个人住房贷款业务风险的分析与防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范1. 引言1.1 背景介绍随着我国经济的快速发展，个人住房贷款在近年来得到了广泛的应用。
商业银行作为主要的住房贷款放贷机构，承担着重要的社会责任。
个人住房贷款风险也随之而来，成为了当前我国金融领域的一个热点问题。
个人住房贷款风险不仅关系到商业银行的资产安全，也对整个金融体系的稳定性和可持续发展产生影响。
随着住房贷款市场的扩大和个人风险态势的复杂化，商业银行在放贷过程中面临着一系列的挑战。
如何合理评估借款人的信用风险？如何有效控制贷款违约率？如何防范在贷款过程中出现的各种风险？这些问题亟待解决。
对我国商业银行个人住房贷款风险进行深入分析，并探讨有效的防范策略，具有重要的现实意义。
只有通过深入研究，找准问题根源，提出科学的对策，才能更好地保障商业银行个人住房贷款业务的稳健发展。
1.2 问题意义【问题意义】：个人住房贷款是我国商业银行的主要业务之一，但同时也存在着一定的风险。
这些风险不仅对银行自身造成影响，也可能对整个金融系统和经济稳定造成不利影响。
了解和防范个人住房贷款风险具有重要的意义。
个人住房贷款是银行的重要资产，但如果借款人违约或无法按时还款，将会导致银行资产损失。
这不仅会影响银行的盈利能力，还可能对其财务稳健性造成威胁。
如果个人住房贷款风险得不到有效控制，可能会引发金融危机，甚至对整个金融系统和经济造成严重冲击。
个人住房贷款风险也直接关系到广大居民的生活和财产安全。
如果个人在购房过程中发生风险，不仅会导致个人财产损失，还可能影响到家庭的生活和未来发展。
加强对个人住房贷款风险的防范，不仅符合银行自身利益，也符合社会公共利益。
认识个人住房贷款风险的问题意义，对于商业银行、金融系统和广大居民都具有重要意义，需要高度重视和有效防范。
2. 正文2.1 我国商业银行个人住房贷款风险分析个人住房贷款是商业银行主要的信贷业务之一，但也存在着一定的风险。
个人住房贷款的主要风险之一是信用风险。
论当前个人住房贷款风险分析及防范对策
论当前个人住房贷款风险分析及防范对策随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，越来越多的人选择购买自己的房屋。
由于房价的不断上涨和居民收入水平的不协调，很多人需要依靠贷款来购房。
个人住房贷款在一定程度上促进了房地产市场的发展，但也带来了一定的风险。
本文将对当前个人住房贷款的风险进行分析，并提出相应的防范对策。
1. 利率上升风险：随着经济形势的变化，央行对利率的调控也会出现一定程度的波动。
这就意味着，个人住房贷款利率也会随之波动。
如果贷款利率上升，那么借款人的还款压力也会相应增加，从而增加了个人住房贷款违约的风险。
2. 政策风险：政府对房地产市场的调控政策也是一个重要的影响因素。
如果政府出台了限购限贷等政策，那么购房者就会面临更大的还款风险。
3. 经济风险：宏观经济的不稳定也会直接影响个人住房贷款的风险。
如果经济出现下滑，失业率上升，那么借款人的还款能力也会受到一定程度的影响。
4. 房价下跌风险：房价的波动也是个人住房贷款风险的一个重要因素。
如果房价出现大幅下跌，那么借款人的负债率也会急剧上升，从而增加了个人住房贷款违约的风险。
二、防范个人住房贷款风险的对策1. 提高风险意识，理性购房：购房者在购房前应充分了解自己的经济状况和还款能力，理性选购房产，不盲目跟风。
同时也需要关注市场变化，提高风险意识，避免盲目购房造成还款风险。
2. 建立健全的还款计划：借款人在选择贷款产品时，要根据自己的收入水平和负债能力选择合适的还款计划。
合理规划还款计划，确保还款金额不超过自己的承受能力。
3. 提前规划风险应对手段：购房者可以提前规划好应对可能的风险，购买购房险等保险产品，提前做好资金储备，以备不时之需。
4. 多元化资产配置：购房者可以考虑将资产进行多元化配置，分散风险。
不要把全部的资产都投入到房产中，可以适当配置一些其他的投资品种，降低房产市场波动对自己的影响。
5. 做好贷款前的调查和核实工作：在选择贷款机构和贷款产品时，借款人要仔细调查和核实，选择正规、稳健的金融机构，并选择符合自己实际需求的贷款产品。
