房地产及企业价值评估程序课件模板ppt

无论釆用何种方法，评估师应对收集到的数据、参数 认真地进行分析检验，特别是对一些有变化幅度的参数，如 市场法中的修正系数，收益法中的资本化率，成本法中的土 地开发成本、房屋新旧程度等，虽然都有一些经验参数可供 参考，但最终确定还要依靠评估师正确判断和选择。此时评 估师的经验对计算结果具有重要的影响。
（3）与评估对象有关的房地产市场资料，如市场供需状况、建 造成本、租售价格等；
（4）国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。获 得上述资料的途径除了委托方提供外，主要通过现场的勘测和必要 的调查访问。
（五）评定估算
在调查研究和资料分析的基础上，便可根据选定的评 估方法，进行价值测算。评估的基本方法有：成本法、市场 法和收益法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法， 如假设开发法、路线价法、长期趋势法等，也是目前常用的 评估方法。由于被估房地产的性质差异和资料取得的难易， 并非每一种评估方法都适用于各类具体条件下的房地产。
（二）评估对象和评估范围
企业价值评估对象有企业整体价值、股东全部 权益价值和股东部分权益价值。无论哪一种评估对 象，评估人员都应清楚地了解该评估对象所对应的 评估范围是什么，包括资产的数量、具体位置、账 面价值等。除此之外，在企业价值评估中还需要强 调有关估对象及其相关权益状况，如股东权益价值 评估时需要明确被评估股权的比例、状况和性质， 是控股权还是非控股权，是流通股权还是非流通股 权等等。
（三）编制评估计划
编制评估计划，就是对评估工作 日程、人员组织等做出安排。在对被评 估对象有一基本了解之后，就可以对资 料的收集、分析和价值的测算等工作程 序和组织做出科学的安排。工作计划的 合理制定，有助于提高工作效率和评估 质量。
（四）现场调查与收集评估资料
虽然受理评估业务时评估师已通过对方提供 的资料大体了解到评估对象的基本状况，但此时评 估师仍需亲临现场勘察。因为评估需要的资料和数 据十分广泛，委托方提供的资料有限，并不能完全 满足评估工作的需要。实地勘察是房地产评估工作 的一项重要的步骤。房地产市场是地域性很强的市 场，房地产交易都是个别交易非经实地勘察难以对 房地产进行评估。实地勘察就是评估人员亲临房地 产所在地，对被估房地产实地调查，以充分了解房 地产的特性和所处区域环境。实地勘察要做记录， 形成工作底稿。
评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长，而 且艰苦细致的工作。其内容涉及选用评估方法和撰写评 估报告所需的资料数据，包括：
（1）评估对象的基本情况（房权证、土地证、登记簿、存根、 平面图、规划文件、固定资产卡片、发票、购置建造合同、竣工决 算资料等）；
（2）有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；
企业价值评估程序从执行该项工 作所需要的一般性程序出发，将企业 价值评估程序分为明确基本事项、收 集评估资料（含现场调查）、评定估 算价值、验证评估结果、编制评估报 告、整理工作底稿六个方面的内容。
一、明确基本事项
（一）评估目的
了解与企业价值评估相关的经济行为并明确评 估目的，对价值类型、评估方法的选取以及评估结 论的形成等都有重要影响。企业价值评估时应当尽 量细化评估目的和用途，依据“为什么评、评什么、 用于什么方向”来了解与企业价值评估相关的经济 行为，并以此确定评估目的。企业价值评估的目的 可能是出于企业自身管理的需要，提升企业资产运 营效率的需要，或者资本所有权交易行为的需要。 企业价值评估的目的不同，评估的方法、原则以及 应遵循的价格标准甚至评估的程序都可能有所差别。
3.确定评估基准日
所谓确定评估基准日，就是确定待估对 象的评估时点，通常以年、月、日表示。由 于房地产价格经常处于变化之中，而且房地 产价格随其价格影响因素的变化而变动，因 此，必须事先确定所评估的是某一具体时点 的价值。
（二）签订业务约定书
在明确评估业务基本事项的基础上， 双方便可签订评估业务约定书，用法律形式 保护各自权益。评估业务约定书是委托方和 受理方就评估过程中双方的权利和义务达成 的协议，包括对评估对象、评估目的、评估 时点、评估收费、双方责任、评估报告等事 宜的约定。评估日期一般也要写入评估业务 约定书中，一旦确定，评估人员必须按期保 质完成。
2.了解评估对象
即对被估房地产的实体和权益状态进行了解。 对房地产的实体了解包括：土地面积、土地形状、临 路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建 筑物的类型、建成时间、结构、面积、层数、朝向、 平面布置、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设 施等。
对房地产的权益状态了解包括：土地权利性质、 权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象 设定的其他权利状况等。
Hale Waihona Puke 1.明确评估目的不同的评估目的，其所评估的价值的内 涵也不完全相同。如：土地使用权出让评估、 房地产转让价值评估、房地产租赁价值评估、 房地产抵押评估、房地产保险评估、房地产课 税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等，因此， 在受理评估业务时，通常由委估方提出评估目 的，并将评估目的明确地写在评估报告上。
（六）编制和提交评估报告
评估报告是评估过程和评估成果的综 合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产 评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技 术思路、评估方法和评估依据。
（七）工作底稿归档
按照法律、法规和评估准则的有关要求 对工作底稿进行整理，与评估报告一起及时形 成评估档案。
二、企业价值评估程序
（三）价值类型
在企业价值评估过程中，评估人员需要根据评 估目的选择恰当的价值类型，确信选择的价值类型适 用于评估目的。通常来说，选择企业价值评估的价值 类型，应当充分考虑评估目的、市场条件和评估对象 自身条件等因素。
一、房地产的评估程序
房地产评估一般应依照以下程序进行： （1）明确评估业务基本事项； （2）签订业务约定书； （3）编制评估计划； （4）现场调查； （5）收集评估资料； （6）评定估算； （7）编制和提交评估报告； （8）工作底稿归档。
（一）明确评估业务基本事项
在房地产评估时，必须了解评估对象 的基本情况，这是拟订房地产评估方案、选 择评估方法的前提。评估基本事项包括以下 内容：