土地增值税形变分析及清算实战训练

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土地增值税处理及清算实务培训.pptx

延长至2000年底。
政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。
二、完善土地增值税的预征办法，各地开始预征。”
政策梳理
1995年5月25日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，对于以房地产进行投资、联营，合作建房，企业兼并转让房地产的征免税问题等进行了相关规定。
国税发[1995]48号
政策梳理
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
政策梳理
财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： “普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》( 国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准” 的范围内从严掌握。
条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字(1995)6号《土地增值税
暂行条例实施细则》）
视同销售收入的确认
(2)非直接销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，具体实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

土地增值税清算鉴证培训提纲

土地增值税清算鉴证培训提纲一. 背景94年开征06开始重视先只预征不清算深圳开征05.11.1后销售收入（以签订销售合同即税款所属期确认）清算土地所得税（尾盘清算）大规模清算今年开始土地增值税清算鉴证业务是继企业所得税汇算清缴鉴证业务后第二个专项业务总局132号文《土地增值税清算鉴证业务准则》第三条对税所不设门槛（方向）报告税局可采信。

信任。

望起作用。

但抽查，三年不得从事此业务。

二．土地增值税清算1.土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物等的单位和个人，取得的收入（经济利益，实物）减除规定扣除金额后的增值部分征收的税。

（纳税人、征税范围土地建物、课税对象增值额、计税依据土地增值额）2.土地增值税清算：国税发[2009]91号《土地增值税清算管理规程》：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

3.土地增值税计算：（收入-扣除项目）X适用税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4.主要参考文件：深地税发[2009]24号《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程》国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2009]91号《土地增值税清算管理规程》国务院令第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》财法字(2005)6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财税字(1995)48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》国税发[2007]132号《土地增值税清算鉴证业务准则》(含约定书.鉴证报告.审核事项说明格式)《土地增值税鉴证业务准则指南》(含鉴证说明编写要求、工作底稿)国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》5.培训重点：政策中不明确的问题三．清算单位总局06年187号文：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

房地产公开课【郑州】2014房地产企业土地增值税清算难题解析及节税技巧实战培训

【郑州】2014房地产企业土地增值税清算难题解析及节税技巧实战培训【课程背景】主办：中房商学院中房博越地产机构时间：2014年3月5-6日（两天）地点：郑州【课程背景】2013年岁尾，央视三次炮轰“土地增值税”，不仅将矛头指向房地产开发商，更痛斥国家税务总局征管不力。

随后，国家税务总局以官网答记者问的形式给予回应：“税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。

”地产宏观调控持续发力，国家税务总局承受舆论压力，经济下滑地方财政吃紧，所有信息都指向——“2014年将迎来最为严厉的土地增值税征管!”作为房地产开发企业的您做好战斗准备了吗?如果您有地块刚刚启动尚未进行税收筹划，如果您正在为项目是否应申报清算犹豫不决，如果您有应清未清楼盘在惴惴不安等待清算，如果您对土地增值税清算尚有疑难杂症，如果您对土地增值税清算缺乏系统学习，欢迎来到“土地增值税清算”专题大课堂!本课程中房商学院特邀实战派专家李利威为大家详尽讲解土地增值税清算全流程，所有土地增值税问题一网打尽，化解税收风险、破解土地增值税难题、掌控节税技巧。

真实案例分享，接地气、重实效，让您两天不虚此行!【课程讲师】李老师：知名税务律师，“律师”、“注册会计师”、“注册税务师”，中国注册会计师协会专家团讲师、中国总会计师协会特聘专家，武汉大学税法研究中心特聘讲师、中英财务总监职业资格认证专家讲师、中国税务律师联盟成员，中国税务报资深撰稿人。

现工作于大成律师事务所，实战经验丰富，曾操刀中建地产、金融街控股、中投发展、雅戈尔地产、莱蒙地产、中冶地产、联想集团、海通集团、世茂地产、世纪金源等众多地产公司筹划项目，现担任方兴地产、金融街控股、首开地产、中翔集团、太极湖集团多家房地产企业集团税务顾问。

