房地产开发项目投资分析

房地产开发项目投资分析重庆诗意盎然华府建设项目投资分析报告总论一、项目概况项目名称：重庆诗意盎然华府项目项目地址：重庆市北部新区项目业主：保利(重庆)投资实业有限公司建设工期：60个月（分组团、分期开发）二、项目业主简介保利（重庆）投资实业有限公司系保利房地产（集团）股份有限公司全资控股子公司，于2003年成立，现位于重庆江北区鸿恩寺公园东门保利江上明珠办公楼。

公司秉承了保利地产“和者筑善”的开发理念，专注于“和谐、自然、舒适”的产品特色，目前已成功开发了保利国际高尔夫花园、保利高尔夫公馆、保利高尔夫豪园、保利高尔夫山庄、保利香槟花园、保利国宾上院、保利心语花园、保利康桥等10余个项目。

在售项目有保利江上明珠、保利香雪、保利港湾国际，拟售项目包括保利椰风半岛、保利可爱岛2008年销售成绩突破16亿元，稳居重庆市场外来房企销售金额头把交椅。

保利香槟花园F组团和保利国宾上院，皆成就了当年开工当年售罄的重庆楼市传奇。

加上以6.7亿元的年度销售额蝉联重庆别墅类别销售冠军的保利高尔夫花园和保利高尔夫公馆，保利（重庆）几乎每年翻番的跨越式增长2009年，保利地产在重庆的脚步开始从北部新区向江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口等主城核心区域快速推进。

保利高尔夫豪园于上半年4月底开盘打响头阵，热销创下北部楼市神话，下半年8月份保利高尔夫山庄开盘即售罄、9月底保利康桥、保利心语花园双盘齐开。

全年销售成绩突破24亿元。

2010年，保利（重庆）销售额突破50亿元。

保利地产旗下九盘布局重庆，在上半年保利高尔夫豪园、保利康桥、保利心语花园热销的基础上，下半年保利江上明珠洋房及别墅开盘纷纷打破重庆楼市的开盘记录；保利香雪更以三次开盘三次售罄的成绩成为区域标杆；保利港湾国际以高品质的滨江生活树立了重庆楼市豪宅典范。

2011年，保利（重庆）入渝8周年，在新的一年保利地产将进一步加大在重庆主城的战略布局，以更稳健的步伐向新的目标迈进。

愿为重庆人民建最好的房子，和者保利，一直和你在一起三、主要技术经济指标根据公司的发展规划，项目以功能合理，景观最优为原则进行布局。

总规划：中国雅克设计机构；规划及球场会所酒店建筑概念方案设计：DBI design；别墅建筑设计：新西兰BINDON；会司所建筑设计：安道国际设计公司。

景观包括球场、红树林、园景、海景多种特色。

独栋与双拼。

园区由新西兰设计师设计，一栋一设计，满足了客户的个性化需求。

根据规划设计，规划用地156.61公顷（1566100㎡），总建筑面积23.5万㎡，其中公共建筑总面积9.4万㎡，别墅总面积14.1万㎡；总容积率0.15，建筑密度7%，绿化率达到70%。

整个规划区划分为公共服务配套区、酒店接待区、生活办公区穿插布局的别墅度假组团。

诗意盎然别墅园区在五年内将是西线唯一规模最大、集别墅等为一体的大型综合性项目。

表1-1 主要经济指标四、报告简要结论本项目建设以高品质生活为主，在整体设计上，项目采取了新古典主义风格，园林则采取轻欧式风格，在大社区环境里，与建筑风格相呼应。

别墅园区内配套有室内游泳池、保龄球、沙壶球、台球、乒乓球各类商务中心室外网球场中、西、日式餐厅会议大厅、宴会厅、体检中心、商品店、桑拿及KTV、超市、洗衣店、建设金融、邮电、幼儿园等服务性公共建筑，向社会提供优质的房地产住宅商品，并通过合理的房地产产品的开发建设和经营，获得合法的投资回报，提升企业的经济实力。

同时，通过特色的欧式别墅建设，打造北城都市中心一个新的地标式建筑，既延续北部新城中心历史地域文脉，又对推动城市门户的景观更新起着重要作用。

该项目的建设是十分必要的，经对该项目的建设方案、建设条件等进行技术、经济分析论证。

项目建设是可行的，且项目建设后将产生良好的经济效益及社会效益。

重庆房地产市场概况及前景一、重庆宏观经济分析重庆是中国西部最大的城市，处在我国中西部地区的结合部，具有承东启西的区位优势。

它拥有丰富的生物资源、矿产资源、水能资源和独具特色的三峡旅游资源，具有极大的开发潜力。

举世瞩目的三峡工程建设和库区移民开发，以及3000万人民奔小康所产生的巨大投资需求和消费需求，为重庆未来发展提供了广阔的空间。

重庆是中国西南地区和长江上游的经济中心、重要的交通枢纽和内河口岸，经济实力相对较强，大工业、大农业、大流通、大交通的特点突出，具有一批带动能力较强的支柱产业、优势行业和拳头产品。