银行个人住房贷款风险及控制分析
银行个人住房贷款风险及控制分析随着经济的快速发展，人们对于购买房产的需求也在逐渐增加。
而对大多数人来说，购房需要依靠银行的个人住房贷款来实现。
个人住房贷款不仅是银行的主要业务之一，也是国民经济的重要支柱。
随之而来的风险也不可忽视。
本文将分析银行个人住房贷款的风险，并提出相应的控制措施。
一、银行个人住房贷款风险分析1. 信用风险银行在放贷时首要考虑的因素就是借款人的信用状况。
而在个人住房贷款中，借款人的信用风险是比较大的。
因为房贷是一笔较为巨大的贷款，借款人可能会因为各种原因无法按时按量还款，这就会给银行带来较大的信用风险。
2. 利率风险利率的变动对于银行的个人住房贷款会产生极大的影响。
一旦利率上升，借款人的偿债压力就会增加，从而增加了违约的风险。
银行自身也会面临着资金成本上升的问题，导致银行盈利能力下降，进而造成风险的增加。
3. 抵押物风险在个人住房贷款中，抵押物是银行获取贷款风险的主要手段。
如果抵押物的价值下跌，或者抵押物的质量不合格，一旦借款人不能按时偿还贷款，银行可能无法通过抵押物变现，从而导致风险的增加。
4. 法律风险个人住房贷款可能涉及到法律方面的风险。
借款人可能会因为各种纠纷导致无法按时还款，银行也需要面对着复杂的诉讼和执行问题。
二、银行个人住房贷款风险控制措施1. 严格的风险管理制度银行应建立完善的风险管理制度，包括信用风险管理、利率风险管理、抵押物风险管理和法律风险管理等各个方面的管理措施。
对于借款人的信用状况要进行全面的审查和评估，避免信用风险的发生。
也要对贷款利率的变动进行及时的监控与调整，以降低利率风险。
2. 合理的抵押物要求银行在放贷时应对抵押物的价值进行全面的评估，确保抵押物的价值稳定和真实性。
也要对抵押物的质量进行监控，避免因抵押物质量问题导致的风险。
3. 加强法律风险管理银行应建立健全的法律风险管理体系，规范个人住房贷款的法律程序和流程，合理化债权债务关系，降低法律纠纷的发生和处理成本。
银行个人住房贷款风险及控制分析
银行个人住房贷款风险及控制分析【摘要】本文通过对银行个人住房贷款风险及控制分析，旨在探讨个人住房贷款风险的来源和特点，以及如何有效地控制和管理这些风险。
在风险分析部分，我们将介绍个人住房贷款的常见风险类型和相关风险因素。
在风险控制策略部分，我们将探讨银行采取的有效措施来降低个人住房贷款风险的方法和策略。
我们还将讨论银行风险管理体系的建设、审慎贷款政策制定以及风险监测和评估机制等方面的内容。
我们将对风险控制效果进行评估，展望未来发展方向，并对整个研究进行总结评价。
通过本文的研究，有助于银行更好地应对个人住房贷款风险，保障金融系统的稳定运行。
【关键词】银行、个人住房贷款、风险、风险控制、风险管理体系、审慎贷款政策、风险监测、风险评估、效果评估、发展方向、总结评价。
1. 引言1.1 研究背景个人住房贷款一直是银行业务中的重要部分，随着我国经济的不断发展和城镇化进程的加快，个人住房贷款需求也在不断增加。
个人住房贷款风险也随之而来，违约风险、市场风险、信用风险等风险可能会对银行的资产负债表和偿债能力造成影响。
对个人住房贷款风险进行分析并制定有效的风险控制策略是银行必须要重视的问题。
近年来，我国经济发展环境发生了巨大变化，金融市场也日趋复杂多变。
面对这些挑战，银行在个人住房贷款业务中面临着越来越多的风险。
研究个人住房贷款风险及其控制策略，探讨银行风险管理体系建设、审慎贷款政策制定以及风险监测和评估机制的完善，对于提升银行的风险管理水平，维护金融市场稳定具有积极的意义。
本文将对银行个人住房贷款风险及控制进行深入分析，为银行业发展提供重要参考依据。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨银行个人住房贷款风险及其控制问题，分析当前存在的风险因素和挑战，探讨有效的风险控制策略和措施，为银行业提供科学合理的风险管理建议。
通过对个人住房贷款风险进行分析，可以帮助银行更好地识别和评估风险，制定有效的风险管理措施，提高贷款风险的防范能力和控制水平，确保银行业的稳健经营和可持续发展。
(风险管理)浅析个人住房贷款风险及对策
浅析个人住房贷款风险及对策随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。