授课形式活泼生动、深受学员喜爱。

【课程对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。

【课程大纲】一、2014年土地增值税政策和征管走向展望二、启动土地增值税清算(一)清算条件(应该清算/可以清算)1、某滚动开发项目清算时点案例2、清算单位的确定(两分型、三分型、四分型等等)3、合并、分立、投资是否土地增值税清算4、“竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面积”的判定5、预售许可证取得后满三年的判定(二)未清算的法律责任(滞纳金/罚款/刑事责任)1、达到“应该清算”条件未清算是否构成偷税?2、清算后转让尾房未申报纳税是否构成偷税?3、“可以清算”项目是否加收滞纳金?4、“未按期申报”还是“拒不申报”：某地产公司稽查案例5、预缴中少缴纳土地增值税是否构成偷税?6、核定征收税款偏低被追查是否定性为偷税?(三)清算启动的纳税筹划1、清算与否的抉择：补税型;退税型;两清型2、土地增值税清算与僵尸公司注销3、汇缴前缴纳的土地增值税的所得税前扣除年度三、清算前期准备成本对象(项目类型)的划分1、普通住宅标准/保障房的项目类型等2、某地产公司地下车库确定项目类型税企争议案例3、住宅和商业可否合并计算四、收入篇(一)《房地产转让收入鉴证表》概述(二)销售收入的确认1、预售/分期收款/按揭收入的确认2、订金、定金、违约金和赔偿金3、折扣转让房地产4、商品房面积与有关部门实际测量面积不一致5、转让地下车位永久使用权收入如何确认6、计税价格明显偏低的处理(三)视同销售收入1、合作建房后分房产、房屋土地对外投资2、以房抵工程款、抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等3、预征时点/清算时纳税义务发生时间4、视同销售收入金额的确认4、代收费用/价外费用5、拆迁收入6、政府财政返还五、房地产成本扣除(一)土地成本1、以卖股权方式买地的土地成本、接受投资的土地成本2、无偿划转土地、土地评估增值、无土地成本票据3、契税、土地使用税、耕地占用税4、拍地支付的佣金5、拆迁成本：拆迁公证费、拆迁评估费、拆迁户过渡租金6、某“拆迁还建”土地增值税纳税筹划案例(二)开发成本1、税务局如何查处虚增开发成本2、土地增值税清算中如何审核发票3、疑难实务：甲供材、公共配套、精装修、售楼处、红线外4、地下车位处理：人防车位、有产权车位、无产权车位5、成本分摊的技巧(解析项目的52种清算方案)(三)开发费用和税金扣除1、开发费用土地增值税前扣除的纳税筹划思路2、土地增值税和企业所得税对利息费用口径差异3、利息疑难实务：融资顾问费、统借统还利息、利率上限等4、三种基本信托融资模式的利息扣除5、某私募股权融资的案例解析6、税金疑难实务：土地使用税、各种基金等(四)清算后事项某房地产开发企业清算后尾盘的纳税筹划案例六、特殊业务1、合作建房如何进行土地增值税清算?2、合并是否可以节省土地增值税?3、投资时如何计算土地增值税?4、土地增值税的核定征收5、如何注销项目公司?七、稽查后风险应对篇1、应清未清项目是否缴纳滞纳金和罚款?2、核定征收税款偏低是否定性为偷税?3、预缴时少交税款的法律责任?4、未办理注销税务登记的如何追缴税款的规定专家现场与学员互动交流，答疑解惑。

土地增值税处理与清算实务培训课程

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
国税发[1995]48号
路漫漫其悠远
自用时限
第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
路漫漫其悠远
政策梳理
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号对土地增值税的清算提出了具体的要求。
路漫漫其悠远
二、
清算实务
一、收入的确认问题
（1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入
（摘自国务院第138号令发布的《土
路漫漫其悠远
税法上“ 收入”的确认
（1）、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；
（2）、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；
路漫漫其悠远
路漫漫其悠远
政策梳理
1999年12月24日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税优惠政策延期的通知》，规定：“‘1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税’ 的税收优惠政策已于1998年底到期。
）思考:房地产企业销售旧房能否加计扣除?
路漫漫其悠远
代收费用的处理
财税字[1995]48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

