资产保增值需求提升 (9)（1）居为上，优质物管提升房产“软价值” (9)（2）资产保值增值需求致使品牌价值提升 (10)二、商业模式：线上线下全面升级，龙头示范效应将带动行业逆袭 (11)1、传统服务差异驱动因素弱化，增值服务战火点燃 (11)（1）物业公司大力发展增值业务 (12)（2）竞争力高下也将体现在对用户个性化、差异化长尾需求的满足 (17)2、技术赋能，社区服务平台盈利模式出现 (18)三、资本层面：后地产时代资本觉醒，社区资产价值将重估 (20)1、房地产价值链后端转移，社区入口备受关注 (20)2、2017年，物业管理元年正式启动 (22)四、重点企业：具备资源、品牌优势，以及转型先发优势的龙头 . 241、绿城服务 (24)2、中海物业 (25)3、彩生活 (25)物业管理行业整体处于稳健向上的发展周期，即将进入2-3年的加速发展期。
存量房时代，居住消费升级和资产保值增值需求带来广阔的行业空间，2015年后商品房销售增长态势良好，结合物业公司储备面积转化周期特征看，仅一手房增量所带来的物业管理费收入增速未来2-3年将明显提升，若考虑二手项目和价格提升等因素，预计行业整体收入将进入加速成长期。
百强物业过去十年间平均营收CAGR 高达24%，其领先优势在业务先发、管理水平先进及规模经济下将更加明显，随着行业市场格局进入加速集中期，预计未来2-3年百强物业收入增速提升更为明显。
商业模式升级，2018年转型效果将集中开始显现，龙头企业示范效应明显。
管理面积较大、市场化和业务创新走在行业前列的龙头物业管理公司，过去几年中在增值服务业务上积极布局，预计在2018年将集中开始体现。
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目录1.物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期 (3)1.1.行业规模稳步增长 (3)1.2.行业成长驱动力 (4)1.3.行业市场空间 (8)2.行业商业模式 (8)2.1.收费模式：包干制vs酬金制 (8)2.2.物业背景：地产商子公司vs独立第三方 (8)2.3.服务业态：住宅物业vs非住宅物业 (9)3.行业发展趋势 (13)3.1.百强完成全国化布局，规模扩张重点逐渐向区域深耕. 133.2.强者恒强，并购加速扩张规模 (14)3.3.重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业. 153.4.基础外包+智能化建设，降低人工成本+提升服务品质 174.估值及相关标的介绍 (17)4.1.A股 (18)4.2.港股 (19)4.3.新三板成物业公司集中地 (25)5.风险提示 (31)1.物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。
我国物业管理行业伴随房地产行业的产生而产生，最早可以追溯至二十世纪八十年代，第一家物业管理公司为深圳物业管理有限公司。
2003年，国务院、发改委以及住建部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，为规范物业管理行业提供了法律框架，行业发展逐渐规范，自此中国物业服务行业迅速成长。
2010年之后，各地方以及中央出台先后出台相关政策鼓励物业管理公司多元化经营，向提升市场化程度化的方向发展。
2014年6月，彩生活登陆港股，成为第一个上市的物业管理公司。
2015-2017年，港股以及新三板物业管理上市公司数量逐步增加，目前港股上市物业相关公司6家，新三板挂牌物业相关公司已接近60家，近期南都物业也已成功过会，成为登陆A股资本市场第一股。
1.1.行业规模稳步增长行业规模稳步增长。
物业服务行业2008-2014年间的管理面积、企业数量、从业人员及营收规模，均呈现稳定增长。
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2018年物业管理行业分析报告2018年4月目录一、行业管理体制、法律法规与政策 (4)1、行业管理体制 (4)2、政策法规与部门规章 (4)二、物业管理行业概述 (6)1、物业管理行业的经济地位 (6)2、物业管理行业的特点 (6)（1）区域性 (6)（2）周期性、季节性不明显 (7)（3）劳动密集型、知识密集型 (7)（4）服务范围广 (7)（5）关联度强 (8)三、我国物业管理行业整体发展情况 (8)1、行业市场规模 (8)2、行业竞争格局和市场化程度 (9)3、行业发展情况 (11)（1）多数物管公司有房地产开发背景 (11)（2）非一线城市带来新的发展机会 (11)（3）住宅物业是主要的管理业态 (12)（4）盈利模式多元化和立体化 (12)四、影响我国物业管理行业发展的因素 (14)1、有利因素 (14)（1）良好的政策环境 (14)（2）行业监管愈为完善 (15)（3）消费提升助力物业市场的持续发展 (15)2、不利因素 (16)（1）人力成本日益增加 (16)（2）行业集中度较低 (16)（3）行业责任边界较为模糊 (16)（4）专业人才缺乏 (16)五、行业主要壁垒 (17)1、资质壁垒 (17)2、项目管理能力壁垒 (17)3、服务专业化壁垒 (18)4、市场品牌壁垒 (18)六、我国物业管理行业发展趋势 (18)1、与互联网行业深度融合 (19)2、运营模式的创新转变 (19)3、行业集中度提升 (20)4、行业价值逐步兑现 (20)七、行业上下游的关系 (21)一、行业管理体制、法律法规与政策1、行业管理体制根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房与城乡建设部。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督，主要负责对物业服务收费进行监督。
