碧桂园企业运作模式分析
《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析
《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析一、碧桂园基本情况1992年，碧桂园诞生于改革前沿广东。
立业20多年来，碧桂园积极参与中国城镇化建设，力求让每一个项目都能成为美丽中国的典范，也与世界先进生活同步。
2006年，碧桂园成为中国房地产行业最早的两家驰名商标企业之一。
2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市。
2011年，碧桂园被评为2011福布斯亚太上市公司50强。
目前，碧桂园已是国内最大的房地产开发企业之一，进入超过100个城市，为各地带去了全新的居住理念和生活方式。
2013年，碧桂园实现全年合约销售额1060亿元人民币，合同销售建筑面积1593万平方米，位列中国上市房地产企业四强。
碧桂园“给您一个五星级的家”的服务理念及“碧桂园速度”带来的“完美呈现”和“物超所值”，让碧桂园品牌受到全球各地客户的火热追捧。
2013年碧桂园首个海外项目，马来西亚金海湾一经开盘，即成为马来西亚全国销售冠军，成为国内房地产企业拓展海外市场的典范。
除房地产主营业务外，碧桂园集团还下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院、高星级酒店连锁、国际IBO教育等子板块。
二十余年来，碧桂园秉持“努力建造老百姓买得起的好房子”的理念，让更多人过上更高品质人居生活。
碧桂园新总部大楼二、面临的挑战（一）资金回笼周期长相对于制造业，房地产是一个资本密集型的行业，同时也是与经济形势、银行信贷政策、居民收入水平等宏观经济密切相关的产业。
正因为房地产的行业特点，碧桂园面临与其同行相同的挑战。
房地产开发相对于制造业是高利润,但是不能抛开时间节点和资金占用成本及风险。
因为一个地产项目往往需要两年甚至更长时间,而制造业可能已经在两年内将资金周转了三次以上,这意味着,同样的钱,制造业可以在相同时间内获得三次利润,开发商则只能获得一次。
碧桂园要求自己必须做到让资金快速滚动，如果一笔资金在一段时间内,同行只能周转一次,那么碧桂园要力争做到周转两次。
20150602浅析 碧桂园 快速 开发模式
从集团决策到集团专业委员会 是从集团决策层到集团专业委员会或者专业线条分权，所以像项目交底会，预备会和开盘方案会 主要由集团专业线把关和决策 （专业线条）分权 是从集团向城市公司分权，部分项目决策事项将下沉到区域公司，立足于做强和做实城市公司
第二个 从集团向城市公司分权
第三个
剧团总裁过程管理向区域公司 交楼和分期总结会下放到区域公司自主进行，集团总裁决策的仅保留项目启动会，核心目标是与 经营团队签订目标责任书，实行目标管理，过程管理大幅放权 分权
（一）项目交底会 组织部门 集团投资拓展部/区域投资拓展 部
（二）项目预备会议包 运营会议 目的 项目定位策划会 工作前置，使区域与投资、营销、设计、财务四大 （四位一体） 专业板块形成统一意见 项目装修设计方 工作前置，指导室内装修设计工作 案研讨会 项目景观设计方工作前置，整合集团各中心调研、分析、评估成果， 案研讨会 决定集团是否进入定案审批程序 项目定案评审会 （五位一体） 项目分区开工图 评审会 工作前置，保证项目定案后，分区开工图与一、二 项目一级计划评 级计划定稿相匹配 审会 项目二级计划评 审会 项目合约规划评 工作前置，规避合同风险，提出和他管理重点 审会 前期报建策划评 工作前置，指导项目报建，提出报批报建重点、难 审会 点、风险 工程管理策划书工作前置，指导现场施工，提出工程管理重点难点、 评审会 风险 项目地块投资分 确定财务指标 析会 项目运营目标评 体系成果核心，确保启动会上能签订 审会 决策人 集团专业线 集团专业线 集团专业线
接下来从运营会议入手探究碧桂园这成功背后的奥秘……
碧桂园快速开发模式
管理体系
碧桂园项目开发基准工期为5-7个月，部分项目已经实现摘牌后3-5个月开盘。只有快速
碧桂园案例分析
二、碧桂园独特的模式
