万科金色悦城案例分析
万科金色乐府个案分享
【金色乐府户型分布】
89平
77平
89平
7#
6#
该项目首批次推出6#、7#号楼共计448套房源，主要以89平套 三产品为主，占比达到50%
6#楼为2梯4户，110平和140平套三套四，可实现双面观景
7#楼为4梯8户，为77平和89平套二套三，临规划道路
89平套三是该项目主力户型和去化户型，110平套四去化相对 较好
89平
110 平 140 平
140
平
110
平
89 ㎡变99 ㎡套三单卫 赠送率11%
【万科金色乐府】
三、金色乐府推广主题
➢该项目以金色作为推广基调，同时释放项目节点信息，推广主线较为清晰。 ➢开盘前期主打其项目东郊记忆、东二环等价值点，临近开盘释放“89万买89平精装三房”，主 打价格信息。 ➢总体来看，该项目推广主题为“东二环、东郊记忆旁”，与本案“东一环新华公园旁”推广主题 相似。
四、去化情况分析
万科金色乐府个案分析
思源经纪 2013.12.27
一、项目基本概况 二、项目推售节奏 三、项目推广跟踪 四、项目去化分析 五、项目客户分析 六、项目整体总结
一、金色乐府基本概况
占地面积 建面
75亩 20万平
➢大型城市商业综合体项目，周边规划配套较为完善， 临东郊记忆公园，规划配套成形周期相对较长。
教育：金起点幼儿园、建设路小学、成华实验小学、 成都市实验中学、成都理工大学、电子科技 大学
医院：第六人民医院、成华区人民医院、四川大学 华西口腔医院东区门诊部、华川医院等
银行：交通银行、建设银行、工商银行、中信银行、 招商银行等
二、金色乐府推售节奏
价格口径：对比 周边保利康桥、 太阳公元项目
玛莎·舒瓦茨-重庆万科金色大楼设计
小景。
售楼部小景
凤 鸣 山
这是我们最后一个项目，这个项目在重庆刚刚竣工，这是一个万科的项目， 这个是销售中心，销售中心本身是一个很有趣的项目叫做凤鸣山，在这个山上 如果停车的话，必须开上山，然后一直开到最底下才能够到达销售中心，他不 想让所有的人看到山上发生什么事情，因为它的一正在建设。这个山包括了山 路和山泉，与此同时我们创造了自己的人造假山，我们的客户非常希望，即便 是街道再拥挤也能看到这样一座山，所以说第一件事就是创造了很大的墙，这 个墙把停车场和景色分开，大家如果在看山的时候，可以不用看到丑陋的停车 场。
艺术
与可持续性
在万科地产的委托下，凤鸣山公园的设计要 点主要有以下三个方面：
一是设计一个展现重庆独特的身份的示范园 区和城市公共空间，以期带动当地周边的经济发 展。
二是该公园的设计需要为万科的销售中心提 供便利，让人们从主要道路以及枫溪路的主入口 就能看到。
三是该公园的设计需要满足未来周边地区的 发展需求，便于根据情况进行改造。
项目设计的灵感来 源于重庆本地的雨雾 气候以及山水台地等 自然地理特色。
示范区景观充满了玛莎·舒瓦茨具有代表性的“艺术”气 息，整个示范区构图由折线形的线条一气呵成，包含了橘红 色的景观装置物、折线形的地面铺装和挡墙以及与之相呼应 的人工溪流，不论从设计概念、线型结构和空间氛围营造上， 都属于上乘作品，足具参考价值。
重庆万科金色悦府
玛莎·舒瓦茨
项目名称：万科·金色悦城 地点：重庆市沙坪坝区临凤天大道 业主：万科（重庆） 设计团队：MSP玛莎·舒瓦茨及合伙人景观事务所 项目面积：70万方悦进生活城 项目年代：2013
凤鸣山公园位于重庆市沙坪坝经济开发区，占地面积16000平方米。 公园南部是该地区的旧式小区，北面是万科的华誉城项目，西边是上桥 路，东侧是枫溪路（也是公园主入口及最高点所在的地方）。 公园在 2013年的春天向公众开放，游客可以通过公园主路依次游览标志性山形 雕塑、广场、绿化景观、水景等等，最后到达万科的发展销售中心。
万科城案例分析报告
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
【房地产】白羊上海万科金色城市推广策略提案
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论一：政府的力量是决定性的
