苏州万科无锡万科品牌项目整合策略沟通报告
锡恩-万科中长期规划项目第二模块-万科组织管控体系调整方案
职能调整的第二阶段
开始在总部做减 法, 弱化专业管 理部门
完成阶段
开始在总部做减 法, 弱化专业管 理部门,完成总 部与区域的对接
投资收益率 (ROI)
高
低
企业变化
加法阶段 目前
机密
减法阶段
锡x顾问
整合阶段
将来
18
监察
内控线： 指导与监 控
产品标准 化，工厂 化与创新
品类管 理
品牌共享
产品线： 资源整合
10
运营线： 战略与投资
资金规 划与分
配
5 0
机密
2.5
锡x顾问
财务贡献
5
15
万科总部职能调整矩阵
15
战
略
贡 献
企 划
部
强化区
10
客 户
淘汰区 投 诉
对战略与财务均有贡献的，调整 对战略有贡献的，强化 对财务有贡献的，过渡 对战略与财务均无贡献的，淘汰
战略
机密
锡x顾问
要素
支持
10
万科集团未来的组织结构
股东大会
规划设计 中心
监事会
集团办公 室
审计法务 部
董事会 总经理
董事会秘 书处 专业委员 会
企划
市场营销
产业规划 战略规划与 实施监控
土地贮备
品类规划
品牌中心
概念产品 标准化
工厂化
机密
人力资源 部
财务中心 资金中心
会计核算 预算监控
锡x顾问
资金分配与
管理
11
万科未来区域组织结构
万科开发计划书
万科开发计划书1. 引言本文档旨在介绍万科开发计划，包括目标、计划细节和时间安排等内容。
万科作为一家领先的房地产开发企业，一直以来致力于提供优质的住宅和商业项目。
本次开发计划旨在进一步扩大市场份额，提高产品质量，并积极响应社会绿色环保的建设理念。
2. 目标本次开发计划的主要目标是满足客户需求，提供高品质的住宅和商业项目，同时保持环境友好和可持续发展。
具体目标如下：•扩大市场份额，提高销售收入。
•提高项目的开发效率和质量。
•进一步推动绿色建筑和可持续发展理念。
3. 计划细节本次开发计划将分为以下几个阶段：3.1 市场调研在计划开发新项目之前，我们将进行详细的市场调研，包括客户需求、竞争分析和价格定位等。
市场调研的结果将为后续的开发工作提供指导。
3.2 设计与规划在这个阶段，我们将邀请优秀的建筑设计师和规划师参与项目的设计与规划工作。
我们将密切关注绿色建筑和可持续发展的原则，确保项目在环保方面的优势。
3.3 施工与建设本阶段将实施项目的施工与建设工作。
我们将建立一个严格的施工管理团队，确保项目按时、高质量地完成。
在施工过程中，我们将采用先进的技术和设备，确保施工安全和效率。
3.4 营销与销售完成施工后，我们将开始项目的营销和销售工作。
我们将制定有效的营销策略，包括品牌推广、产品宣传和销售渠道的建立。
同时，我们将重视客户反馈，及时调整营销策略，提供更好的售后服务。
4. 时间安排本次开发计划的时间安排如下：阶段时间安排市场调研第1个月设计与规划第2-4个月施工与建设第5-18个月营销与销售第19-24个月5. 预期成果通过本次开发计划的实施，我们预期将实现以下成果：•提高万科在市场上的竞争力，扩大市场份额。
•提供优质的住宅和商业项目，满足客户需求。
•推动绿色建筑和可持续发展理念，为社会和环境做出贡献。
6. 结论万科开发计划的实施将是一个综合性的工作，涉及市场调研、设计与规划、施工与建设以及营销与销售等方面。
苏州万科城市综合体案例分析
苏州万科城市综合体案例分析1、苏州城市综合体及商业体案例研究苏州城市综合体发展案例研究/苏州圆融时代广场圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的城商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的城市级“商业综合体”，建成后将成为苏州市域市级“商业综合体”，建成后将成为苏州市域CBDCBD最繁华的商业中心和华东地区最繁华的商业中心和华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区最具影响力和商业价值的品牌街区。
在苏州这样的二线城市发展都市综合体，2、受城市整体承载能力的限制，其消费在苏州这样的二线城市发展都市综合体，受城市整体承载能力的限制，其消费群体通常都是面向整个城市的。
因此，综合体的开发定位必须与整个城市的发群体通常都是面向整个城市的。
因此，综合体的开发定位必须与整个城市的发展相融，借助城市整体发展的推动力量，顺势而动。
展相融，借助城市整体发展的推动力量，顺势而动。
