中国城市住房价格变动影响因素分析

图 3 1999! 2008 年中国住房租赁与销售价 格指数对比
( 三) 商品房供给和需求变动趋势 住房体制改革以来, 商品房交易 市场高速 发 展, 商品房供给和需求快速增加, 形成供需两旺的 局面。商品房竣工面积与销售面积持续增长, 竣工 面积由 1999 年的 21 410 8 万平方 米增至 2009 年 的70 219万平方米, 增长了 228% , 2009 年销售面 积是 1999 年销售面积的 6 4 倍。如图 4 所示, 从 整体上看, 商品房供需比在波动中逐渐下降, 由供 给大于需求逐渐转向供给小于需求。2004 年以前,
( 二) 房价- 房租比变动趋势# 住房作为投 资品, 是家庭财 富的重要 组成部 分, 购买住房可为投资者带来投资收益, 住房租赁 则反映了更基本的住房需求, 合理稳定的租售比显 示住房价格背后的有效需 求支撑。从 这个角度来 看, 住房销售价格与租赁价格之比也是一个重要的 衡量价格波动的指标。在健全的房地产市场中, 销 售市场与租赁市场需协调平衡发展。从图 3 可以看 出, 在住房市场化初期, 住房租售指数比均大于 1, 表明住房租赁价格上升幅度大于销售价格上升 幅度。但 2004 年以后, 住房销售价格迅速上升并 长期维持在较高的涨幅水平; 与此同时, 租赁价格 上升速度逐渐回落, 租售指数比低于 1 以下, 售价 增长速度快于租价增长速度, 租售价格增速之比趋 于缓和。近年来, 住房 交易市场需求 超过租赁需 求, 销售市场发展更快。过快的房价上涨速度, 不
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综上所述, 近 10 多年来, 我国房地产市场高 速发展, 呈现出供求两旺的繁荣状态, 商品房竣工 和销售面积快速增长, 供给需求迅速增加, 住房销 售市场发展迅速, 并超过了住房租赁市场的发展速 度。但与此同时, 尤其是 2004 年以来, 由于住房 销售价格的持续大幅度攀升, 城镇居民住房支付能 力显著下降, 住房销售价格涨幅持续高于租赁价格 涨幅, 商品房需求超过了供给并且其差距在不断拉 大, 住房价格 及其涨幅在不同 城市间的差异 比较 显著。
感谢匿名评审人提出的意见, 笔者已经作了相应的修改, 本文文责自负。
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经济理论与经济管理 2010 年第 8 期
所放缓, 在 2008 年末还一度出现了近 10 年来房价 的首次回落。但是, 到 2009 年, 房价又迅速回升。 无论是绝对价格, 还是相对变动, 近期的住房价格 均处于高位运行阶段。表 1 和图 1 显示了 1999 年 以来住房价格的变动趋势。∀
表1
1999 ! 2009 年中国住房价格变动趋势
年份
住宅销售价格 ( 元/ 平方米)
新建住宅 销售价格指数 ( 上年= 100)
19 99
1 857
100 4
20 00
1 948
101 4
20 01
2 017
101 9
20 02
2 092
104 0
20 03
2 197
105 7
20 04
2 608
二、住房价格波动的宏观因素分析
国外学者对房价影响因素的研究较早, 且关注 人口、收入、住房按揭利率以及建筑成本等综合因 素的影响。[ 2] 我国的房地产市场起步较晚, 对于房 价的定量研究也是从近几年才开始进行的。沈悦和 刘洪玉分析了城市人口、城镇家庭人均可支配收入
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等对住宅价格变化的影响; [ 3] 梁云芳和高铁梅研究 了信贷规模、人均 GDP 等因素对房价影响的区域 差异性, 认为实际利率影响较小; [ 4] 余华义还考察 了土地供应对房价的影响。[ 5] 龙奋杰对 35 个主要城 市住宅市场研究发现, 我国房价存在明显的城市间 差异性, 并对住宅市场进行了城市类别划分。[ 6]
109 4
20 05
2 937
108 4
20 06
3 119
106 4
20 07
3 645
108 2
20 08
3 576
107 1
20 09
4 474
109 1
资料来源: 数据来源于中经网统计数据库 。其中 2009 年住宅销售价格来源于国土资源 部, 2009 年 价格指数 以国 家统计局公布的当年 12 月份房屋销售价格指数代替。
低城市 ! ! ! 呼和浩特市的 5 1 倍左右, 不同城市房 价上涨幅度也相差较大。在经济发展程度较高的东 部地区, 城市住房价 格也相对较 高, 而东 北、中 部、西部地区城市房价则相对较低。但在房价变动 趋势上, 即使在同一区 域经济水平类 似的不同城
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经济理论与经济管理 2010 年第 8 期
[ 关键词] 住房价格; 变动趋势; 聚类分析; 影响因素 [ 中图分类号] F293 3 [ 文献标识码] A [ 文章编号] 1000- 596X ( 2010) 08- 0005- 10
