深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引(试行)
深圳市城市更新单元编制技术规定_第七版_-2011.08.10
《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）目录第一章总则.......................................................................................... - 1 -1.1 【目的依据】................................................................................... - 1 -1.2 【适用范围】................................................................................... - 1 -1.3 【编制任务】................................................................................... - 1 -1.4 【编制原则】................................................................................... - 1 -1.5 【编制内容】................................................................................... - 1 -1.6 【成果构成】................................................................................... - 2 -1.7 【控制要素】................................................................................... - 2 -1.8 【成果阶段划分】........................................................................... - 3 -1.9 【编制单位】................................................................................... - 3 -1.10 【其他】......................................................................................... - 3 -第二章技术文件.................................................................................. - 4 -2.1 【技术文件的成果构成】............................................................... - 4 -2.2 【规划研究报告的内容要求】....................................................... - 4 -2.3 【专项研究的内容要求】............................................................... - 8 -《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）2.4 【技术图纸的内容要求】............................................................. - 10 -2.5 【技术文件的形式】..................................................................... - 13 -第三章管理文件................................................................................ - 14 -3.1 【管理文件的成果构成】............................................................. - 14 -3.2 【文本的内容要求】..................................................................... - 14 -3.3 【图则的内容要求】..................................................................... - 16 -3.4 【管理文件的形式】..................................................................... - 17 -第四章附则........................................................................................ - 18 -4.1【报批要求】................................................................................... - 18 -4.2【时效】........................................................................................... - 18 -附录........................................................................................................ - 19 -第一章总则1.1 【目的依据】为规范深圳市城市更新单元规划的编制，根据《深圳市城市更新办法（试行）》及《深圳市城市更新办法实施细则（送审稿）》和有关技术规范，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号）精神，制定本规定。