• 1. “借鸡生蛋”盘活资产，但“并不杀鸡取卵”。 借鸡生蛋”盘活资产，但“并不杀鸡取卵” • 2. 碧桂园选择面对主体市场，市场定位准确。 • 3. 发挥规模效应、最大程度上节约成本，用碧桂 园的话说是：“规模制造、价格为王” 园的话说是：“规模制造、价格为王” • 4. 纵向一体化的垂直整合、将成本控制做到极致。 • 5. 注重公司信誉，IPO上市融资。 注重公司信誉，IPO上市融资。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 一）政策的风险： • 1. 教育保证金到期返本，以固定利息方式作 为学生的学费。国家降息使碧桂园遭受损 失，不得不挪用其它资金支援教育。 • 2. 大量囤地，如果不及时开发使用将面临政 策变化后土地回收的风险。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 二）资金风险： • 1. 大量囤地使其资产使用超过排名第二的地 产商近一倍，成为全国名副其实的“ 产商近一倍，成为全国名副其实的“地 主”，然而这么大规的土地储备将会带来 的严重的资金负担。 • 2. 规模制造，以生产商品的概念来生产房屋 使其资金投入量较大，加大了资金使用成 本。
一、此案例留下的感想
• 第一：碧桂园办了一所“贵族”学校 第一：碧桂园办了一所“贵族” • 第二：教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 第二：教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 • 第三：跳出房地产来发展房地产，为房产 注入文化。
案例之后的碧桂园故事： 案例之后的碧桂园故事：
• 1999年碧桂园开始进军广州，开始时不做广告、不做宣传 1999年碧桂园开始进军广州，开始时不做广告、不做宣传 70栋楼同时起建，造成“黑云压城”大盘围城之势，许多 70栋楼同时起建，造成“黑云压城” 消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，碧桂元以3000 消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，碧桂元以3000 元的价格推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段 的毛坯房还便宜。超低的价格让业界感受到的巨大的冲击 和震憾，创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“ 和震憾，创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“准确 定位，规模制造” 定位，规模制造”创造了地产界的神话。随后碧桂园推出 了“白领别墅”，50万元的联排别墅直击地产市场。 白领别墅” 50万元的联排别墅直击地产市场。 • 碧桂园从设计、规划、建筑、施工到装饰都是自己的。大 到排名前三的打桩厂小到会所里的水果和蔬菜，碧桂园将 垂直一体化发挥到了极致。
碧桂园分析调研报告
碧桂园分析调研报告
根据对碧桂园的分析调研，以下是我们的报告总结：
1. 公司背景及概况：
碧桂园是中国领先的房地产开发商，成立于1992年。
截至目前，公司已在全球范围内拥有多个项目，包括住宅、商业和工业地产。
碧桂园以其高品质、多元化的产品组合和卓越的客户服务而闻名。
2. 市场表现和竞争分析：
碧桂园在中国房地产市场的份额逐年增长，并取得了卓越的业绩。
公司成功利用市场机会，扩大了其业务范围，并与其他竞争对手保持竞争力。
然而，就市场份额而言，仍有一些竞争对手存在，需要进一步加强差异化战略以提高市场占有率。
3. 经营战略和发展方向：
碧桂园利用资源和市场优势，通过持续的创新和战略合作来实现可持续发展。
公司专注于开发高品质的物业项目，并注重技术创新和环境保护。
此外，碧桂园还通过多元化产业布局，包括酒店和旅游业务等，为公司提供了额外的增长机会。
4. 风险和挑战：
碧桂园面临的风险和挑战包括宏观经济环境的不确定性、政策变化、土地供应限制、竞争加剧和人力资源管理等方面。
公司需要密切关注这些因素，并采取相应的应对措施，以减少风险并保持竞争优势。
5. 建议和展望：
基于对碧桂园的分析，我们建议公司进一步加强品牌认知和客户关系管理，并提高市场推广和营销的效果。
同时，公司应注重创新和技术应用，以满足不断变化的客户需求。
在未来，碧桂园有望继续保持增长势头，并在新兴市场中寻找新的机遇。
以上是对碧桂园的分析调研报告的总结。
该报告旨在提供对碧桂园的全面了解，帮助投资者和观察者做出明智的决策和评估。
碧桂园盈利模式分析
拓展海外市场，实现全球化战略
总结词