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10.40%
10.90%
10.80%
11.20%
11.90%
发展模式C——品牌赋能，大量获得第三方项目
前期物业管理合同是一种特殊 的合同，定价较自由，并实际 捆绑了物业销售行为。且新房 的设备较新，物业管理的实际 盈利前景较好。
一份典型的前期物业管理合同细节
不同年代的小区，新房物业费定价差异很大
4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00
资料来源：武汉某小区前期物业管理合同
资料来源：根据链家网数据汇总整理，单位：元/平
17833609/36139/20180925 16:37
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
发展模式D——品牌赋能，大量拓展存量房
一些高品质的服务商，如万科物业，更强调大力拓展存量项目，而不是承接第三方开发 企业的前期物业管理合同订单。 承接存量项目的好处在于，更适应后新房开发时代的竞争；还在于公司可以更加主动选 择拓展项目分部的区域，增加个别区域的项目分部密度。
10
11 11 11 14 14 16
金科物业
中海物业 华润物业 雅生活服务 首开鸿城 融创物业 嘉宝股份
金科股份子公司
上市公司
上市公司 首开集团（首开股份股东）下属公 司 此前曾在新三板上市，蓝光发展子 公司
资料来源：中国指数研究院
问题
十年之后，龙头物业管理公司是什么样？
发展模式A——重并购
开元 国际
年 收入（亿元） 2015 13.8 2016 18.7 2017 23.5
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我国物业管理行业自在深圳诞生以来，己经历了二十多年时间，伴随着房地产业迅猛的发展，做为房地产业链条下游产业的物业管理行业，已由深圳、北京、上海、广州等大城市辐射到全国各省的中等城市，经济发达地区的县级城市也已经引入了物业管理，据网络《2008-2009年中国物业管理行业分析及投资前景预测报告》一文所述，目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近500l0。
虽然物业管理行业产生时间已不算短，但就全国范围的发展而言，物业管理行业仍然被称为“朝阳行业”，未来的发展有着远大的前景。
但是近年来，物业管理行业却在瞒姗前行，不断面临各种挑战和严峻的形势。
企业文化，或称组织文化，是一个组织由其价值观、信念、仪式、符号、处事方式等组成的其特有的文化形象。
对一个企业而言，文化就是企业及其关系利益人共同接受的核心价值观。
麦当劳老总曾说:“麦当劳经营的不是快餐，而是一种文化”。
西方企业界在企业运行中得出的经验是:光靠奖金和物质激励并不够，还需由员工的价值观入手，找到能感召和凝聚千万名员工的价值体系，使企业具备巨大的智慧和行动力量。
“企业对员工的生活有深远而广泛的影响，企业理应将这种影响积极化。
太多企业把压力、沮丧与恐惧带给了员工，员工带着这种感受回家，会引发家庭问题，第二天早上员工又会把这些问题带到工作岗位上。
这种循环非常典型也非常可怕。
物业管理企业的企业文化离不开人事文化的营建。
人是企业之本，企业是人刁‘成长的摇篮，从经济学角度来讲，强调人的作用，特别是掌握现代科学技术的人对经济发展的作用。
它强调从关心人、爱护人，以人为本的企业价值观出发，重视企业的科学人才‘，尽可能发挥知识分子的作用，顺应知识经济的客观规律。
作为一个企业家，若无知人之心，缺用人之道，少信人之诚，下属必会散而远之，甚至灰心丧气，长此以往。
企业发展无从谈起。
两千多年前的孔子就提出“人贵物贱”;三国时期有“刘备三顾茅庐”的故事;北宋苏询著有《心术》一书。
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2018年物业管理行业分析报告一、房企拆分旗下物管，子业务寻求独立发展 (3)二、物管蓝海市场，向龙头、高端、单一业主集中 (4)（一）物业服务市场空间巨大，预计2020年全国市场规模过万亿 (4)（二）市场集中度向龙头提升是必然 (5)（三）高端住宅及单一业主成新的需求生力军 (6)（四）服务多元化挖掘物管深层价值 (7)三、相关企业简况 (8)（一）绿城服务：高端物管龙头 (8)（二）彩生活：领先的平台型物管企业 (9)（三）南都物业：首家A股过会物管企业 (10)在消费升级的大背景下，物管的配售除了加强楼盘销售、维护房企品牌以外，开始逐渐转向以住户为核心、服务于住户生活需求的作用。