苏州是我国发达地级城市的代表，丌仅是吴文化的发源地，而丏其经济实力已经远远超越一般的省会城市。
从苏州城市的发展进程看，城市居住文化的升级不更新遵循着“从古城区发展到园区一区（湖西）到园区二期（湖东）到园区三期”的轨迹：苏州古城区：已形成古色古香，江南风3、情的宜居氛围；未来居民也以苏州原籍居民为主，古城区暂丌具备居住品质整体抬高一个水准的可能。
苏州新区: 起步较早，但发展上却落后亍后来居上的园区；房产开发档次丌高，大盘少，布局散乱，丌够集中。
苏州工业园区：园区规划、建造融合新加坡国际化理念不苏州文化底蕴亍一体；其特色为整体规划较为合理，在绿化，道路斱面较城区完善，其崭新的居住环境不现代化的配套，翻开了苏州城市进程的新一页。
苏州城市综合体发展案例研究/苏州圆融时代广场苏州城市综合体发展案例研究/苏州圆融时代广场苏州工业园区是我国与新加坡合作的结晶，带动了苏州整个城市新区规划达到苏州工业园区是我国与新加坡合作的结晶，带动了苏州整个城市新区规划达到全国最高水平，为我国可持续发展树立了标杆。
万科地产项目拓展相关经验借鉴
土地的完整性和规整性
地块相对完整对发展商具重要意义：
便于项目整体规划布局，容易出效果，各组团分期开发保证了完成和连续， 同时有利于日后小区物业管理
《新项目发展计划体系》：
各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确 定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。
《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约
（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。
土地是不可复制和再 生的稀缺资源
土地的不可控性
土地பைடு நூலகம்不可更改
土地是房地产开发的 最重要成本
买地的动机不 是单一的
作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来 组织； 房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可 供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择； 土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提； 公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源； 土地具有唯一性，没有一块土地是相同的。
了解当地主管部门对项目转让、立项合法性的有关规定，并随时掌握最新动态，是一项基本的工作，因为政府的 规定不是一成不变的。
1.2 房地产项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析
合作方式及风险评估（合同控制） 1.合作方基本情况 2.合作方式 3.主要合作条件 4.合作风险评估 总体评价
万科2024年经营策略
万科2024年的经营策略将围绕提升核心竞争力、优化业务结构、强化资源整合、提升客户满意度和持续创新五个方面展开。
首先，提升核心竞争力是万科经营策略的核心。
万科将通过提升产品品质、提高服务质量、加强品牌建设等手段，不断提升自身的核心竞争力。
同时，万科也将积极探索新的业务模式和盈利模式，以适应市场变化和客户需求的变化。
其次，优化业务结构是万科经营策略的重点。
万科将根据市场趋势和客户需求，调整和优化其业务结构，以实现业务多元化和差异化。
具体而言，万科将加大对新兴市场的投入，拓展新的业务领域，如绿色建筑、智慧城市等，同时保持其在传统房地产市场的领先地位。
第三，强化资源整合是万科经营策略的关键。
在新的市场环境下，资源整合能力成为企业能否取得成功的关键因素之一。
因此，万科将进一步加强内部资源整合，优化内部管理流程，提高运营效率，同时积极寻求外部合作，以获得更多的资源和支持。
第四，提升客户满意度是万科经营策略的基础。
在竞争激烈的市场环境中，只有满足客户需求并不断提升客户满意度，企业才能赢得市场和客户的信任和支持。
因此，万科将加强与客户的沟通与互动，深入了解客户需求，提供个性化的产品和服务，以提高客户满意度。
最后，持续创新是万科经营策略的动力。
在不断变化的市场环境中，只有不断创新才能保持企业的竞争优势。