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【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
• 金色城市的历史性机遇——浦东产业分布、人口导入、浦东房地产（ 住宅）发展趋势——大发展
•人民广场
•陆家嘴 金融贸易
区
•金桥出 口加工区
•张江高科技园 区
•陆家 嘴
•G2，1.8万元/平米
•世纪公园，源 深
•G3，1.35万元/平米 (毛)
•北蔡
•G3+C，1.6万元/平 米
•三林北
•三 林南 •C+G3，1.2万元/平米（毛）
•（C【毛，房）10地5产00】元白/平广羊米策上略海提万案科金色城市推
• 交通条件、与黄浦、卢湾、徐家汇（核心都市区）的衔接、世博会带 动的区域认知
•北蔡楔 形绿地
•北 蔡楔 形绿
地
•御桥B块
•都市商 •（地杰国际
贸中心
城）
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论四：必要乃至超出必要的市政配套建设
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Hale Waihona Puke 【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
• 金色城市的产品理念突破——高人均社会资源占有量、“绿、静、美
、安”的社区营造、90/70政策下高舒适度的产品营造（90+）、显
• 浦东房地产（住宅）发展趋势
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【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论二：产业的力量是决定性的 •结论三：浦东地产目前向南走趋势更佳
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【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
2015年万科成都区域优秀项目分享
《2015年万科成都区域优秀项目分享》昆明魅力汇项目—中国十四冶优秀做法描述：线管穿楼板位置使用套管加固，避免破损，防护措施较好。
西安高新华府项目—二标段（中天建设）优秀做法描述：电梯井施工采用双层防护，安全性高。
西安高新华府项目—二标段（中天建设）优秀做法描述：爬架将固定钢管伸入套筒并用螺栓加固。
西安高新华府项目—二标段（中天建设）优秀做法描述：高低跨施工高低差部位使用钢管作为临边防护。
西安燕园项目—上海五建优秀做法描述：电梯井防护措施落实较好。
武汉汉阳国际项目优秀做法描述：项目挂设条幅做安全警示，较醒目、清楚。
郑州魅力之城—福建一建优秀做法描述：现场设置上下贯穿垃圾通道，起到垃圾清理及时、防尘作用。
重庆万科城项目优秀做法描述：设置集中充电室，集中充电。
重庆金色悦城实体楼项目优秀做法描述：现场设置自动售货机。
重庆金色悦城实体楼项目优秀做法描述：铝模施工楼层电梯井洞口设置工具式防护。
重庆金色悦城实体楼项目优秀做法描述：现场研发混凝土泵管浇筑减震装置。
重庆金域学府·翰林项目—城鹏建设优秀做法描述：电梯间洞口防护全封闭。
重庆金域学府·翰林项目—城鹏建设优秀做法描述：已按要求设置卸料平台。
重庆高九路项目优秀做法描述：采用成品垃圾箱，整洁美观。
重庆高九路项目优秀做法描述：采用独木桥考量是否饮酒，杜绝喝酒上岗现象。
重庆高九路项目优秀做法描述：采用安全宣誓墙形式，加强管理人员安全理念，增加团体凝聚力。
成都金色乐府—晟茂建设优秀做法描述：现场定型化式人行安全通道连接各个楼栋，宣传标语丰富、实用，并可拆卸重复利用，IC8 差项目分析差项目分析 .docx二季度7 成都区域优秀项目分享重庆金域学府翰林优点描述：施工层电梯井设置成品钢笆片，对预留洞口起到有利防护作用。
重庆金域学府翰林优点描述：现场设置两防安全设施展示区。