土地增值税清算业务培训

一、培训背景随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税清算工作的重要性日益凸显。

土地增值税清算不仅关系到国家税收收入的稳定，也关系到房地产企业的经济效益和社会稳定。

为提高土地增值税清算工作的质量和效率，加强税收征管，确保税收政策的贯彻落实，特举办本次土地增值税清算业务培训。

二、培训目标1. 提高参训人员对土地增值税政策、法规的理解和掌握程度；2. 增强参训人员在实际工作中处理土地增值税清算业务的能力；3. 规范土地增值税清算程序，确保清算工作的准确性、及时性和合法性；4. 促进税收征管与房地产企业的良性互动，共同维护税收秩序。

三、培训内容1. 土地增值税政策法规概述（1）土地增值税的概念及特点（2）土地增值税的征税范围（3）土地增值税的税率及计算方法（4）土地增值税的减免税政策2. 土地增值税清算程序及方法（1）清算申请及受理（2）清算资料的收集与整理（3）清算金额的确定及计算（4）清算税款的缴纳及退库（5）清算结果的确认及公告3. 土地增值税清算常见问题及处理（1）土地增值税清算范围界定问题（2）土地增值税计税依据确定问题（3）土地增值税减免税政策运用问题（4）土地增值税清算税款缴纳问题4. 土地增值税清算工作注意事项（1）加强政策宣传，提高企业纳税意识（2）规范清算程序，确保清算工作质量（3）强化沟通协调，形成工作合力（4）严格责任追究，确保清算工作纪律四、培训方式1. 讲座：邀请税务机关、房地产企业及相关领域的专家进行授课，讲解土地增值税政策法规、清算程序及方法等。

2. 案例分析：结合实际案例，分析土地增值税清算过程中的常见问题及处理方法。

3. 互动交流：组织参训人员开展讨论，解答疑难问题，提高实际操作能力。

4. 实操演练：模拟土地增值税清算过程，让参训人员亲身体验清算工作的各个环节。

五、培训对象1. 税务机关土地增值税管理人员2. 房地产企业财务人员、税务人员3. 相关领域的专家、学者4. 对土地增值税清算工作感兴趣的其他人员六、培训时间及地点1. 时间：根据实际情况确定，一般为1-2天。

房地产培训【郑州】房地产土地增值税清算策略及实例解析培训(4月26)

【郑州】房地产土地增值税清算策略及实例解析培训(4月26)【课程说明】主办：中房商学院时间：2014年4月26-27日地点：郑州【课程价值】1、在全面清算背景下，学习如何系统理解清算政策，做到土地增值税清算准确无误，又能灵活运用政策;2、了解土地增值税清算应知应会的基本要点、房地产历次税务稽查要点;3、学习如何通过税收筹划有效降低税负和防范税务稽查风险;4、系统讲解清算工作实务的重点和难点，提升企业的清算业务技能。

【课程对象】房地产开发公司总经理、财务部负责人、财务总监、税务主管及其他相关人员【讲师介绍】王老师：注册税务师、会计师、注册内部审计师。

国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家;财税导师，资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。