因此，万科将积极探索新的业务模式、技术创新和商业模式创新，以保持企业的竞争优势和市场地位。
综上所述，万科2024年的经营策略将围绕提升核心竞争力、优化业务结构、强化资源整合、提升客户满意度和持续创新五个方面展开。
通过这些策略的实施，万科将不断提高自身的竞争力和市场地位，为股东和客户创造更大的价值。
请注意，以上策略只是一个大致的框架，具体的实施细节还需要根据实际情况进行调整和完善。
此外，市场环境的变化和政策的调整也可能对万科的策略产生影响，因此需要密切关注市场和政策的变化，及时调整策略以适应新的环境。
万科集团营销策略的标准化【含全套案例】
万科集团营销策略的标准化【含全套案例】内容提要项⽬营销策略⼤纲⼯作流程及推导逻辑。
营销策略⼤纲基本要求营销策略⼤纲范例分析营销策略⼤纲操作注意事项⽬前的项⽬操作流程营销策略⼤纲的推导逻辑全⾯了解项⽬定位报告内各项内容,梳理出营销诉求点。
带着市场、竞争关系、客户需求、推⼴思路综合考虑、评估项⽬核⼼机会和卖点，形成营销推⼴定位、原则、表现标准，即营销策略⼤纲。
策略⼤纲：⽬的和内容从项⽬前期资料（定位报告、产品深化建议等）中寻找适合向⽬标客户传播的元素，将其转化为营销语⾔。
提炼贯穿项⽬始终的准确、独特⽽且清晰的品牌形象，并适度延展。
确⽴项⽬长期⼀致的推⼴原则和总精神。
搭建项⽬传播主要资源、渠道平台和话语体系。
因此，根据对前期项⽬产品定位、市场调研、客户细分的结论的解读，营销策略包括：对谁说：⽬标对象的分析和描述；说什么：项⽬品牌DNA，DNA的主要表现（案名、LOGO、SLOGAN）、VI⼿册怎么说：推⼴原则、营销推⼴策略、话语体系、主要资源和⼯具策略⼤纲的基本构架市场分析产品分析－－基础分析消费者分析品牌策略－－品牌DNA（项⽬营销定位）传播策略－－原则、策略、话语体系、资源渠道视觉表现－－ VI⼿册及延展策略⼤纲的基本内容组成市场分析－－⼤市场环境、版块分析、竞品分析－结论：市场定位是什么？产品分析－－项⽬规划、产品等－结论：项⽬核⼼产品⼒有哪些？消费者分析－－⽬标客户物理、精神和需求描摹－结论：⽬标客户定位（是谁？）、客户地图（在哪⾥？）、客户核⼼需求（要什么？）。
品牌策略（项⽬营销定位）－－据以上分析，什么是项⽬可贯穿始终的独特的最吸引⽬标客户的东西？－结论：品牌DNA传播策略－－推⼴原则、主要策略、话语体系(各阶段说什么)、主要资源渠道有哪些、营销费⽤的年度铺排视觉表现－－ VI⼿册及延展营销策略⼤纲基本要求逻辑性：在市场、项⽬、客户的研判和把握的基础，推导出项⽬DNA；DNA的表现，营销策略的制订、资源渠道的选择等都是基于前期分析得出的结论，并围绕客户和DNA展开，⽽不是跳跃性的主观臆断。
万科拓展方案
万科拓展方案概述万科是中国房地产开发企业之一，成立于1984年，总部位于广东省深圳市。
经过多年的发展，万科已成为国内房地产领域的领导者之一。
为了进一步拓展市场份额和实现可持续发展，万科需要制定一套拓展方案。
本文档将介绍万科拓展方案的基本目标、策略、计划和实施步骤。
目标1.提高万科在现有市场的市场份额。
2.拓展新兴市场，如二线和三线城市。
3.扩大万科在商业地产和物流地产领域的业务。
策略1.提高产品质量和服务水平，增加客户的满意度和忠诚度。
2.加强品牌宣传，提升万科在房地产行业的知名度和影响力。
3.加大投资力度，提高研发能力，推出具有市场竞争力的产品。
4.加强渠道合作，与供应商和代理商建立长期合作关系，共同发展。
计划提高产品质量和服务水平•增加产品研发投入，提升产品质量和设计创新能力。
•建立完善的客户服务体系，包括售前咨询、售中支持和售后服务。
•提供个性化定制服务，满足不同客户的需求。
加强品牌宣传•加大对万科品牌的宣传力度，通过广告、媒体报道和网络推广等方式增加品牌曝光度。
•提高在社交媒体上的活跃度，与用户互动，传播正面品牌形象。
•举办品牌活动和赞助社会公益事业，提升品牌形象和社会声誉。
加大投资力度，提高研发能力•加大研发投入，发展独特的产品和解决方案，满足市场需求。
•建立研发中心，组建高效团队，提高研发效率。
•加强与高校和研究机构的合作，引进和培养优秀的科研人才。
加强渠道合作•与供应商建立长期合作关系，共同提高供应链效率和产品质量。
•与代理商合作，共同开拓新市场，提高销售业绩。
•开展渠道培训和合作项目，提升合作伙伴的专业能力和竞争力。
实施步骤1.成立拓展团队，制定详细的拓展计划和时间表。
2.实施市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况。