通过积极开拓海外市场，实现全球化战 略布局，以分散经营风险并寻求新的增 长点。
VS
详细描述
碧桂园可以加强市场调研和风险评估，选 择具有潜力的海外市场进行投资和开发。 通过与当地政府、企业合作，共同推动项 目落地和运营，实现互利共赢。同时，积 极参与国际竞争与合作，提升企业的国际 知名度和竞争力。
碧桂园盈利模式分析
目 录
• 公司概况 • 盈利模式构成 • 盈利模式特点 • 盈利模式风险与挑战 • 未来展望与建议
01
公司概况
公司简介
01
碧桂园是一家中国的大型综合性 房地产开发商，成立于1988年， 总部位于广东省佛山市。
02
公司业务涵盖房地产开发、物业 管理、酒店管理等多个领域，是 国内领先的房地产企业之一。
02
盈利模式构成
房地产销售
总结词
作为碧桂园的主要盈利来源之一，房地产销售收入占据了相当大的比重。通过销售住宅、商铺、别墅等房地产产 品，碧桂园实现了快速回笼资金，并获取了丰厚的利润。
详细描述
碧桂园在各地开发房地产项目，通过市场推广和销售渠道的建设，将开发的房地产产品销售给个人和机构投资者。 在销售过程中，碧桂园注重产品的品质和设计，以满足不同客户的需求，从而获取更高的销售收入。
物业服务收入
总结词
随着碧桂园物业管理规模的不断扩大，物业服务收入逐渐成 为公司重要的盈利来源之一。通过提供高品质的物业服务， 碧桂园能够提高业主满意度，增加物业的附加值，从而实现 物业服务收入的稳步增长。
详细描述
碧桂园旗下的物业管理公司为业主提供全方位的物业服务， 包括安保、清洁、绿化、维修等。通过不断创新服务模式和 提高服务质量，碧桂园的物业服务收入逐年增长，为公司带 来了稳定的利润来源。
碧桂园集团经营情况及合作模式分析
碧桂园集团经营情况及合作模式分析经过大量的信息收集和整理，对碧桂园集团近年的经营情况及合作开发项目进行研究分析，归纳总结出以下内容：碧桂园概述中国驰名商标企业碧桂园成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。
千亿房企，中国房企三强，福布斯全球上市公司500强，截至2017年3月，全球超400城，700项目。
碧桂园在所在城市都是亮丽风景线和名片。
花园、绿化使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。
每个城市新建的建筑环境、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每个地方都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过150万业主选择在碧桂园安居乐业。
立业以来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。
公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。
碧桂园以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为企业核心经营理念一、碧桂园集团近年财务状况分析作为千亿房企中唯一深耕三四线的开发企业，碧桂园2015全年的销售金额达到1401.6亿元，单城市产能9.67亿元，单项目产能4.0亿元。
2016年集团连同其合营企业及联营公司共实现合同销售约人民币3088.4亿元，同比增长120.3%；集团总收入约人民币1530.9亿元，毛利约人民币322.4亿元，核心净利润约人民币119.8亿元，同比增长分别达35.2%，41.0%和22.3%。
其中销售楼款现金回款2841亿元人民币，同比增长142.8%，回款率达到92%，净经营性现金流约为415亿元。
2016年碧桂园的净借贷比例约为48.7%，同比下降11.3个百分点，期末加权平均借贷成本5.66%，同比也下降了54个基点，企业负债率也在下降。
碧桂园全员营销方案中的资金运作和资金管理
碧桂园全员营销方案中的资金运作和资金管理在碧桂园全员营销方案中，资金运作和资金管理起着重要的作用。
有效的资金运作和管理可以帮助企业实现销售目标，提升市场份额，并确保项目的可持续发展。
本文将探讨碧桂园全员营销方案中资金运作和资金管理策略的重要性以及如何实施。
一、资金运作的重要性资金运作是指为项目提供资金，确保营销活动的正常进行和顺利完成。
在碧桂园全员营销方案中，资金运作起到两方面的作用。
首先，资金运作使得销售团队能够执行各项营销计划，例如广告宣传、促销活动、销售培训等，提高品牌知名度和产品销量。
