第2章 房地产所有权法律制度

第二节 房屋所有权
4、外部关系 、 除非第三人明知其为按份共有， 除非第三人明知其为按份共有，则共有人 对外承担连带责任。 对外承担连带责任。 5、分割 、 原则上可以随时分割； ①原则上可以随时分割； 协商确定分割方式； ②协商确定分割方式； 分割所得部分有瑕疵的， ③分割所得部分有瑕疵的，其他共有人应 当分担损失。 当分担损失。
二、土地所有权的概念 是指所有权人对自己的土地依法享有占有、 是指所有权人对自己的土地依法享有占有、 使用、收益、处分的权利。 使用、收益、处分的权利。 特点： 特点： 1、客体包括国有土地和集体土地； 、客体包括国有土地和集体土地； 2、主体只能是国家或农民集体； 、主体只能是国家或农民集体； 3、交易具有禁止性； 、交易具有禁止性； 4、权能分离。 、权能分离。
第二节 房屋所有权
（1）独有：指一幢房屋归一个所有权人所有， ： 是最简单的房屋归属形式。 （2）共有：案例
①共有是两个人共同拥有一幢房屋的所有权。 ②在权利形态上，共有只存在一个所有权，在登记时 仅载明共有事实，写明全部共有人，分别对共有人颁 发内容相同的所有权证。 ③在现实操作中，按份共有的，注明每人所占份额。 共同共有的，一般不注明份额。 ④在现实生活中，典型的共同共有，是夫妻共有的房 产。按份共有主要表现在两个主体合建或共建房屋， 对于建成楼房拥有按份的共同所有权。
第一节 土地所有权
四、国有土地所有权 特点： （一）特点： 1、主体唯一； 、主体唯一； 2、客体限定； 2、客体限定； 3、取得方式特定； 、取得方式特定； 4、实行有偿使用制度 、 划拨 出让
第一节 土地所有权
五、集体土地所有权 特点： （一）特点： 1、主体具有多元性； 、主体具有多元性； 2、客体是除了国有土地之外的其他土地； 2、客体是除了国有土地之外的其他土地； 3、产生原因是历史原因； 、产生原因是历史原因； 4、实行土地承包经营制度。 、实行土地承包经营制度。
房屋类型
案例
丁小姐和何先生于1995年结婚，居住 在何先生单位分配的公房中。婚后双 方常因生活琐事发生争吵，致使夫妻 感情破裂。1997年丁小姐向区人民法 院起诉离婚，经过法院调解，双方仍 无和好可能。于是区法院判决二人离 婚，并对夫妻财产进行分割。何先生 对一审判决不服，向中级人民法院提 出上诉。
第三节 房地产相邻关系
一、房地产相邻关系的概念 是指相互毗邻的房地产权人在行使所有权 或使用权时， 或使用权时，因相互间给予便利或接受限 制所发生的权利义务关系。 制所发生的权利义务关系。 二、相邻关系的种类 1、用水和排水； 、用水和排水； 2、土地通行； 、土地通行； 3、相邻不动产利用； 、相邻不动产利用； 4、通风、采光、日照； 、通风、采光、日照； 5、环境保护； 、环境保护； 6、不动产损害防免。 、不动产损害防免。
（3）建筑物区分所有
共有是在一幢房屋上只有一个所有权， 而区分所有是在一幢房屋上有两个以上 所有权。 根本特征：将某一幢房屋特别是楼房， 按其本身结构区分为各个独立单元，每 一单元均构成一个相对独立的所有权客 体，由此在一幢房屋上成立了两个以上 的所有权。
第二节 房屋所有权
（三）房屋所有权的取得 1、原始取得：建造 2、继受取得： 买卖、互易、赠与； 继承、接受遗赠 3、所谓善意取得
第二节 房屋所有权
※按份共有 案例 1、按份共有指共有人按照确定的份额对共 、 有房地产分享权利、分担义务的共有。 有房地产分享权利、分担义务的共有。 2、特点： 、特点： 份额； ①份额； 对应有部分享受权利承担义务； ②对应有部分享受权利承担义务； 但及于共有房地产的全部。 ③但及于共有房地产的全部。
第二节 房屋所有权
※共同共有 是指共有人基于共同关系， 是指共有人基于共同关系，对共有房地产 不分份额地享有权利，承担义务。 不分份额地享有权利，承担义务。 不分份额地共有； ①不分份额地共有； 存在共同关系； ②存在共同关系； 对内关系平等； ③对内关系平等； 对外连带责任。 ④对外连带责任。
第二节 房屋所有权
第三节 房地产相邻关系
三、特点 1、主体具有多数性； 、主体具有多数性； 2、标的物具有相邻性； 、标的物具有相邻性； 3、相邻关系的产生具有法定性； 3、相邻关系的产生具有法定性； 4、内容具有复杂性： 、内容具有复杂性： 另一方必须提供便利； ①另一方必须提供便利； 不得损害相邻方利益。 ②不得损害相邻方利益。 四、处理原则
第三节 房地产相邻关系