3.根据市场需求和竞争情况，制定相应的产品规划和市场推广策略。
4.加大研发投入，推出具有市场竞争力的新产品。
5.建立完善的销售渠道和客户服务体系。
6.加强品牌宣传，提高品牌知名度和认可度。
万科地产战略分析
万科地产战略分析40906053 林雪万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
一、经营战略在产业结构分析的基础上，波特认为，在应对五种竞争力中，公司可以采用三种基本战略，获得成功的机会：1成本领先战略方法一——控制成本驱动因素：对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素。
不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。
特别是在万科发展初期，万科获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。
中心城区土地被其他企业把持，万科为避开中心城区拿地的激烈竞争，选择走城乡结合不开发战略，避开主城区的竞争。
城乡结合部土地成本相对低廉，万科在避开竞争的同时，获取了更高的利润。
同时依靠物业管理优势和对周边区域市场的带动，万科逐步建立了品牌号召力。
依靠在城乡结合部开发项目，快速高额回笼资金，万科逐步发展壮大，慢慢建立起了自己的品牌影响力。
在利用自己的品牌影响力在各中心城市获取土地，真正实现“农村包围城市”并最后占有城市的的发展道路。
识别和判断企业价值链中重要的成本驱动因素，并有效控制这些因素，是获取成本优势地位的重要一环。
对于房地产行业的万科而言，关键资源的投入成本——是土地，降低了土地成本，是影响企业成本的重要因素，就增加了公司的盈利空间。
方法二——重构价值链通过革新性的途径来改造企业业务流程（设计、采购、生产、销售、服务等），更经济地为顾客提供产品或服务。
万科地产不仅专业从事房地产开发还从事物业管理，创办万科《周刊》。
万科物业服务是其品牌形象不可或缺的支柱，万科物业管理不仅成为维持品牌满意度关键驱动因素，也成为消费者购买的关键驱动因素。
《万科》周刊文化传播产生光环效应，王石人格魅力在主流媒体的社会影响，也可以为万科带来更多的顾客。
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苏锡万科品牌现状
╬ 品牌强势传播 ╬ 城市契合度不高 ╬ 客户主动参与性不强
房市金碟
苏州万科品牌竞争对手-中海
╬ 产品优势 ╬ 规模布局
房市金碟
苏州万科品牌竞争对手-仁恒
╬ 国际化 ╬ 成熟的精装成品住宅开发经验
房市金碟
引 言（续）
╬ 很荣幸，成全机构的全体伙伴们能够获得这次，以及今后成为万科品 牌长期合作伙伴的沟通机会。
╬ 在经历六次合作之后，我们对万科的品牌认识日渐加深，并坚信70亿 的销售目标能够顺利完成，但留给我们更大的困惑是万科今年战略转 型之后，两城万科的品牌能否如臂使指的上通下达。
品牌品整牌合整梳合理过过程程
╬ 确定万科在两城间的企业远景与任务 ╬ 确定万科在两城的企业定位和核心价值 ╬ 确定万科在两城的品牌核心价值和传播策略 ╬ 万科企业品牌（换标后）的延续和强化
房市金碟
品牌整合初步思路
品牌播种
销售开花
品牌结果
品牌整合目标实现
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房市金碟
解构70亿销售目标
70亿≈45万平米销售面积≈3100套住宅
╬ 07年苏州万科销售面积86069平米，368套，销售均价近2万元/平米， 销售额约17亿元；
╬ 若依据07年成交情况推测，08年苏州要完成30-40亿的销售目标，大 约要推出15万可售面积，约600套住宅
践,体现万科在住宅产业技术上的领先优势。
房市金碟
07年苏州万科品牌印记
╬ 4月15日“万科创享优品生活”暨2007万科布局苏州产品发布会。 ╬ 5月品牌带3项目出席市区和园区房展会。 ╬ 9月14日万科第一届社区文化节。 ╬ 9月22日奥运火炬进社区活动。 ╬ 10月国际家庭居住解决方案 ╬ 10月品牌带3项目出席市区房展会 ╬ 11月万科集团换标，媒体联动全面宣传 ╬ 11月深圳媒体行
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无锡万科品牌竞争对手-华润·新鸿基
