商业银行个人住房贷款风险的防范措施：商业银行个人住房贷款的风险及其防范

五、商业银行个人住房贷款风险的防范措施

（一）对借款人风险的防范

商业银行对借款人所造成的风险进行防范，需要在贷款之前就开始，对借款申请人的个人信息进行充分的核查，加强对贷款申请人资信的审查，深入的去调查借款人的基本信息，包括借款人的以往信用情况、收入、家庭情况等，这方面的调查要充分而深入的进行，不能基金停留在表面，为此，笔者提出以下三方面的建议：

1.对贷款申请人过去的信用情况进行全面、细致的调查

这关系到房贷是否安全，如果借款人道德水平低下、信用状况差，过去存在违约行为，则在审核贷款资格的时候，要对其慎重的考虑，即使有还款能力，也存在着违约的风险，对这类贷款申请者，银行应尽量回避，拒绝给其贷款。

2.对贷款申请人的还贷能力进行深入的调查

还贷能力直接关系到银行能否收回借款，即使贷款申请人没有不良的信用记录，其还款能力是必须考虑的因素。对还款能力的考察通常从财产状况、职业、收入水平等方面入手。通常借款人的家庭月收入要在其每月还款的两倍之上，这样才能保证按时的还款。因此，银行工作人员要对房贷的申请人目前的工作现状、发展前景等进行深入调查，从而判断其工作是否稳定，收入来源是否可靠。

3.对房贷申请人提供的材料进行严格的审核

对于材料的真实性进行全面的了解，防止欺诈事件的发生。在材料审核方面，真实性是最为重要的部分，要尽可能的防止申请材料造假的行为的发生。

（二）对银行自身风险的防范

1.防范内部操作风险

商业银行自身需要防范因操作不当而导致的个人住房贷款风险，授信业务直接关系到商业银行个人住房贷款风险的大小，是商业银行个人住房贷款风险防范中极为重要的部分，因此，需要加强对这方面风险的控制，需要商业银行做好授信业务方面的内部控制工作，实行严格的授信审批制度。需要严格的执行银行中的审贷分离、分级审批制度。首先，商业银行的信贷人员需要对每一笔个人住房贷款申请进行仔细核对，检查贷款申请人是否存在欺诈、不合格之处。在个人住房贷款的审批方面，需要负责

个人住房贷款经理深入的审核借款人信用状况，尤其是审核贷款申请人的收入和还夸能力，对于信用记录不合格的客户，坚决不予借款，防范由于审核不严格造成的信贷风险。

2.防范价格风险，实行差异化的服务

以往银行的做法通常是，只要客户满足了个人住房贷款准入的最低标准，都可以享受到优惠条件，致使个人住房贷款的申请人良莠不齐而产生风险，因此，商业银行在未来的工作中需要杜绝“一刀切”个人住房贷款审批做法，为客户建立分类制度，根据不同类型住房贷款申请人的资质，给予不同的信贷政策。对于有稳定收入来源，并且个人信用记录良好的优质客户来说，可以给予其较高额度的贷款；对于过去信用状况较差的借款人，要严格的限制贷款人的额度，必要的时候拒绝给予其贷款。第三，加强对商业银行职员的素质教育，在不同的经济环境中所面临的个人住房贷款风险有着一定的差异，因此，需要商业银行的员工不断的学习，从而更好的适应环境的变化。

（三）对抵押物风险的防范

对于抵押物的风险防范可以从抵押物的产权以、价值、处置三个方面进行，实现对抵押物风险的有效控制。

1.查清抵押物的产权是否明晰

明确抵押资产的产权关系可以避免后续可能出现的产权纠纷，这关系到在违约发生以后银行能否对其进行拍卖。这就要求商业银行在贷款之前做好资产产权的调查工作，通过多个途径来了解资产的所有权。其次，要提前做好被抵押物价值风险的防范工作，抵押物的价值需要进行合理的评估，可以聘请专业的评估机构，对抵押物的价值进行全面的评估，对固定资产、无形资产等，要运用不同的评估方式，有针对性的进行价值估计，避免抵押物估价过高。对于比较稀有的抵押物，要通过合理的技术手段，对其进行合理的价值估计，确定一个大致的价格范围。此外，

2.要对抵押物处置风险进行防范

在客户违约不还款以后，银行有权根据合同的约定，对抵押物进行处置，通常以拍卖的方式来挽回自身的损失。如果抵押物是房屋，我国的相关法律规定，抵押物房屋需要在拍卖前腾空，因此，在拍卖房屋之前，腾空抵押物就存在一定的难度。如果

房屋的居住人因为客观的问题而无法搬离房屋，银行可以考虑通过租赁的方式，为抵押物的居住者提供搬离的住所，解决抵押物拍卖的阻碍。

通过对我国新常态下商业银行所面临的贷款风险进行分析，可以看出这一背景下银行所面临的房贷风险要高于以前经济高速增长的时期。而我国的商业银行房贷风险和欧美国家相比，具有明显的区别，主要是由于我国商业银行在整个金融系统中具有极为重要的纽带作用，一旦个人住房贷款风险爆发，对我国的经济体系将产生十分不利的影响，因此，防范个人住房贷款风险是我国商业银行目前面临的重要问题。根据我市上市银行最新的年报，可以看到贷款的总额在上升，不良贷款率也在升高，不良贷款的总规模对逐步的扩大，如果不进行有效的控制，将造成严重的后果。针对目前商业银行所面临的个人住房贷款风险问题，笔者总结了主要的影响因素，包括外部宏观环境的影响，资信审核方面的问题，并针对这些问题提出了解决的建议。总之，新常态下商业银行需要加强个人住房贷款方面的风险控制，提高贷款审核的质量，对房贷风险进行有效的管理。在对我国新常态下个人住房贷款风险进行研究时，由于笔者数据处理能力有限，只是对现有的数据进行简要的处理，通过最新的数据来说明新常态对个人住房贷款的影响。

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