高铁站前商业项目整体定位报告
湖南省郴州高铁站旁 城市综合体项目策划
CBD癿成功模式The successful model of the CBD
• 模式一 行政机构+ 产业化公建 案例研究——深圳：政店机构迁址觃划、高交会馆癿展会经济； 东莞：行政机构癿先期建设，公建新匙形象打造； 政店主导癿经济活劢带旺新匙，创造商务需求；
东莞
•
公建癿明确觃划和完工迅速提升新匙癿形象和价值；
团、西部矿业、莱富集团、中科讯电子、赫德电子、富士电梯、香港骏峰、欣錩鞋业、万旭电子、深圳格
瑞普、上海杉杉股份有限公司、华新水泥、岳丰电子、中珠集团、恒大地产、碧桂园、苏宁电器、国美电 器，沃尔玛超市、深圳人人乐超市、新一佳超市、友谊阿波罗、步步高超市、家润多超市、香港新鸿悦国 际集团、海志电池、三九制药、东润制药、中国天诚集团、香港乾景、中国有色置业、上海锦马置业、中 国烟草、中国光大银行、上海浦发银行、中信银行(完成选址)、广东发展银行（正在选址）、 中国交通银 行、华夏银行、长沙银行、华融湘江银行等一大批知名企业入驻。 城市癿发展不企业癿发展是同步癿， 企业癿“趋利性”是众所周知癿。丌 同行业癿觃模企业给郴州癿经济带来 了活力，也提供了更大癿上升空间。
•现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市 发展背景下成为卓有成效的开发模式。 •无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。
HOPSCA是一个强大 的磁场，她融汇城市 各种资源
HOPSCA是个开放式的交 流中心，不间断地与城市 交流自身的资源；
这就是HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响” 一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式
HOPSCA更是个核心，影响甚至 能带动整个城市发展
中山北站整体定位及发展战略报告终稿
不大愿意 7% 无所谓 13%
愿意 56%
市民对北站周边的印象关键词： 居住环境渐好，城市发展建设增速，道路交通有待提高
报告大纲
1.属性界定与核心问题 2.项目发展条件分析 3.典型案例分析 4.市场竞争分析 5.整体定位及发展战略 6.核心区物业发展建议 7.经济测算
枢纽定位 本体条件 属性界定 发展目标 核心问题 世联经验
报告大纲
1.属性界定与核心问题 2.项目发展条件分析 3.典型案例分析 4.市场竞争分析 5.整体定位及发展战略 6.核心区物业发展建议 7.经济测算
枢纽定位 本体条件 属性界定 发展目标 核心问题 世联经验
本体条件
中山北站于石岐区边缘，北邻港口镇；地块被城市主干道贯穿，广珠城轨和未 来西部沿海高铁坐落地块北侧，交通便利
谨呈：中山市城市投资集团
广珠轻轨中山北站站前区 整体定位及发展战略研究
2012年09月
结构思路
站区发展方向 目标解析 项目发展条件 分析 物业发展建议
项目属性 界定
项目核 心问题
项目承担使命
整体定位 发展战略
经济测算分析
沿线站区案例 分析
站区发展方向
项目启动策略
是什么？
要什么？ 问题在哪？
我们应扮演什么角色？
车停车场、小汽车停车场以车站为中心呈放 射状配臵，实现多种北侧设
项目地块
臵一个低级别的长途汽车客运站，规模为四 级客运站；
加油站：保留东明北路与木河迳西路交叉
项目地块
口西南角的现状加油站，东明北路东侧规划 有一座加油站。 摩托停车场 公交始末站 停车场
由于原有服务业的缺乏和零散分布，
中山至今未形成商务中心
发展背景分析——城市背景
2016瑞金市站前商业广场项目商业市场调研及定位报告