新疆四季花城—中厦建设优点描述：降板阳角部位设置模板保护措施。
西安高新华府一标优点描述：现场设置定型化水电安装加工区，各类安装配件统一尺寸集中加工，便捷的提高了现场安装效率和安装精度，减少材料浪费及现场切割垃圾的产生。
万科金色名郡产品小区规划强度排列分析案例213634648
213634648
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2020/10/31
万科金色名郡产品小区规划强度排列 分析案例213634648
•项目 用地 前期 概况
•设 计限 定条 件
•产品 形态 调查 分析
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•万科江淮项目地块容量及产品形态分析报告汇报目 录源自•用地区位 •用地周边现状
绿地玉兰公寓高层户 一梯两户/三户户型 型
建筑面宽：27.2m 平均进深：15.2m
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建筑面宽：29.4m 平均进深：15.4m
万科金色名郡产品小区规划强度排列 分析案例213634648
绿城玉兰公寓高层户 一梯六户户型 型
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建筑面宽：28.1m 平均进深：15.4m
绿地海顿公馆高层户 一梯三户户型 型
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建筑面宽：29.3m 平均进深：10.6m
万科金色名郡产品小区规划强度排列 分析案例213634648
绿地海顿公馆高层户 一梯三户户型 型
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建筑面宽：29.4m 平均进深：10.0m
万科金色名郡产品小区规划强度排列 分析案例213634648
分析案例213634648
•PART2 •设计限定条件
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万科金色名郡产品小区规划强度排列 分析案例213634648
相关法规
附图一
让城市一级道路20M（附图一）
n 建筑间距：
正向重叠30米以内，不小于南侧建筑高度0.3倍
正向重叠30米-40米，不小于南侧建筑高度0.4倍
东面、西面正向重叠40米以上，不小于南侧建筑
滨湖品阁高层户 型
重庆万科XX项目案例简析
项目整体规划图
高层
示范区、中庭园林
洋房
商业
物业形态 体量（万方）
高层
34
洋房
3
商业
16
项目整体规划之——高层
物业形态 体量（万方）
高层
34
洋房
3
商业
16
高层共12栋，总体量约34万
方，位于项目内部，主要以 4T12H小户型楼栋为主，针 对首置类客户。
高层规划特点——加大单栋体量，减少楼栋数
3T6H
4T12H
➢ 横向增加面积： 4T12H楼栋每层12户，单层面积约 900平米，比一般高层标准层面积大200-300平米； ➢ 纵向增加楼层： 4T12H楼栋层高2.85米，在100米 范围内设置了34层，比一般高层多1层；
通过以上两方面，单栋楼栋共增加约8000平米计容 面积，8栋4T12H楼栋共增加约6.4万方，相当于2栋楼 的体量。通过此举有效的减少了2栋楼。
重庆 XX 项目案例简析
引言： 该项目为一知名开发商在重庆的开发项目。该项目地理位置 优越，紧靠地铁，项目容积率高、密度大，但通过具创造力 的设计避免和弱化开发强度大可能带来的小区品质问题，在 园林景观上营造了不少亮点。另外，其对计容面积的充分挖 掘和有效利用，值得学习借鉴。
项目整体介绍
沙坪坝
和公摊
套内面积：79平米
套内面积：68平米
套内面积：60平米
套内面积：58平米
4T12H楼栋平面采用“工”字型设计，吃尽360°面宽，各个方向均被房间占据，所 有房间都能采光，且主要房间占据外围景观面。该楼栋的得房率亦有78%。
万科案例分析总结