个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每一个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。
因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当做一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。
其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统浮现危机，这在美国的 20 世纪 80 年代和日本的 20 世纪 90 年代都浮现过类似的情况。
据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。
一、个人住房贷款的含义及系统性风险个人住房贷款是由银行、房地产开辟公司(开辟商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。
它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部份由银行提供贷款。
个人住房按揭涉及银行、开辟商、购房人三方，它在开辟商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能匡助开辟商特别是中小开辟商渡过难以筹集大量资金以对付高昂地价和建设费用的困境，又能匡助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的艰难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。
因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。
其具体做法为：开辟商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花(期房)或者现房，购房人向开辟商订购期房或者现房，交付一定比例的首期购房款(普通不超过购房总价款的 30%)，之后向与开辟商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议1. 引言1.1 背景介绍我国商业银行个人住房贷款存在着诸多风险问题，这些问题可能会对银行的经营稳定和借款人的偿还能力造成不利影响，因此有必要对这些风险问题进行深入分析和探讨。
随着我国房地产市场的快速发展和个人购房需求的增加，银行个人住房贷款规模逐年增加，风险逐渐积聚。
贷款利率变动会直接影响借款人的还款能力，一旦贷款利率上升，部分借款人可能无法承受负担，导致逾期风险增加。
借款人信用问题也是个人住房贷款风险的重要方面，如果借款人信用不良或者收入不稳定，银行贷款可能存在较大风险。
对我国商业银行个人住房贷款风险问题进行分析和解决，对于银行和借款人都具有重要意义。
1.2 研究目的研究目的是为了全面了解我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题，分析贷款利率变动风险、借款人信用风险和房地产市场波动风险等具体问题，探讨可能导致这些风险的原因和影响，并提出有效的对策建议。
通过研究，旨在为商业银行在开展个人住房贷款业务时更好地管理和控制风险提供参考，促进我国个人住房贷款市场的健康发展，为经济社会的稳定和可持续发展做出贡献。
2. 正文2.1 我国商业银行个人住房贷款风险问题贷款利率变动风险。
由于我国利率市场化程度逐渐提高，贷款利率的波动性也在增加。
如果贷款利率大幅上涨，借款人的偿还压力会增加，存在违约的风险。
借款人信用风险。
部分借款人可能存在收入不稳定、信用记录不良等问题，导致无法按时偿还贷款。
商业银行在评估借款人信用风险时需要加强审核把关，避免不良贷款的增加。
房地产市场波动风险。
房地产市场的波动对个人住房贷款也会产生影响，如果房价大幅下跌，借款人的还款能力会受到影响，引发风险。
针对以上风险问题，商业银行可以采取一些对策措施。