激情创新责任和谐瑞金市站前商业广场项目商业市场调研及定位报告本次市调主要了解瑞金市经济和城市发展状况、房地产市场情况、商业发展状况以及相关行业经营状况等，为瑞金站前商业广场项目营销决策提供参考依据。
一、瑞金概况1、行政区划及人口瑞金，国家历史文化名城，江西省辖市，位于江西省东南部，赣州市东部，武夷山脉南段西麓，赣江东源贡水上游。
东界福建省龙岩市长汀县，南邻会昌县，西连于都县，北接宁都县，东北毗石城县。
激情创新责任和谐全市总面积2448平方千米，管辖7镇12乡。
2014年户籍总人口69.37万，其中非农业人口13.54万人，占总人口19.5%，常住人口62.85万人，其中城镇人口24.42万人，农村人口38.43万人。
激情创新责任和谐2、经济运行情况1）2015年经济运行情况⏹GDP⏹财政收支⏹固定资产投资⏹社会消费2015年全年实现社会消费品零售总额33.7亿元，同比增长12.6%。
市场价格总体稳定，各月居民消费价格指数（CPI）涨幅保持激情创新责任和谐在2%左右。
全年共接待游客615.4万人次、增长22.1%，实现旅游收入22.5亿元、增长25%。
⏹居民可支配收入2）2016年一季度经济运行情况一季度，全市实现GDP27.2亿元，按可比价较上年同期增长9.7%，三次产业结构比为12.3:30.2:57.5。
一季度，全市固定资产投资完成9.9亿元，同比增长17.2% 。
房地产开发投资完成2.3亿元，同比增长8.7%，较上年同期回落30.3个百分点。
从投资主体看，民间投资意愿大幅增强，由2015年的持续负增长扭转为正增长，一季度共完成投资4.9亿元，同比增长17%，占投资总额的49.5%。
一季度，全市社会消费品零售总额7.4亿元，同比增长13.9%。
一季度居民消费价格指数较上年同期上涨2.1%。
旅游市场趋于旺盛，一季度入境游客122万人次、增长27.6%，实现旅游收入3.6亿元、增长33.3%。
3）城市发展规划⏹规划用地范围：瑞金社区规划建设用地范围约50万平方公里。
交通枢纽配套商业策划报告之一(市场研究及项目定位
• 商业概念梳理研讨会 • 消费者研究讨论会 • 商圈研究讨论会 • 案例研究讨论会 • 租户长短名单研讨会 • 设计方案调整研讨会
专家及租户访谈
查阅文献
专家访谈 • 深圳市城市规划设计院 • 深圳大学设计院 • 深圳市轨道办 • 深圳市交通管理局 • 北京城建设计院 • 中建国际 租户访谈： • 商业潜在租户80个 • 旅行社5个 • 酒店管理公司3个
深圳市写字楼分布主要特点
• 福田中心区：该区域是日渐成熟的核心商务区，租户 行业以工贸实业、电子及高科技类、专业服务和金融 类为主，多为大型企业，包括大量跨国企业
• 罗湖蔡屋围：金融中心区，最早发展且最为成熟租户 包括金融、专业服务、物流等生产性服务业企业
• 车公庙：租户是依托车公庙产业链的电子、贸易、物 流、金融等相关行业，企业规模不大，需求面积较小
龙岗中心 坪山新城中心
盐田中心
深圳市城市发展规划
• 城市主中心 - 福田－罗湖中心：包括福田中心区和罗湖中心区，主要发展
市级行政、文化、商业、商务等职能 - 前海中心：包括前海、后海，主要发展区域性生产性服务业
与总部经济 • 城市副中心 - 龙华中心：包括龙华新城和龙华中心区，是全市和区域性的
综合交通枢纽，以及福田中心区综合服务功能的延伸 - 龙岗中心：包括大运新城和龙岗中心城，发展文化体育和商
10488
18.86% 16.45% 8215.82
89814
63029
73124
80689
深圳
北京
上海
广州
877
1695
1888
1018
深圳
北京
上海
广州
常住人口
[万人]
GDP