一、知识管理知识点概述：十八、知识的定义：十九、在国内：二十、《辞源》中给出的解释是：人对事物的认识。
二十一、《辞海》：人在社会实践中积累起来的经验。
二十二、《现代汉语辞典》：人们在改造世界的实践中获得的认识和经验的总和。
二十三、在国外：二十四、苏格拉底：经过证实的正确的认识。
二十五、罗素：知识是一个意义模糊的概二十六、德鲁克：是一种能改变某些人（事）的信息，包括使信息成为行动的基础的方式，还包括通过对信息的运用使人或机构有能力进行改变或进行更为有效的行为的方式。
二十七、达文波特：包括已经结构化的经验、价值和有特定涵义的信息及专家洞察力。
二十八、总之：知识是人类对客观世界认识的反映，也是对生产活动和社会实践中不断积累的经验的总结。
二十九、知识的特征三十、知识具有客观性；可存储性；载体多样性；可传递性；可加工性；可共享性；可转化性等特征一、知识管理内涵：知识管理，即对知识的获取、整理、保存、更新、应用、测评、传递、分享和创新等基础环节，并通过知识的生成、积累、交流和应用管理，复合作用于组织的多个领域，以实现知识的资本化和产品化。
它既是对知识及知识过程的管理，也是对知识工作者的管理。
二、知识管理背景：1.知识经济的发展：经济形态由农业社会向工业社会再向后工业社会转化，这就意味着以由生产要素转向投资最终转向创新为动力的经济时代的到来。
OECD 于 1997 年初 ,提出了“以知识为基础的经济”的概念。
标志着传统的以大量消耗原材料和能源为特征的工业经济，正在逐渐被全新的基于最新科技和人类知识精华的经济形态——知识经济所取代。
知识经济作为一种新的经济形态。
它与以往的经济形态最大的区别在于，知识经济的繁荣不是直接取决于资源、资本等硬件技术的数量。
而是依赖于知识和有效信息的积累与运用。
2.管理环境的变化：知识化；网络化；全球化。
3.信息技术的进步：信息与网络产业深刻改变了经济规则，并开始成为新的经济增长点。
20 世纪下半叶以来，世界经济迎来了大规模技术革新和全面复兴的时代。
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紧凑实用温馨三房，客厅直通景 观阳台
部分房间对角开窗设计，关上 门仍能有风流动，私密生活有 保障
进深4m
分离式卫生间，以单卫面积实 现功能区分，避免实用高峰时 段的尴尬
开间3.9m
产品分析/客群分析
客户关注价值点
除地段、交通、配套等外部不可控因素外，价格、户型结构和 开发商实力是目标客户最关注的价值点； 其次对物业管理和园林景观较为关注，而对医疗文化设施、风 水、停车和会所设施等价值点关注度并不高。
硬广宣传/平面媒体
选择媒体：晚报、时报、晨报 投放频率：晨报3次投放、时报2次 投放、晚报2次投放 宣传主题：投放的主题主要为产品 的介绍和营销活动的宣传
项目开盘当天316套房源便销售罄
开盘现场
产品分析PART 1 扉页样式一
户型分析
客群分析
产品分析/户型分析
万科金色悦城 高层A户型 两室两厅一卫 套内63平米
户型点评：
本户型方正紧凑，功能及分区合 理，实用率高
进深4m
进门处设置入户花园，清新别 致
主卧室飘窗设计，延伸室内空间 之外，更多舒适
内部配套
休闲配套：游泳池、室内篮球场、健身房、 羽毛球场。
生活配套：商业中心设置超市、洗衣店、 影音店、中小型餐饮。
教育配套：星辰幼儿园
绿碧公园
重庆图书馆
西南医院
奉天小学
项目概况/开盘项目
项目开盘当天316套房源便销售罄
1号楼 4号楼
2号楼 5号楼
3号楼 6号楼
开盘楼栋 开盘时间 折后均价 物业形态 面积区间 主力户型 推出体谅 推出套数 销售套数 去化率 优惠措施
建筑面积：910000平方米
总体量：91万方 总套数：6446户 开盘时间：2013-7-6 交房时间：2015-2 容积率：4.00 绿化率：30% 物业类别：普通住宅,公寓,建筑综合体 物业公司：万科物业 开发商：重庆万卓置业有限公司 项目动态：2013-7-6日开盘1号楼，二期洋 房9月底十月初开盘 停车位：项目共6440个车位 购买客群： 项目卖点：品牌、大盘、全配套、性价比、 独特“6+1”生活圈