一、对 1999 年以来中国城市住房 市场价格变动趋势的回顾
随着改革开放的不断深入和城市化进程的不断 加速, 城镇住房市场 化改革在不断推进。1998 年 全面实施的住房制度改革, 基本结束了传统的计划 经济体制下具有显著福利性的住房分配制度, 加快 了以个人购买住房为主要特征的市场化、货币化的 改革进程。随着住房抵押贷款制度、城镇土地使用 权出让、低收入居民住房保障等制度逐步建立与完 善, 我国城镇住房市场进入了持续繁荣的高速发展
区域 中部
西部
城市
太原 武汉 合肥 南昌 郑州 长沙 南宁 昆明 西安 乌鲁木齐 银川 西宁 兰州 成都 重庆 贵阳 呼和浩特
-
住宅价格 ( 元/ 平方米)
3 743 4 681 3 425 3 361 3 598 3 165 3 726 3 499 3 768 3 031 2 592 2 817 3 062 4 778 2 640 2 866 2 511
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中国城市住房价格变动影响因素分析
许光建, 魏义方, 戴李元, 赵 宇
( 中国人民大学公共管理学院, 北京 100872)
[ 摘 要] 近 10 多年来, 我国房地产业高速发展, 住房市场价格呈现持续上涨的特征。本 文运用聚类分析方法, 依据房价波动情况, 将全国 35 个大中城市划分为三类。在此基础上, 从 全国层面以及不同类别城市的角度进行比较分析, 通过回归分析得出以下结论: 除了地价、居民 收入、信贷规模等宏观性的影响因素外, 城市基础设施、教育、医疗卫生等公共服务的投入也在 一定程度上影响着房价的变动以及不同城市房价水平的差别。
11 648 5 598 2 630 8 115 4 808 8 212 6 843 4 155 4 788 5 244 8 940 8 781
12 823 4 435 3 856 5 617 3 344 3 515
房价指数 ( 上一年= 100)
109 5 105 8 105 8 105 9 102 7 108 6 109 2 107 2 105 1 103 9 102 7 99 8 98 1 110 4 104 6 104 8 107 0 1所示。整体上, 近 10 多年来, 我国 房价收入比在 6 ∃ 1~ 7 5 ∃ 1 之 间。2003 年以前, 房价上涨并不明 显, 但与此同 时居民收入快速提高, 城镇居民房价收入比在相对 较低水平上小幅波动, 这一时期居民的住房支付能 力相对较强。进入 2004 年以来, 居民收入水平的 大幅提高并未提升住房负担能力, 房价收入比大幅 跃升, 并在 2009 年达到最高比 7 87 ∃ 1。中国城 镇居民住房支付能力的显著下降, 房价高速增长无 疑是一个重要的推动因素, 但是, 随着人们生活水 平的不断提升, 由对面积、性能等住房品质要求的 提高所带来的影响亦不容忽视。
竣工与销售面积之比远大于 1, 住房供给远远超过 住房需求, 1999 年二者的比例接近 1 5 倍; 2005 年首次出现了需求大于供给的状况, 此后两者差距 呈现扩大趋势; 2008 年商品房竣工销售面积首现 回落, 房屋竣工与销售面积比近似为 1, 需求迅速 减少, 同期的 房价也出现了 11 年来的首次回降; 2009 年这 一趋 势得到 扭转, 市 场需 求迅速 回升, 供需比为 0 75, 差距达到近年 来最大水平, 住房 供给远远小于住房需求。
根据笔者对国内外学者研究成果的梳理, 影响 住房价格波动的宏观因素主要有人口、居民人均收 入、信贷规模、土地价格以及利率等。
一般来说, 人口数量较多的城市或地区, 住房 的需求量也越大, 相应的, 住房价格也越高。随着 城市化水平的不断提高和市场化进程的不断加速, 城镇人口迅速增长所带来的对商品住房基本居住需 求的增加, 是近年来房 价快速上涨的 重要因素之 一。可以认为人口规模与城镇住房价格存在正相关 关系。
市, 房价上涨速度也存在明显的差异, 部分经济水 平欠发达城市房价涨幅亦处于较高水平。
表2
2008 年 35 个大中城市住房销售价格与房屋销售价格指数
区域 东部 东北
城市
北京 天津 石家庄 上海 南京 杭州 宁波 济南 青岛 福州 厦门 广州 深圳 海口 沈阳 大连 长春 哈尔滨
住宅价格 ( 元/ 平方米)
时期。 经过 10 多年的发展, 我国的住房产业市场化
程度不断提高, 住房投资在 GDP 中的比重越来越 高。根据有关统计资料, 2009 年商品住宅投资占 全社会固定资产投资的比例达 11 39% , 住房产业 已逐渐成为我国的支柱产业之一。但与此同时, 住 房的销 售 价 格也 持 续 上 涨。 1999 年, 全 国城 镇 ( 不含我国的台湾、香港、澳门地区, 下同) 平均 房价仅为每平方米 1 857 元, 到了 2009 年, 平均 房价就超过 了 4 000 元, 10 年 间上涨了 2 4 倍之 多。分年度来看, 2004 年涨幅最大, 同前一年相 比的住房销售价格上涨了 9 4% 。此后房价涨幅有