其次，资金运作为公司提供了灵活性，可以调整资金使用的优先级和频率，以适应市场需求的变化。
资金运作需要精确的预算规划和资金筹集。
首先，公司需要根据整体销售目标和市场需求确定资金预算。
然后，根据预算计划，公司可以通过内部资金、银行贷款、合作伙伴投资等方式筹集所需的资金。
最后，公司需要确保资金使用的透明度和合规性，制定相应的审计和风控措施，以防止资金的滥用和浪费。
二、资金管理的重要性资金管理是指对项目中的资金进行有效的管理和监控，以确保资金的安全、高效和合理使用。
在碧桂园全员营销方案中，资金管理起到两个方面的作用。
第一，资金管理可以帮助企业规避风险，防止资金损失和浪费。
第二，资金管理可以提高资金利用效率，降低企业的运营成本，增加营销活动的回报率。
资金管理需要建立科学的流程和制度。
首先，企业需要设定明确的资金使用规定，包括资金流向、使用权限、审批流程等，以确保每一笔资金的使用都符合公司的战略目标。
其次，企业需要建立财务管理系统，实时监控资金的流动和使用情况，及时发现并解决潜在的问题。
最后，企业需要建立内部审计和风险管理制度，对资金使用进行定期检查和评估，确保资金的安全和合规。
三、资金运作和资金管理的实施在实施碧桂园全员营销方案的资金运作和资金管理时，需要注意以下几点。
首先，确保资金使用的透明度和合规性，遵守相关法律法规和公司内部规章制度。
奇迹的创造者——碧桂园经营模式总结
《碧桂园——潜力冠军》目录奇迹的创造者——碧桂园经营模式总结 (1)一、从性格来看拿了四个第一的碧桂园 (1)1．性格特色之一：大气 (2)2．性格特色之二：务实 (3)3．性格特色之三：专注 (4)4．性格特色之四：灵活 (4)二、碧桂园的发家模式——像卖白菜一样卖房子 (5)1．从土地升值中获利 (5)2．低成本低价格策略 (6)三、碧桂园特有的成功之道 (7)1．成功之道一：品牌引路 (8)2．成功之道二：制造震撼 (10)3．成功之道三：创新不止 (11)4．成功之道四：准确定位 (12)5．成功之道五：服务至上 (12)四、碧桂园的三大隐忧 (13)1．隐忧一：土地成本上升 (14)2．隐忧二：全国扩张瓶颈 (14)3．隐忧三：管理模式之变 (15)五、碧桂园模式还能走多远 (15)1．碧桂园模式的四大特征 (15)2．碧桂园模式宜与时俱进 (17)附录：碧桂园大事记及所获奖项 (18)1．碧桂园大事记 (18)2．2006-2007年碧桂园所获奖项 (20)奇迹的创造者——碧桂园经营模式总结“一年一个碧桂园”不仅反映出碧桂园强劲的生产制造能力，更是碧桂园营销、策划、品牌塑造的创新突破。
碧桂园10多年的发展史，让人们看到了一个房地产强势品牌的成长历程，看到了一个房地产航母神话般的崛起。
在激烈的房地产竞争中，碧桂园人始终把“碧桂园，给您一个五星级的家”作为企业文化的核心思想，不断丰富了“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价”为内涵的碧桂园模式。
“低成本土地、规模化生产、快速销售”成为碧桂园的核心竞争力。
一、从性格来看拿了四个第一的碧桂园碧桂园的四个第一：房地产投资第一名，商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名（做成流程图）2000年度，广州市对1998－1999年度房地产综合实力30强企业和1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰，番禺碧桂园物业发展有限公司即广州碧桂园，以雄厚实力良好的信誉名列前茅（综合实力排名第二），仅次于广州市城市建设开发集团公司。
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► 凭借交通、规模、价格、配套、广告等综合优势，成功轰动开盘、抢占市场； ► 配套先行，巨型社区配套开盘展现，弱化区域郊区感，造成强大视觉冲击； ► 自然资源和公建配套都是提升物业价值和档次的支撑点； ► 口碑传播，逐渐发展为新塘有钱人的标志。
典型案例
凤凰城 项目产品情况
开盘低价席卷市场，制造轰动和关注，产品组合极为 丰富，力图全面覆盖市场以作试探市场
Ø固化开发流程，一体化的运作保证高效率沟通与决策； Ø长期积累的工程管理运作能力保证同时进行大规模开发。
Ø通过将外部成本内部化，以及标准化运营有效降低成本； Ø平均售价1500元/平米以上即可获取利润空间。
