中山市城市更新单元计划论证报告.doc
关于某区城市更新有关情况的调研报告
关于某区城市更新有关情况的调研报告国家“十四五”规划中明确提出了推进以人为核心的新型城镇化，实施城市更新行动。
**区作为**油田的诞生地，是在特定的历史时期集中建设的城市，城市架构呈现以石油管理局机关为区域中心，辐射配置行政、教育、医疗、商服等公共资源，“边生产边建设，地上服务地下”的历史痕迹明显。
在当前传统石油工业发展的转型期，主要城市硬件设施建成超过三十年，由于缺乏长期有效地更新维护，目前道路交通拥堵、环境品质落后、配套设施缺位、人口持续流出、商业氛围衰退等问题正作为资源型旧城“弊病”逐步爆发。
在面临石油产业低谷期、旧城问题爆发期、油地融合关键期三期叠加的新发展阶段，不论是国家政策导向还是自身发展需求，作为亟需转型升级的资源型典型城市实施城市更新行动刻不容缓。
一、实施城市更新的必要性一是实施城市更新是培育发展新动能的关键路径。
**区作为传统资源型城市，随着历史的发展，不可避免的步入了资源型城市衰退的发展困境，**区作为区域中心的地位和影响力持续下滑。
由于人口持续流出，老龄化情况严重，导致城市缺乏活力、消费严重衰退、高端消费不振。
新增的娱乐体验、高端餐饮等业态向**集聚，曾经的**高端商圈严重凋敝，**商厦、**倒闭，银行保险等金融机构地区总部纷纷搬离。
现阶段必须实施城市更新行动，依托**等人才、教育、医疗优质资源，通过有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，谋划推进一批城市建设领域民生工程和发展工程，吸引**人口的回流集聚，差异化打造城市活力空间，培育新的经济增长点，以此保持和提升**区的凝聚力和吸引力。
二是实施城市更新是提升城市品质环境的重要举措。
**区是在油田矿区的基础上建设起来的，城市建设之初，由于缺少整体规划，建设的随意性较强，城市规划建设管理“碎片化”问题突出，城市的整体性、系统性、宜居性、包容性和生长性不足，人居环境质量不高。
基础设施建设原主要由市政府投资建设，由于历史欠账较多，一些“城市病”问题逐步突显，油地交织、城村相间的局面亦没有从根本上发生变化，还有**余条断头路尚未打通，有**多个工矿厂矿大院遍布西城，有**个城中村尚未改造完成。
关于城市更新的内涵及难点的研究
关于城市更新的内涵及难点的研究摘要：随着我国城镇化的进程，我国大部分城市已经由以往的扩张方式转变为存量更新为主。
因此，城市更新业务也成为当前规划设计工作的重点，本文就如何开展城市更新业务，并就工作中存在的难点进行分析，提出解决的建议，以便统筹兼顾改造中的多方面因素，实现城市的可持续发展。
关键词：城市更新城市更新方式开发模式制约因素一、城市更新概述（一）城市更新内涵1．概念提出城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。
1958年8月在荷兰海牙召开的一次城市更新研究会，会上对城市更新作了以下阐述：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。
对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。
包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。
1980年代后，美国的大规模城市更新已经停止，总体上进入了谨慎的、渐进的社区邻里更新为主要形式的小规模再开发阶段。
所谓的城市土地再利用(land reuse)则是对于小块土地或建筑物重新调整用途(例如将工业区、码头区转变为商业区等)，往往并不牵涉到大规模的街区(特别是居住用地)调整，例如波士顿的昆西市场(Quincy market)改造。
在最早的工业化国家英国，城市更新的任务更加突出也更倾向于使用城市再生(urban regenerate)这个字眼，其表征的意义已经不只是城市物质环境的改善，而有更广泛的社会与经济复兴意义。
2．城市更新方式城市更新的方式可分为再开发（redevelopment）、整治改善（rehabilitation）及保护（conservation）三种。
（1）再开发再开发的对象是指建筑物，公共服务设施市政设施等有关城市生活环境要素的质量全面恶化的地区。
这些要素已无法通过其他方式，使其重新适应当前城市生活的要求。
中山市人民政府关于印发中山市控制性详细规划管理办法的通知-中府〔2019〕61号
中山市人民政府关于印发中山市控制性详细规划管理办法的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------中山市人民政府关于印发中山市控制性详细规划管理办法的通知火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：现将《中山市控制性详细规划管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