2014年，首家物管公司彩生活于香港上市，随后高端物管企业绿城服务、中海物业等也纷纷登陆资本市场。
2018年，南都物业成为首只A 股上市物管企业，碧桂园物业、雅居乐物业等也陆续递交材料。
大型综合开发商拆分体内物管公司，使之通过市场化融资渠道寻求独立发展，或将成为新常态。
万亿物管市场空间巨大：物业管理服务市场空间巨大，2016 年全国在管面积185 亿平方米，平均单价超过3 元/平米/月，按年均6.7%的在管面积增长及5%的单价涨幅，预计2020年全国物业管理市场规模过万亿.市场集中度向龙头提升是必然：全国目前物管公司10万余家，百强企业在管面积增速10%、占比29%，十强企业管理面积增速38%、占比10%。
市场向龙头集中、强者恒强发展趋势显著。
单一业主成新的需求生力军：百强企业非住宅物业管理面积占比29%，而全国仅22%。
单一业主物业管理单价高，且有管理效率优势，高质量的机构物业管理权是龙头物管公司必争之地。
多元化服务挖掘物管深层价值：物业消费场景的配套服务可深度挖掘物管价值。
开展多种经营业务及资源整合，嫁接互联网、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，可进一步体现物业管理的商业价值。
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2018年物业管理行业分析报告正文目录1. 优质业务布局渐成，新兴增值服务助力行业起飞 (5)1.1 高速发展期已至，老树根基发新芽 (5)1.2 业务多元化引燃新增长点，轻资产模式助力护航 (7)1.3 业务特性培育“现金牛”，细水长流保障盈利稳定 (12)2. 大行业小龙头格局已现，行业集中度稳健抬升 (14)2.1 居民追求品质生活，市场规模与深度同步成长 (14)2.2 行业龙头初起，业务扩张多元化增强 (17)3. 资本助力并购圈地，科技打造平台式运营 (20)3.1 拆分上市获价值重估，资本市场助力并购跑马圈地 (20)3.2 智能科技提效降成本，增值服务协同促发展 (22)4. 主要公司分析 (24)4.1 彩生活 (24)4.2 碧桂园服务 (28)4.3 绿城服务 (31)5. 风险提示 (34)图目录图1：国内物业行业发展阶段 (5)图2：2017年部分服物务业在服公务司公营司业三收项服占务比占收入比8图3：2017年部分物务业在服公务司公毛司利三润项中服务占毛利比 (8)图4：百强物业企业2017年各业态面积占比 (9)图5：百强物业企业2017年各业态收入占比 (9)图6：百强物业企业2017年各业态平均物业费 (10)图7：百强物业企业2017年各地区平均物业费 (10)图8：百强物业企业营业成本构成结构 (11)图9：百强物业企业各业务外包占比 (11)图10：百强物业运营效率变化 (11)图11：百强企业近年来项目缴费率和续约率 (13)图12：百强企业2017年各业态缴费率 (13)图13：商品房竣工面积和销售面积月度累计同比 (14)图14：历年物业公司在管面积情况 (15)图15：历年百强物业公司在管业态变化 (15)图16：2016年百强物业公司增值服务收入比重2016年百强物业公司增值服务收入比重 (16)图17：百强物业公司管理房产与周边房产价格 (17)图18：百强物业公司管理房产与周边房产价差比 (17)图19：百强企业管理情况变化 (17)图20：TOP10企业管理情况变化 (18)图21：TOP10与百强历年在管面积比值 (18)图22：2017年部分公司在管项目来源比例（按面积） (19)图23：2017年物业公司新增面积市场化拓展占比 (19)图24：部分公司历年来自第三方在管项目面积比重 (20)图25：中国商品房销售面积及同比商品房销售面积及同比 (20)图26：7月2日港股主要物业公司及其母公司市盈率 (21)图27：7月2日港股主要物业公司及其母公司相对涨幅 (21)图28：保利集团社区养老服务模式——和悦会 (23)图29：绿城服务社区主要社区增值服务案例 (23)图30：万科“睿”服务平台 (24)图31：彩生活平台构成 (24)图32：彩生活总营业收入及同比增速 (25)图33：彩生活净利润及同比增速 (25)图34：彩生活营业现金流水平 (26)图35：彩生活盈利指标水平 (26)图36：彩生活平台协同关系 (27)图37：彩生活住宅运营模式 (28)图38：彩生活平台资金运转模式 (28)图39：碧桂园服务营业收入及增速 (29)图40：碧桂园服务营业利润及增速 (29)图41：碧桂园服务营业现金流水平 (30)图42：碧桂园服务盈利指标水平 (30)图43：：绿城服务营业收入及增速 (32)图44：绿城服务营业利润及增速 (32)图45：绿城服务营业现金流水平 (33)图46：绿城服务盈利指标水平 (33)表目录表1：物业服务运用互联网平台的发展历程 (6)表2：关于物业行业的法律法规 (7)表3：港股物业公司IPO募资用途 (7)表4：物业公司介入新开发住宅物业项目的流程 (12)表5：2017年发行的基于物业费ABS (14)表6：2023年市场规模预测 (15)表7：港股主要物业公司2017度盈利表现 (21)表8：2017年部分物业公司收购情况一览 (22)1. 优质业务布局渐成，新兴增值服务助力行业起飞1.1 高速发展期已至，老树根基发新芽物业管理行业发展历程分为四个阶段，初创期、传统业务发展期、转型探索期、高速发展期。