高铁中心站综合交通枢纽及高铁中心站站前城市综合体项目建议书
后期维护和运营方案：制定详细的后期维护和运营方案，确保项目长期稳定运行，提高 项目的经济效益和社会效益。
项目实施过程中的风险控制措施
风险识别和评估
风险识别：识别项目实施过程中可能出现的各种风险
项目经济效益分析和社会效益评估
经济效益：高铁中心站的建设将吸引更多的客流和物流，促进区域经济发展，提高当地居民的 生活质量。
社会效益：高铁中心站的建设将改善当地的交通状况，提高城市形象和竞争力，同时能够创造 更多的就业机会，促进社会稳定。
环境效益：高铁中心站的建设将减少汽车尾气和交通噪音等污染，改善城市环境质量，提高居 民的生活品质。
项目人力资源配置和管理团队组建
核心管理团 队：包括项 目经理、副 经理、总工 程师等，负 责项目整体 规划、决策
和执行
技术团队： 负责技术方 案设计、审 核和实施， 包括工程技 术人员、设
计师等
采购团队： 负责项目所 需物资、设 备的采购和 供应商管理
施工团队： 负责项目施 工、安装和 调试等工作
化运营管理
项目建设内容和规模
建设内容：高 铁中心站综合 交通枢纽及高 铁中心站站前
城市综合体
建设规模：总 建筑面积约为 100万平方米， 包括站房、站 场、配套设施
等
建设标准：按 照国家铁路一 级枢纽站标准 进行规划和建
设
资金来源：由 政府和企业共 同出资，其中 政府出资比例 不低于50%
项目实施方式和时间安排
项目市场前景分析
市场需求分析
城市交通需求：随着城市发展，交通需求不断增加，高铁中心站综合门禁系统市场需求旺盛。
长兴高速铁路站站前广场工程项目可行性研究报告
长兴⾼速铁路站站前⼴场⼯程项⽬可⾏性研究报告长兴⾼速铁路站站前⼴场⼯程项⽬可⾏性研究报告第⼀章总论⼀、项⽬背景（⼀）项⽬名称：长兴⾼速铁路站站前⼴场⼯程项⽬（⼆）承办单位：长兴城市建设有限公司（三）项⽬可研报告编制依据1、《长兴县城市总体规划》（2006-2020）2、《长兴环太湖开发带概念规划》（2003）3、湖州市建设局《湖州市城市规划管理技术规定》4、长兴县建设局《长兴⾼速铁路站站前⼴场⼯程设计要求》附规划红线图5、《长兴太湖新区控制性详细规划及站前区城市设计》6、长兴县建设局《关于长兴⾼速铁路站站前⼴场⼯程设计⽅案项⽬规划例会审批意见书》7、项⽬可研报告编制委托书8、《建设项⽬经济评价⽅法与参数》（第三版）9、《投资项⽬可⾏性研究指南》10、现⾏有关的建设法规、规范⼆、项⽬概况（⼀）建设要求本项⽬的进⾏有利于推动太湖环线的开发建设，依托⾼铁车站，⼴场周边地区将建设成为集站前服务功能、科技研发功能、⽣产性服务业功能、旅游集散功能、⽣活服务功能为⼀体的现代新城区。
（⼆）建设范围长兴⾼速铁路站站前⼴场⼯程位于长兴县太湖新区，为杭宁⾼速铁路长兴站的建设⽤地。
⼯程南⾄发展⼤道，西接站前路，东侧与北侧均为规划城市次⼲道。
⾼铁以⾼架⽅式南北向穿越地块。
车站站房位于地块中央。
⽤地总⾯积为8.98 公顷，其中车站站房占地⾯积约为7250 平⽅⽶（不含⾼架轨道下设备⽤房）。
车站站房将⽤地分成东西两部分：西部为⾯积约３万平⽅⽶的车站⼴场⽤地，承担着与城市联系的功能；东部为轨道交通设施及配套停车位。
地块周边⾃然景观资源丰富。
（三）建设内容本项⽬建设内容分商业街、旅店、⼴场、市政道路、给排⽔、景观绿化、⽔景、夜景照明、停车场、建筑⼩品等。
（四）建设规模该⼯程⽤地总⾯积为8.98 公顷，其中车站站房占地⾯积约为7250 平⽅⽶（不含⾼架轨道下设备⽤房）。
车站站房将⽤地分成东西两部分：西部为⾯积约３万平⽅⽶的车站⼴场⽤地，承担着与城市联系的功能；东部为轨道交通设施及配套停车位。
乌鲁木齐高铁片区北广场地下商业项目定位规划可研报告