╬ 国际化 ╬ 拥有历史积淀、充分展现实力
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无锡万科品牌竞争对手-朗诗
╬ 技术派 ╬ 领跑科技地产
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万科的品牌内涵
╬ 万科领先的产品设计理念 ╬ 住宅标准化产业化的实践 ╬ 优秀的物业管理及客户服务 ╬ 良好的企业公民形象 ╬ …… ╬ 自万客会成立以来，至2007年全国已有27万会员。
╬ 07年无锡万科销售面积177570平米，1376套，销售均价近8500元/平 米销售额约15亿元；
╬ 若依据07年成交情况推测，08年无锡要完成30-40亿的销售目标，大 约要推出可售面积约30万平米，约2500套
╬ 本次报告建立在双方相互了解的基础上，我司对两城万科品牌整合推 广的初步思考，除了能让双方对万科品牌在苏州无锡的推广达成更满 意的共识之外，我们也真诚的希望为万科品牌新时期塑造再次“成人 之美，全力以赴”，成为万科最亲密无间的沟通合作伙伴。
房市金碟
目录
1
品牌整合 背景解读
2
品牌整合 策略思考
3
品牌整合 执行要点
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Ⅰ 品牌整合背景解读
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品牌整合前提
一个区域 统一负责
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两个城市 交通便利
破题
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品牌整合目标 ╬ 品牌目标
统一→聚合→提升
Ⅱ 品牌整合策略思考
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双城记
糯苏州
╬ 吴文化底蕴 ╬ 云集世界五百强 ╬ 状元之乡，文化自信 ╬ 富庶之地，藏富不露 ╬ ……
甜无锡
╬ 吴文化底蕴 万科 ╬ 云集中国五百强
╬ 家族形态，文化情结 ╬ 富庶之地，藏富不露 ╬ ……
房市金碟
苏锡城市文化共性
水乡文化
融合更新
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城市共性
文化Fac自tor信3
经济发达
苏锡万科品牌启示
╬ 抢占文化高地，以太湖文化为基础进行文化融合； ╬ 以尊重、自信、内敛的姿态，情感渗透的方式融入两地文化； ╬ 对于开放融合创新的“新苏锡人”，充分展示万科在产业化道路上实
房市金碟
07年无锡万科品牌印记
╬ 4月起势：品牌启动盛典 ╬ 5月春季房交会 ╬ 6月服务升级季“服务/产品/物业升级” ╬ 9月高潮：业主答谢盛典 ╬ 9月23日奥运火炬进社区活动 ╬ 10月秋季房交会 ╬ 11月万科集团换标，媒体联动全面宣传 ╬ 10-12月万科精装生活系全面登陆无锡
╬ 销售目标
2008年完成70亿的销售额
╬ 管理目标
区域战略下的管理新模式
综合性目标——城际联动，区域领跑，整合先锋
房市金碟
品牌整合核心目标
品牌 变现
城市 融合
销售不是检验品牌的唯一标准 但是检验品牌传播的重要依据
客户 互动
统一 行动
70亿
企业 Байду номын сангаас合
渠道 整合
房市金碟
SUZHOU VWAUNXKIEVANKE
· 沧海桑田·千年一脉
苏州万科 无锡万科
品牌整合策略沟通报告
2007-12-7
房市金碟
引言
╬ 2003年，缘于上海万科城市花园十年开发模式总结——《魅力之城》 的文本策划，成全机构四年内先后6次成为万科的合作伙伴。
╬ 2007年，再次有幸参与苏州万科&无锡万科的品牌企划招标，四载光 阴如白驹过隙，万科品牌依然在中国房地产行业一骑绝尘，成全也形 成了以前期定位、营销推广、创意广告、销售代理和品牌顾问等模块 化的专业服务链条， 正朝着中国一流的房地产专业整合服务机构的 方向大步前进。
统一 形象
统一 战略
品牌整合难点
现实条件
╬ 城市文化不同 ╬ 发展阶段不同 ╬ 竞争格局不同 ╬ 客户特征不同 ╬ 组织架构缺位 ╬ ……
苏州万科 无锡万科
存在问题
╬ 品牌核心价值及相应的 形象定位模糊不清
╬ 两城缺乏连贯性的品牌 策略
╬ 品牌识别系统有待完善
╬ 缺乏子母品牌之间的联 系原则
房市金碟