比如加强风险管理，建立完善的风险评估机制；制定灵活的贷款产品，以适应市场变化；加强对借款人的信用调查，提高贷款的审核质量等。
我国商业银行个人住房贷款存在着一定的风险问题，需要商业银行和监管部门共同努力，建立健全的风险管理体系，确保市场稳定和借款人权益。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范随着我国经济的发展和城市化进程的加快，个人住房贷款需求快速增长。
商业银行作为住房贷款的主要提供者，一方面能够帮助人们购买和改善居住条件，促进住房消费，同时也面临着一定的风险。
本文将重点讨论我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范措施。
我国商业银行个人住房贷款风险主要包括信用风险、利率风险和房价风险。
信用风险是指贷款人无法按时偿还本金和利息的风险。
在住房贷款中，信用风险主要体现在贷款人的还款能力和还款意愿方面。
由于中国的信用体系尚不完善，银行在审批贷款时往往会存在一定的风险。
如果贷款人出现经济困难或失业等情况，也会导致其无法按时偿还贷款。
利率风险是指贷款利率的波动对银行利润和贷款人偿还能力的影响。
由于我国住房贷款利率大多数采用浮动利率，因此贷款人承受着利率上升的风险。
如果贷款人在人民币贬值或利率上升的情况下无法承受贷款利率的增加，就会产生风险。
房价风险是指购房人购买房产后，房产价值下跌而无法按时偿还贷款的风险。
房价的波动直接影响购房人的还款能力，一旦房价下跌过大，贷款人将面临负债过大的风险。
尤其是在房地产市场调控的背景下，房价的不确定性增加，购房人的风险也相应增加。
为了防范这些风险，商业银行可以采取以下措施。
在风险评估方面，商业银行应加强客户的信用评估和还款意愿的调查。
通过信用报告和贷款人的征信情况，了解贷款人的还款能力和信用记录，从而减少不良贷款的风险。
银行还可以与其他机构分享客户的信用信息，提高风险评估的准确性。
在风险分散方面，商业银行应加强贷款风险的分散化管理。
通过向不同地区、不同行业和不同贷款金额的客户提供贷款，减少风险集中度，降低贷款风险。
商业银行还可以通过发行住房抵押贷款证券化产品，将一部分住房贷款转化为证券，从而实现风险的分散。
在利率风险方面，商业银行可以采取利率对冲策略进行风险管理。
通过购买利率互换工具，可以将固定利率贷款转换为浮动利率，从而降低贷款人在利率上升时的风险。
商业银行个人住房贷款风险与防范
商业银行个人住房贷款风险与防范随着我国经济的不断发展，房地产市场的持续升温，个人住房贷款逐渐成为商业银行重要的贷款业务之一。
但是，随着房地产市场泡沫的逐渐涨大以及贷款利率的不断提高，商业银行个人住房贷款存在不可忽视的风险。
为了防范这些风险，商业银行应该采取一些措施进行风险管理。
一、风险分析1.借款人信用风险：借款人的信用状况是银行考虑是否放款的一个重要因素，如果借款人的信用状况不佳，容易出现违约的情况。
2.贷款利率风险：由于我国房地产市场的泡沫逐渐涨大，导致贷款利率持续上涨，如果银行贷款利率过高，会导致部分借款人无法承担高额利息，导致贷款违约。
3.抵押物价值风险：个人住房贷款的抵押物是房产，由于房地产市场价格波动较大，抵押物的价值存在不确定性，可能会出现部分抵押物价值下降，导致银行无法收回贷款本金的情况。
4.政策风险：政策风险是指政府发布的有关住房贷款方面的法规、政策等因素对住房贷款业务的影响。
政策的变动可能会导致个人住房贷款的利率上涨或者贷款额度的下降，导致银行无法回收贷款本金的情况。
5.市场风险：市场风险是指市场供求关系变化所带来的风险，即在特定情况下市场需求下降或者房地产市场价格大幅下跌，可能会导致抵押物质量下降或者抵押物无法卖出，导致银行无法收回贷款本金。
二、风险防范1.建立合理的贷款政策：银行应该建立合理的贷款利率和贷款额度政策，避免过分提高贷款利率，导致借款人还不上贷款。
2.贷款审查和评估管理：银行要严格审查借款人的信用状况和还款能力，了解借款人的经济状况和财产状况，避免对不符合信用状况的借款人放款，同时要对抵押物进行评估管理，确保抵押物价值不会下降。
3.开展风险管理工作：银行要对借款人进行风险管理，通过强化风险监控、建立风险防范机制等方式进行风险管理，提高防范个人住房贷款业务风险的能力。