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2017.12.11•【字号】深规土规〔2017〕3号•【施行日期】2017.12.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知各有关单位和个人：为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）、《深圳市城市规划标准与准则》等规定，我委组织制定了《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》。
现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2017年12月11日关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等规定，制定本意见。
一、关于城市更新单元计划管理（一）各区（含新区，下同）应当加强城市更新单元计划对后续工作的引导和管控作用。
城市更新单元计划应当明确拆除范围、更新方向、主要公共利益等核心内容。
列入城市更新单元计划的项目应当具备近期实施条件，具有可实施性，完成标图建库后，方可适用省、市城市更新优惠政策。
市规划国土委组织开展全市城市更新单元的标图建库工作，按照省国土资源厅要求，以各区报送备案的城市更新单元计划范围为基础进行标图建库。
各区应当在城市更新单元计划公告后5个工作日内报市规划国土委备案，备案材料包括书面材料和电子材料，具体如下：1．城市更新单元计划公告文件；2．审批的相关会议纪要（原件或者复印件）；3．计划公告的拆除范围（CAD格式）等内容。
深圳市规划和国土资源委员会关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知-深规土规〔2018〕4号
深圳市规划和国土资源委员会关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市规划和国土资源委员会关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知各有关单位：根据市政府关于进一步规范我市城市更新工作管理的要求，为深入推进强区放权改革，提高规划管理依法行政水平，强化城市更新单元规划审批管理，严格城市更新单元规划容积率管控，经市政府同意，通知如下：一、城市更新单元规划审批是城市更新工作重要环节，各区（含新区，下同）在城市更新单元规划审查中应严格执行全市统一的城市更新政策、标准及规则。
二、城市更新单元规划容积率审查执行统一的技术规则，但对于重点城市更新单元、紧邻深南大道且拆除用地面积为8万平方米以上的两类城市更新项目，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力，符合法定图则规划的用地主导功能和《深圳市城市规划与准则》等相关设计规范的前提下，可以在市层面城市更新容积率审查技术规则基础上增加建筑面积。
上述例外情形应按以下程序进行审批：（一）区政府（含新区管委会，下同）组织编制城市更新单元规划，并就增加规划建筑面积的情形、必要性和合理性等开展专题研究，组织专家及相关职能部门对交通、市政、公共配套等进行评审，属于第二类紧邻深南大道的情形，还应组织城市设计国际咨询。
在经专题研究、专家评审、国际咨询等环节充分论证研究可行后、报区领导小组会议审查。
（二）区领导小组会议审查同意的，按程序进行公示。
如有必要，还应组织公开听证，听取公众意见。
（三）公示无意见或区政府对公示意见处理后认为符合规定的，由区政府将规划草案及公示意见处理情况一并报市城市规划委员会建筑与艺术环境委员会（以下简称建环委）审议。
深圳市龙华区城市更新实施办法(试行)(征求意见稿)
深圳市龙华区城市更新实施办法(试行)（征求意见稿）第一章一般规定第一条为贯彻《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号，以下简称《决定》）及《深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实<深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定>的实施意见》（深府办[2016]32号,以下简称《实施意见》），规范龙华区城市更新行为，明确部门职责权限及审批流程，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）以及城市更新相关规定，制定本实施办法。
第二条成立龙华区城市更新工作领导小组（以下简称区领导小组），区领导小组是区城市更新的决策机构，负责制定区城市更新政策，组织编制全区城市更新专项规划，审议城市更新单元计划、城市更新单元规划、城市更新单元建设用地等事项。
区领导小组办公室设在龙华区城市更新主管部门。
区领导小组由区委、区政府主要领导任双组长，分管领导任副组长，成员单位包括区城市更新、发展改革、财政、产业、环境保护、水务、住房建设、公共物业管理、城市管理、文物保护、医疗卫生、教育、法制、规划土地监察、政府投资工程项目前期管理、轨道交通、重点片区管理、规划国土、交通、消防等部门及街道办事处。
第三条龙华区城市更新主管部门（以下简称“主管部门”）负责行使《决定》以及《实施意见》规定的职责，组织、协调全区城市更新工作。
区产业部门依据职责负责对涉及产业发展的城市更新单元出具产业审查意见，明确产业类型、产业方向，同时履行产业监管职责。