约263亩，总体量约91万方，其中地上建筑面积约70万方， 地下
面积约20万方
万金色悦城
万科金色悦城，为重庆万科首入沙区 打造的首个70万方全配套综合大社区； 通过万科全新的悦系产品、经典情景 花园洋房等多种产品设计以及万科物 业优质服务和完善社区“6+1”商业 配套，为沙区人民提供前所未有的高 品质生活体验。项目位于沙区核心的 凤天路版块，该片区也是沙区的行政 中心和品质居住区；而沙区“十二五 规划”，将三峡广场中心区和上新城 市核心区，定位于重点发展商务服务、 商贸流通、要素市场，预打造区域 CBD；而凤天大道隶属双CBD之一
项目概况/项目规划
万科金色悦城位于凤天大道凤西路和凤中路交 汇处，目前有10余条公交线路,引进新的交通线 路236，未来规划有轨道环线、轨道5号线，临 近轻轨6号线和3号线，与江北商圈、南坪商圈、 解放碑等几大商圈都有便利的交通。
一期
轻轨1号 线
渝隧高速
万科金色 悦城
轻轨6号 线
兰海高速
九龙坡区 大渡口区
在售 未售
1、6号楼 2013-7-6 9794元/平方米 精装高层 套内61-77平米 套内61、63、77平米
2.6万/平方米
316套 305套 96.5% VIP卡办理优惠5000，网络 团购优惠5000，看盘及按 时签约优惠0.97，认筹和按 揭优惠0.99，万客会蓝卡优 惠0.998
项目概况/开盘项目
项目概况/基本情况
万科金色悦城
项目特色：“6+1”生活圈，包括“1个中心 (中式快餐)+6个品牌连锁业态(24小时便利店、 蔬菜超市、药店、面包店、面馆、银行)+非常 业态(文化、美容美发、干洗)”，满足老、中、 青三代不同的居住和生活需要 建筑类别：普通住宅、公寓、综合体、花园 洋房 装修状况：毛坯,精装 占地面积：175000平方米
开间3.5m
产品分析
万科金色悦城 高层B户型 两室两厅一卫 套内61平米
进深4m
户型点评：
本户型方正开阔，功能空间尺度 舒适
宽敞通透的客厅并餐厅，厨房配 置处处用心
设置有两个多功能生活阳台， 可随住户随心改造
开间3.9m
产品分析
万科金色悦城 户型图 高层C户型 三室两厅一卫 套内77平米
户型点评：
绝对保密
日期地点，微软雅黑16号
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目录
一、项目概况 二、产品分析 三、营销策略 四、项目总结
项目概况PART 1 扉页样式一
基本情况
项目规划
项目概况/基本情况
重庆万科首入沙区打造的首个70万方全配套综合大社区；项目占地
江北区 轻轨3号
线 渝中区
南岸区
一期为6栋首置类高层，二期为洋房和3栋改 善类高层，三期为洋房和2栋板式改善类高层， 四期为三栋首置类高层，五期为三栋首置类高 层和商业综合体。今年预计会推出一期的高层 和二期、三期的洋房。
项目概况/基本情况
周边配套
交通配套：目前有10余条公交线路，包括204、213、218、222、803、843、891、456等；未来规划 有轨道环线、轨道5号线，临近轻轨6号线和3号线，与江北商圈、南坪商圈、解放碑等几大商圈都有便 利的交通。 生活配套：重庆图书馆 医疗配套：西南医院、新桥医院、第三军医大 公园配套：绿碧公园 学校配套：自身规划有两个幼儿园、凤鸣山中学、凤鸣山小学、树人凤天小学、上桥小学等 商业配套：项目自带加21万方集中商业以及2万方风情商业街，风情商业街将考虑非常“6+1“模式，即 超市/快餐店+便利店、蔬菜超市、药店、面包店、面馆及金融网点，自身商业规模与周边商业体量逾60 万方，将整个区域打造为“沙区第二中心”，而项目势必将成为片区内”生活第一区“ 。
客群年龄层主要为年轻人群，集中在25—45岁之间。
最关注的价值点
目标客户购房目的调查
购房目的：调查客户中为安家或结婚占44%，为改善 居住占42%，为子女教育占11%，为户口需求占2%。
不太关注的价值点
营销策略PART 1 扉页样式一
前期营销
开盘营销
营销策略/前期营销
6月份万科金色悦城工作了7次平面广告