Ø标准化产品体系与开发模式，便于复制； Ø以红筹方式在香港上市，有效规避国内资本市场的监管规 定，获取大量的运作资金降低资产负债率，保证后续扩张。
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总纲
成都
西安 重庆
北京
沈阳
天津 青岛
南京 镇江 无锡 湖州
佛山 海南
企业概况
发展概况
碧桂园成立于1992年，至2019年已发展成为年销售额 400亿，全国布局的品牌房地产开发企业
2019年中碧桂园全国布局图
碧桂园的财务表现
收入来源
2019年
金额
占总收入比 例
从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8－10个月；
以低价换 周转
项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数投向
市场，低价快销使2019年批次日均销售率达到78％，年度平均积存率仅 为2.5％。
开发模式
6、碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产 品线设计都以其为核心展开
荔枝公园
凤
仪 酒店服务式国际社区苑
凤 泉
凤
苑
盈
苑 增城荔枝文化村
凤凰岛
凤翔苑 花园里 凤翔苑
凤鸣苑
立苑区，分三期开发
凤翠苑
东门商业广场 多层洋房区 中英文化学校 豪华独立花园别墅
独立花园别墅
公共配套区400亩 别墅区（联排别墅）
典型案例
凤凰城 项目开发分期
凭借优势成功轰动开盘、抢占市场，再利用自然资源
Ø 上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本，提高盈利水 平。
开发模式
3、独特的市场定位——避开一线二线城市“主流”客户群的 竞争，主要针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客 户群
本土运营时代
2019年以前
价格敏感度较高，对档次、 品味考虑较少的客户阶层。
Ø 成长中的白领阶层 Ø 城中村的小老板 Ø 富裕的镇区居民 Ø 在大陆置业的普通港
ü获取地块通常具有一定的原生资源，利用原生资源营造核心公共景观，从规划 层面营造社区景观的核心竞争力； ü简化内部景观空间，以草皮、普通灌木进行绿化铺装，绿化密度极低。
典型案例
典型案例
凤凰城 区位与交通
土地属性为广州市外阜，有快速路与城市中心区连接， 交通便利
项目交通与对外联系
区位 ► 行政区划隶属增城，属广州市外阜，区域成熟度不高；
凤凰城首期首推产品概况表
► 首期开发住宅分成别墅、 洋房、连排别墅和超豪 宅四个组团，并呈现多 样化的态势，共６０余 种户型。
独立别墅
联排别墅
凤凰城二期独立别墅价格对比表
n 利用山水资源及社区成熟度提升物业价值
典型案例
凤凰城 项目产品情况
建筑风格上以简约欧式为主，营造风情化的整体特征， 继承碧桂园产品风格Fra bibliotek2009年
金额
占总收入比 例
2019年
金额
占总收入比 例
房地产开发
24,637. 8
95.48%
16,544. 9
94.08%
14,736. 5
93.79%
建筑及装饰 288.7
1.12%
377.2
2.14%
408.5
2.60%
物业管理 405.4
1.57%
349.3
1.99%
293.3
1.87%
酒店营运 合计
钻石墅园林
典型案例
凤凰城 项目产品情况
地上三层联排别墅－－浪漫阳光别墅
► 楼盘最大的创新则表现在联排别墅上，不仅是外立面造型简洁清新，最大 的优点在于对联排别墅的户型设计做了彻底改良。具体表现在：160平方米 的三层半三房两厅联排别墅克服了“进深”深而开间小的缺点，将开间的 宽度设为4．6米以上，以利于大面积采光，也因此被美其名为浪漫阳光别 墅。同时将首层的洗手间设在楼梯底部，充分节约了平面空间。
人 Ø ……
全面扩张时代
2019年以后
较成熟市场的白领、中 产等中端、中高端阶层
边远不成熟市场的高端 客户
Ø 城市白领、泛公务员、 小生意人……
Ø 生意人、政府官员、 企业中高层管理 者……
开发模式
4、低地价，大规模的城郊取地策略
碧桂园取地 的五大特征
价格低廉 交通便利 密度较低 景观优质 规模庞大
广
也延伸至东部新塘区域；广深四线
深
扩建，也将由广州东站至新塘每天 对开50对公交列车。
广州中心区
广园东快速路
高 速
► 紧邻全国第二大港广州黄埔港， 每天有客货轮直航香港。
典型案例
凤凰城 项目规划