在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。

先后为多家企业提供过财税咨询服务，多次主讲税务管理课程。

【培训内容】一、清算对象的界定1、合作开发项目中谁是清算主体?2、房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房，如何计算缴纳土地增值税?3、分期开发的项目，如何进行土地增值税的清算?二、房地产企业收入中土地增值税清算解析4、房地产企业VIP卡抵房款是否缴纳土地增值税?5、房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税?6、房地产开发企业代地方政府收取的费用是否应并入土地增值税应税收入?6、预售房地产所取得的收入是否缴纳土地增值税?8、实行“售后回购”方式销售商品房如何缴纳土地增值税?9、折扣销售应如何缴纳土地增值税?10、将开发的商品房转为自用是否征收土地增值税?11、“小产权房”是否征收土地增值税?12、房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土地增值税?13、合作建房按比分配是否应缴纳土地增值税?14、房地产企业将开发的商品房无偿对外赠送是否征收土地增值税?15、房地产开发企业将开发产品转作固定资产是否应缴纳土地增值税?16、房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税?17、旅游设施转让要不要缴纳土地增值税?18、房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗?19、职工集资建房是否应缴纳土地增值税?20、房地产开发企业非直接销售和自用开发产品时，土地增值税计税收入如何确定?21、房地产开发企业合作建房是否要缴纳土地增值税?22、企业兼并转让房地产是否要征收土地增值税?23、土地增值税清算时，如何确认收入，尚未开发票的清算也应计入收入吗?三、土地成本与建造成本中土地增值税清算解析24、土地增值税清算时对地下车库建筑安装成本如何确定?25、土地增值税清算时配套设施发生的成本如何处理?26、按政府要求对小区外的道路建设提供资金，成本如何扣除?27、无产权证建筑物的土地增值税如何扣除?28、土地计税成本在计算土地增值税时怎样确定?29、公共配套设备成本费用如何处理?30、土地使用权成本应如何分摊?31、转让旧房如何确定扣除项目及金额?32、房地产开发项目中人防设施属于公共配套设施在可扣除范畴内吗?33、精装修房中的家具价格计入售价时，家具的成本是否加计扣除?34、公司的房地产项目建设了回迁房，请问回迁房的扣除有没有新规定?35、公司在土地增值税清算时，尚未支付的质量保，是否允许扣除呢?36、关于土地增值税核定征收率有哪些规定?37、管理费用与营业费用是否可以据实扣除?38、扣除项目能否由税务机关核定?四、与转让房地产有关的税金39、与转让房地产有关的税金是否包括堤防费?40、房地产企业将外购楼盘转让清算时契税如何扣除?41、计算土地增值税时印花税是否可以扣除?42、房地产企业缴纳的土地使用税应计入开发成本还是管理费用?五、费用扣除43、未发生借款利息支出时计算房地产费用按照5%还是10%扣除?44、向土地整理储备中心支付的违约金、利息等能否计入开发成本?45、对计入开发成本的利息支出是否允许扣除?46、因土地纠纷而发生的诉讼费、律师费能否计入开发间接费用?47、代理费用土地增值税清算中如何处理?48、开发部、工程预算部与技术部的工资能否记入“开发间接费用”科目?49、企业向民间借贷所发生的利息支出是否可以据实扣除?50、国土局收取的地价款滞纳金能否在土地增值税清算时作为取得地价支付的金额扣除?51、土地闲置费在土地增值税清算时是否允许扣除?52、为取得土地使用权支付的税费如何处理?六、税收优惠相关问题53、清算时不同项目之间能否盈亏相抵?54、房地产企业转让土地使用权行为是否加计20铂扣除?55、产权和住宅办在一起的地下车库能否享受普通住宅的优惠?56、将开发产品转为自用之后再对外销售计税时可否加计扣除?57、哪些情况免征土地增值税?58、房地产开发企业将开发的不动产对外捐赠是否可免缴土地增值税?59、企业之间互换房产可以免缴土地增值税吗?60、无偿转让房产给关联公司可以免缴土地增值税吗?61、增值率不超过20%可以免征土地增值税的普通住宅吗?七、土地增值税额计算62、企业转让旧房应纳的土地增值税额如何计算?房地产企业销售旧房能否加计扣除?63、下列代收费用应如何计算扣除和归类?64、参加拍卖的土地成本如何计算?65、投资入股土地成本如何确认?66、以协议方式出让的如何确认土地成本?67、无偿划拨方式取得的土地如何确认成本?68、生地转让如何计算扣除?69、熟地转让如何计算扣除?70、房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土地增值税?八、其他相关问题71、行政机关转让房地产是否缴纳土地增值税?72、收取车位使用费是否缴纳土地增值税?73、个人将土地归还政府取得收入是否征收土地增值税?74、土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金?75、以房抵债，虽未办理权属转移但实质性转移是否征收土地增值税?76、关于房地产开发企业销售地下停车场车位的行为是否进行土地增值税预征，清算的问题是怎样规定的?77、个人转让二手公建，土地增值税如何计算?78、房地产开发企业的土地增值税预征范围包括眠些?79、个人转让旧房产如何缴纳土地增值税?80、房地产开发企业在预售房期间没有预缴土地增值税能否认定为漏税?81、违反土地增值税预征规定如何进行税务处理?82、土地增值税清算条件有哪些规定?83、税法对房地产开发企业土地增值税清算工作的一般步骤有何要求?84、对纳税人提供的清算资料有何新要求?85、土地增值税清算可以实行核定征收吗?86、清算后销售房产，如何计算土地增值税?土地增值税清算结束后再转让房地产如何进行税务处理?87、土地增值税清算后发生的支出如何处理?88、旧房需缴纳土地增值税吗?89、清算后的尾房销售土地增值税预缴有哪些规定?90、土地增值税清算的条件91、计算分摊总面积是否包括道路、绿化等公共设施用地?【课程说明】【组织机构】：中房商学院中房博越【时间地点】2014年4月26-27日郑州(详见报到通知)【收费标准】4800元/人(含培训费、资料费)食宿代订，费用自理。