中山市人民政府2019年6月4日中山市控制性详细规划管理办法第一章总则第一条为规范本市控制性详细规划编制和审批工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》《广东省城乡规划条例》《广东省城市控制性详细规划管理条例》等法律法规和规章，结合我市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内控制性详细规划的编制、审批、实施、修改和维护，适用本办法。
本办法所称控制性详细规划，是指以经批准的城市总体规划、分区规划和镇总体规划等上层次规划为依据，对建设地区的土地使用性质、使用强度、道路、工程管线和配套设施以及空间环境等控制要求作出的规划。
本办法所称上层次规划是指国土空间规划、土地利用总体规划、城市总体规划、分区规划、镇总体规划、城市设计以及单独编制的交通运输、水利、电力、燃气、通信、给排水、环境卫生、绿化、消防、人民防空、住房保障、医疗、教育、文化、体育等各类专项规划。
第三条控制性详细规划实行国土空间规划委员会审议制度，并依据国土空间规划委员会章程执行。
第四条经批准实施的控制性详细规划，非经法定程序不得修改。
第五条市自然资源局负责组织编制火炬开发区、翠亨新区、石岐区、东区、西区、南区、五桂山的控制性详细规划，火炬开发区管委会、翠亨新区管委会、各区办事处配合做好相关工作。
中山市人民政府关于印发中山市“三旧”改造实施办法（试行）的通知
中山市人民政府关于印发中山市“三旧”改造实施办法（试行）的通知文章属性•【制定机关】中山市人民政府•【公布日期】2018.07.13•【字号】中府〔2018〕55号•【施行日期】2018.07.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文中山市人民政府关于印发中山市“三旧”改造实施办法（试行）的通知中府〔2018〕55号火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：现将《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。
执行过程中遇到的问题，请径向市“三旧”改造工作领导小组办公室反映。
中山市人民政府2018年7月13日中山市“三旧”改造实施办法（试行）第一章总则第一条为促进土地节约集约利用，推动产业升级，完善城市功能，规范“三旧”改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条“三旧”改造，是指对旧城镇、旧厂房、旧村庄用地上盖建筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、历史建筑修缮等活动。
“三旧”改造分为全面改造和微改造两种类型。
第三条“三旧”改造遵循政府引导、规划统筹、市场运作、利益共享、分类实施、有序推进的原则，保障经济社会高质量可持续发展。
第四条“三旧”改造应当坚持以人为本、公益优先，推动传统产业优化升级，提升产业创新发展空间，保护传承历史文化遗存和城市特色风貌。
第五条“三旧”改造可以由各镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区”）、土地权利人或者其他符合规定的主体申报、实施。
鼓励有品牌、有资金实力、有开发经验和讲诚信的企业参与、申报和实施“三旧”改造。
第六条“三旧”改造用地应当符合省标图入库要求：（一）在2009年12月31日之前影像图上显示已建有上盖建筑物，且上盖建筑物投影面积占改造用地面积的比例不小于30%；（二）符合土地利用总体规划；（三）2009年第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查认定为建设用地。
中山市人民政府关于进一步推进我市“三旧”改造工作的意见
中山市人民政府关于进一步推进我市“三旧”改造工作的意见文章属性•【制定机关】中山市人民政府•【公布日期】2011.12.19•【字号】中府[2011]162号•【施行日期】2011.12.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文中山市人民政府关于进一步推进我市“三旧”改造工作的意见（中府〔2011〕162号）火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《关于“三旧”改造工作的若干意见》（中府〔2010〕1号）、《印发中山市“三旧”改造实施细则的通知》（中府办〔2010〕49号）等文件精神，2010年以来，各镇区各有关部门积极贯彻落实市委市政府工作部署，规范有序推进“三旧”改造工作，取得一定成效。