区政府其他职能部门根据本实施办法规定履行城市更新管理职责。
街道办事处负责对社区股份合作公司集体资产参与城市更新决策程序进行指导和监督，履行相应的审查备案监管职责，负责对拆除范围内未完善手续的土地及建筑物进行权属认定，对有关城市更新工作的投诉进行调查和处理，维护城市更新工作秩序。
第四条区政府及相关职能部门应创新城市更新工作机制，通过一站式服务、关联业务同时申报、并联审批、压缩办文时限等方式，优化工作流程，提升工作效能，加速推动城市更新进程。
城市更新部分指标的确定文件
1、土地贡献率《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）第十二条（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。
（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3,000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%，2、容积率深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）（2015-09-01）（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
（二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。
普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。
3、城市更新项目中新型产业用地可建设研发用房及配套商业、单身宿舍。
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）第九条之相关规定：城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%，则研发用房占总建筑面积的70%。
第四条第五款：产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。
《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》第三条：创新型产业用房的配建比例为研发用房的12%；研发用房占新型产业用地项目计容建筑总面积的70%，故创新型产业用房占项目计容总建筑面积的8.4%。
4、保障性住房的配建《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》第四条改造方向为居住用地的项目的配建比例是指配建保障性住房的建筑面积占该项目规划批准住宅建筑面积的比例。
深圳城市更新单元规划的容积率制度优化研究——以坪山区城市更新单元规划开发量审批操作规则为例
16摘 要：实现利益的再分配是深圳城市更新的核心目标，完善的政策是完成更新利益分配的有效保障。
城市更新单元规划对政府、开发商和业主等多元主体进行利益博弈起到重要的影响作用，规划的总量和功能符合合理预定的目标，是实现规划协商和博弈的基础。
目前我国城市的飞速发展和市场竞争结构的不断调整，使得原有政策机制下的更新利益分配发生失衡问题。
为了建设科学性市场竞争机制，优化利益分配方案，本文从利益平衡角度开展研究，提出以“净拆建比+规划统筹”为核心的单元规划开发量测算方法，与现行的以单一规划统筹为核心规划开发量的方法有所区别，希望能为深圳城市更新工作提供参考和借鉴。
关键词：利益分配；规划开发量；净拆建比；商住比；商住规模［中图分类号］TU984 ［文献标识码］ A ［文章编号］1005-1783（2021）03-016-03深圳城市更新单元规划的容积率制度优化研究——以坪山区城市更新单元规划开发量审批操作规则为例陈 星1，2（1.深圳市坪山规划和自然资源研究中心，广东深圳 518000；2.北京大学深圳研究生院，广东深圳 518000）深圳市于2009年创造性提出“城市更新”模式，迄今为止，城市更新规划工作已经历10多年。
这是全国独有的创新性城市规划建设思路，深圳市政府和建筑企业始终在工程项目实施过程中，不断探索、研究，试图找到更适合城市发展的规划方案。
目前，深圳市的城市更新政策仍在以“打补丁”的方式不断深化和完善。
当我们观察和思考深圳市的发展历程时，可以发现，政府制定出台的制度和新规，无一不是为了消除早期城市更新工作的弊端。
作为平衡多方主体利益诉求的载体，城市更新单元主要从用地和用房两方面划分多方利益的边界，具体包括明确二元土地制度及产权关系、无偿移交公共设施用地、规划商品住房以及保障性住房等。
由于近年深圳房价快速上涨，城市发展定位提升以及人口结构不断优化等原因，环境的急速变化使更新制度面临着巨大挑战，尤其是城市更新过程中显现的“旧改暴利”“城市配套越改越不足”“空间越改越拥挤”等利益矛盾问题，在社会上形成诸多不良影响。
008-深圳市法定图则编制容积率确定技术指引(试行)
16.
第六章 特别规定
17. 【基本规定】除以上规定外，容积率确定还需充分考虑其它特殊控制要求，如土地综合承 载能力、景观生态要求等。 【城市设计重点地区】对城市设计重点地区，如城市门户、城市地标、文化商业中心、历 史文化保护等地区，可结合城市设计的要求确定容积率。 【条件制约地区】对建筑高度、密度有特殊要求的地区，如特殊地质构造区、机场净空、 微波通道、危险品仓库等地区，应结合专业要求确定容积率。 【景观生态地区】在滨海、滨河、临山、城市公园等景观资源相邻地区，以及水源保护区、 红树林湿地等生态资源相邻地区，地块容积率应在环境评估等专题研究的基础上，给予适 当折减，以保证景观资源和生态资源的安全。 【配套制约地区】对公共服务设施、市政基础设施配置紧张，且确无法解决的地区，应适 当降低容积率，以满足地区基本配套要求。 【地形受限地区】因受地形、地貌等环境条件制约，应适当降低容积率，以满足国家相关 法规、规范的要求。 【设计规范要求】 容积率确定应考虑建筑间距， 满足国家和地方日照、 消防等规范的要求。
2. 3.
第二章
4.