五、与地役权的关系 地役权概念： （一）地役权概念： 地役权是指为自己不动产的便利而使用 他 人不动产的权利。 人不动产的权利。 （二）房地产相邻关系与地役权的关系 1、区别： 、区别： 产生原因；产生前提；性质；有偿性； 产生原因；产生前提；性质；有偿性；期 限性；登记要求。 限性；登记要求。 2、联系 、
第一节 土地所有权
农村土地和城市土地存在一种单向运 动 即农村土地不断地转变为城市土地， 农用地演变为建设用地。 迄今为止，土地用途的转变途径主要 是征用，通过征用农民集体所有土地 不断变换为国家所有。
第一节 土地所有权
三、土地所有权的效力范围 横：四至 地表、地上空间、 纵：地表、地上空间、地下地身 思考：地上空间最上的上限？ 思考：地上空间最上的上限？地下地身最 下的下限？ 下的下限？ 限制： 限制： 1、法律的限制 、 2、内在的限制 、
第二节 房屋所有权
3、内部关系 、 对共有房产的处分，应当经三分之二以 ①对共有房产的处分，应当经三分之二以 上共有人同意 同意； 上共有人同意； 处理本人份额时， ②处理本人份额时，其他共有人享有同等 条件下优先购买权； 条件下优先购买权； 管理按约定，无约定共同承担， ③管理按约定，无约定共同承担，有重大 修缮时应当经三分之二以上共有人同意； 三分之二以上共有人同意 修缮时应当经三分之二以上共有人同意； ④费用依份额承担。 费用依份额承担。
第二章 房地产所有权法律制度
第一节 土地所有权 第二节 房屋所有权 第三节 房地产共有 第四节地分类 1、农用地、建设用地和未利用地 分类
农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕 地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面 等 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地， 包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、 交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用 地 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地
案例
在中级法院开庭之前，何先生的单位开 始售房，何先生以9万元的价格把现在 居住的单位分配的公房购置下来，并领 取了产权证。中级法院按照二审程序开 庭审理时，丁小姐要求将何先生购置的 房屋按照夫妻共同财产进行分割。何先 生认为，丁小姐已经和他不是夫妻关系， 该房是他自己购置的，与丁小姐之间没 有关系，不同意进行分割。 返回
按份共有
例：甲、乙、丙、丁按份共有一套房屋，约定每 丁按份共有一套房屋， 人拥有25%份额。 份额。 人拥有 份额 甲乙丙想把房屋出租给张三，丁不同意。 ①甲乙丙想把房屋出租给张三，丁不同意。房屋 是否可以出租给张三？ 是否可以出租给张三？ 丁生气，要出售自己的份额，甲表示愿意出30 ②丁生气，要出售自己的份额，甲表示愿意出 万元购入，李四表示愿意出35万元购入 万元购入。 万元购入，李四表示愿意出 万元购入。丁的份 额卖给谁？ 额卖给谁？ 丁要对房屋进行修缮， ③甲、乙、丙、丁要对房屋进行修缮，装修费用 共计20万元 费用如何分担？ 万元， 共计 万元，费用如何分担？ 丙认为费用太高不想装修，是否装修的成？ ④乙、丙认为费用太高不想装修，是否装修的成？ 甲乙丙丁将房屋抵押给王五。 ⑤甲乙丙丁将房屋抵押给王五。某日王五单独遇 见甲，便要求甲清偿全部50万元债务 万元债务， 见甲，便要求甲清偿全部 万元债务，甲是否应 还钱？ 还钱？ back
第一节 土地所有权
2、城市土地和农村土地
农村土地包括耕地、农村建设用地、自 然资源性土地和未利用地 划分意义：农村土地不可流转（小产权 房现象）
3、公益用地和私益用地
公益用地：公共设施、公益事业、非盈 利事业 学校占用的土地是否属于公益用地？ 私益用地：包括个人宅基地和商业用地
第一节 土地所有权
第二节 房屋所有权
一、房屋类型 概念：指建筑于土地之上的供人居住 和从事营业或其他社会活动的建筑物。
房屋类型
广义上指所有人工设施。 住宅用房、商业用房和公益用房：按 照房屋用途对房屋所作的分类。 城市私房、城市公房和商品房
第二节 房屋所有权
二、房屋所有权 形式 （一）概念和特点 注意：与土地所有权的对比 （二）房屋所有权的种类 1、城镇房屋所有权与农村房屋所有权 2、公有房屋所有权与非公房屋所有权 3、生活用、生产用、办公用 4、单独、共有、区分房屋所有权