与此同时，推进过程中也遇到一些新的情况和问题，为切实解决所遇到的新问题，规范和加快推进“三旧”改造工作，根据省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号）精神，现就进一步推进“三旧”改造工作提出如下意见。
一、建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制根据省国土资源厅《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175号）规定，对“三旧”改造地块数据库每半年调整一次，即每年1月、7月分别进行一次调整。
各镇区应按要求于每年5月30日、11月30日前将辖区范围内需新增、调整、删减的“三旧”地块报市国土资源局。
经省国土资源厅批准调整后的“三旧”改造标图建库成果纳入镇区“三旧”改造进度督办范围和镇区领导干部年度考核范围。
二、加强对“三旧”改造规划实施的指导（一）省国土资源厅对“三旧”改造地块数据库动态调整审核并反馈意见后，市城乡规划局负责做好“三旧”改造标图建库与“三旧”改造专项规划及年度实施计划的衔接工作，调整后的专项规划经市政府同意后，及时上报省住房城乡建设厅、国土资源厅备案。
关于城市更新工作情况的总结（完整版）
关于城市更新工作情况的总结关于城市更新工作情况的总结(一)着力推进城市更新工作城市更新 1、组织编制城市更新单元规划和跟踪城市更新单元规划的审批工作对于已列入《深圳市城市更新单元规划制定计划》尚未完成规划编制的水库新村工业区改造项目、特发保税黄金珠宝产业中心更新单元等项目，我局积极组织推进其更新单元规划编制工作。
同时大力协调已完成更新单元规划编制工作的田心村改造、爱国路木头龙更新单元、莲塘第七工业区更新单元规划审批工作。
其中，田心村改造项目已获市规土委核发专项规划批复，爱国路木头龙更新单元、莲塘第七工业区等更新单元已完成专项规划（草案）公示。
为解决木头龙片区教育新村三角地居民的信访投诉问题，我局已于近期将教育新村三角地申报列入城市更新计划。
2、积极申报城市更新计划我局已向市规土委申请将粤海大厦、金威啤酒厂、水贝村、太白路超利综合楼、水贝金展国际珠宝广场、三九大酒店、洪湖一街片区及教育新村三角地（华达园小区）等项目列入城市更新计划。
其中，太白路超利综合楼、水贝金展国际珠宝广场、粤海大厦已于今年7月列入《16年深圳市城市更新单元计划第三批计划》（草案），并进行了公示；太白路超利综合楼、水贝金展国际珠宝广场已于今年8月底公告列入《16年深圳市城市更新单元计划第三批计划》；金威啤酒厂城市更新单元已于今年8月列入《16年深圳市城市更新单元计划第四批计划》（草案），并进行了公示；三九大酒店、中深石化标准厂房、水贝村、洪湖一街片区及教育新村三角地（华达园小区）城市更新单元已向市规划国土委直属一局递交材料，申请将该项目列入城市更新单元规划制定计划。
3、确认城市更新项目开发主体及推进相关工作前三季度完成对特力-吉盟黄金首饰产业园升级改造项目02、04、地块、水贝国际珠宝广场项目（中华自行车厂及三顺制药厂改造项目）一期、深业进智清水河片区现代物流分拨中心项目、特力-吉盟黄金首饰产业园升级改造项目02、04、地块等6个项目的确认主体工作。
中山市人民政府关于中山市北部产业园城市更新（“三旧”改造）片区策划的批复
中山市人民政府关于中山市北部产业园城市更新（“三旧”改造）片区策划的批复文章属性•【制定机关】中山市人民政府•【公布日期】2022.07.01•【字号】中府函〔2022〕227号•【施行日期】2022.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文中山市人民政府关于中山市北部产业园城市更新（“三旧”改造）片区策划的批复市城市更新局：你局《关于批准实施〈中山市北部产业园城市更新（“三旧”改造）片区策划〉成果的请示》（中山更新请〔2022〕42号）收悉。
经研究，批复如下：一、经审核，《中山市北部产业园城市更新（“三旧”改造）片区策划》符合《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》《广东省城市控制性详细规划管理条例》《广东省自然资源厅印发关于加强和改进控制性详细规划管理若干指导意见（暂行）通知》等相关要求，编制成果符合城市总体规划要求，因此，原则同意《中山市北部产业园城市更新（“三旧”改造）片区策划》，规划成果命名为《中山市北部产业园城市更新（“三旧”改造）启动单元规划》（下称《单元规划》），经批准后的《单元规划》成果直接替代对应范围内的原控规成果；成果中的片区统筹规划指引和导则作为二三期单元规划编制的技术指导依据，如对片区统筹规划的刚性管控内容进行调整的，需重新开展片区统筹工作。