土地增值税清算操作培训课件

第一，清算项目如是净地，审定应缴和已缴的土地出让金及相关税费；第二，清算项目如为毛地，除审定土地出让金及相关税费，还有在开发成本中核算的土地征用和搬迁补偿费，动迁费等。
开发成本的审核
第一，审定清算项目账面发生的开发成本，按房地产企业土地征用及搬迁补偿费，前期工程费，基础设施费，公共配套设施费，建筑安装工程费，开发间接费用的核算内容归集账面数据，对于账面核算数据与明细科目的核算范围不符的问题，或是应计入开发费用而计入开发成本的账面数据，逐项做计税重分类调整。
求的逐项做计税重分类调减，或计税扣除调减；第五，审定的开发成本各项计税扣除金额，按清算项目已售面积的比例应分摊计算，结转清算项目开发成本计税扣除金额。
开发费用及加计20%的审核
第一，清算项目如采用土地价款与开发成本之和的 10%计算扣除，审定清算项目土地成本与开发成本的计税扣除金额，在此基础上按已售面积比例计算清算面积开发费用和加计20%的扣除金额。第二，清算项目如采用利息单独计算，其他开发费用按土地价款与开发成本之和5%计算扣除的方式，。一是借款利息的审核，二是销售和管理费用计税扣除的审核。
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清算土地增值税时应提供的清算资料
2.项目资料（1）规划设计意见书/选址意见书；（2）建设用地规划许可证复印件；（3）建设工程规划许可证复印件；（4）建筑工程施工许可证复印件；（5）国有土地使用权出让或转让合同（6）国有土地使用权证（7）合作开发协议书；（8）委托拆迁协议书、拆迁补偿协议书和拆迁补偿明细；
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清算土地增值税时应提供的清算资料
3.财务资料（1）商品房购销合同统计明细表、商品房买卖合同和商品房销售发票；（2）地价款支付凭证；（3）基础设施配套费缴款收据（4）土地征用及拆迁补偿费支付凭据；（5）契税完税凭证；（6）开发成本明细表，与开发成本相关合同、已付款、已取得发票明细表；（7）成本费用分摊依据；

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土地增值税形变分析及清算实战训练
主要内容：
一、土地增值税清算体系介绍
思考1：土地增值税分新房、旧房两个体系按核定、查帐两种方法进行清算，房地产公司存在选择清算体系的筹划方法，如何筹划选择清算体系？
关键点：土地增值税是按新房与旧房两种房屋类别进行清算体系区分，并不是按房地产公司与非房地产公司两种公司类别进行清算体系划分。