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2018年物业服务行业分析报告2018年11月目录一、物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿 (5)1、物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 (5)2、行业营收超6000亿，行业集中度提升 (7)二、行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口 81、房地产进入存量时代，物业管理重要性突显 (8)（1）过去20-30年，我国房地产主要依靠“增量”的路径取得了迅猛的发展 (8)（2）进入存量时代，地产发展模式发生改变，资产运营成为重点，出现房企巨头拆分物业上市潮 (9)（3）加强物业服务开发是房企面对存量时代做出的重要布局 (10)2、政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (11)（1）物业服务覆盖率提升有巨大空间 (11)（2）物业服务介入多种业态 (11)（3）物业服务质量在影响购房者选择房产的因素中起到越来越重要的作用 (12)（4）物业服务收缴率不断提升，且一线客户愿意支付的水平高于二三线城市 (13)3、摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大 (14)三、行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显 (16)1、物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代 (16)2、物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低 (18)（1）在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模 (18)①物业行业的收缴率保持在高位 (19)②头部公司频频并购，物业行业上演“大鱼吃小鱼” (20)（2）单个管理项目越大，单位成本越小 (21)3、头部企业品牌溢价效应发挥作用 (22)（1）物业服务的头部企业获得品牌溢价的能力更强 (22)（2）头部企业品牌价值达十亿级别，品牌首选率高 (23)四、相关企业简况 (24)1、碧桂园服务：母公司房地产开发全国领先，储备物业面积充足 (24)2、彩生活：互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者 (27)3、南都物业：商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长点 (31)物业服务行业现状：物业服务公司上市风潮起，行业增速迅猛。
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２０１８年物业服务行业深度研究报告内容目录1. 物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿 (4)1.1. 物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 (4)1.2. 行业营收超6000亿，行业集中度提升 (5)2. 行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口 (6)2.1. 房地产进入存量时代，物业管理重要性突显 (6)2.2. 政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (7)2.3. 摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大 (9)3. 行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显 (10)3.1. 物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代 (10)3.2. 物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低 (11)3.2.1. 在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模 (11)3.2.2. 单个管理项目越大，单位成本越小 (13)3.3. 头部企业品牌溢价效应发挥作用 (14)4. 投资建议 (14)4.1. 建议关注：碧桂园服务（6098.HK）：母公司房地产开发全国领先，储备物业面积充足 (15)4.2. 