居住、商业用地
【计算公式】居住用地（R） 、商业用地（C）地块容积率确定方法如下： 居住用地（R） 、商业用地（C）地块容积率上限是在密度分区确定的基准容积率的基 础上，根据微观区位影响条件进行修正。计算公式如下： FAR 规划＝FAR 基准×（1+ A1）×（1+A2）…； 其中：FAR 基准为对应的密度分区地块基准容积率； A1、A2 等为微观区位影响条件修正系数，分别为地块规模系数、交通修正系数等。
（1） 地铁站点修正系数 1) 站点综合定位根据各地铁线路详细规划成果确定； 2) 以站点几何中心作为规定半径计算基点，规定半径分别为 200 米和 500 米两个等级； 3) 对跨越不同规定半径的地块，应依据相应的修正系数和影响范围面积加权平均，折算 到整个地块； 4) 远期实施的地铁线路站点一般不考虑修正。 表 5：地铁站点修正系数表 区位情况 修正系数 距离站 点 （米） 综合枢纽站 200 500 +80% +60% 车站综合定位 交通接驳站 0 0 片区中心站 +60% +40% 一般站 +40% +20%
广东省“三旧”改造典型案例分析
广东省“三旧”改造典型案例分析今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。
其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。
旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。
在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。
以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。
01深圳市南山区大冲城中村综合开发项目——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。
项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。
大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。
村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。
村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。
原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。
村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。
主要做法本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。
对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。
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深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）
第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（以下简称《编制技术规定》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本指引。
第二条本指引适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。
第三条城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积（以下简称规划建筑面积）与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。
城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。
规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。
第四条基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和。
基础容积率是基础建筑面积与开发建设用地的比率。
其中，地块容积率按《深标》4.2条计算、取值，地块容积率涉及的居住、商业服务业用地的密度分区基准容积率及工业、物流仓储用地符合以下情形的，按本条规定取值：
（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确
定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
（二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。
普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。
市政府另有规定的按其规定执行。
（三）上述第（一）、（二）款各类用地位于大鹏新区（不含葵涌中心区）或二级水源保护区范围时，应符合生态保护或水源保护等要求。
其中，第（一）款各类用地基准容积率按《深标》密度分区基准容积率取值；第（二）款各类用地地块容积率取值经专题研究确定。
第五条转移建筑面积是指城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积。
实际土地移交率超出30%的产业升级类城市更新项目，方可按本条前款规定核算转移建筑面积。
第六条奖励建筑面积是指因公共利益需要，对符合以下情形的，依据城市更新有关规定及《深标》等给予的建筑面积奖励：（一）开发建设用地中，依据深圳市城市更新项目保障性住房配建规定和深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定等要求，按建筑面积比例配建的保障性住房、创新型产业用房，其建筑面积作为奖励建筑面积。
（二）开发建设用地中，按已生效规划及《深标》等要求落实的附建式公共服务配套设施及市政配套设施，其建筑面积作为奖励建筑面积。
上述市政配套设施中的公交综合车站或公交首末站、垃圾转运站（含公共厕所）、变电站，如属在已生效规划基础上新增的，再奖励1倍建筑面积。
（三）开发建设用地中，提供建筑架空层或建筑室内空间并经核准作为公共空间的，设在建筑首层时按其对应建筑面积奖励2倍建筑面积；设在非建筑首层时按其对应建筑面积奖励1倍建筑面积。
（四）城市更新单元内地块与周边其他地块之间或城市更新单元内各地块之间，经核准设置架空连廊并由实施主体承担建设责任及费用的，按其对应投影面积奖励1倍建筑面积。
（五）城市更新单元拆除用地范围内，因保留符合《深标》10.2.4.7条要求且无偿移交政府的历史建筑，按保留建筑的建筑面积
及保留构筑物的投影面积之和奖励1.5倍建筑面积；有其他重大保护价值的，可适当增加奖励。
同时，实施主体应承担上述保留建、构筑物的活化和综合整治责任及费用。
（六）市政府规定的其他奖励情形。
（七）上述奖励建筑面积之和不超出基础建筑面积的30%。
第七条规划建筑面积的审查应按《编制技术规定》要求开展相关规划专项或专题论证。
规划建筑面积应满足交通市政设施承载能力并符合机场净空、生态保护、特定城市设计等相关控制要求；规划居住建筑面积、商务公寓建筑面积还应满足所在片区教育、医疗、文化、体育等公共服务设施的承载能力。
已批准列入更新计划的城中村、旧屋村、旧居住区规划建筑面积的审查应综合考虑住房回迁、项目可实施性等因素。
第八条在综合第三、四、五、六条规划建筑面积核算和第七条规划技术论证的基础上，拟定规划建筑面积并按法定程序批准确定。
第九条本指引施行前已通过市规划国土主管部门审议的城市更新单元规划，不适用本指引。
第十条本指引自公布之日施行，解释权归深圳市城市更新局。