三、《单元规划》为对应单元范围所在区域规划建设发展的法定文件。
在今后实施过程中，单元范围内的地块更新改造开发控制以及道路交通、公共设施配套、市政、建筑风貌等建设均应符合《单元规划》要求，相关地块建设必须满足国家、省及我市城乡规划管理技术标准与准则和更新管理办法。
三、涉及《单元规划》启动单元范围内用地与原建设用地出让合同规划条件不一致的，原则上要按照出让合同执行，严格管理，不得占用基本农田，不得侵占生态控制线，不得随意减少公共绿地及公共服务设施用地，如有变化，应按照《中华人民共和国城乡规划法》《建设用地容积率管理办法》《中山市城市更新管理办法》等有关规定办理。
中山市人民政府关于印发中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）的通知
中山市人民政府关于印发中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）的通知文章属性•【制定机关】中山市人民政府•【公布日期】2018.07.13•【字号】中府〔2018〕58号•【施行日期】2018.07.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】村镇建设正文中山市人民政府关于印发中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）的通知中府〔2018〕58号火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：现将《中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。
执行过程中遇到的问题，请径向市“三旧”改造工作领导小组办公室反映。
中山市人民政府2018年7月13日中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）第一章总则第一条为推进实施乡村振兴战略，促进城乡协调发展，规范旧村庄的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条本细则所称“旧村庄”，是指城镇建成区内，布局较乱、基础设施较差，土地保留集体所有性质，主要由集体经济组织成员经过较长期自然形成的聚居地。
旧村庄改造项目内夹杂的国有用地，应当一并纳入改造范围。
以旧厂房为独立改造项目或者以旧厂房为主的改造项目，应当按照《中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）》有关规定执行。
第三条旧村庄改造应当坚持农村姓“农”，以人为本、规划先行，坚持因地制宜、精准施策、改善人居环境，完善公共配套设施，有利于保障集体经济和村民长远利益，保护好历史文脉和乡愁，合理保护和利用历史文化遗存，做到在保护中开发，在开发中保护。
旧村庄改造涉及历史文化遗存的，应当统筹采用全面改造和微改造相结合的方式实施。
第四条旧村庄改造应当坚持村民自治原则，改造过程中涉及的重大事项应当按规定进行表决，由镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区”）监督，并由公证机构公证。
第二章一般规定第五条旧村庄改造涉及的补偿可以采取物业补偿、货币补偿或者两者相结合的方式。
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中山市城市更新单元计划论证报告编制指引（征求意见稿）中山市城市更新局2019年11月目录第一章总则 (6)1.1【编制目的】 61.2【编制意义】 61.3【编制依据】 61.4【编制原则】71.5【适用范围】81.6【编制单位】8第二章编制内容 (8)2.1【城市更新单元划定】82.2【城市更新单元分类】92.3【城市更新单元命名】102.4【基本情况】102.4.1地理位置102.4.2社会经济发展情况112.4.3意愿调查情况 112.4.4基础数据调查情况112.4.5范围核定112.4.6现状问题综述 122.5【相关规划衔接情况】122.5.1国土空间总体规划122.5.2城市更新（“三旧”改造）专项规划132.5.3控制性详细规划132.5.4相关规划132.6【更新单元规划情况】132.6.1更新必要性132.6.2更新单元细分 142.6.3单元发展策划 142.6.4用地规划意向 142.6.5开发建设总量控制要求152.6.6道路及交通设施规划 152.6.7公益性设施规划162.6.8历史文化保护 162.6.9空间设计要求 162.6.10规划实施监管172.6.11控规调整内容172.7【总体管控要求】172.8【相关专题论证】182.8.1片区统筹论证 