农村经济人一国发展，一些主要农副产品的产量在全国位居列。

重庆已建成了一批面向全国、辐射西南的区域性市场。

城市基础设施初具规模，科技教育基础较为雄厚，文化艺术、广播电视、新闻出版、体育卫生等各项社会事业有了较大发展。

去年我市GDP突破5000亿元大关，今年我市GDP有信心冲击6000亿元，而明年我市人均GDP可能赶上或超过全国人均GDP，突破3000美元。

1、GDP连续11年保持11%“我们现在的GDP是10年前的2.5倍。

”直辖以来，我市GDP连续11年保持了11%的高速增长。

最近五年则猛增到14%左右，表现出可持续性快速增长的势头。

黄奇帆称，从去年全球金融危机开始以来，我市在5个行业中保持了稳定发展，包括工业、零售业、金融业、房地产业和固定资产投资行业。

2、投资回报率高达20%“对于未来发展，我市还凸显出五大投资环境优势。

”黄奇帆说，首先是区位交通优势。

其次，我市拥有成本较低的资源要素优势。

而集聚在重庆的各项优惠政策，如15%的财税政策、三峡库区政策及少数民族政策等，都是吸引投资的最大优势。

同时，近年来，我市的金融生态环境也渐入佳境。

目前我市不良资产率几乎为零，而投资回报率则高达到20%。

“人才资源的优势也将在未来5年内凸显出来。

”今年我市初中升高中的升学率达到97%，超过全国的79.3%。

而我市10万人中高校在校生约有2023人，这个指标也超过了全国平均数。

3、集中新开一批股票交易所“未来第三产业的重头将放到金融服务业和物流业。

”黄奇帆表示，第三产业也面临结构调整，我市将加大非银行业金融机构的比重，集中新开一批股票交易所、畜牧交易所、产权交易所、土地交易所和票证交易所，并大量引进大公司的经营结算性总部。

表1-2 重庆GDP发展状况单位：亿元4、人均住房35平米西部领先“城镇居民人均住房面积5年将上升到35平方米，在西部地区来说应该处于领先水平。

”市发改委主任杨庆育昨日透露，“五个重庆”建设目前投资1.23万亿元，在2012年完成第一阶段后，估计在2012年到2015年，还会投资1.5万亿元。

表1-3 重庆人均GDP发展状况单位：元二、近年来重庆房地产市场概况国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大重庆市直辖后国民经济快速协调发展，全社会固定资产投资以高于20%的速度飞速发展。

至2010年底，房地产投资量达4290.9亿元，比2009年增长25.01%，达到历史最高点。

2008年开始，随着国家宏观调控力度的逐步加大，投资增速逐步回落，开始向理性回归。

近期重庆市政府进一步加强了对房地产市场的规范化管理，并出台了一系列调控措施：其一、清理整顿土地市场：其二、规范拆迁工作；其三、提高房地产开发资本金比例：其四，从严控制房地产开发信贷，通过以上手段，提高了房地产开发的准入门坎，从而导致了新开工房屋面积的减少，房地产开发投资速度开始回落。

表1-4 重庆市房地产投资、资产投资及增长率单位：亿元三、重庆市房地产企业状况重庆市房地产共有1500多家企业，但整体水平与沿海经济发达城市相比还有很大差距，2009年至2011年总体开发量达1000万平方米的仅300多家，各房地产企业所占的份额较为分散，集中度不高。

同时，国内如瑞安、和黄、华新国际、鲁能钱江集团、招商地产等多个企业进军重庆市房地产业市场将加剧重庆市房地产市场的竞争，从而可能导致市场重新洗牌。

房地产是资本集中的行业，在国家政策和自身经济规律的双重影响下，重庆市房地产趋向集中化和规模化发展。

近一年来，国家加强了宏观调控，在土地交易、开发商信贷方面均作出了更高的要求，从长远看，有实力、有资信、有品牌的企业在发展上将获得更大的发展空间。

四、重庆市房地产市场发展趋势1、投资增速放缓，行业盈利水平降低2010年，房地产市场将继续保持相对稳定的发展，但增幅预计会比高速增长的2009年有所下降，同时，企业的竞争和两极分化将会加剧，行业的盈利水平将会降低。

在产业政策和货币政策的双重配合下，房地产行业的进入门槛提高，融资难度加大，意味着房地产开发商的开发成本提高，将在中长期内对房地产行业的供给产生一定的抑制作用。

投资增速总量必然受到制约。

另外，市场对于加息的预期日益强烈。

加息将对房地产供需产生双重压力：一方面加息将提高资金使用成本；另一方面，房屋销售的速度会减慢，资金周转放慢将进一步考验开发商紧绷的资金链。

这两个方面都可能会影响房地产开发商的业绩。

２、企业融资渠道将趋向多元化央行“121 号”文件和发改委“通知”的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。

导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。

３、优势企业群体生存在随着政策效应的逐渐显现和供需矛盾的激烈化，行业内两极分化将日益严重，只有具有规模优势、资金优势、土地储备优势和管理优势的企业才会获得生存空间项目市场概况及前景一、重庆市北部新区的发展概况重庆北部新区于2000年12月18日设立，2001年4月25日挂牌成立，将建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区。

设立北部新区是重庆直辖市发展开放型经济、实施西部大开发、做大经济总量、提升经济结构、推进城镇化、建设全面小康示范区的重大战略决策，是加快推进富民兴渝、努力建成长江上游经济中心、全面建设小康社会的重大战略举措。

高起点、高标准、高质量建成一个中国西部一流开发区，发挥其示范、带动和窗口作用，是重庆3100万各族人民的共同心愿和坚强决心。

2003年7月以来，重庆市政府批准了《北部新区总体规划完善方案》和《北部新区开发建设上档提速工作方案》，召开了北部新区开发建设上档提速动员大会，要求“举全市之力”推动开发建设上档提速、加快发展新区面积157.59平方公里，人口53万，含重庆经济技术开发区、重庆高新技术产业开发区及重庆出口加工区。

2009年，实现地区生产总值541亿元、工业总产值1393亿元、固定资产投资278亿元、区域财政收入167亿元、地方留存财政收入70亿元，以上指标五年平均增速均在40%以上。