4.制定健全的风险控制机制：银行应该建立完善的风险控制机制，规范业务操作流程，防范可能出现的风险情况，提高贷款业务风险控制水平。
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形势、开发商资信情况及借款人信用程度作出的 判断就会不实, 就会不规范地操作业务, 就会对 评估、保险等相关工作监管不力, 就会疏于贷后 管理, 等等; 甚至有人明知开发商、借款人存在 投机或虚假贷款行为, 还会大开绿灯, 纵容贷款 风险隐患滋长。大力防范信贷业务人员风险, 有 效抑制个人住房贷款风险的主观因素, 是防范个 人住房贷款风险的根本所在。
个人住房贷款是随着我国住房制度改革深化 发展而产生并迅猛发展起来的一项业务, 随着我 国经济快速发展及居民消费层次不断提升, 近几 年呈现出高速发展的态势。长期以来, 我国个人 住房贷款占个人消费贷款的比重始终在 75% ) 97% 之间; 1998 年初, 全 国个人住房贷 款余额 仅为 190亿元, 到 2007年底已达到 217万亿元, 比 1998年初增长 了 142 倍多, 特别 是近两 年, 个人住房贷款更是保持 30左右的高位增长。
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N um ber 1 ( General Serial No161) January, 2009
登记, 有的未核实抵押物便将资金划走, 有的操 作程序混乱导致环节遗漏或手续缺失, 等等。从 资金划拨看, 贷款资金是由银行转账划到开发商 或借款人的资金账户上, 资金划拨过程中的票据 填写、录入及转账操作都由人工进行, 存在着操 作失误的可能。一旦票据填写错误、账号输入错 误造成资金划转错误, 撤回资金就很麻烦, 有的 甚至需动用法律手段解决问题, 这种情形不容忽 视。另外, 很多部 门缺乏必要的业务审查监督, 对工作人员未实施有效制约, 对个贷业务的内部 控制与监督存在漏洞, 容易形成风险隐患。
二、立足贷款全过程, 加强内控管理, 全面 规避和化解贷款风险
对个人住房贷款风险问题, 银行和住房公积 金管理中心虽然无法控制外部风险的产生, 也不 可完全避免内部产生风险的可能, 但通过科学、 完善的管理措施和内控 机制可以有效化 解和规 避, 提高贷款安全性。
11加 强 房 地 产市 场 研 究 分 析, 规 避 市 场 风险
21 房 地产 市场 风险 房地产市场风险是个人住房贷款风险的重要 决定因素, 由于个人住房贷款客户多而分散、期 限长、管理难度较大, 不可避免要经受来自房地 产市场波动的考验。例如, 宏观政策引导滞后, 投资者对市场缺乏详尽分析导致盲目投资行为, 非理性的市场供求影响房地产价格上涨过快, 都 容易造成房地产泡沫, 从而导致作为抵押物的房 屋价格不稳定, 甚至严重缩水, 贷款本息无法得 到充分保障。当前, 作为贷款主体的银行及住房 公积金管理中心对来自 市场的风险普遍 缺乏关 注, 甚至根本没有在意这方面的风险因素。 31 开 发商 风险 开发商风险主要来自三个方面: ( 1) 开发 商失信风险。由于商品房大多为期房销售, 个别 开发商在实际建设中不按规划建设或违规超建, 导致房屋竣工后相关部门不予办理房屋所有权证 或不予及时换发国有土 地使用证和房屋 他项权 证, 贷款主体便不能及时有效地行使抵押权益。 另外, 一些开发商不全面履行售房合同, 承诺的 房屋质量、面积与实际不符, 配套设施跟不上, 不按期交房等情况都会导致与借款人产生纠纷, 连带影响贷款本息的正常偿还。 ( 2) 开发商高 负债经营隐含的财务风险。开发商通过银行贷款 融资的比例往往高达 70% 以上, 自有资金很少, 一旦资金链条不畅, 就容易导致半截子工程, 产 生风险, 进而波及个人住房贷款。 ( 3) 假按揭 风险。有的开发商为缓解资金困难和楼盘滞销局