182.8.2控规调整论证 182.8.3历史文化保护论证192.8.4市政基础设施承载力论证192.8.5海绵城市论证 202.8.6交通承载力论证报告 202.8.7其他论证内容 21第三章技术要求 (21)3.1【片区统筹论证编制要求】213.1.1片区统筹适用条件213.1.2统筹论证原则 223.1.3片区更新定位与目标 233.1.4片区用地功能统筹233.1.5城市基础设施统筹233.1.6城市干道系统统筹233.1.7公益性用地统筹233.1.8分单元实施更新控制要求253.2【更新单元细分工作要求】263.2.1单元细分类型 263.2.2单元细分划定 263.2.3特殊情况313.2.4更新单元面积比例要求323.3【公益性设施配套管控要求】333.3.1管控对象333.3.2配套原则343.3.3配套要求353.3.4控制规划人口规模上限363.4【开发建设总量控制要求】363.4.1计算规则363.4.2控制要求413.5【空间设计管控要求】423.5.1管控原则423.5.2控制标准423.6【规划实施监管要求】433.6.1项目分期实施要求433.6.2必须政府主导改造的项目类别433.6.3不得自行改造的项目类别44第四章编制成果要求 (44)4.1【纸质成果】444.2【电子数据格式】45第一章总则1.1【编制目的】为强化规划统筹，有序推进全市城市更新工作，规范“城市更新单元计划论证报告”（以下简称“论证报告”）的编制，根据《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》、《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》和《关于深入推进旧村庄改造提升城市品质的实施意见》的要求，制定本指引。
1.2【编制任务】本指引所指的“论证报告”是城市更新单元计划申报材料的重要组成部分，是充分论证单元更新合理性，平衡多方诉求、实现多部门协同决策的重要工作平台，是调整优化城市更新所在片区控制性详细规划，制定城市更新单元规划的前期论证阶段，是改造项目规划方案和城市更新单元规划编制中应直接落实、不得调整与变更的重要管控内容及其技术要求。
1.3【编制依据】“论证报告”应当依据已批城市更新专项规划、已完成的更新意愿调查和基础数据摸查成果、经济可行性论证报告、社会风险评估报告进行编制，须符合国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划（土地利用总体规划、城市总体规划）、专项规划等上层次规划要求、并与城市设计、控制性详细规划和村庄规划相衔接，执行国家、省、市政府相关政策文件，遵照国家规范和本市技术标准开展编制。
1.4【编制原则】（一）强调整体统筹城市更新是实现城市土地二次开发的重要手段。
“论证报告”应注重对城市重点发展地区的统筹，强调整体性更新，协调政府、市场与权利人的多方利益，划定更新单元并明确更新重点和管控要求。
（二）保障公共利益城市更新是完善城市各项设施配套、改善交通的重要途径。
“论证报告”应落实上层次规划的各类公益性设施和用地，优先保障城市基础设施、公共服务设施以及城市其他设施用地，鼓励整体连片改造，并按容量增加公益性设施和用地。
（三）体现科学规划“论证报告”应当充分开展规划范围的土地、房屋、人口、产业、社区服务以及各类设施等的现状数据调查，科学合理规划布局和建设总量，广泛的公众参与，创造宜居宜业生活环境。
（四）守住城市底线“论证报告”要高度重视生态文明建设，对城市历史文化底蕴深厚地区，不急功近利，不大拆大建，严格遵守生态控制线，划定各类保护范围，提出保护要求与建设控制。
1.5【适用范围】中山市行政区域内，需要编制城市更新单元规划的更新项目，应按照本指引要求开展“城市更新单元计划论证报告”的编制。
1.6【编制单位】城市更新单元规划方案编制应由具备乙级及以上城市规划设计资质的规划编制单位承担。
第二章编制内容2.1【城市更新单元划定】（1）城市更新单元原则上由《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划》划定，是一个完整的功能区。
（2）城市更新单元范围的划定，宜结合宽度15米及以上城市道路、控制性详细规划（以下简称“控规”）单元分区、产权界线、行政边界以及自然地貌等进行划定，其形状较规整、四至界线清晰、相对成片。
（3）一个更新单元可以包括一种或两种更新类型，也可以包括一个或若干个更新项目。
（4）一个城市更新单元规模不宜小于100 亩，且不大于500亩，“工改工”更新项目除外。
2.2【城市更新单元分类】城市更新单元的类型原则上根据专规、各上位规划和相关规划确定，包括产业提升类、产城融合类、商住类、综合类、公益类和综合类，具体如下。