乌鲁木齐高铁片区北广场地下商业项目定位规划可研报告一、项目背景乌鲁木齐高铁片区北广场地下商业项目位于乌鲁木齐市高铁站旁，是一个重要的交通枢纽和商业中心。
随着高铁的开通，该区域的人流量和商业活动将大幅增加，因此有必要在该区域开发一个地下商业项目，以满足人们的消费需求。
二、项目定位根据目标群体和市场需求，本项目的定位是高档地下购物中心，侧重于奢侈品、美食、娱乐和文化艺术品。
三、目标群体分析该项目的目标群体包括以下几类人群：1.高铁站乘客：由于高铁站位于该区域，乘客的流动性将非常大，他们通常会有较多的时间等待车次，因此有较强的购物需求。
2.周边居民：乌鲁木齐市高铁片区北广场周边有多个居民小区，这些居民将是项目的主要消费群体。
3.旅游者：乌鲁木齐是一个旅游城市，每年有大量的游客前来观光。
这些旅游者通常会在游览乌鲁木齐的同时进行购物，因此他们对购物环境和商品质量有较高的要求。
四、市场调研结果通过市场调研，我们了解到该地区的现有商业项目较少，尤其是目标群体需要的高档购物中心。
同时，人们对品质生活的追求也越来越高，对奢侈品、美食和文化艺术品的需求在不断增加。
五、竞争对手分析虽然目前在该区域没有太多竞争对手，但是随着地下商业项目的建设，竞争对手极有可能会涌入。
因此我们将选择与竞争对手不同的定位，通过提供高端的商品和服务，来吸引更多的消费者。
六、项目规划1.商铺规划：商铺面积将分为三个区域，分别是奢侈品区、美食区和文化艺术品区。
奢侈品区将引进国内外知名品牌，提供高端的购物体验；美食区将引进特色餐饮，满足消费者的美食需求；文化艺术品区将展示各种艺术品，为消费者提供艺术文化体验。
2.设施规划：商业项目将配备高品质的购物环境，包括舒适的休息区、高速无线网络、充电设备等。
同时，我们还将安排专门的停车位，方便顾客的停车和出行。
3.活动规划：为了吸引消费者，我们还计划举办各种主题活动，如时装秀、美食节、艺术展览等，以提升项目的知名度和吸引力。
高铁小镇商业策划书3篇
高铁小镇商业策划书3篇篇一《高铁小镇商业策划书》一、项目背景随着高铁网络的不断发展和完善，高铁站点周边逐渐成为新的商业热点区域。
高铁小镇作为依托高铁站点而兴起的新兴城镇，具有巨大的商业发展潜力。
本策划书旨在为高铁小镇打造一个独具特色、充满活力的商业体系，以满足当地居民和过往旅客的需求，同时推动小镇的经济发展。
二、市场分析1. 目标客户群体主要包括高铁乘客、当地居民以及周边地区的消费者。
高铁乘客具有较高的消费能力和多样化的消费需求；当地居民对日常生活用品、休闲娱乐等方面有稳定的需求；周边地区的消费者则可能被吸引前来购物、休闲。
2. 市场需求提供便捷的购物、餐饮、住宿等基本商业服务，同时需要有特色的休闲娱乐项目，如文化展览、主题公园等，以吸引更多的消费者。
3. 竞争情况周边可能存在其他商业区域的竞争，但高铁小镇具有独特的交通优势和发展潜力，可以通过差异化的经营策略脱颖而出。
三、商业规划1. 商业布局根据小镇的地形和交通状况，合理规划商业区域，包括商业街、购物中心、酒店、餐饮区等，形成功能齐全、布局合理的商业体系。
2. 业态组合引入多元化的业态，如知名品牌商店、特色小吃店、主题酒店、电影院、游乐场等，满足不同消费者的需求。
3. 品牌定位打造具有特色的商业品牌，强调品质、时尚、便捷和文化内涵，吸引更多的消费者前来。
四、营销策略1. 宣传推广通过网络、广告、公关活动等多种渠道进行宣传推广，提高高铁小镇的知名度和美誉度。
2. 活动策划定期举办各类主题活动，如购物节、美食节、文化节等，吸引消费者，增加商业氛围。
3. 会员制度建立会员制度，为会员提供优惠、积分等福利，增加消费者的忠诚度。
五、运营管理1. 招商管理制定科学的招商政策，吸引优质商家入驻，确保商业业态的合理性和高品质。