建议关注：彩生活（1778.HK）：互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者 (17)4.3. 推荐标的：南都物业（603506.SH）：商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长点 (19)图表目录图1：物业管理公司市值（亿人民币） (4)图2：物业上市公司市盈率和A股、港股的比较 (4)图3：全国物业管理行业总面积 (5)图4：物业管理行业增速超第三产业 (5)图5：2014-2017年百强企业管理面积与数量均值 (5)图6：2014-2017年TOP10企业管理规模与市场份额情况 (5)图7：国有建设土地出让面积（万公顷） (6)图8：房地产开发投资完成额绝对值上升，增速下降 (6)图9：房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降 (6)图10：部分一线城市二手/一手交易比例（按套数） (6)图11：存量时代，部分房企开始涉足新业务 (7)图12：2017年物业业态面积占比情况 (8)图13：不同业务服务费情况（元/平方米/月） (8)图14：百强物业服务企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较（元） (8)图15：百强物业服务企业物业服务费收缴率均值 (9)图16：百强物业企业不同城市级别平均物业服务费（元/㎡/月） (9)图17：百强物业服务企业增值服务收入占比提升 (9)图18：百强物业服务企业增值服务利润占比提升 (9)图19：部分物业服务企业互联网APP总下载量（次） (10)图20：2017年部分物业服务企业管理面积构成情况——部分物业企业与地产开发公司关系密切 (10)图21：我国房地产行业集中度持续提升 (11)图22：物业服务上市公司现金流和净利润比较（亿元） (12)图23：物业服务上市公司总资产周转率 (12)图24：部分物业上市公司在管面积和经营活动产生的现金流关系 (12)图25：2017年百强物业服务企业营业成本构成 (13)图26：物业管理人力成本逐年上升（元/年） (13)图27：百强物业大单体面积项目数量 (13)图28：碧桂园物业管理费较低，但单位收费面积毛利润较高 (13)图29：物业服务企业品牌价值（亿元） (14)图30：物业服务企业品牌首选率排名 (14)图31：碧桂园服务管理面积地图 (15)图32：碧桂园服务主要业务简介 (15)图33：碧桂园服务2018年上半年营收构成-按业务 (15)图34：碧桂园服务营业收入情况 (16)图35：碧桂园服务利润情况 (16)图36：碧桂园服务从碧桂园集团获得的收费管理面积 (16)图37：碧桂园服务储备面积充足，未来放量潜力大 (16)图38：彩生活管理、提供顾问、合作的住宅小区区域分布图 (17)图39：彩生活2018年上半年营收构成-按业务 (17)图40：彩生活营业收入情况 (17)图41：彩生活利润情况 (17)图42：彩生活社区服务平台功能简介 (18)图43：彩生活“彩惠人生”模式创新社区增值业务 (18)图44：彩生活在线平台用户量突破千万（万人） (19)图45：彩生活平台服务面积构成（百万平方米） (19)图46：南都物业业务已经成功拓展到十余个省市 (19)图47：南都物业历年营收构成-按业务 (19)图48：南都物业历年总收入情况及增速 (20)图49：南都物业历年净利润情况及增速 (20)图50：南都物业不同物业类型单价（元/平方米.月） (21)图51：南都物业不同包干制物业类型项目毛利率（%） (21)表1：房企分拆物业公司情况梳理 (7)表2：部分地方政府出台有关物业覆盖规划文件 (7)表3：部分物业服务企业互联网社区平台情况梳理 (10)表4：2017年以来主要物业公司并购事件 (12)表5：南都物业2017年上半年主要客户情况 (20)1.物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿1.1.物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值自2014年物业管理企业彩生活成为第一家在港股上市的公司，资本对物业行业的关注度不断提高。
目前共8 家企业（彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务）登陆香港主板，1家（南都物业）在A 股上市。
数家公司的上市证明了物业服务公司也能诞生巨头，绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务市值为百亿级别。
图1：物业管理公司市值（亿人民币）资料来源：wind，天风证券研究所从估值来看，资本市场给予物业公司较高的估值。
对比A股和港股的平均市盈率，除了祈福生活和中奥到家估值偏低之外，其他物业公司均在A股和港股的平均市盈率水平以上，碧桂园服务的估值达到约70倍。
较高的市盈率说明资本对物业上市公司的看好。