一、个人住房贷款的风险因素分析 (一 ) 来自外部的风险 11 政 策与 法律 风险 个人住房信贷业务与经济发展状况、宏观政 策与法律规定、行业管理规定及金融信贷政策密 切相关。近两年我国对房地产业进行的宏观调控 不仅对房地产市场及开发商产生了较大影响, 对 个人住房信贷风险的影响也比较明显, 尤其是期 房贷款的风险更加突出, 银行和住房公积金管理 中心承担的风险责任相应增加。另外, 我国的个 人信贷法律制度不完善也增加了个人住房信贷业 务的风险: 一是缺乏统筹、完整的个人住房信贷 法律法规体系, 现行法律法规落后于实际管理需 要; 二是信用法律法规严重缺失, 在个人信用分 类、信息采集、失 信责任追究等 方面操作 性不 强; 三是资产处置与保全的法律法规不健全, 抵 押物处置及信贷诈骗、破坏信贷秩序等处理措施 难以有效落实, 而且有的法律法规存在相互矛盾 之处, 导致无法可依和无法追究的情形。
* 收稿日期: 2008-11-25 作者简介: 矫 帅 ( 1974- ) 男, 辽宁瓦房店人, 高级经济师, 研究方向为房地产金融。
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2009年第 1期 (总第 61期 ) 1月 15日出版
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面, 采取种种手段骗取信贷资金, 甚至与借款人 串通提高合同房价以求多贷款, 事后再将超过正 常房价的资金返给借款人; 有的采取虚假售房方 式或与借款人、中 介公司联手用 高报价、假按 揭、重复按揭等手法骗取信贷资金, 对个人贷款 的风险影响更大。
果估价不真实不准确, 贷款就缺乏充分的安全保 障; 而一旦发生风险, 评估公司并不承担任何经 济和法律责任。因此, 必须对评估业务给予足够 重视, 采取有效措施防范其中的潜在风险。
21 抵 押风 险 ( 1) 抵押 物价值风险。房屋一般具 有较强 的保值、增值性, 但在房价炒作严重、市场供大 于求以及地区经济调整等情形下, 会出现价格波 动。房价回落会直接导致抵押物价值下跌, 无法 足额抵偿贷款本息。 ( 2 ) 抵押登记风险。新版 房地产权利证书将土地使用权证、房屋所有权证 进行了合并, 但有些地区仍未实行, 有些地区负 责土地使用权证的土地管理部门与负责房屋所有 权证的房产管理部门相互独立、缺乏协调, 房产 管理部门不管土地使用权性质、不查验土地使用 权证便对房屋单独办理抵押登记, 导致将来行使 抵押权麻烦较大; 有的地区对集体土地房屋设定 抵押权, 由于集体土地使用权的转让条件非常严 格, 处置时会面临政策障碍, 即便能处置也要付 出较高成本。 ( 3) 抵押物处置风险。处置抵押 物要求考虑借款人居住及社会稳定问题, 5最高 人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、 冻结财产的规定 6 明确: / 对被执行人及其所扶 养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查 封, 但不得拍卖、变卖或者抵债 0, / 对于超过 被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生 活用品, 人民法院根据申请执行人的申请, 在保 障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需 的居住 房 屋 和 普 通 生 活必 需 品 后, 可 予 以 执 行 0, 这增加了处置抵押物的难度。而且, 抵押 物处置工作并非银行或住房公积金管理中心的专 长, 由于牵涉大量精力, 必然加大行使抵押权的 成本, 甚至得不偿失。 ( 三 ) 来自内部业务操作及管理的风险 11 业 务操 作风 险 从操作程序看, 贷款业务有其客观的程序要 求, 一般要经过贷款审核、预抵押登记、划拨资 金、缮制产权证书、正式抵押登记、保管贷款资 料、产权证及他项权证等环节, 其中又涉及保险、 评估、代理、交纳费 用、签订合同 等具体内容, 贷款操作环环相扣, 具有较强的不可逆性。如果 操作程序不严谨细致, 前后办理次序不规范, 便 可能产生风险。现实中, 已经发生了因操作不规 范而导致的风险问题, 有的贷款时不办理预抵押