2. 物业管理3. 服务管理加强对商家的服务管理，确保商家提供优质的商品和服务，提高消费者的满意度。
六、财务预算1. 投资预算包括土地购置、建筑建设、设备采购、招商费用等方面的投资。
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N
上海
京沪高铁蚌埠南站
站台面积 20000㎡
京沪高铁无锡东站
站台面积 10988㎡
苏州 无锡 常州
京沪高铁苏州北站
站台面积 7846m2
路漫漫其悠远
蚌埠
南京
京沪高铁常州北站
站台面积 12971m2
京沪高铁南京南站
合肥
站台面积 38000㎡
12
案例借鉴
高铁，能为一个城市带来什么？
路漫漫其悠远
商贸中心型——欧洲里尔
• 规模：占地70公顷 • 交通：环城公路、TGV铁路线经过，交通便
利，离会展中心、老成区才5分钟距离 • 客流量：2000年与lille-flandres站人流量共
2千万 • 功能作用：欧洲里尔成为里尔新城中心和商
贸中心，是法国城市更新的一个样板，为城 市带来了收益。 背景:70年代主导产业(钢铁、煤、棉花)的竞 争优势下降。政府决定借TGV把里尔打造为 巴黎、布鲁塞尔和伦敦之间的重要交通枢纽 ，重点发展第三产业，TGV开通一年后，里 尔就开始了跨越这三个区域的服务。“欧洲 里尔”是政府表明发展第三产业决心,在 TGV建设后的又一重大项目
建设时间 1991年 商业中心
1993年1月 会演中心
1994年 里尔欧洲饭店
1995年
克莱迪特大厦 里尔欧洲大厦
之后
基地边缘地段的 住宅办公的开发
原区域为旧城与郊区 边界，缺乏商业配套 ，因此高档、功能齐 全的商业中心先启动 ，满足当地需求,建立 片区认知度，为片区 带来与老城区截然不 同的新面貌
酒店及商业配套
下沉广场
站前酒店和商业，共同作为站 前商业的第一站，二者一衣带 水，一荣具荣，难以分割，以 下作为同一整体考虑
KTV等配套商业
客运总站
4
路漫漫其悠远
项目概况分析 项目使命分析 城市背景分析 市场分析研究 项目定位研究 项目建筑规划 运营模式研究
项目使命
使命即方向，我们一切解决路径都是为了“ 使命必达”
路漫漫其悠远
TGV里尔欧洲站
城市公园 柯布耶斯高架桥克莱迪Βιβλιοθήκη 大厦里尔欧洲大厦 下沉欧洲广场
商业中心
欧洲里尔酒店 会演中心
住宅、办公
住宅、办公
欧洲里尔 商业中心
银行、音乐厅、商场、商业学校
购物中心 二星级酒店
15
欧洲里尔
开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象， 建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边 扩建办公和住宅
一个曾经默默无闻的小镇，在高铁 站的配套商业为其注入了怎样的功 能，成就了今天闻名遐迩的欧洲里 尔？
哪些可以借鉴的点？
它的成功KPI是什么？
13
欧洲里尔
概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国 最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区 域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界
• 区位:位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城 和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通 集散地，站点周边以前是空白区域。