思考2：土地增值税中的成本，到底是凭票且必须付款扣除还是可以根据决算扣除？
思考3：收入按权责发生制确认，成本、税金按收付实现制原则确认，如何消除由于税法规定不合理而导致的额外税负？
二、查帐制下的清算
（一）土地增值税概念
思考1：以房地产实物减资，是否交土地增值税？是否交营业税？
思考2：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？
（二）土地增值税的纳税人
（三）几个重要的概念
1.清算单位
思考3:什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。

江苏省由规划批准书改为发改委立项。

清算分类标准各地不同，导致税负不同。

思考4：江苏实际上是按三种类别分别计算增值率与增值税，然后按清算单位汇总纳税。

2.主管税务机关
3.车库的不同涉税结果
思考5：车库是否就是一定按非住宅类清算？车库有三大类四小种，它们的税收处理结果并不相同，各地政策也在持续变化中。

思考6：可转让的地下车库是否应分摊土地成本？
4.分摊标准
思考7：建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？有几种分摊的标准？在什么情况下优先适用哪种标准？
5.可售建筑面积
思考8：无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积？地下建筑面积是否属于可售建筑面积？无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积？他们的成本处理方式并不相同。

哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？
6.公共配套设施
思考9：公共配套设施的税务规划是影响土地增值税的最重要因素.
（四）收入
1.房地产销售收入
思考10：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函〔2007〕645号？销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？
关键点：不动产所有权的设立与变更主要可以通过三种方式进行，登记并不是唯一的不动产所有权设立与变更方式。

2.视同销售收入
思考11：没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？
税务机关的权力利器---核定权并无公开的、可操作的程序和标准，是税收法定宪政原则下的修正原则。

3.自用或出租
思考12：
①人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？江苏要求房地产公司移交人防使用权才可以扣除成本，既违反了成本扣除的原理也违反了人防法。

②销售使用权和租赁的区别是什么？
（五）成本
1.取得土地使用权所支付的金额
思考13：
①取得土地使用权所支付的金额，是否仅限于支付给国土房产局的土地出让金？土地出让金返还如何处理？
②母公司帐面金额为1000万的土地，评估为3000万作价投资入子公司，子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少？1000万，3000万还是0？
③一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？
④在不同的清算单位之间土地优先按占地面积分摊，在同一个清算单位，土地按建筑面积分摊。

2.开发土地和新建房及配套设施的成本
思考14：
①同一清算单位中，可以存在不同的单方建筑面积成本。

②资本化利息是否是开发间接费用的内容？许多税务机关认为，土增中没有资本化利息，只是对了一半。

实际上有一个变化的过程。

资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除？实际上有一个变化的过程
③原文件存在漏洞，设备与甲供材不得作为开发成本
④开发间接费和期间费用的界限在哪
里？
⑤如何判定政府规费哪些进开发成本、哪些是代收费用？
⑥什么才是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用？
⑦如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税？
3.开发土地和新建房及配套设施的费用
思考15：
①没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？
②滚动开发利息如何划分？多种筹资方式和单一筹资方式对利息支出扣除的影响不同。

4.与转让房地产有关的税金
思考16：营业税税收返还，是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除？
5.财政部规定的其他扣除项目
思考17：
①房地产公司的印花税不得作为扣除项目。

②一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？海南、江苏、南通有比较好的解决方案。

（六）票据
思考18：什么是土地增值税中的合法有效凭证？投资行为没有发票，土地增值税中的成本如何扣除？
（七）新房尾盘清算
思考19：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？如何启动二次清算程序？（八）旧房土地增值税清算
思考20：
①开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？
②土地增值税中区分旧房和新房的标准是什么？
③房地产企业销售旧房能否加计扣除?旧房的土地契税是否可以全额扣除？
④旧房土地增值税清算规划
四、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析
1降价筹划。

案例说明事前降价筹划带来的恶果，事实上降价筹划仅适用于旧房清算。

2.成立销售公司.降低适用税率筹划。

案例说明采取不同操作手法下，同一个方案成败的区别。

3.装修收入分散筹划。

案例说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响,税收筹划必须符合商业惯例。