21 合 同文 本风 险 贷款合同 及保险、担保合同 作为贷款 双方 ( 有的是三方借款合同 ) 、借款 人与保险公司或 担保公司签订的有效法律依据, 其规范性和真实 有效 性对 贷款 安全 有较 大 影响。目前, 国 家、 省、市及银行、住房公积金管理中心未实行统一 的贷款合同文本, 各商业银行及住房公积金管理 中心往往结合自身实际自行制定, 内容上存在一 定差别, 有的合同 设计十分简单、内容很 不完 善, 都是风险隐患。另外, 贷款合同填写的规范 性也是不可忽视的风险因素, 如合同要素未填全 或填写错误, 签字、盖章不全或者非借款人本人 签字, 在修改处只有银行签章而未加盖借款人印 章, 一式多份的合同相互内容不一致, 保险合同 中投保人与借款人姓名填写不一致, 抵押物清单 与抵押合同填写有出入等, 都会导致合同法律效 力不足, 产生风险。 31 贷 后管 理风 险 贷后管理是个人住房贷款安全的重要保障, 目前银行及住房公积金管理中心在贷后管理上所 做的工作往往限于催收贷款、督促保险公司或担 保公司履行保证责任、处置抵押物等主要方面, 有的疏于贷后管理甚至连 这些主要工作 都没做 到。比较普遍的情况是对借款人缺乏跟踪管理, 不能随时掌握借款人变动情况, 有的在贷款发生 问题时甚至找不到借款人。 41 信 贷业 务人 员的 职业道 德风 险 个人住房贷款业务每一环节都涉及人为审核 控制与具体操作, 信贷业务人员风险因此不可避 免地贯穿贷款全过程, 并成为影响个人住房贷款 风险的最重要主观因素。信贷业务人员及相关管 理人员如果业务不精、责任心不强、认真程度不 够、马虎大意甚至职业道德缺失, 对房地产市场
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N um ber 1 ( General Serial No161) January, 2009
个人住房贷款业务风险的分析与防范*
矫 帅 1, 冯 莉 2
Hale Waihona Puke ( 11大连市住房公积金管理中心, 辽宁 大连 116000; 21 东北财经大学职业技术学院, 辽宁 大连 116025)
1摘 要 2 个人住房贷款业 务涉及的诸多环节都蕴含着一定的风险因素。只有着眼于 贷款全过程 加强规范管理, 对每个环节实 行有效的 风险控 制措施, 才会确保 贷款安 全。本文 对个人 住房贷 款业务的风险问题进行了全 面分析, 并有针对性地提出了防范建议。 1关键词 2 个人住 房贷款; 风险; 防 范 中图分类号: F830133 文献标识码: A 文章编号: 1008-4096( 2009) 01-0054-04
41 借 款人 风险 一是信用风险。信用风险是目前我国金融业 面临的最主要风险。在社会信用制度不健全、信 用环境不佳的情况下, 借款人信用是影响个人住 房贷款风险的根本因素, 也是解决个贷风险的关 键所在: 首先, 由于缺乏良好的诚信氛围, 借款 人的信用观念、信用意识远远落后于个人住房贷 款业务快速发展的要求; 其次, 各地尚未建立起 科学有效的个人信用评价机制和信息共享平台, 对个人信用情况无法进行客观、准确的调查和审 定; 再次, 个人信用并非一成不变, 会随着个人 观念变化、收入变动而发生变化, 难以做出准确 判断, 更难以控制把握。二是还款能力风险。随 着经济、社会发展进程进一步加快, 我国居民的 收入水平总体上是不断上升的, 但就某个借款人 而言, 其未来收入的不确定性也明显提高, 任何 人都无法准确判断未来收入的变动状况。发放贷 款时是以借款人当期收入状况测算还款能力, 并 核定贷款额度。在最长可达 30年 的还款期 间, 借款人所在单位发生兴衰变化或借款人出现收入 下降乃至下岗失业等情况是难以预料的; 也无法 避免借款人及其家庭发生重大病故、灾害或其他 意外事故需相应增加其他支出的情形。从贷款的 连续性及借款人整体来看, 发生这些情况是必然 的, 这必然对还款能力产生影响。 (二 ) 来自贷款相关业务的风险 11 评 估风 险 房地产评估是个人住房贷款的重要相关业务, 尤其是二手房贷款的必须环节, 也是影响贷款风 险的不可忽略因素。由于评估业竞争比较激烈, 评估公司鱼龙混杂, 评估业务的秩序无法保证, 有的公司为了招揽业务, 不是依据市场状况而是 按照借款人意愿随意估价; 有的借款人为了多贷 款要求抬高评估价格, 如果达不到要求就换公司 办理, 把评估公司 / 拖下水 0。并且评估业务的 专业性较强, 银行或住房公积金管理中心一般无 法对评估结论进行科学判定, 容易导致抵押物价 值失真。由于住房价值大, 价格影响因素多, 如