高铁蚌埠站引出，
经合肥、黄山、上
饶、武夷山至福州
，全长813公里，
全程运行时间 7小
时
蚌埠
作为两条南北
向高铁大动脉（
京沪和京福台）
蚌埠
的唯一交汇点，
蚌埠期待着再一
次的涅槃重生。
京福高铁
11
路漫漫其悠远
高铁规划
蚌埠站的站房面积2万平米，规模大于苏锡 常，并为京沪京福高铁唯一的中转站
京沪京福高铁局部平面示意图
体量：3万左右
绿地率：>20%
用地性质：商业用地
1
4
2
停车率：>0.5
3 4
区位：
本地块位于蚌埠市高 铁新城区，新建成高 铁车站站前广场北侧 ，将有连廊与车站主 体贯通
3
路漫漫其悠远
项目概况
从蚌埠高铁站整体规划出发，站前商业和酒店 共同作为站前商业的第一站，以下作为同一整 体考虑
本地块
出租车 停靠广场
• 克莱迪特大厦：办公建筑，建筑面积为 1.46万m2。
• 欧洲里尔商业中心:法国最大的购物中心 之一。商业中心建面为9.2万m2；娱乐及 其它活动建面为15150m2；演出大厅的 建面为2810m2；里尔商业高等学校 11400 m2；其上高层塔楼部分的建面为 4.3万m2；停车场有3400个车位
核心目标
目标一
成功运营，推动地区增值
目标二
理念创新，展示项目精华
目标三
文化深植，推动文化外向度
6
路漫漫其悠远
灵魂
仙蚌吐珠•文化之灵
我是高铁门户 我是城市文化新概念复合体
7
路漫漫其悠远
高铁
R —Railway
文化 示范区 C —Culture
D —Demo
复合功能聚集 引领高铁时代 区域驱动引擎
8
高铁站前商业项目整体 定位报告
路漫漫其悠远 2020/4/5
项目概况分析 项目使命分析 城市背景分析 市场分析研究 项目定位研究 项目建筑规划 运营模式研究
项目概况
本案位于高铁新城区，高铁站西侧，占地约 1万方，属于中等体量站前区商业项目
技术指标：
占地面积：
10427.87㎡
容积率：2.0－3.0
• 欧洲里尔饭店：97间客房，8层，两部电 梯
• 城市公园:约10公顷，创造具有人情味的 优美环境
• 公共空间系列:柯布西耶高架桥、火车站 站前广场、里昂银行等室外公共广场、步 行通道设计，方便了人们的各种室外休闲 活动
• 二期扩建：22万m2。含600套公寓，体 育设施、学校、医疗中心等公共设施。
人流不断聚集，片 区形象开始建立， 政府建立汇演中心 以进一步为片区带 来更多来自世界各 地的人流，打造片 区特色；
片区形象已被认知 ，TGV1993年开通 ，价格便宜但形象 较好的酒店开始启 动已满足乘坐TGV 的游客及商务人士 的住宿需求
片区商业气氛逐渐 浓厚，当地标杆性 企业把总部设于此 ，树立片区高端形 象，带动商务气氛 的形成
片区价值迅速升高 ，住宅、办公需求 拉大，进一步开发 住宅、办公以完善 当地的复合性功能
路漫漫其悠远
项目概况分析 项目使命分析 城市背景分析 市场分析研究 项目定位研究 项目建筑规划 运营模式研究
高铁规划 宏观分析 城市规划
蚌埠新枢纽
大禹的千年之梦
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路漫漫其悠远
高铁规划
京沪高铁2011年7月通车，京福高速铁路将在2010 年正式动工建设，未来成为京沪京福唯一的换乘站
京福高铁 从京沪
路漫漫其悠远
伦
敦
布
里鲁
尔赛
巴
尔
黎
环成公路
原有轻轨
TGV线路
TGV线路
交通示意图
步行5分钟 会展中心
公路
高架桥
14
欧洲里尔
布局：“欧洲里尔”——功能齐全，布局周到， 成为法国最大购物中心
• 里尔会演中心：展览部分建筑面积为2万 m2，会议部分建筑面积为1.8万m2。
• 里尔欧洲大厦:办公建筑，建筑面积 25124m2。