论文浅谈《物权法》在拆迁工作中的适用

浅谈《物权法》在拆迁工作中的适用2007年3月16日，十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，该法第一条立法宗旨确定了保护权利人的物权，该法生效后物权的权利人可以有效的用法律来维护自己的权益。

认真学习、正确理解物权法，探讨物权法对房屋拆迁的影响，对搞好房屋拆迁工作有着十分重要的意义。

1、对《物权法》适用的理解物权法是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律。

根据即将施行的《物权法》总则的规定，物权是对物的权利。

所指的物，主要是不动产和动产。

物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益的权利。

财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产的权利，物权法是调整有形财产关系的法律。

第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

物权法所指的“物”，就包含了房屋；物权法所指的“权利人”，就包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。

可见房屋拆迁与物权法关系密切，同时也需要我们搞清楚以下几个问题：1.1法的时间效力范围是指法何时生效，何时终止生效以及法律对其颁布实施前的事件和行为是否具有溯及力的问题。

法的溯及力，又称法的溯及既往的效力，是指新的法律颁布后，对其生效前的事件和行为是否适用的问题，如果适用，则具有溯及力；如果不适用，则不具有溯及力。

一般情况下，我国法律坚持“法不溯及既往”原则，新的《物权法》于2007年3月16日通过，并予以公布，规定自2007年10月1日起施行。

也就是说《物权法》对于现在的事件和行为还不具有特定的规范性，即使10月1日施行后，也不能对施行前的相当时期，所做的工作进行追溯规治。

1.2法的效力层次的一般规则法的效力层次的一般规则，是指不同等级的主体制定的法有不同的法的效力，等级高的主体制定的法，效力自然高于等级低的主体制定的法，一般效力规则即为，宪法为最高效力的根本法，位于法的效力层次的最高层，依次是法律、行政法规、地方性法规、政府规章等。

当前我们工作中涉及拆迁的现行法律依据有国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》、《甘肃省城市拆迁管理办法》、《敦煌市城市房屋拆迁管理实施细则（试行）》效力层次依次递减。

1.3法的效力层次特殊规则的再认识“新法优于旧法”这是法的效力层次的基本规则，这一规则是针对具有同等效力的法律时所适用的规则，这里有两中情况：一种是当新法颁布后，旧法被废止，失去效力，自然就要适用新法；另一种是新法虽颁布，但旧法并未被废止，仍继续有效力，如果两部法所涉及的内容有相同或相似时，应适用新法。

因为一般而言，新法的制定和颁布，都是由于旧法不能适应新的发展变化了的情况时，才制定和颁布新法。

因此，新法在内容上肯定同旧法有极大差异，并且更加适应新的形式要求。

这种情况下，就应适用新法。

但这一规则仍不能适用于不同主体制定的不同等级的法的效力。

也就是说，即将施行的《物权法》是民法性质的基本法律，与国务院制定的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》，主体制定上的不同必然导致法的效力层次特殊规则的不可适用，因为制定主体的不同，两中规范性的规定就根本不存有可比性和同等对等的理解性。

因此，在完成当前拆迁工作任务中要正确认识“新法优于旧法”的效力层次规则，鄙弃笼统、浮浅的“新法优于旧法”的错误思想。

2、物权法对当前拆迁工作的十方面影响2.1 物权的平等保护原则，加强了对公民房产的法律保护，政府行为的拆迁活动是否给被拆迁人足额补偿的问题，在法律上有了明确的答案第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

平等原则是民法的基本原则，包括两个方面，一是人格平等，二是财产平等。

因此，财产平等是《物权法》最重要的基本原则：不管是国家、集体的财产还是个人的财产,只要进入民事领域，其法律地位就是相同的，都同等地受法律保护。

现实中，拆迁扰民的问题实际是无视民众的财产权。

在过去的拆迁管理条例中，拆迁是为了城市建设的需要，本身强化着公权利的成分，而并未实现民法的平等原则。

2.2着重维护了被拆迁人的合法权益，并在一定程度上改善了被拆迁人的弱势地位第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