规划体现大型混合低密度社区核心吸引力——将原生 态自然景观、建筑艺术和高素质居住氛围合而为一
► 占地面积：1万亩，已开 发约8000亩
► 凤凰城与沿途无红绿灯的广园东 快线直接相连，到达天河中信广场
► 邻近广州经济开发区、新塘开发区； ► 紧邻广园东快速干线。
仅需20分钟车程 ；
► 现有广汕公路、广深高速公路、 广园东快线、广九直通车途径贯穿 外，广惠高速和规划建设中的轻轨
凤凰城
铁路；
► 规划中的地铁5、9号线的延长线 花园酒店 中信广场
ü整体规划 ü单体设计 ü景观设计 ü相关配套 设施设计
ü原料采购 ü营销策划 ü社区服务
ü建筑施工 ü品质把控 ü配套工程 ü景观营造
ü产品形象 包装
ü产品定价
ü广告主题
ü配套设施 管理
Ø 碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位，设计，建筑，装修，部分建 材，营销和物业管理等；攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度 开发；
2019年结算收入增长48％，而销售成本仅增长45％，营销成本增长36 ％
在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，在与政府谈 判过程中不断完善设计；
一般项目概念设计1天即可完成，多数项目可以在获得土地使用权后几 天内开工；
同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提升设计，施 工，销售等效率；
通过大配套的营建提升社 区品质，促使社区成熟， 形成以“大型高尚社区＋ 优美环境＋优质产品＋五 星级管理服务＋超级配套 体系＋合理定价”的驱动 力模式。
碧桂园大规模社区的常规配套设施
Ø 公共设施：交通中心、医疗站、康体中心 Ø 商业设施：星级酒店、商业街、超市、银行、肉菜市场等 Ø 教育设施：九年制教育中小学（包括幼儿园，小学和初中） Ø 会所：酒店会所，社区会所
典型案例
凤凰城 项目产品情况
景观设计上强调对原生资源的利用，营造大型的公共 景观体现大盘气势，简化组团景观，控制绿化成本
► 获取地块通常具有一定的 原生资源，利用原生资源 营造核心公共景观，从规 划层面营造社区景观的核 心竞争力；
► 简化内部景观空间，以草 皮、普通灌木进行绿化铺 装，绿化密度极低。
低密度为主、定式化的物业形态定位，保证快速复制；
产品设计
大跨度的产品面积总价区间，符合多元化需求； 简单构造的大面积赠送，充分利用低地价优势，创造高性价比；
低成本、 快周转的 运营战略
强调大公共景观营造，忽略细节化的组团景观设计；
采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、 物业管理等业务；
碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的5%左右，明显高 于其他项目，加之其社区规模巨大，从而形成强势的配套资源。
开发模式
2、高度的垂直一体化，几乎覆盖整个开发环节的业务品类
取地
市场定位 规划设计 建筑施工 产品营销 物业管理
ü战略布局 ü城市调研
ü可行性研 究
ü政府公关
ü拆迁安排
ü产品定位 ü客户定位 ü物业定位
472.2
1.83%
314.3
1.79%
274.5
1.75%
25,804. 1
100.00%
17,585. 7
100.00%
15,712. 8
100.00%
开发模式研究
开发模式
1、采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、 建筑装修、物业管理等业务
多元化的业务结构在一定程 度上可以减弱单项业务波动 的影响，五星级酒店、大型 商业中心、学校、主题公园、 基础设施和综合社区配套等 方面的投资可以提升住宅产 品的市场价值。
产品类型
建筑风格上以简约欧式为主，营造风情化的整 体特征
咸宁碧桂园
顺德碧桂园
华南碧桂园 沈阳碧桂园
产品分析
产品线跨度较大，物业形态丰富，户型面积区间较广，涵盖各 个层面的需求
产品分析
户型尺度整体偏向舒适化，别墅物业实现大面积赠送，充分 体现性价比优势
Ø碧桂园产品通常在总价控制的原则下保证舒适化的户型尺度，符合其面向改善型需求客户的特征； Ø利用其地地价优势，别墅物业通常提供大面积的花园附送，体现性价比； Ø不通过营造额外的构造进行面积赠送，以降低成本，加快工期。
南沙碧桂园、华南碧桂园、顺德碧桂园等多个项目