（1）产业提升类更新单元，即“工改工”、“工改M0”更新单元。
包括：规划为普通工业用地（M1、M2、W类用地）、且不含居住、商业等用地的更新单元；符合《中山市新型产业用地管理暂行办法》相关规定，规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元。
（2）产城融合类更新单元，指规划为产业用地（M、W类用地及新型产业用地）用地规模占比不少于50%的更新单元。
（3）商住类更新单元，指规划以商业、居住用地（即R、B 类用地）占比不少于50%的更新单元。
（4）公益类更新单元，指规划为公益性用地（A、S、U、G类用地）为主和改造为生态景观、公园、农林畜牧等用途的为主的用地，占全面改造项目范围用地比例应不低于50%。
（5）综合类更新单元，指包含产业（M、W类用地及新型产业用地）、居住（R类用地）、商业（B类用地）、公共设施（A、S、U、G类用地）等多种类型用地的更新单元。
2.3【城市更新单元命名】（1）城市更新单元原则上由中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划划定，是一个完整的功能区。
更新单元统一以“xx镇/区+xx社区/村+xx（特征词，一般指详细地名或自然村名，原则上不超过5个中文字符）+xx（功能类型，包括产业提升类、产城融合类、商住类、公益类、综合类）+更新单元”的格式进行命名。
（2）更新单元名称中不应出现“改造”、“项目”或“三旧”改造标图建库号等文字表达。
2.4【基本情况】2.4.1地理位置该项内容须说明城市更新单元的区位及其与周边地区的相互关系。
2.4.2社会经济发展情况该项内容应采用图表结合的形式，说明更新单元所在地区的发展历史沿革、产业发展状况和经济发展水平、人口和就业状况、自然景观和人文环境状况等因素。
2.4.3意愿调查情况该项内容应当以图表结合的方式，说明城市更新单元的更新意愿调查成果结论，重点表达各类更新意愿的统计数据和空间分布情况。
2.4.4基础数据调查情况该项内容应当以图表结合的方式，说明城市更新单元的基础数据摸查成果结论，重点表达各类土地、房屋信息的分类统计情况和空间分布情况，如：国有用地情况、集体用地情况、现状已建用地分类、规划条件情况、已征未建土地情况、有证建筑面积与分布、无证建筑面积与分布等。
2.4.5范围划定（1）单元范围微调须对单元范围进行微调的，应遵循以下原则，并对微调的原因与调整具体情况进行详细说明。
城市更新单元范围应依据专规要求划定；可根据意愿调查和基础数据摸查情况进行微调，其比例不得大于专规确定单元范围的±20%。
（2）单元范围说明该项内容须说明核定后城市更新单元的四至范围及规模。
2.4.6现状问题综述在调查2009年度和现状土地利用变更情况的基础上，该项内容应当对更新单元内的人口规模、用地现状、历史文化、设施配套、交通道路、绿地景观等多方面进行调研梳理，并用图表与文字简介的方式说明空间分布、位置、数量和规模等情况，综合评述更新单元现状存在的各类问题。
2.5【相关规划衔接情况】2.5.1国土空间总体规划该项内容应当说明国土空间总体规划（城市总体规划、土地利用总体规划）、国民经济和社会发展规划等上层次规划的要求，重点说明城市更新单元与国土空间规划的“三区三线”、总规的“三区四线”之间关系，衔接省市重点项目、城市紫线、生态控制线、工业区块保护线等控制要求。
2.5.2城市更新（“三旧”改造）专项规划该项内容应当说明城市更新单元在“专规”中的定位、更新方向和更新目标，重点说明专项规划对单元所在更新政策分区、设施配套等方面的管控要求。
2.5.3控制性详细规划该项内容须解读城市更新单元所在片区的已批“控规”，衔接规划道路系统、公共服务设施和市政设施建设要求，优化控制性详细规划法定图则各项控制要求。
2.5.4相关规划该项内容应当解读与衔接城市更新单元所在地区的历史文化保护规划、城市设计与景观通廊规划、各类专项规划、村庄规划、城市设计等规划内容，分析并整理对城市更新单元的各项规划管控要求。
2.6【更新单元规划情况】2.6.1更新必要性该项内容应当在解读城市更新单元的各上层次和相关规划的基础上，综合评述规划要求与现状发展间存在差距，论述更新单元内的项目发展诉求，归结出更新单元的更新必要性。
2.6.2更新单元细分根据省市相关政策结合更新单元实际情况，该项内容应当通过细分城市更新单元，以确定各类改造项目的具体范围。
（详见“3.2【更新单元细分工作要求】”）2.6.3单元发展策划（1）发展业态分析公益类除外的各类城市更新单元，须按照“2.2【城市更新单元分类】”的要求，在理清城市更新单元现有产业基础、分析周边地区产业发展趋势的基础上，研究其规划产业或商业业态升级方向、类别和策略，并重点说明各类规划产业或商业业态的具体空间分布和意向建设规模等相关情况，纳入规划实施建议中给予监管。