图2：物业上市公司市盈率和A股、港股的比较资料来源：Wind，天风证券研究所1.2.行业营收超6000亿，行业集中度提升根据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》，我国物业管理行业基本情况如下：从管理面积来看，全国物业管理行业面积约为246.65亿平方米，复合增长率为12.01%，百强公司的管理面积占比达32.08%。
从营业收入来看，全国物业管理行业营收达6007.2亿元，占全国服务业增加值的1.4%。
从企业数量来看，全国共有物业服务企业11.8万家，广东、江苏、山东等省的物业服务企业数量领先他省。
从就业人员来看，2018年物业管理行业人员达904.7万人，复合增长率为8.9%。
第三产业服务业已经构成我国经济的重要组成部分，2018年上半年第三产业增加值占国内生产总值的54.3%，同比增长6.8%；作为服务业的一种，物业管理行业的增速达到了13.66%，体现出行业的蓬勃发展之势。
图3：全国物业管理行业总面积图4：物业管理行业增速超第三产业资料来源：中国物业管理协会，天风证券研究所资料来源：中国物业管理协会，天风证券研究所物业管理行业集中度提升，TOP10企业市场份额超10%。
物业管理行业的发展展现出“强者恒强”的趋势。
2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%，2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。
其中，以万科物业、绿城物业、碧桂园服务等为代表的头部公司增长尤其明显。
2014年TOP10企业市场份额仅为4.37%，2017年达到11.06%。
2017年，TOP10 企业管理面积均值是百强企业均值的6.82倍，TOP11-30 企业管理面积达是百强企业均值的1.57倍，马太效应越来越明显。
图5：2014-2017年百强企业管理面积与数量均值图6：2014-2017年TOP10企业管理规模与市场份额情况资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所资料来源：中国指数研究院，天风证券研究所2.行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口2.1.房地产进入存量时代，物业管理重要性突显过去20-30年，我国房地产主要依靠“增量”的路径取得了迅猛的发展。
增量时代，房地产企业通过拿地、建造、出售的流程，获得房屋销售收入，实现土地的快速变现。
过去，拿地能力强的房地产企业意味着能获得最多的增量，高周转、高杠杆、高毛利率的企业能够获得高ROE。
近年来土地供应放缓，《全国国土规划纲要（2016—2030年）》提出“分类引导城镇化发展……将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地”。
国有建设用地出让面积自2013年达到高点之后持续回落，房地产开发投资完成额的增速大幅下跌，虽然有所恢复，但是依旧未达10%。
房地产盈利能力下降，行业毛利率由原先约40%跌至不足30%。
部分一线城市二手房交易量已远超一手房交易量，存量时代来临。
图7：国有建设土地出让面积（万公顷）图8：房地产开发投资完成额绝对值上升，增速下降资料来源：国土资源部，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所图9：房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降图10：部分一线城市二手/一手交易比例（按套数）资料来源：Wind中信成分，天风证券研究所资料来源：中指研究院，天风证券研究所进入存量时代，地产发展模式发生改变，资产运营成为重点，出现房企巨头拆分物业上市潮。
在增量时代，开发商的盈利模式简单粗放，赚的是房屋出售“一次性”的钱。
但是在存量时代，新房增量有限，依靠卖房盈利的路径遇到瓶颈，运营好存量资产成为各大企业的共同方向。
一些大型地产企业开始积极拓展其他业务，比如万科和碧桂园都涉足了家装、长租等领域，保利涉足社区超市、养老教育、二手房交易等领域。
图11：存量时代，部分房企开始涉足新业务资料来源：保利2017房地产行业白皮书，天风证券研究所加强物业服务开发是房企面对存量时代做出的重要布局。
原本物业服务作为房地产企业的“配饰”并未引起房企过度重视，物业服务更多地被看作房企内部成本，因此房地产企业出于缩减成本的动力，提供的物业服务大多基础和单一。
但是在存量时代，物业服务重要性凸显，几家房地产企业巨头如绿城中国、碧桂园等纷纷通过分拆物业管理公司上市，部分物业管理公司市值甚至超过房地产企业母公司，由“配饰”变“主体”。
表1：房企分拆物业公司情况梳理关联房地产企业物业管理公司上市时间花样年控股彩生活2014.6中国海外发展中海物业2015.10绿城中国绿城服务2016.7雅居乐集团雅生活服务2018.2碧桂园碧桂园服务2018.6佳兆业集团佳兆业物业待IPO资料来源：Wind，天风证券研究所2.2.政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升物业服务覆盖率提升有巨大空间。