在过去的《城市房屋拆迁管理条例》中，提法是“维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行”，着重强调着拆迁工作的公力性质，目的是保障建设项目的顺利进行，而即将施行的《物权法》对此并未提及。

2.3土地权利的变化将影响现有制度的适用范围，大量的“集体土地上的拆迁”将不复存在第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

根据这样的规定，征收决定生效，土地便是国有，也就不存在集体土地上的拆迁。

2.4建筑物权的确立，将规范违章建筑的界定与处理第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

根据此条的规定理解，一旦有合法的事实行为成就，证件不全的房屋也就不再是违章建筑。

2.5为了公共利益的需要，不动产征收制度的确立，将会改变拆迁过程中，损害人民群众与党和政府血肉联系的不正常局面第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

前提已经确定，现在需要的是公共利益的界定问题。

该条确立的原则是物的权利人只有在公共利益需要的前提下，才无条件的将物权转让给国家；对于非公共利益的商业拆迁，物的权利人可以自主决定是否转让自己的物权，但是物权法对“公共利益”也未进行界定说明，个人认为，当前公共利益在实际生活中很难界定，而征收属于公权力的性质，这将势必导致操作过程中难于把握。

结合《民法通则》以及民法学原理，个人认为，公共利益应当符合以下几个条件：①公共利益的受益者必须是国家或者不特定人；②受益人的受益必须是不特定的多方面性，不能以某一方面确定；③公共利益的获益必须具有持久性；④公共利益的层次性要准确把握，将国家整体利益和地方利益有效把握。

对于此种情况的法理处理，在《法理学》中，对于法无明文规定的问题，适用类推处理原则，类推适用是指适用法律的机关在处理具体的案件或问题中，由于法律规范无明文规定，可比照最相类似的法律条文或者按照法的基本原则或精神来处理，如果既没有法的直接规定也没有最相类似的条文比较，根据现行法的基本原则和精神对有关问题进行处理。

2.6 居住条件保障原则的确立，可能会引起房屋产权调换安置要求的提高第四十二条第三款征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

根据这一规定，房屋拆迁补偿不仅仅是用产权调换来保障被拆迁人的居住条件，还要在拆迁补偿时不仅要考虑被拆迁房屋的交换价值（即按市场评估价补偿），还要考虑被拆迁房屋的使用价值。

有时补偿给被拆迁人的房屋虽然与被拆迁房交换价值相等，但反而没有原来的房屋好用，这就说明了使用价值降低了。

在过去的拆迁管理条例中，只是规定“拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于安置房”并未明确提出保障被征收人的居住条件，故此，《物权法》的即将施行可能会引起房屋产权调换安置要求的提高。

2.7保护国有资产原则的深化，使房屋使用人的权利义务得到明确，理顺了房屋拆迁的法律关系第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。

企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。

第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

在国务院《城市房屋拆迁管理条例》中对被拆迁人的定位只是被拆迁房屋的所有人，对“拆迁中涉及军事、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理”。

因此有《物权法》的上述规定，现在房屋的使用人可以名正言顺的成为被拆迁人。

2.8保护了房屋所有权人的权力，进一步使房屋的用途得到舒展，“住改非”的问题有了法律依据第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

根据以上规定，这就更加扩大了房屋所有人对房屋性质的支配权。

2.9 国有土地使用权的保护原则，将会规范拆迁许可行为第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2.10集体财产的保护原则，有利于农村社会稳定和集体经济的发展第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

3、对于目前拆迁工作中几个敏感问题的探讨3.1对于符合公共利益条件下的拆迁补偿问题研究探讨3.1.1房屋拆迁补偿范围有所扩大。

根据物权法的规定，物权包括所有权、用益物权、担保物权，用益物权又包括占有、使用、收益权。

而现行的房屋拆迁法规规定的拆迁补偿，主要是针对被拆迁房屋的所有权。